Miete und Pacht

• OR 253 ff.

Bei der Miete verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache entgeltlich zum Gebrauch zu überlassen (OR 253).

• zweiseitiges Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermierter, welches auf bestimmte Zeit oder unbefristet abgeschlossenn wird (OR 255 I)

essentialia negotii: Gegenstand der Miete und Entgeltlichkeit

Unterschied zu Pacht: bei Pacht neben Gebrauch der Sache auch Nutzung —> d.h. bezug der Früchte bzw. Erträge OR 275

• bewegliche und unbewegliche Sachen i.S.d. Sachenrechts (ZGB 641 ff.)

• Nutzngsüberlassung von Rechten kommen Pacht oder Innominatvertrag (Lizenzvertrag) infrage, soweit Mietrecht nicht analgo angewendet werden kann

Sachen

• unbewegliche Sachen

  • Wohn- und Geschäftsräume (OR 253a) —> ist die Verordnnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zu beachten

    • Wohnräume

      • Familienwohnungen (OR 266m, OR 266n, OR 273a)

      • möblierte Zimmer OR 266e

      • Ferienwohnungen (IR 253a II)

      • Luxuswohnungen und Einfamilenhäuser (OR 253b II)

      • andere (OR 253a)

    • Geschätsräume

  • Einstellplätze (OR 266e)

  • andere (OR 266b)

• bewegliche Sachen

  • Fahrnisbauten (OR 266b)

  • andere (OR 266f)

ist jede (körperliche Sache) ZGB 713, die weder als Grudnstück (ZGB 655) noch als unbewegiche Sachen i.S.v. OR 266b bis OR 266e qualifiziert werden kann

• Autos, Haushaltsgeräte etc.

• Fahrnisbauten (OR 266b; vgl. ZGB 677 I) sowie die Konsumgüter (OR 266f)

  • Achtung: Sonderbestimmungen in OR 266b und 266k welche für die KÜndigung dieser beweglichen MIetobjekete eine im Vergleich zu OR 266f längere Frist vorsehen

• unbewegliche Sachen

  • Wohn- und Geschäftsräume (OR 253a) —> ist die Verordnnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) zu beachten

    • Wohnräume

      • Familienwohnungen (OR 266m, OR 266n, OR 273a)

      • möblierte Zimmer OR 266e

      • Ferienwohnungen (IR 253a II)

      • Luxuswohnungen und Einfamilenhäuser (OR 253b II)

      • andere (OR 253a)

    • Geschätsräume

  • Einstellplätze (OR 266e)

  • andere (OR 266b)

bestimmt sich nach dem vereinbarten Gebrauchzweck

• sind Räumlichkeiten, die dem dauerhaften Aufenthalt vo nÜersonen, d.h. dem Verbringen des Privatlebens dienen. Es müssen daher eine Schlafmöglichkeit sowie eiin minimaler Schutz vor Unwelchteinflüssen vorliegen (BGE 4C.128/2006 E. 2)

• möblierte und unmöblierte Zimmer —> ebenfalls Wohnraum im mietrechtlichen Sinn —> Achtung: spezielle Regelng in OR 266e für möbliertes Zimmer (spezielle Regelung zur Kündigung)

• auch Ferienwohnungen und Ferienhäuser —> massgeblich ist, was Parteien als Gebrauchszweck vereinbart haben und nciht die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung

  • Ferienwohnung muss zu Urlaubs- bzw. Erhaolungszweck gemietet worden sein

  • Bestimmungen über Wohnraummiete sind allerdings auf Ferienwohnungen nicht anwendbar, die für weniger als 3 Monate gemietet werden (OR 253a II)

• kein Schutz für missbräuchlichen Mietzins i.S.v. OR 269 ff.; VMWG 10 ff.: Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräume, die zudem kumulativ (BGer) einen luxuriösen Charakter aufweisen (OR 253b II; VMWG 2 I)

  • Entscheidend: Gesamteindruck und Exklusivität des Mietobjekts, wobei das übliche Mass an Komfort deutlisch überschritten werde muss

    • BGer hat das bspw. bei einer Wohnung mit 7 Zimmern, einem schwimmbad und/oder Sauna, mehreren Badezimmern, ausserordentlich grosseen und geräumigen Zimmern, einer besonders grossen rundfläche sowie einem grossen Garten —> hat Luxeriösität bejaht

• wen Vermieter Mieter zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräume weitere bewegliche oder unbewegliche Sachen überlässt (gelten aufgrund von VMWG 1 als mitvermietet) —> gelten für diese ebenfalls Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume (OR 253a I)

  • Voraussetzungen für mitvermietete Sache:

    • funktionaler Zusammenhang zwischen mitvermieteter Sache und Mietobjekt —> auch bei zwei verschiedenen Verträgen funktionaler Zusammenhang möglich —> Beurteilung anhand der Interessenslage der beteiligten Parteien und von ihnen getroffenen Vereinbarung, ob eine einheitliche Behandlung der Verträge angezeigt ist oder nicht

    • Vermieter und Mieter müssen identisch sein

    • Vermieter muss beides dem Mieter zum Gebrauch überlassen

—> Folgen für mitvermietete Sachen: teile das gleiche rechtliche Schicksal der Hauptsache

Zweck ist massgebend:

• gilt jeder Raum der dem Betrieb eine sGewerbes oder der Ausübung einer haupt- oder nebenberuflichen Tätigkeit dient

  • bspw. Büro, Verkaufsraum, Werkstatt, Magazin und Lagerraum

  • nicht: Hobbyraum, der einzig zur reinen Freizeitgestaltung genutzt wird(BGE 4C.425/1994)

  • Lehre: umstritten, ob Versammlungs- und Vereinslokale, Klubhäuser etc. als Geschäftsräume zu qualifizieren sind, wenn Mieter darin kein nach kaufmännischen Grundsätzen geführtes Gewerbe betreibt, sondern diesen Raum einzig zu ideellen Zweekcen benutzt

gelten spezielle Kündigungsfristen i.S.v. OR 266e —> nur anwendbar, wenn eine gesonderte Vermietung vorliegt

• darf kein Zusammenhang zwischen Einstellplatz bzw. ähnlicher Einrichtung und einem Wohn- oder Geschäftsraum i.S.v. OR 253a I vorliegen

BGer: nimmt bei gemischten Verträgen mit mietrechtlichem Einschlag mit Bezug auf die Beendigung eine inhaltiche Gewichtung vor. Es stellt diesebezüglich auf die Regelungsschwerkpunkte ab: Stehen verschiedene Parteivereinbarungen nicht als selbständige Verträge nebeneinander, sondern sind nach dem Willen der Parteien mehrere Vertragsbestandteile in der Weise miteinander verknüpft und voneinander abhängig, dass ein gemischter oder ein zusammengesetzter Vertrag vorliegt, so ist dieser als Einheit aufzufassen. Das wirkt sich insbesondere hisnichtlich der Vertragsbeendigung aus. Die einzlene Vertragsbestandteile einem unterschiedlichen rechtlichen Schicksal zu unterwerfen, ginge es angesichts ihrer gegenseitigen Abhängigkeit nicht an.

Lehre:

• unterscheidet zwischen Mietverträgen mit typenfremder Nebenleistung und Verträgen, bei denen die Miete die typenfremde Nebenleistung ist —> sofern keine abweichende Vereinbarung vorliegt, ist bei der ersten Kategorie grundsätzlich Mietrecht anwendbar. Bei der zweiten Kategorie kommt dem mietvertraglichen Element im Rahmen des Vertrages blsos eine untergeordnete Bedeutung zu

• Vertragsparteien

  • Vermieter

  • Mieter

• Vertragsinhalt:

  • Mietzins OR 257

  • Mietobjekt

  • Grenzen der Vertragsgetaltung

    • Koppelungsgeschäft OR 254

    • Verbot abweichender Vertragsvereinbarungen zum Nachteil des Mieters (OR 256 II)

• Vertragsform

• jede natürliche oder juristische Person oder rechtsfähige Personengesellschaft, die Eigentum an der Mietsache hat oder aufgrund einer anderen besonderen Rechtsbeziehung über die Mietsache verfügen kann

  • nach Übertragung der Mietsache auf den Mieter ist die vermietende Eigentümerin zwar noch selbständige, aber nur noch mittelbare Besitzerin der Mietsache (ZGB 920)

• auch mehrere Personen können als Vermieter auftreten

  • je nach Art und Ausgestaltung der Gemeinschaft —> solidarische, anteilsmässige oder gemeinschaftliche Berechtigung und Verpflichtung

  • mehrheitliche Lehrmeinung: liegen bei teilbaren Leistungen im Zweifelsfall Teilforderungen und teilschulden vor

    • bei unteilbaren Leistungen git OR 70 II —> Mieter kann von jedem einzelnen Vermieter die Übergabe und Untehrlat des Mietobjekts forderun

    • Gestaltungsrechte wie z.B. Küdigung (OR 266 ff.) müssen grundsützlich von allen Vermieter gemeinsam ausgeübt werden und an alle Mieter gerichtet sein (BGE 140 III 491 E. 4.2.1)

• ist, wer vertraglich eingeräumte Gebrauchsrecht an der Mietsache hat und dafür ein Entgelt entrichtet

• natürliche oder juristische Person oder rechtsfähige Personengeselslchaft handeln

• Mieter ist unselbständiger unmittelbarer Besitzer (ZGB 920)

• können auch mherere Personen sein —> Haftung grundsätzlich solidarisch, ist aber nicht zwingend

  • BGer: liegt bei einer gemeinsamen Miete einerr Wohnung eines Geschäftsraums in den meisten Fällen eine einfache Geselslchaft OR 530 ff. vor

• bei Ausübung von Gestaltungsrechten —> Mieter müssen grundsätzlich gemeinsachftlich handeln und gegnüber allen Vermieter geltend machen

  • sind Mieter uneinig darüber, ob sie ein solches Recht ausüben wollen, so soll der Einzelne auch selbständig vorgehen können

    • wegen Notwendigkeit einer einheitlichen Etnscheidung müssen jedoch alle am Vertrag beteligten Parteien in das Verfahren miteinbezogen werden —> liegt notwendige Streitgenossenschaft vor (ZPO 70)

ist das Entgelt, wleches der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet (OR 257)

• kann als fixer Betrag angegeben oder mittels variabler Komponenten bestimmt werden

• Kombination von fixen und variablen Komponenten ist erlaubt

• ist statt Mietzins eine andere Leistung zu erbringen, liegt ein gemischter Vertrag vor

• Rechtsprechung und Lehre: umstritten, ob Parteien sich auch über die Höhe des Mietzinses einigen müssen

  • BGer und ein Teil der Lehre: verlangen, dass der Mietzins bestimmt oder wenigstensobjektiv bestimmbar sein muss —> blosse Einigung über Entgeltlichkkeit der Miete genügt für Zustandekommen des Vertrages nicht

    • gem. BGer: Gericht darf einen Mietvertrag betrefffend Mietzins nur hinsichtlich der bereits erfolgten Nutzung ergänzen —> wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss Mietzins nicht bestimmt —> mietvertragsähnliches bzw. quasivertragliches Verhältnis —> Gericht bestimmt sich gemäss hypothetischen Parteiwillen oder gemäss dem marktüblichen Mietzins die Höhe der zu leistenden Entschädigung für die bereits erfolgte Ntzung

  • anderer Teil der Lehre: Höhe des Mietzins ist kein wesentlicher Vertragspunkt —> genügt es, wenn die Parteien sich geeinigt haben, die Mietsache gegen ein Entgelt zu überlassen

Wird der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages vom Zustandekommen eines anderen Rechtsgeschäfts abhängig gemacht und hängen die Verpflichtungen des Mieters aus diesem Vertrag nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammen (OR 254) = Kopplungsgeschäft

—> Schuzt des Mieters ist ein solches Geschäft im Zusammenhnag mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ungültig, wenn die Iniative zum abschluss dieses anderen Vertrages vom Vermieter oder einem Dritten ausgehet

• Dritte muss nicht Stellvertreter des VM sein

• notwendig, dass er sich in einer Postiion befindet, die ihm erlaubt, die verpönte Koppelung herbeizuführen

  • BGer: forddert mit der Mehrehit derr Lehre bei einer Hnadlung eines selbständigen Dritten, dass der VM das Koppelungsgeschäft bekannt war und sie diesem zustimmte (BGE 4C.161/2001 E.3)

Ungültigkeit: bezieht nur auf das entsprechende Koppelungsgeschäft —> nach h.L. sind die aufgrund eines ungültigen Kopplungsgeschäft erbrachte Leistungen nach ausservertraglichen Regeln (ZGB 641 II; OR 62 ff.) zurückzuerstatten

abweichede Vereinbarungen über die Pflichten des VM zum Nachteil des M sind nichtig, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (OR 256 II lit. a; UWG 8) oder in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume enthalten sind (OR 256 III lit. b)

—> Vereinbarung gilt für den Mieter dann als nichtig, wenn diese die Übergabe- bzw. Unterhaltspflicht des VM i.S.v. OR 256 I teilweise oder ganz aufhebt, ohne dass der Mieter hierfür entschädigt wird

nichtig sind grundsätzlich nur die gegen OR 256 II verstossenden Bestiimmungen und nicht der gesamte vertrag, es sei denn, der Mietvertrag als Ganzes werde durch deren Wegfall infrage gestellt (OR 20 II)

• keine besondere Form (OR 11 I)

• für bestimmte Willenserklärungen ist im Sinne einer lex specialis eine besondere Form vorgeschrieben

• bei Wohnungsmangel —> OR 270 II: Kantone können bei Abschluss von neuen Mietverträgen den G ebrauch eines amtlichen Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses verbindlich vorschrieben

  • wenn Formmangel missachtet: hat laut BGer nicht die Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages zur Folge -> liegt lediglich Teilnichtigkeit in Bezug auf die vereinbarten Mietzinshöhe vor (OR 20 II)

• Hauptpflichten (OR 256): VM trifft eine Übergabe- und eine Instandhaltungspflicht

  • Übergabe der Sache (OR 253 und OR 256 I)

  • Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (OR 256 I)

• Nebenpflichten: ergeben sich aus Vertrag, Gesetz sowie Treu und Glauben

  • Auskunftspflichten (OR 256a und OR 257b III)

  • Tragung von Lasten und Abgaben (OR 256b)

  • Ordnugnsgemässe Behandlung der vom Mieter geleistete sicherheiten

  • Prüfungs- und Rügeobliegenheit bei Rückgabe der Sache (OR 267a)

  • Weitere Nebenpflichten und Obliegenheiten

VM hat dem M die MIetsache zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben, d.h., die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zu ermöglichen (OR 256 I)

• bei keiner anderen Vereinbarung: nicht verpflichtet, die Sache nach erfolgter Übergabe auch zu gebrauchen

  • ausnahmsweise ist eine solche Gebrauchspflciht anzunehmen, wenn der Nichtgebrauch die Mietsache erheblich schädigen kann

• Parteien könne Zeitpunkt sowie Ort der Übergabe frei bestimmen —> bei fehlender Vereinbarung —> OR 74

  • ohne andere Vereinbarung: dort zu übergeben, wo sie sich im Zeiptunkt des Vertragsabschlusses befindet (OR 74 II Ziff. 2)

  • gerät VM mit ihrer Übergabepflicht in Verzug, so kann der M nach den allgemeinen Verzugsregeln von OR 107 ff. vorgehen

• Mietsache muss zum Zweck taugen, für welche sie gemeitet bzw. vermietet worden ist

• massgeblich ist, welche Eigenschaften ein Mieter von der Mietsache unter den konkreten Umstände vernüftigerweise erwarten darf —> Lage und alter des Mietobjekts, Höhe des Mietzinses, Zsicherungen des VM oder das Verhalten der Parteien bei Vertragsabschluss buw. nach Antritt des MV

• übergibt VM die MIetsachce nicht im geschuldeten Zustand oder erhält sie diese nicht in desleben —> M kann Mängelrecht nach OR 258 ff. geltend amchen

• verwendet der M die Mietsache nicht gemäss dem vrausgesetzten Gebrauch, liegt eine Vertragsverletzung i.S.v OR 257f vor

M kann vom VM die Einsicht in ein allfälliges Rückgabeprotokoll, das am Ende des vorgehenden Mietverhältnisses erstellt worden ist, verlangen (OR 256a I)

• gesetzliche Pfliicht zur Erstellung eines Rückgabeprotokolls besteht nicht

• VM ist verpflichtet, auf Verlangen des M die Höhe dies Mietzinses des vorherigen MV mitzuteilen (OR 256a II) sowie Einsicht in die Nebenkostenbelege zu gewähren (OR 257b II und VMWG 8 II)

• bei Verweigerung: Gericht kann dies bei der Kostenveretilung berücksichitgen (ZPO 164)

  • Verweigerung des Einsichtsrechts nach OR 257b verhindert die Fälligkeit derr Nachzahlungsforderung für Nebenkosten bei Akontovereinbarungen des VM —> M befindet sich in einem solchen Fall nicht im Zahlungsverzug

VM trägt die mit der Sache verbundenen Lasten und öff. Abgaben (OR 256b)

Lasten und Abgaben sind abzugrenzen von den Nebenkosten Ü(OR 257a f.), die direkt oder indirekt mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen

Mietzinsdepot oder Mietzinskaution —> in Form vo nGeld oder Wertpapieren (OR 257e) können Partien auch andere Massnahmen vereinbaren, um allfällige Schäden oderMietzinsausfälle zu decken —> alternative Sciherheitsliestungen utnerliegen nicht OR 257e

• Anforderungen an die Mietkaution:

  • Sicherheiten in Form von Geld oder Wertpapiere anlässlich der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist ziwngend OR 257e zu beachten

  • VM darf solches Depot keinesfalls in seinem eigenen Vemrögen behalten bzw. dieses selber verwalten, sondern muss gemäss OR 257e I das Gelt oder Wertpapier bei einer Bank auf einen Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet

• Durchsetzung und Verfahren:

  • befindet sich VM mit seiner Hinterlegungspflicht in Verzug oder hat er die bereits geleistete Sicherheit nicht ordnugnsgmeäss hinterlegt, so kann Mieter diese zurückfordern oder seine fälliegen Mietzinse mit dem bereits geleisteten Mietzinsdepot verrechnen

  • M kann Anspruch auf korrekte Hinterlegung des Mietzinsdepots nötigenfalls auch mittels VSM gerichtlich durchsetzen

  • VM kan nnicht nach eigenem Belieben auf das Mietzinsdepot zuürckgreifen —> Bank darf das Geld oder Weterpapiere vnur mit Zustimmung beier Parteien oder gestützt auf einen recchtskräftigen Zahlungsbefehl bzw.ein rechtskärftiges Urteil herausgeben (OR 257e IIII)

    • hat VM seinen Herausgabeanspruch nicht innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses mittels Klage oder Betreibung geltend gemacht, so kan nder M alleine die Herausgabe des Mietzinsdepot verlangen (OR 257e III)

wenn VM Schadenersatzsprüche für Mängel geltend machen will — > Obliegenheit der soforitgen Prüfung nach Rückgabe der Mietsache und Mängel zu melden (OR 267a I) —> wird meistens ein Rückgabeprotokoll erstellt

Mängelrüge: keine besondere Form, ist empfangsbedrüftig

• muss klar und präzise sein —> VM muss Mängel detailliert uaflisten und klar aufzeigen, für welche dieser Mängel sie den MIeter haftbar machen will

wenn nicht rechtzeig: dann VM hat Mängelrüge verwirkt, soweit es sich um offene Mängel handelt (OR 267a II)

später entdeckte Mängel: muss VM sofort melden (OR 267a III)

aus Grundstz von Treu und Glauben —> können weitere Informations- und Schutzpflichten ergeben —> i.d.R. handelt es sich dabei um Obliegenheiten

• Hauptpflichten:

  • Zahlung des Mietzinses (OR 257):

  • Rückgabe der Sache (OR 267):

• Nebenpflichten: OR 257a bis OR 257h

  • Zahlung der Neebenkosten (OR 257a f.; VMWG 4 ff.)

  • Leistung von Sicherheiten (OR 257e)

  • Sorgfalt und Rücksichtnahme (OR 257f)

  • Meldepflicht OR 257g

  • Duldungspflicht OR 257h

  • Kleinerr Unterhlat OR 259

Zweifelsfall ist mit Mietzins das geamte Entgelt für die Überlassung der Mietsache, alsa uach die Nebekosten i.S.v. OR 257a gemeint

• weder M noch VM können im Voraus auf eine Verrechnung von Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis verzichten (OR 265 als spezielle Ausnahme von OR 126 ff.) —> solche Abrede wäre nichtig

• grundästzlich sind Mietzins und Nebenkosten auf das Ende jedes Kalendermonats zu bezahlen —> spätestens am Ende der Mietzeit (OR 257c)

  • mit Eintritt des (vereinbarten oder dispositiven) Zahlungstermins beginnt die 5jährige Verjährungsfirst zu laufen (OR 128 Ziff. 1) -> gilt auch für periodisch bezahlte Nebenkosten

  • Periodizität der Mietzinse muss aus der Vereinbarung oder dem Ortsgebrauch hervorgehen, weil sei nicht im Gesetz vorgesehen ist

    • periodisch bedeutet, dass der Mieter die Meitzinszahlungen in rgelmässig wiederkehrenden Zeitabständen leisten muss

• mehrere Mieter Mietsache gemietet —> solidarische Haftung für Bezahlung des Mietzinses

Sache ist im Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR 267 I)

Nebenkosten: Entgelt für Leistungen es VM dar, die mit dem Gebrauch der ache zusammenhängen (OR 257 I)

• OR 257b I sudrücklcih aufgeleistet

• keine Nebenkosten biden Leistunen, welche keinen unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache haben —> fallen unter OR 256b

  • nicht nebenkostenfähig sind auch Unterhaltskosten wie Reperaturen oder Ersatzschaffungen, welche dem Erhalt der Sache dienen

  • für Bezahlung Nebenkosten —> besondere Vereinbarungen ist aufgrund von OR 257a II notwendig —> wenn fehlt —> M muss keine Nebekosten bezahlen,g elten mangels vertraglicher abrede als im Mietzins enthalten —> bzw. müssen vom VM bezahlt werden

• h.L. Form für Nebenkostenvereinbarung: keine bestimmte Form (OR 11 I)

  • wurde Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, so ist auch für die Nebekostenabrede Schriftlichkeit erforderlich (OR 16 I)

  • besonders vereinbart (OR 257a II) bedeutet, dass eine spezielle Vereinbarung über die Nebenkosten besteht und die entsprechendenPsten detailliert aufgelistet werden

• BGer: müssen Nebekosten überdies im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden, weshalb der Hinweis auf einen stadardisierten Vertragszusatz wie etwa AGB nicht genügt

  • gilt nach Lehre auch dann, wenn die Nebekosten in den AGB einzeln aufgelistet sind

  • Nebekostenabreden, welche diese Anforderungen nicht erfüllen, sind nichtig

• bei zu Unrecht dem M auferlegten und von diesem bezahlten Nebenkosten ist nach anerkannter Saldoziehung dennoch möglich —> BGer und ein Teil der Lehre utnerstellen rückforderungsanspruch nach erfoglter Saldoziehung und Saldoanerkennung dem Bereichunersrecht

  • ein Teil der Lehre aber: vertraglichen Anspruch auszugehen —> Mieter kann Gemehimgung wegen Willensängel OR 23 ff. anfechen und hat, wenn er obsiegt einen vertraglichen Rückfroderungsanspruch

M ist nur dann zur Leistung von Sicheheit verpflichtet, wenn Parteien dies vereinbart sowie Art und Umfang der sicherhietsleistung bestimmt haben

• bei Miete von Wohnungen: aufgrund von OR 257e II: max. 3 Monatmiezinse —> Bruttomietzins (Nettomietzins abzügich Nebenkosten)

• für Geschäftsräume gilt diese Begrenzung nicht

• VM hat Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren auf den Namen des M bei einer Bank zu hinterlegen (OR 257e I) —> Zinsen fallen als Früchte ins Vermögen des M und erweitern nach h.L. das Sicherungssubstrat —> sind M unter Vorbehalt einer anderne Abrede während der Dauer des Mietverhältnis nicht herauszugeben

  • Achtung: Sicherungssubstrat darf aufgrund von OR 257e II nicht auf mehr als 3 Monatszinsen anwachsen

• unter Vorbeahlt einer anderen Abrede: VM kann Sicherheit für alle Forderungen beanspruchen, die sie gegenüber dem M aus dem MIetverhältnis hat

  • M kann Mietzins nicht mit dem korrekt hinterlegten Deopot verrechnen, da Letzeres ihm gehört

  • bei Konkurs des M wird die Sicherheitsliestung als Pfand des VM behandelt und fällt niht in die Konkursmasse des M

• Herausgabe des Depots nur unter Voraussetzungen von OR 257e III

M muss Sche sorgfältig gebrauchen und bei Immobilien und Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen

• sorgfältiger Gebrauch bedeutet namentlich, dass er das Mietobjekt vertragsgemäss zu gebrauchen und zu unterhalteen hat

• mit gewisser Abnutzung muss VM rechnen, sofern diese nicht übermässig ist und aus dem erlaubteen Gebrauch resultiert

sorgfältigen Verbauch:

• ist auf Verwendungszweck abzustellen —> ergibt sich aus Vertrag und aus Treu und Glauben (BGE 136 III 186 E. 3.1 Pra 2010 Nr. 113)

  • nicht vertragsmässiger Gebrauch: liegt bspw. vor, wenn Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten umgenutzt werden (BGE 123 III 124 E. 2a)

    • auch Überbelegung stellt vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn die Mietsache dadurch übermässig abgenutzt wird (Entscheid der schlichtungsbehörde Zürich vom 10. Februar 1995 E. II 3.3a = MRA 1996, 70 - 72)

    • generelles Verbot für Tierhaltung bzw. Rauchens ist nach überwiegender Lehre allerdings unzulässig

M darf ohne Zustimmung des VM keine tiefgreifende Veränderung an der Mietsache vornehmen (OR 260a I) —> ein Teil der Lehre: muss nach Beendigung des Mietverhältnisses darf tiefgreifende Veränderungen, muss diese aber nach Beendigung des Mietverhältnis wieder rückgängig machen.

M unbeweglicher Sachen: muss Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn nehmen (OR 257f II)

• Hausbewohner: sind alle Personen, die auch ein vertragliches oder dingliches Recht zum Gebrauch der Immobilien haben, sowie deren Angehörige

• bei Definition von Nachbarn und Beurteilung dder Rücksichtnahme kann auf Kriterien, die im Nachbarrecht (ZGB 684) entwickelt worden sind, abgestellt werden

Haftung: M haftet für sein eigenes Verhalten, Dirrte oder Hilfspersonen (Or 101) —> Dritte oder HIlfspersonen, alle Personen, die Mietsache mit Zustimmung des Mieters gebrauchen -> auch Verhaltne seiner Haustiere wird M angelastet

bei mangelnder Sorgfalt oder Rücksichtnahme des M —> VM kannn nach OR 97 ff. vorgehen und vertragsgemässe Benützung der Mietsache, Unterlasung von Störungen soei Schadenersatz verlangen

• ausserordentliche Vertragsauflösung: nur be ieiner schwerwiegenden Vertragsverletzung des Mieters (OR 257f III und IV) —> M ist ebenfalls für Beschädigungen der Sache, die über die normale Abnutzung hinausgehen, gestützt auf Or 97 schadenersatzpflichtig

M muss VM allfällige Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, rechtzeig melden (OR 257g I)

• besteht während gesamter Mietdauer und endet mit Vertragsende -> d.h. bei Rückgabe der Sache (OR 267 f.) —> bei Mietende: VM obliegt zurückgegebene Mietsache zu prüfen und allfällige Männgel sofort anzuzeigen (OR 267a)

  • Ausnahme: bei verstreckter Mängel

• nach Treu und Glauben: M hat Obliegenheit, solche Mängel dem VM bei Rückgabe der Mietsache zu melden

• M muss VM auch drohende Mängel anzeigen —> nicht meldepflichtig sind aber Schäden, welche der M selber beseitigen muss, bspw. geringfügige Mängel i.S.v. OR 259

  • ausgenommen von Meldepflicht: auch Mängel, welche VM bereits kennt oder hätte kennen müssen —> im Zweifelsfall aber immer Mangel melden, um nicht schadenersatzpflcihtig zu werden (OR 257g II i.V.m. OR 97 ff.)

• rechtzeitig: bestimmt sich nach den gesamten Umständen des Einzelfalls —> Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch M sowie nach Art und Schwere des Mangels

  • Faustregel: je grösser der (drohende) Schaden und damit die finanziellen Folgen für VM sind, desto schneller hat M Anzeige zu erstatten

damit VM Rechte und Pflichten wahrnehmen kann. Norm ist mit Ausnahme der Modalitäten zwingend

• notwendige Arbeiten

  • M muss grundsätzlich nur notwendige Arbeiten zur Mängelbeseitigung oder Schadensverminderung dulden (OR 257h I)

  • Notwendigkeit: bestimmt sich nach objektiven Massstännen

    • sind Arbeiten, welche den vertragsgemässen Zustand des Mietobjekts erhalten sollen

  • abzugrenzen von Arbeiten zur Erneuerung oder Änderung einer Mietsache (OR 260 f.)

• Besichtigungen

  • M muss nur dulden, wenn diese für den Unterhalt, Verkauf oder Weitervermietung notwendig sind (OR 257h II)

  • will VM die Mietsache aus anderen Gründen besichtigen, so muss sie hierfür die zustimmung des M einholen

  • Besichtigung im Zusammenhang mit Unterhalt der MIetsache sind auc hdann zulässig, wenn kein konkreter Mangel oder Schadensfall vorliegt -> VM ist berechtigt, sich ganz allgemein von Zeit zu Zeit über Zustand der Mietsache ein Bild zu machen (OR 256 I)

  • Besichtigung zwecks Wiedervermitung muss M nur dulden, weenn Mietverhältnsi bereits gekündigt worden ist oder dieses infolge Ablaufs einer festen Dauer bald endet

  • Besichtigung im Zusammenhang mit Verkauf der Mietsache setzen nach mehrheitlicher Lehre ernsethafte Vertragsverhandlungen voraus

• Durchsetzung und Vorgehen des VM

  • VM muss M die von ihm geplanten Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen (OR 257h III)

    • Rechtzeitig: beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls —> allgemein gilt, dass bei grösseren Unterhaltsarbeiten Anzeige frühzeitiger erfolgen muss als bei kleineren; und je dringender dei arbeiten sind, desto kürzerer ist die Anzeigefrist

    • wenn Unterhaltsarbeiten vorgestzten Gebrauch der Sache beeinträchtigt; M kann Herabsetzung des Mietzinsens (OR 259d) und/oder Schadenerwsatz (OR 259e) verlangen (OR 257h III)

      • M hat i.d.R. auch bei Zustimmung der Arbeiten Anspruch auf Schadenersatz

  • wenn M seiner Duldungspflicht nicht nachkommt: Haftung nach OR 97 ff. —> bei gegeben Voraussetzungen ist auch eine ausserordnetlihce KÜndigung (OR 257f III) möglich

    • M verliet seinen Anspruch auf Mietzinsherabsetzung und Ersatz für schäden, die ab dem Zeitpunkt der Mitwirkungsverweigerung entstehen (OR 257h III)

  • wenn M Arbeiten und Besichtigung ungerechtfertigterweise widersetzt —> VM darf nur bei Vorliegen einer Notstandssituation (vgl. OR 52 III) eigenmächtig Zutritt zum MIetobjekti verschaffen —> sonst Hausfriedensbrucht i.S.v. StGB 186

    • sonst VM muss Gericht anrufen und VSM beantragen —> oder Rechtsschutz in klaren Fällen (ZPO 257) —> Mieter sei zur Duldung der notwendigen Arbeiten und/oder Besichtigungen zu verpflichten

M ist für Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Untehralt erforderliiche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, zuständig (Or 259)

—> ein durchschnittlich begabter M muss die entsprechenden Mängel bzw. Schäden ohne übermässigen Aufwand und ohne besonderers Fachwissen selber und/oder ohne übermässigen Aufwand und ohne besonderes Fachwissen selber/oder mit nur geringen Koten beseitigen (lassen) können

• in Praixs: Reperaturen für Betrag bis max ca. Fr. 100 bis Fr. 150 pro Ereignis = Faustregel

  • sind jedoch spezielle Geräte oder der beizug eines Handwerkers für die Arbeiten notwendig, trägt der VM die Kosten für Reinigungen und/oder Ausesserungen

  • im Zweifelsfall gehen Kosten der Mängelbeseitigung zulasten des VM

OR 259: ist zugunsten des M von Wohn- und Geschäftsräumen relativ zwingen (OR 256 II) —> Vereinbarugen, welche Unterhaltspflicht des M über das Mass des kleinen Unterhalts erweitern, ungütlig

• unzulässig sind bspw. Mietvertragsklauseln, welche dem M unabhängig vom Reparaturumfang einen Selbstbehalt auferlegen

  • überweigender Lehre: sind auch in der Praxis gängigen Prozentklauseln, wonach Reparaturen bis zu einem Prozentsatz (i.d.R. 1-2%) des Jahresmitzinsens vom Mieter selsbt zu bezahlen sind, unzulässig

  • bei anderen Mietarten ist OR 259 dispositiv

OR 258: regelt Nicht- oder Schlechterfüllung des Mietvertrages soie in sachlicher Hinsicht; bei ursprünglicher Leistungsunmöglichkeit -> OR AT

• Leistungsunmöglichkeit vor Beginn der Miete bzw. Übergabe der Mietsache:

  • ursprünglich objektive Unmöglichkeit vor Vertragsabschluss -> OR 20 I —> Vertrag ist nichtig

  • verschuldete nachträgliche objektive Leistungsunmöglichkeit: Leistung wird nach Vertragsabschluss, aber vor Übergabe der Mietsache aus Gründen unmöglich, welche der VM zu vertreten hat —> OR 97 ff.

  • unverschuldete nachträgiche objektive Leistungsunmöglichkeit: Leistung wird nach Vertragsabschluss, aber vor Übergabe der Mietsache aus Gründen unmöglich, welche der VM nicht zu vertreten hat -> OR 119

  • anfängliche bzw. nachträgliche subjektive Leistungsunmöglichkeit: Leistung ist bei Vertragsabschluss bzw. wird nach Vertragsabschluss, aber vor Übergabe der Mietsache für den VM unmöglich

    • strittig

      • OR 97 ff. (ein Teil der Lehre: subjektive Leistungsmöglichkeit vor Übergabe der Mietsache)

      • oder OR 258 bzw. OR 102 ff.; anderer Teil der Lehre immt an, dass es sich um einen Fall der Nichterfüllung i.S.v. OR 258 handelt —> demnach sind die allgemeinen Verzugsregeln von OR 102 ff. anwendbar

• Leistungsunmöglichkeit nach erfolgter Übergabe der Mietsache bzw. während der Mietdauer

  • verschuldte objektive Leistungsunmöglichkeit: Leistung wird nach Übergabe der Mietsache aus Gründen unmöglich, welche der VM zu verreten hat (OR 97 ff.)

  • unverschuldete objektive Leistungsmöglichkeit: Leistung wird nach üBergabe dier Mietsache aus Grnden unmöglich, welche die VM nicht zu vertreten hat —> OR 119

  • subjektive Leistungsunmöglichkeit: Leistung wird nach Übergabe der Mietsache für VM unmöglich

    • strittig:

      • ausserordentliche Kündigung nach OR 266g; ein Teil der Lehre ist der Auffassung, dass der M das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er dieses auflösen will. Allfällige Schadenersatzansprüche richte nsich nach OR 266g II

      • Rücktritt nach OR 102 ff. mit Wirkung ex nunc.; anderer Teil der Lehre: haben Parteien bereits mit Erfüllung des Mietvertrages begonnen, soll der Rücktritt jedoch gemäss den allgemein geltenden Regeln für die Ungültigerklärugn von Dauerschuldverhältnisses zu einer KÜndigung vmit Wirkung ex nuc führen

      • Mindermeinung OR 97 ff.

• wenn VM die Sache nicht zum vereinbarten Zeiptunkt übergibt, kann M auf OR 107 ff. über Nichterfüllung von Verträgen berufen (OR 258 I)

• Mängelrechte richten sich nach OR 259a ff. stehen dem M bei Verzug des VM daegen nicht zur Verfügung

• Vorgehen nach OR 107ff.

  • M muss VM durch Mahnung in Verzug setzen (OR 102)

  • oftmalls ein bestimmtes Datum vorgesehen —> Verfalltagsgeschäft, weshalb eine Mahnung in diesen Fällen überflüssig sind —> VM gerät bereits mit Ablauf dieses Datums in Verzug (OR 102 II)

• nach h.L.: darf bei einem solchen Verfalltagsgeschäft jedoch nicht autoamitsch auch ein relatives Fixgeschäft i.S.v OR 108 Ziff. 3 annommen werden

• anderer Teil der Lehre: ist auff tatsächlcihen oder hypothetsichen Parteiwillen abzustellen

Schlechterfüllung i.S.v. OR 258: liegt vor, wenn VM die sache zwar zum vereinbarten Zeitpunkt übergibt, diese aber nicht dem geschuldeten Zustand entspricht

• anfänglichen Mängel, d.h. Schelchterfüllung bei übergabe der Sache (OR 258)

  • Mangel bereits bei Übergabe mangelhaft —> OR 258

• nachträgliche Mängel, d.h. Mängel während der Mietdauer auftreten (OR 259) —> Mängelrechte nach OR 259a bis OR 259i

• Mangel: Mietobjekt ist mangelhafjt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder eine sich aus dem vertraglicen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt

  • ist der tatsächliche Zustand (Ist-Zustand) der Mietsache mit dem vorausgesetzten Zustand (Soll-Zustand) verlgeichen (BGE 135 III 345 E. 3.2 = Pra 2009 Nr. 25)

  • richtet sich primär anhang der Parteivereinbarung —> wenn ausdrückliche Vereinbarung fehlt, muss mittels Vertragsauslegung festgestellt werden, welche Eigenschaften der Mietsache berechtigterweise erwarten durfte

  • schwerer Mangel: ist die Tauglichkeit einer unbewegliichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch abgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt (OR 258 I und OR 259 lit. a). Mangel führt mind. dazu, dass der Gebrauch der Sache objektiver Betrachtungsweise nicht mehr zumutbar ist, dass also die vitalen Interessen des Mieters (und seiner Hausgenossen) betoffen sind (Feuchtigkeit, Wassereinbruch, herabfallende Gipsdecke, defekte Bremsen eines Autos etc.)

  • mittelschwerer Mangel: liegt vor, wenn der Mangel die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert, diese aber nicht ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt (OR 258 III lit. a; OR 259 lit. b un OR 259 d). Mangel kann nicht mehr durch Reinigung oder keline Ausbesserung erhoben werden (OR 259), d.h., er stellt keinen leichten Mangel mehr dar —> gleichzeitig liegt aber auch noch kei nschwerer Mangel vor

    • BGer Rechtsprechung: ist ein mittelschwerer Mangel zu bejahen, wenn der Gebrauch der Sacheum mind. 5% eingeschränkt sit

    • Rechtsprechung lässt auch eine Einschränkung ovn 2% als mittelschweren Mangel gelten, wenn dieser überlange Zeit besteht, ohne dass die VM etwas dagegen unternimmt

  • leichte Mängel: beeinträchtigen den vertragsgemässen Gebauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich

• bei Übergabe der Mietsache bestehende Mängel (OR 258)

  • schweer Mangel i.s.v. OR 258 I

    • keine Übernahme i.Sv. OR 258 I —> OR 107 ff. (M hat disen Mangel und damit die Schlechterfüllung des Vertrages nicht zu vertreten)

    • Übernahme trotz Mangel i.S.v. OR 258 II —> OR 259a ff.

  • mittelschwerer oder leichter Mangel (OR 258 I e contrario und OR 258 III) —> OR 259a ff.

• Während der Mietdauer entstandene Mängel (OR 259 - 259a) sowie weitere davon erfasste Fälle

  • Mangel tritt erst während Mietdauer auf oder liegt Fall von Übernahme nach OR 258 II oder III vor

  • selber verantwortlich ist derr M, wenn er anch OR 97 oder OR 101 für den Mangel einzustehen hat oder weenn der Mangel auf einen vertragswidrigen Gebauch zurückzuführen ist

  • VM muss Kenntnis vom Mangel bzw. Ströung haben

  • Verschulden des VM wird für Geltendmachung der Mängelrechte nicht vorausgesetzt (Ausnahme aber OR 259e)

  • Mängelreächte des M i.S.v. OR 259a I:

    • Beseitigung des Mangels (OR 259b bis OR 259c)

    • Mietzinsherabsetzsung (OR 259d)

    • Schadenersatz bei Veschulden (OR 259e)

    • Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten (OR 259f)

    • unbeweglichen Sachen zudem Hinterlegung des Mietzins (OR 259 II, OR 259g bis OR 259i)

VM muss Mängel beseitigen, welche M weder zu verantwortnen noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat und die ihn im Gerbauch der Sache stören (OR 259a I lit. a)

• Vorausestzugen:

  • Beseitigung des Mangels ist für VM subjektiv und objektiv unmöglich bzw. zumutbar

  • Achtung: M kann keine Beseitigung verlangen, wenn er verpflichtet ist, den Mangel zu dulden (OR 257h und OR 260), wenn er das Mietverhältnis nach OR 259b lit. a bereits gekündigt oder wenn VM ihm vollwertigen Ersatz angeboten hat (OR 259c)

  • VM muss Kenntnis vom Mangel haben

  —> VM muss Mangel innert angemessener Frist beseitigen (OR 259b)

  • nicht vorausgesetzt ist, dass M dem VM eine Fist zur Mängelbehebung ansetzt —> auch ohne Fristansetzung muss VM den Mangel von sich aus innert angemessenr Frist ab Kenntnisnahme beseitigen

    • bezüglich Angemessenheit der Frist:

      • je schwerer der Mangel und je leichter dessen Beseitigung ist, desto schneller muss die Behebung erfolgen

• wenn VM Mangel nicht innert angemessener Frist oder nur teilweise beseitigt, dann kann M

  • bei schwerem Mangel, kann M einer unbeweglichen Sache das Mietverhältnis fristlos künndigen (OR 259b lit. a)

    • bei bewegliche nSachen genügt schon ein mittlerer Mangel zur Kündigung (OR 259b lit. a)

      • nach unbenutztem Ablauf der Behebungsfrist muss M nicht sofort kündigen —> darf solange damit warten, is er einen Ersatz für die Mietsache gefunden hat -> M muss sich aber aktiv um Ersatz bemühen, da ein allz langes Zuwarten gemäss Vertrauensprinzip als Verzicht auf die KÜndigung verstanden werden kann -> sind nciht alle Voraussetzungen von OR 259b lit. a erfüllt, so ist die Kündigung unwirsam

  • leichte und mittlere MÄngel: bei nicht fristgemässer Behebung —> M kann auf KOsten des VM beseitigen lassen —> Ersatzvornahme OR 259b lit. b

    • liegt schwerwiegende Manel vor, kann M den Mangel nicht selbsätndig beseitigen, sondern mus sisch richterlich ermächtigen lassen (OR 98)

• wenn VM innert Frist vollwertiger Ersatz —> M keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels (OR 259c) —> Vollwertigkeit: genügt, wenn Sche die vorausgesetzten und zugesicherten Eigenschaften der mängelfreien MIetsache aufweist, zum bisherigen MIetzins angeboten wird und wenn M auch sonst keine finanzielle Einbusse wegen des eRstzes erleidet

M kann Sache nicht wie vereibart nutzen, weil sie Mängel aufweist, so hat er Anspruch auf eine Mietzinsreduktion (OR 259d) —> auch wenn Mangel nicht beseitigt werden kann

• Verschulden des VM ist nicht erforderlich

• kausales Metverschulden schliesst den Herabsetzungsanspruch dagegen aus (OR 259a I)

einem Teil der Lehre: berechtigt alle Mängel i.S.v OR 259a I zur Herabsetzung des Mietzinses

• bei leichten Mängel wernden vo nOR 259d nur erfasst, wenn Mieter sie nicht auf egeiene Kosten zu beheben hat (OR 259)

anderem Teil der Lehre: mind. mittelschwerer Mangel erforderlich

Beginn: mit Kenntnisnahme des Mangels durch VM und endet mit Beseitigung des Mangel oder Beendigung des Mietverhältnsses (OR 259d)

• M —-> Herabsetzungserklärung gegenüber VM

• bestimmte Frist für Abgabe der Herabsetzungserklärung besteht nicht —> entsprechede Mängelrüge muss während Bestehen des Mangels erfolgen, Herbasetzung auch nach Beendigung des MV möglich

  • Herabsetzung: nach relativem Berechnungsmethode (wie bei Kaufrecht)

    • BGer Rechtsprechung: Billigkeitserwärhugnen in Bemessungen einfliessen zu lassen ist zulässig

• Verjährung nach OR 128 -> Fristenlauf nach BGer Rechtsprechung mit Kenntnis des VM vom Mangel (OR 130 II)

  • nach jüngerer BGer Rechtsprechung: ist M nur bei behebbaren MÄngel berechtigt, Meitzins eigenmächtig zu reduzieren

VM haftet für Verschulden auch für Mangelfolgeschäden OR 259e

—> VM haftet aber nur, wenn M Mangel nicht selbst zu verantworten oder zu beheben hat

Voraussetzungen:

• Mangel

• Schade

• Vertragswidrigkeit

• natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang

• Verschulden —> wird vermutet

Haftung und Umfang des Schadenersatzes: beurteilt sich nach OR 99 ff- und OR 42 ff.; zu ersetzen ist das positive Interesse

nach einer Lehrmeinung: auch für geschädigte Haushaltsmitglieder, die slebst nicht Vertragspartei sind

Verrechnung ist probleamtisch, da VM bei Zahlungsverzug Vertrag kündigen kann!

VM muss auf Anzeige des M einen Rechtsstreit übernehmen, wenn ein Dritter gegenüber dem M einen Anspruch auf die mietsache erhebt, der sich mit den Rechten des M nicht verträgt

Ansprüche i.S.v OR 259f:.

• dingliche Rechte

• beschränkt dingliche Rechte

• allfälige nachbarrechtliche Ansprüche

in Lehre umstritten ist, ob auch realobligatorische Rechte unter OR 259f fallen oder nicht

M einer unbeweglichen Sache kan nMIetzins bei einer vom Kanton bezeichneten Stele hinterlegen (OR 259g I)

• Mangel i.S.v. OR 259a I, dessen Beseitigung M verlangen kann (OR 259b f.)

  • h.L.: Hinterlegung ist unzulässig, wenn Beseitigung objektiv unmöglich oder unzumutbar ist

• M hat unter Fristansetzung die Beseitigung des Mangels verlangt und VM Hinterlegung schriftlich angedroht sowie angekündigt (OR 259g I)

  • Voraussetzungen:

    • Aufforderung zur Mängelbeseitigung

    • Fristansetzung, ist Frist zu knapp bemessen, hat VM dem M dies zu erklären, andernfalls die Frist nach dem Vertrauensprinzip als ausreichend gilt —> ist Unangemessenheit des gesetzten Frist für M dagegen klar erkennbar, so ist die Fristansetzung wirkungslos und damit auch eine allfällige Hinterlegung untültig

    • Hinterlegungsandrohung

    • Hinterlegungsankündigung

—> ist auf zukünftige Mietzinse anwendbar

nach erfolgreicher Hinterlegung muss M innerhalb von 30 Tagen (gerechnet ab Tag, an welchem der erste hinterlegte Mietziins gemäss Vertrag oder Gesetz fällig gewesen wäre) die Schelichtungsbehörde anrufen (OR 259h I) und zwingend auf die Beseitigung des Mangels bzw. Ermächtigung auf Kosten des VM klagen

• auch Schadenersatz und Mietzinsherbasetzung denkabr

wenn keineAnrufung der Schlichtungsbehörde —> hinterlegte Mietzins wird dem VM ausbezahlt und M muss von vorne beginnen, falls die beanstandeten MÄngel inder Zwischenzeit nicht behoben worden sind

Mängelrechte anch OR 259a ff. bestehen kummulativ

• Rechte des VM bei Verzug des M mit der Mietzinszahlung (OR 257d)

• Rechte des VM bei Ausbleiben der Sicherheitsleistung nach OR 257e

• Rechte des VM bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme des M (OR 257f)

• Rechte des VM bei Unterlassung der Meldepflicht durch den M (Or 257g)

• Rechte des VM bei verspäteter Rückgabe der Mietsache durch den M

VM kann Mietvertrag ausserordentlich, d.h. vorzeitig, kündigen, wenn M mit der Zahlung der Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist (OR 257d)

Voraussetzungen:

• Übernahme der Mietsache ist erfolgt

  • nach Rechtsprechunge und h.L. genügt es, wenn VM die Erfüllung angeboten, namentlich das Mietobjekt zur Verfügung gestellt hat -> nicht ötig, dass M Mietverhältnis auch tatsächlich angetreten hat

  • Mietsache noch nicht übernommen: allgemeinen Verugsrechteln nach OR 107ff. —> VM kann Mietvertrag vorzeitig auflösen (OR 107 II) oder Übergabe der Wohnung verweigern (OR 82)

• M befindet sich mit Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten im Verzug

  • liegt ovr, wenn M fällige Mietzinse oder Nebekosten nicht fristgerecht (OR 257c) zahlt

  • grundsätzlich auch Verugszinsen davon erfasst, nicht aber Betreibungskosten, Sicherheitslietungen und SCahdenersatzansrpche

  • Mieter hat Mietzins nicht rechtmässig oder gutgläubig hhhinterlegt oder Verrechnung erklärt oder Erkärung innert Zahlungsfrist bim VM eintrifft

• VM schriflithce Nachristansetzung und gleichzeitig bei unbenutzten Ablauf der Frist die Kündigung androhen

  • schrifltihce Zahlungsfrist ansetzen (OR 11 ff.) und gleichzeitig andrhen, dass MV bei unbenützten Ablauf der Frist gekündigt werde

  • Frist und Rechtsfolgen müssen klar und unzweideutig aus Zahlungsaufforderung hervorgehen —> wenn fehlt, dann gerät Mieter bloss in Zahlungsverzug und ausserordentliche Kündigung ist ausgeschlossen

  • bei Familienwohnungen: separaite Zustellung der Zahlungsaufforderung an beide Ehegatten (OR 266n) —> sonsit ist diese nichtig (OR 266o i.V.m. OR 266n)

  • Zahlungsfrist bei Wohn- und Geschäftsräume: mind 30 Tagen, bei übrigen Mietverhältnissen mind. 10 Tagen (OR 257d I)

    • wenn zur kurz: Kündigungsfrist unwirksam bzw,. nichtig (h.L.)

    • anderer Teil der Lehre: Auffassung, dass eine zu kruze Fist i neine gesetzteskonforme Frist umgedeutet, also geheilt wird —> BGer hat diese Frage offen gelassen

  • Rechtsprechung und h.. gilt relative Emfpangstheorie

• Zahlungsfrist vertreticht ungenutzt

• VM kann die Betreibung auf Zahlung der Sicherheitsleistung nach SchKG 38 einleiten

• vor Übergabe der Mieträumlichkeiten —> VM kann Erfüllung des Vertrages verweigeren (OR 82) oder den Mietvertrag auflösen (OR 107)

• bleibt Sicherheitsleistung auch nach Übergabe der Mietsache aus —> VM kann Vertrag ordentlich kündigen (OR 266a ff.); ev. auch ausserordentliche Kündigung

  • bezüglich Rechtsgrundlage ausserordentliche Kündigung:

    • ein Teil der Lehre: analoge Anwendung von OR 257f III (Kündigung wegen mangelnder Sorgflat und Rücksichtnahme)

    • anderer Teil der Lehre: Kündigung aufgrund von OR 266g I; Kündigung wegen wichtigem Grund —> Grund: keine Vertragsverletzung im Zusammenhang mit dem gebrauch der Mietsache

    • h.L.: Kündigung wegen Zahlungsrückstand i.S.v. OR 257d nicht anwendbar, weil Ausbleiben der Sciherheitsleistung keinen Zhalungsrückstand bewirkt

M muss Sache aufgrund von OR 257f I und II Sache sorgfältig gebrauchen und bei der Immobiliarmiete auf Hausbewohnre und Nachbarn Rücksicht nahmen

VM kann Meitverhältnis aufgrund vo nOR 257 III und IV ausserordentlich kündigen, wenn folgende Vorausestzungen kumulativ erfüllt sind

• M verletzt seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme

  • umstritten ist in Rechtsprechung und Lehre, ob jede Art von vertragswidrigem Gebrauch und jede Verletzung von MIeterpflichten unter diese Bestimmung fallen sollen oder nicht

  • BGer: nur diejenigen Vertragsverletzungen zur ausserordentlichen KÜndigung nach OR 257f, die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Gebrauch eines Mietobjekts stehen

    • auch bei Verletzung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks —> bei diesen Fällen wird auf Unzumutbarkeit verzichtet —> Vorgehen nach OR 266g

    • unzulässiger Untervermietung —> bei diesen Fällen wird auf Unzumutbarkeit verzichtet —> Vorgehen nach OR 266g

    • BGer hat aber auch in einigen Fällen auch OR 102 ff. angenommen oder sich auf die allgemeine Rücktrittsbestimmungen von OR 107 ff. abstützte, wobei die Anforderungen von OR 257f einzuahlten waren

  • h.L.: dehnt anwendungsbereich von OR 257f ebenfalls af den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache aus —> soll auch dann anwendbar sein, wenn Mieter bloss vertraglichen Nebenpflcihten verletzt

• VM hat schriftlich abgemahnt

  • Schriftlichkeit nach OR 11 ff.

  • VM muss nicht gleichzeitig auch Kündigung androhen bzw. diese beiden Ehegatten oder eingetragene Partner separat zukommen lassen (OR 257d I und OR 266)

  • schriftliche Mahnung muss vorgeworfene Verhalten konkret nennen

  • BGer und mehrheitlichen Teil der Lehre kann ausnahmsweise auf die Mahnung verzcihtet werden, wenn sie sich als nutzlos erweisen würden (OR 108 Ziff. 1)

  • bei vorsätzlciher schwerer schädigung von Wohn- und Geschäftsräumen kann VM jederzeit fristlos und ohne vorghängige Mahnung kündigen (OR 257f IV)

• M verletzt danach weiterhin oder erneut seine Sorgfaltspflicht und die Fotsetzung des Mietverhälntises ist für die VM oder die anderen M deshalb nicht mehr zumutbar

• Recht des VM zur Leistungsverweigerung

  • zeigt sich bereits vor Antritt des Mietverhältnisses, dass der M seine Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht verletzt wird, kann VM die Übergabe des Mietobjekts gestützt auf OR 82 verweigern sowie nach OR 97 ff. und OR 107 ff. vorgehen

  • VM ist aber nicht bei jeder Verletzung einer Nebenpflicht zur Leistugnsverweigerung berechtigt ist —> entscheidend ist, ob zu einer Nebenpflicht zur Leistungsverweigerung bereichtigt ist

  • BGer: verweigert die Berufung auf OR 82 bei einer Verletzung der vertraglich vereinbarten Versicherungspfliht durch den Mieter

• ausserordnetliche Kündigung

  • VM oder übrigen Hausbewohner ein bestimmtjes Mietverhältnis nicht mehr zuzumuten, weil der M den Mietvertrag trotz schrifltihcer Mahnung erneut oder weiterhin in gleichartiger WEise verletzt, os ist die fristlose Künndigung, bei Wohn- und Geschäftsräumen die Kündigung mit einer Frist von mind. 30 Tagen auf Ende eines Monats möglich (OR 257f III) —> VM muss amtliches Formular verwenden (OR 266l) und dies beiden Ehegatten getrennt zustellen (OR 266n)

    • Beurteilung der Zumutbarkeit: richtet sich nach ZGB 4 —> Interessensabwägung des Sörers und jene der betroffenen VM bzw. der übrigen Hausbewohner vorgenommen wird

    • je länger VM nach derr letzten Mahnung jedoch mit der Kündigung zuwartet, umso eher ist von der Zumutbarkeit des bestehenden Mietverhältnisses auszugehen -> BGer kann bei Verstössen gegen den vertrlich vereinbarten Verwendungszweck sowie bei unzulässiger Untervermietung auf die Überprüfung der Unzumutbarkeit verzichtet werden

  • wenn M Wohn- und Geschäftsräume die Mietsache vorsätzlich schwer geschädigt —> VM kann fristlos kündigen (OR 257f IV) —> Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses wird vom Gesetzgeber in diesen Fällen unwiderlegbar vermutet

  • wird Kündigung ausgesprochen, ohne dass alle materielle Voraussetzungen erfüllt sind, so ist sie unwirksam. Eine Konversion in eine andere ausserordentliche oder gar in eine ordentliche KÜndigung ist grundsätzlich nicht möglich, da Gestaltungsrechte gemäss BGer Recchtsprechung nicht umgedeutet werden können und OR 257f III und IV leeges specialis darstellen

• Schadenersatz und Unterlassunganspruch

  • OR 97 ff. oder alternativ OR 41 ff.

• Unterlassene Mängelrüge —> in Lehre ist umstritten, ob eine unterbliebene Mängelmeldung bei Übrgabe der Mietsache bedeutet, dass der M die Mietschae in eiinem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand, also mängelfrei, erhalten hat oder nnicht

  • ein Teil der Lehre: darf eine utnerlassene MÄngelmeldung nciht per se als Mängelfreiheit der Mietsache gedeutet werden

• wenn M Meldung nicht anzeigt oder nicht rechzeitig anzeigt: haftet er für scahden, welcher der VM daraus entsteht (OR 257g II) —> fortgesetzte Verletzung der Meldepflicht kan nVM ausserde mberechtigen, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen (OR 257 III und IV)

• Verletzung der Meldepflicht —> führt nicht zur Verwirkung der Mängelrechte des M (OR 259a ff.)

  • M ist weiterhin bereichtigt, die MÄngelbeseitigung zu verlangen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss M die Mietsache tatsächlich und vollständig zurückgeben (OR 267 I)

• gibt M Mietsache nicht rechtzeitig zurück, obschon das Mietverhältnis beendigt ist und VM die rückgabe verlangt, so kann VM für die Dauer der Versprätung Schadenersatz verlangen (OR 97 I) —> Schadenersatz: entspricht i.d.R. der Höhe des bisherigen Mietzinses

  • wenn VM nachweist, dass er höheren Mietzins hätte erzielen können, so kann er darüber hinaus die Differenz zwischen diesem höheren Mietzins und dem bislang bezahlten Mietzins geltned machen

• Unterhaltsarbeiten: wenn vorgenommene Arbteiden der blossen Behung vo nMÄngel oder Vermeidung von Schäden dient (OR 256 I)

• Erneuerungen und Änderungen i.S.v. OR 260: liegen dann vor, wen ndie Arbeiten über die Behebung eines bestehenden Mangels doer die Abwehr eines drohenden Schadens hinausgehen, in die materielle Substanz der MIetsache eingreifen und diese modernisieren bzw. verbessern

• führen Erneuerungen und Änderungen zu einer dauerhaften Einschränkung des bisherigen Gebrauchs der Mietscahen, handelt es sich um eine einseitige Vertragsveränderung zulasten des M i.S.v. OR 269d III und OR 270b II —> VM muss solche Änderungen daher Einhaltung der Kündigungsfrist und-trermine mit amtlichen Formular anzeigen (OR 269d III)

• Zulässigkeit der Änderung oder Erneuerung OR 260 I

• Rücksichtnahme auf die Interesse des M (OR 260 II)

• Rechte und Pflichten des M während der Änderung oder Erneuerung

• muss für M zumutbar sein

• Mietverhältnis nicht gekündigt ist

• Erneuerung und Änderungen müssen für M zumutbar sein —> beurteilt sich nach objektiven Kriterie

  • Hausrenovationen, beidenen umfassend erneuert und veredelt wird, uma anschliessend Miete zu erhöhen —> fallen i.d.R. unter die unzumutbaren Eingriffe nach OR 260 I

  • Abwägung der Interessen der Vertragsparteien

  • BGer: ordentliche Kündigung durch VM zwecks umfassender Sanierung einer Baute ausnahmsweise zulässig, wenn sie auf deren Räumung angewiesen ist

    • ist auch nicht rechtsmissbräuchlich i.S.v. OR 271 I: weenn M bereit erklärt, die Unannhemlcihkeiten der Bauarbeiten in Kauf nehmen

—> h.L. kann nur ene ordentliche, nicht aber eine ausserordentliche Kündigung (OR 257d, OR 257f, OR 266g) die Vornahme von Erneuerungen und Änderungen verhindern

VM hat bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des M Rücksicht nehmen (OR 260 II)

• VM muss Erneuerungs- und Änderungsarbeiten so organisieren, dass M sowie seine Mitbewohner möglichst wenig beeinträchtigen

• VM muss M über geplante Arbeiten vorzeitig informieren, diese sinnvoll terminieren sowie mögliichst speditiv und ohne unnötige Immissionen durchführen

M ist grundsätzlich verpflichtet, die zumutbaren Erneuerungen oder Änderungen der Mietsache dulden (OR 257h)

• auch während Umbauarbeiten: muss Mietobjekt während der Dauer des Eingriffs in vertragsgemässem Zustand befinden —> wenn icht der Fall, dann allenfalls Herbasetzung des Mietzinses (OR 259d) und/oder Schadenersatz (OR 259e, OR 260 II)

• nimmt VM Arbeiten vor, obschon die Voraussetzungen von OR 260 I nicht (mehr) erfüllt sind, stehen dem M alle Mängelrechte nach OR 259a ff zur Verfügung

  • fristlose Kündigung (OR 259 lit. a)

  • Beseitigung des Mangels (OR 259b lit. b)

  • Hinterlegung des Mietzinsens (OR 259g ff)

h.L.: Ausbauarbeiten bei Rohbaumiete, welche Gebrauch der Sache erst ermöglichen —> keine Änerungen oder erneuerung der Mietsache i.S.v. OR 260a

• Zulässigkiet der Änderung oder Erneuerun (OR 260a I)

• Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (OR 260a II)

• Entschädigungspflicht des VM (OR 260a III)

M ist grundsätzlich nicht berechtigt, das Mietobjekt zu verändern oder zu erneuern

• M kann Erneuerungen und Änderungen an Sache nur mit schrifltihcer Zustimmung des VM vornehmen (OR 260a I)

  • Zustimmung: kann während oder nach Ausfürhung der Arbeit eingeholt werden

  • Schriflithckiet: ledilgich Beweisfunktion

• VM darf Zustimmung ohne Angabe von Gründen verweigern —> wenn M trotzdem Änderungen oder Erneuerungen vornimmt —> VM kann mittels vorsorglicher Massnahme diese verbieten bzw. stoppen, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen und/oder das Mietverhältnis ordentlich bzw. bei gegebenen Voraussetzungen nach OR 257f III oder IV ausserordentlich kündigen

  • bei Abschluss der Arbeiten: ein Tei der Lehre Kündigung nach OR 257f III nicht mehr zulässig, sofern der VM Kenntnis von der Änderung hatte und nicht vorher mahnte

  • Kündigung nach OR 257f IV: ist nach einem teilder Lehre ausgeschlossen, wenn Arbeiten sachgemäss ausgeführt wurden —> d.h. keine schwere Schädigung vorliegt

    • VM kann in diesen Fällen nur die Widerherstellung des vertragsgemässen Zustands auf den Rückgabezeitpunkt verlangen

• Erneuerung oder Änderung erfolgt mit Zustimmung des VM —> VM kann die Wiederherstellung des früheren Zustands bei beendigung des Mietverhältnisses nur verlangen, wenn dies schriflithc vereinbart wurde (OR 260a II)

• Schriftliichkeit: OR 13 I —> auch M muss ebenfalls unterschrieben haben

M hat Entschädigungsanspruch, wenn VM Änderung oder Erneuerung zugestimmt hat und Sache bei Vertragsende aufgrund seines Eingriffs einen erheblichen Mehrwert aufweist (OR 260a III)

• Bestimmung des Mehrwerts: objektiv aufgrund der aufgewendeten Kosten für VM zu bestimmen, wobei Luxuriöse oder aussergewähnliche Einrichtungen nicht mitbrücksichtigt werden

• ist dispositiver Natur —> M kann auch im Voraus gültig auf eine Entschädigungv erzichten

Veräussert VM die Sache, so geht das Mietverhältnis kraft einer lex specialis auf die neue Erwerberin über (OR 261 I; Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht)

• nicht erheblich, ob Erwerberin Kenntnis von Miete hat oder nicht

• Veräusserung i.S.v. OR 261: Rechtsgeschäfte, welches Wechsel des Eigentümers bewerikt

• nach h.L. gelangt OR 261 auch dan nicht zur Anwendung, wenn Eigentumswechsel nach Abschluss des Mietvertrgas, aber vor Übergabe der Mietsache an den M stattfindet. Da Erfüllung des Mietvertrags für die bisherige VM in einem solchen fall subjektiv nicht mehr möglich ist, kann der M gemäss neuerer Lehre gestüzt auf Or 107 ff. vom Vertrag zurücktreten sowie Schadenersatz verlangen

• bei Einteigung -> einschlägigen kant. und eidgenössischen Enteignungsgesetzte, ob MV bestehen bleibt oder nicht (OR 261 Iv)

  • VM nicht schadenersatzüflichtig, da sie die objektive Leistungsunmöglichkeit nicht verschuldet hat (OR 119)

mit Übertragung des Eigentums geht MV auf Erwerber über (OR 261)

BGer und h.L.: Eintritt des neuen Eigentümers in MV erfolgt allerdings nicht rückwirkend

• bisherige VM haftet demnach weiterhin für diejenigen Forderungen, welche vor dem Eigentusmübergang entstanden und fällig geworden sind

• sind ansprüche erst anch Eigentumsübergang entstanden oder fällig geworden, so muss M gegen die Erwerberin vorgehen —> findet eine Aufsplatung der Ansprche des M statt = Spaltungstheorie

• auch wenn bisheriger VM dem M ab Übergang des MV nicht mehr für die Erfüllung des MV haftet, so statuiert das Gesetz dennoch eine Haftung für Schäden, welche dem M durch eine vorzeitige Kündigung des Erwerbers entstanden sind (OR 261 III)

• ordentliches Kündigungsrecht:

  • ab Zeitpunkt des Eigentumsübergangs wird Erwerberin Partei des MV und kann auch ordentlich kündigen

• ausserordentliches Kündigungsrecht:

  • bei Wohn- und Geschäftsräumen: nur bei dringendem Eigenbedarf kann Erwerberin kündigen (OR 261 II)

  • 
    

M kann ausserordentliche Kündigung wegen fehlenden Eigenbedarfs bzw. allgemein gestützt auf OR 271 f. anfechten

• Erwerberin handelt nicht missbräuchlich, wenn sie die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder während der gesetzlichen Kndigungssperrfrist ausspricht (OR 271a III lit. d und e)

• M kann Erstreckung des Mietverhältnisses nach Or 272ff. verlangen —> dringender Eigenbedarf schliesst Erstreckung nicht von vornherein aus, da im Erstrckungsverfahren die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen sind

  • Gegen Wechsel der Eigentümerin kann sich M dagegen nicht wehren

• OR 261 III: M hat Schadenersatzasnrpcuh gegen bisherigen VM, wenn ihm die neue Eigentümerin wegen dringenden Eigenbedarfs gültig kündigt, bevor eine vertragliche KÜndigung nach MIetvertrag möglich gewesen wäre

  • Grundsätze nach OR 97 ff. und OR 99 III i.v.m. OR 41 ff.

• Erstreckung in zeitlicher Hinsicht:

  • Haftung erstreckt sich bis zum Tag, an dem der Erwerber den MV erstmals hätte ordentlich kündigen können bzw. die vereinbarte Dauer bei einem befristeten Vertrag abgelaufen wäre (OR 261 III)

• Geschäftsraum: Anwendung von OR 263 nur auf Geschäftsraum

• Begehren des M OR 263 I

  • M darf MV nur mit schriftlicher Zustimmung des VM auf einen Dritten übertragen (OR 263 I)

  • Zustimmung setzt voraus, dass der M den VM um Übertragung ersucht hat (Übertragungsgesuch), wofür der M den Beweis zu erbringen hat —> beweistechnische Gründe: besser, wenn Begehren schriftlich gestellt

• schriftliche Zustimmung des VM OR 263 I

  • liegt keine schriflitche, sondern bloss eine mündliche oder konkludente Zustimmung vor, kann eine Berufung auf die fehlende Form je nach Umständen rechtsmissbräuchlich sein (ZGB 2 II)

  • Zustimmung —> ist aufschiebende konstitutive Bedingung i.S..v OR 151

  • schriftliche Zustimmung eines allfälligen Untervermieter —> nicht erforderlich

  • Verweigerung der Zustimmung durch den VM: nur aus wichtigem Grund (OR 263 III)

    • ist zu bejahen, wenn Umstände vorliegen, die eine Fortfürhung des MV mit dem Dritten für den VM nach Treu und Glauben unzumutbar erscheinen lasen —> VM ist für die Prüfung des Übertragungsgesuchs eine angemessen Frist einzuräumen

    • bei Verweigerung ohne wichtigem Grund oder Erteilung der Zustimmung nicht innert angemessener Frist: übergebende M kann sich an die Schlichtungsbehörde bzw. das Gericht wenden und auf Erteilung der Zustimmungklagen

• Verhältnis zwischen M und Übernehmer

  • bestimmmt sich nach dem Übernahmevertrag sowie den Bestimmungen AT

  • sofern bisheriger M und Dritte ncihts anderes vereinbarn, haften sie im Innenverhältnis grundsätzlich zu gleichen Teilen (OR 148 I)

  • Praxis verabrenden Parteien regelmässig, dass der Dritte den bisherigen M im Falle eiiner Inanspruchnahme vollständig zu entschädigen hat

  • nach einem Teil der Lehre: soll bei Fehlen einer entsprechenden Regelung via Vertragsergänzung dennoch gelten, da:

    • mit Vertragsübernahme garantiert der bisherige M nur gegenüber dem VM für die nach der Übertragung fälligen Mietzins. Dementspreichend müsse der Dritte den bisherigen M im Innenverhälntis vollumfänglich schadlos halten

• Verhältnis zwischen VM und Übernehmer

  • bei Zustimmung des VM, tritt der übernehmende Dirtte anstelle des bisherigen M in das Mietverhältnis ein (OR 263 III) —> MV geht mit sämtlichen vertraglichen und gesetzlichen Rechten und Pflichten auf den übernehmenden Dritten über

• Verhältnis zwischen VM und M

  • OR 263 IV: M ist von seiner Verpflichtung gegenüber den VM befreit —> solidarische Haftung (OR 143 ff.) mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, auf den das MV ordentlicherweise hätte beendet werden können, max aber zwei Jahre (OR 263 IV)

    • spielt keine Rolle, ob Forderung des VM vor oder nach der Übertragung des MV entstanden sind (BGE 121 III 408 E. 4a = Pra 1996 Nr. 151)

    • bisheriger M haftet auch solidarisch für Vertragsverletzungen des Dritten

    • VM kann direkt gegen den ehemaligen VM vorgehen, ohne zuerst den Dritten in anspruch nehmen zu müssen (OR 144 I)

M steht ein relativ zwingendes Recht auf Untervermietung der Sache zu

sowohl bei unbeweglichen als auch für bewegliche Objekte

M ist nur dann zur Untervermietung berechtigt, wenn er in absehbarer Zeit die Sache wieder selbst zu nutzen beabsichtigt —> BGer: genügt dabei nicht, wenn er dies bloss vage in Betracht zieht

Voraussetzungen:

• Zustimmung des VM (OR 262 I) —> VM darf die Zustimmung nur in OR 262 II abschliessend aufgezählten Fällen verweigern (M weigert sich, die Bedingung der Untermiete bekannt zu geben (lit. a); die Beendigung der Untermiete sind im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich (lit. b); VM entsteht durch die Untermiete wesenliche Nachteile (lit. c)

• lit. b: bspw. bei Erzielung eines übermässigen Gewinns

  • ein alfällig vom M erzielter Überschuss muss sachlich gerechtfertigt sein -> d.h. M darf zusätzliche Leistungen ein Entgelt verlangen

  • ob M darüber hinaus ein geringfügigen Untermietergewinn erzielen darf, hat BGer bislang offengelassen

  • übermässiger Gewinn kann VM gestützt auf OR 423 I herausverlangen (Lehre und Rechtsprechung sind sich einig)

• Zustimmung kann auch nachträglich eingeholt werden —> bedarf keiner besonderen Form

  • lehnt VM die Untermiete ohne Angaben von Gründen ab oder sind Gründe für Verweigerung strittig, so kann M an Schlichtungsbehörde gelangen mit dem Begehren um Erteilung der Zustimmung der Untermiete gelangen

• Verhältnis zwischen M und Untermieter:

  • gewöhnlicher MV

  • Erstreckung des Untermietverhältnisses ist nur bis zum Ablauf des Hauptmieterverhälntisses möglich (OR 273b I)

• Verhälntis zwischen Hauptvermieter und Untermieter

  • kein Vertragsverhältnis

  • VM kann in folgenden Fällen ausnahmsweise direckt gegen Untermieter vorgehen

    • VM darf Untermieter direkt anhalten, die Scahe nicht anders zu gebrauchen, als es dem M gestattet ist (OR 262 III)

    • Retentiosnrecht des VM umfasst bei der Geschäftsraummiete auch die vom Untermieter eingebrachten bewegliche nSachen inswoeit, als Letzerer seinen Mietzins nicht bezahlt hat (OR 268 II)

    • der Untermieter wird von Gesetes wegen als Vertragspartei der Hauptvermieter betrachtet, wenn die Untermiete nur vorgeschoben ist, um damit die Vorschriften über den Kündigungsschutz zu umgehen (OR 273b II)

    • nach Beendigung des Hauptmieterverhältnisses hat der VM gegenüber dem Untermieter einen direkten Anspruch auf Ausweisung

• Verhältnis zwischen Hauptvermieter und M

  • Untervermieter bleibt M und damit Vertragspartei des Hauptmietverhältnisses

  • M haftet der VM dafür, dass der Untermieter die Sache nur so gebraucht, wie es ihm selbst gestattet ist, wobei der VM den Untermieter direkt dazu anhalten kann (OR 262 III)

    • Haftung des Mieters richtet sich nach den Grundsätzen von OR 101

    • bei Nichtbeachtung des Verbots des vertragswidrigen Gebrauchs kann VM den Hauptmietervertrag anch den Vorausestzungen von OR 257f. kündigen

  • BGer: muss M, welcher das Mietobjekt nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses weiterhin untervermietet, der Vermieterin gemäss OR 423 I den damit erzielten Gewinn herauszugeben

    • BGer anerkennt somit, dass M die Mietsache nur unter Einhaltung des Vertrags nutzen darf und seine (zur Recht) nicht bewilligte Untermiete einen Eingriff in die VM-Rechte darstellt

• Untermiete trotz begründeter Verweigerung der Zustimmung

  • Mindermeinung: ausserordentlicher Kündigungsgrund OR 266g

  • Rechtsprechung und h.L.: ausserodentliche Kündabrkeit nach OR 257f III, da es sich u meinen vertragswidrigen Gebrauch handelt

  • ungerechtfertigte Verweigerung der Zustimmung durch den VM bleibt dagegen wirkungslos

• Untermiete ohne Zustimmung des VM

  • M kann Mietsache auch eigenmächtig, d.h. ohne Zustimmung des VM, unververmieten —> riskiert aber ordetnliche bzw. nach erfolgter schriftlicher Abmahung eine ausserordentliche KÜndigung i.S.v OR 257f III sowie eine Schadenersatzklage des VM bzw. des Untermieters (OR 97 ff.)

  • h.L.: Untervermietung ohne einnholung der Zustimmung ist allerdings nicht eo ipso unzulässig —> ordetnliche bzw. ausserordentliche Kündigung i.S.v OR 257f III berechtigt, wenn VM sich der Untermiete hätte wirkam widersetzen können (OR 262 II)

  • ander Teil der Lehre: geht davon aus, dass VM das Mietverhältnis auch dann ordentlich bzw. ausserordentlich kündigen kann, wenn keine Gründe für die Verweigerung der Zustimmung i.S.v. OR 262 II vorliegen

• nachträgliche Entstehung eines Verweigerungsgrundes

  • Gestaltungsrecht

  • VM kann ihre Zustimmung jedoch widerrufen, wenn nachträglich Umstände eingetreten sind, welche die VM zurVerweigerung der Zustimmung bereichtigen würde

  • mit dem Entzug ihres einverständisses verringert der VM allerdings einseitig seine Leistungen gegenüber dem M, weshalb OR 269d zur Anwendung gelangt

• Aufhebungsvertrag OR 115

• ordentliche Beendigung bzw. ordentliche Kündigung des MV

• ausserordentliche Kündigung OR 266g bis OR 266k

Parteien können das befristete oder unbefristete MV jederzeit durch übereisntimmende Willensäusserung auf einen beliebigen Zeitpunkt hin aufheben (OR 115)

• besondern Formvorschriten und Kündigungsfristen und -termine (OR 266a ff.) sind dabei nicht zu berücksichtigen

Folgen des Aufhebungsvertragens dind:

• auf den vereinbarten Aufhebungszeitpunkt hin erlöschen alle mietvertraglichen Pflichten mit Wirkung ex nun

• davon ausgegnommen sind die mietvertraglcihen Rückabwicklungspflcihten

• Kündigungsschutzbestimmungen gemäss OR 271a ff. finden keine Anwendung

Zeitablauf und ordetnliche Kündigung

keine wichtigen Grründe zur Beendigung des MV erforderlich —> Schranke: Grudnsatz von Treu und Glauben

• Ablauf der vereinbarten Dauer beim befristeten MV (OR 266)

  • keine Kündigung notwendig (OR 266) —> endet mit Zeitablauf

  • setzen die Parteien das befristete Mietverhältnis nach seinem Ablauf ohne Vereinbarung einer neuen Dauerbewusst und widerspruchslos fort, gilt es als unebfristet (OR 266 II)

• ordentliche Kündigung (OR 266a bis OR 266f)

  • empfangsbedürftige und rechtsaufhebende Willenserklärung und deshalb grundsätzich bedingungsfeindlich unwiderruflich

  • Kündigungsfristen und -termine

    • unbefristete MV kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden, sofern keine längere First oder kein anderer Termin vereinbart wurde (OR 266a I)

    • gesetzlichen Fristen stellen zwingende Minimalfristen dar

    • Kündigungstermine siind dispositiver Natur

    • wichtige gesetzliche Friste: OR 266c für Wohnungsmiete und OR 266d für Miete von Geschäftsräume

    • auf Verlangen des M ist die Kündigung zu begründen (OR 271 II), was e contrario heisst, dass eine ordentliche Kündigung auch ohne Begründung gültig ist

  • Folgen der Nichteinhaltung der Kündigungsfrist

    • bei Nichteinhaltung —> Kündigung gilt auf den nächstmöglichen Termin (OR 266a II), sofern sich aus dem Willen der kündigenden Partei nichts anderes ergibt

rechtsaufhebendes Gestaltungsrecht

• Gründe für eine ausserordentliche Kündigung

  • wichtiger Grund i.S.v. OR 266g

    • welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen

    • als wichtige Gründe i.S.v. OR 266g I:: gelten nach BGer Rechtsprechung nur ausserordentlich schwerwiegende Umstände, die bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehrba waren und auch nciht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzufürhen sind —> erforderlich ist, dass die wichtigen Gründe die Fortsetzung des MV in obbejtkvier HInsicht (d.h. im Verständis vernünftiger und redlicher Menschen) als unzumutar erscheinen lassen

    • vorzeitig kündgende Partei ist gegenüber der anderenPartei schadenersatzflcihtig (OR 266g II) —> schuldet nicht das volle Erfüllungsinteresse

      • muss nur Schadenersatz leisten, wen ndies uafgrund der Umstände des Einzelfalles als billig (ZGB 4) erscheint

  • Konkurs des Mieters i.S.v. OR 266h

    • vor Übergabe —> OR 83

    • nach Übergabe —> OR 266h

    • ist erst möglich, wenn VM den M vergeblich aufgefordert hat, eine Sciherheit für die künftigen Mietzinse zu leisten (OR 266h I)

    • Erstreckung des MV ist ausgeschlossen (OR 272a I lit. c)

    • ist M bei Konkurseröffnung auch mit Zahlung von Mietzinsen im Rückstand, so muss der VM hierfür nach OR 257d vorgehen —> OR 266h nur für fällig werdenden Mietzinse anwendbar

    • fällt VM in Konkurs —> OR 261

  • Tod des Mieters i.S.v. OR 266i

    • Erben können MV unter einhatlung der gesetzlichen frist auf den nächsten gesetzlichen termin ausserordentlich kündigen, wenn sie diese nicht mehr fortsetzen wollen (OR 266i)

    • VM ausserordentliche KÜndigung -> Vorgehen nach OR 266g

  • Zahlungsrückstand des M i.S.v OR 257d

    • Sicherheit i.S.v. OR 257e I gilt nicht als Vorauszahlung des Mietzinses und steht daher eine Kündigung nach OR 257d II nicht entgegen

    • umgekehrt bereichtigt ein Nichtleisten der Sicherheit nicht zu einer Künigung nach OR 257d II

  • Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht i.S.v. OR 257f III und IV

  • Verletzung der Pflicht zur Mangelbeseitigung (OR 259 lit. a)

  • dringender Eigenbedarf beim Verkauf des Mietobjekts (OR 261)

BGer und Lehre: ist dies zu verneinen da das ausüben eines Gestlatungsrechts eine Konversion prinzipiell ausschliesst

wenn Voraussetzungen nicht gegeben -> ausserordentliche Kündigung unwirksam

Schrifltichkeit OR 12 ff.

Kündigung muss jedoch keine Begründung enthalten, um gültig zu sein

• bei Familienwohnungen (OR 266m bis OR 266n):

  • nur mit ausdrücklicher Zustimung eine sehpartners kündighen (OR 266m I)

  • VM muss Kündigung der Familenwohnung beiden Ehegatten mit amtlichem Formular separat zuzustellen OR 266n

  • gelten sinngemäss auch für eingetragene Partnerschaft

• folgen bei Nichteinhalten der Form OR 266o

  • wenn Formvorschriften verletzt, ist Kündigugn nichtig OR 266o und damit grundsätzlich unwirksam

  • von der Nichtigkeit ist die Anfechtbarkeit nach OR 271f. zu unterscheiden, welche eine gültige Kündigung voraussetzung

empfangsbedürftige und rechtsaufhebende Willenserklräung, die ihre vertragsauflösende Wirkung erst mit dem Eintrffen im Machtberech des Emfpngers entfaltet

• gilt als Zugestellt, wenn sie der Gegenpartei bzw. einer empfangsberechtigten Person übergeben oder in deren Briefkasten geworfen wird = Zugangsprinzip

• Bei Kündigung: nach BGer und Lehre: absolute Empfangstheorie:

  • gilt i.d.R. als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers oder von dessen Vertreter gelangt wird

  • eingeschriebern Brief: wenn Briefträger Abholungseinladung in Breifkasten oder Postfach legt —> wenn für M die MÖglichkeit besteht, das Kündigungsschreiben noch am gleichen tag abzuholen, undd arf damit auch gerechnet werden, gitl die Erkärung bereits im Zeiptunkt der Hinterlegung der Abholugnseinaldugn als zugegangen

    • darf nicht damit gerechnet werden, beginnt die Frist erst ab dem Tag zu laufen,we lcher auf den tag des vereblichen Zustellungsversuchs folgt

• bei Familienwohnungen.:

  • bei Ehegatten Kündigungsschreiben getrennt an jeden Ehegatten

  • OR 266m —> reicht aus, wenn Briefträger beide Courverts einem Ehegatten oder eingetragenen Partner aushändigt

  • umgekehrt kann M nur mit ausdrücklicher Zustimmung eines Ehegatten den Mietvertrag der Fammilienwohhnung kündigen (ZGb 169 I), wobei Zustimmung nciht an eine bestimme Form gebunden ist

• bei Wohngemeinschaften:

  • wenn mehrere Personen MV unterzeichnet —> einfache gEsellschaft

  • VM muss Kündigung an alle M richten (OR 70)

  • VM muss Kündigung jedoch nicht jedem M gesondert zustellen, weenn keine Familienwohnung vorliegt (OR 266n)

  • genügt vielmehr, wenn VM alle M auf einem einzig amtlichen Kündgiuugnsformuar als Empfägner auflistet und dieses den M gemeinsam zukommen lässt

bei Weigerung der Rückgabe der Sache —> auf Weg des Zivilprozesses mittels Ausweisungsverfahren

M ist nicht zur Rückgabe verpflicihtet, solange ein Anfechtungs- oder Rersteckungsverfahren hängig ist (OR 271 ff.)

• Prüfung der Sache bei der Rückgabe

  • will VM Schadenersatzansprüche geltend machen, muss er die Sache sofort nach der Rückgabe prüfen und erkennbare MÄngel melden, ansonsten verwirkt er ihre Ansprüche gegnüebr dem M (OR 267a Iund II)

  • bei verstreckten Mängel —> sofort nach Entdeckung 8OR 267a III)

• einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen

  • miind. einen zumutbaren ersatzmieter vorschlagen (OR 264 I)

  • dieser muss zahlungsfähig, also in der Lage sein, den Mietzins regelmässigund pünktlich zu zahlen

  • BGer: ist zu bejahen, wenn das verfügbare Einkommen des Ersatzmieters mind. das Dreifache des Bruttomietzinses beträgt

• welcher den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (OR 264 I)

  • ist insb. dann der Fall, wenn der Ersatzmieter sich bereit erklärt, den gleichen Mietzins zu zahlen sowie die vertraglichen Modalitäten bezüglcih dauer und Beendigung zu übernehmen

• sowie die Mietsache zurückgeben

Folgen Bei Annahme des Nachmieters:

• M muss VM eine angemessene Frist einräumen, um dessen Zumutbarkeit zu prüfen und diesen gegenbenenfalls zu akzeptieren

• Praxis: id.r. Frist von 1 Monat als genügend erachtet wird

Folgen bei Ablehung des Nachmieters und bei Fehlene eines Ersatzmieters

• erklärt sich VM mit der Auflösung auf den Termin der vorzeitige Rückgabe einverstanden —> bisherige M befrietund VM verliert Anspruch auf Weiterzahlung des Mieztinsens (OR 264 I)

OR 267 I

gesetzliches Pfandrecht, welches im Gegensatz zu ZB 895 nicht den Besitz des Pfandgläubigers voraussetzt. Geift nur bei der Geschäftsraummiete

Umfang (OR 268)

• alle beweglichen, in den Räumen befindlichen Sachen, wenn sie zur Einrichtung oder Benzutung der Mietsache gehören

• ausgeschlossen: nicht pfändbare Sachen des M (OR 268 III; SchKG 92)

• Retentionsrecht umfasst auch die vom Untermieter eingebrachten Gegenstände, sofern dieser seinen Untermietzins nicht bezahlt hat (OR 268 II) sowie die Sachen Dritter, von denen der VM nicht wewiss oder wisse muss, dass sie nicht dem M gehörten (OR 268a)

• Geltendmachtung ist in OR 268b gergelt

Durch das Retentionsrecht gedeckte Forderungen:

• beschränkt auf den verfallenen Jahresnzins und den noch nicht fälligen laufenden Halbjahreszins (OR 268 I), also auf MIetzinsforderungen

keine Anwendung auf Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräume

Parteien eines MV können die Anwendbarkeit von OR 269ff. vertraglich weder wegedingen noch materiell einschränken

• BGer Rechtsprechung: Vereinbarung,w elche die Berücksichtigung des Referenzzinssatzes bei der Beruteilung einer Missbräuchlichckeit des Mietzinsens ausschliesst, ist untülit OR 20 I

Begriff des missbräuchlichen MIetzinses (OR 269 bis OR 269a; VMWG 10 ff.):

• missbräuchlich ist ein Mietzins, wenn

  • entweder ein übersetzter Ertrag aus der Mietsche erzielt wird

  • oder wenn dieser auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht

• BGEr: die Nettorendite der VM gemeint, welche sie im Verhältnis zwischen den nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Liegenschaft verbleibenden Einkünften und der von ihr investierten Eigentmittel erzielt

  • angemessen gem BGer: Nettorendite, welche den Referenzzinssatz für Hypotheken gemäss VMWV 12a um nicht mehra ls 0.5% übersteigt

  • übersetzer Kaufpreis liegt gemäss VMWG dann vor, wenn dieser den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzisn für gleichartige Objektie, erheblich übersteit

• VM kann wiederliegen, wenn er nachweist, dass der Mietzins zu eine mübersetzten Ertrag i.Sv. OR 269 führt

Berechung des missbräuchlichen Mietzinses:

• absolute Berechnungsmethode:

  • stellt fest, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist bzw. ob damit ein übermässiger Ertrag erzielt wird

  • fragliche Mietzins wird dabei mit den orts- oder quartierübelichen Mietzinsen (OR 269a lit. a) verlgihcne bzw. anhand des erzielten Ertrags aus der Mietsche 8OR 269 und OR 269a lit.c) überprüft

  • BGer: absolute Berechnungsmethode gelangt bei Kontrolle des Anfangsmietzinsens zur Anwendung —> kann auch als Einrede bei einer einseitigen Erhöhung oder Herbastzung des Mietzinses eingesetzt werden

• relative Berechnungsmethode:

  • überpfüt, ob eine Anpassung des Mietzinsens unter Berücksichtigung des zulstzt festgelegten MIetzinsens und der eingetreten Veränderungen zulässig ist

    • Gründe: Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des VM (OR 269a lit. b; VMWG 12 ff.), Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (OR 269a lit. e, VMWG 16) sowie Ausgliech einer Mietzinsverbilligung (OR 269a lit. d) —> rechtfertigt eine Anpassung des Mietzinses nur in demjenigen Umfang, inwelchem sich die Umstände seit der letzten Anpassung geänder haben

  • BGer: bei einseitigen Miethinserhörhung durchVM soie bei Begehren des M um Herbasetzung des Mietzinses während der Dauer des MV zur Anwendung, es sei denn, der VM habe bei Vertragsabschluss bzw. bei der letzten Mietzinsanpassung einen Vorbhealt i.S.v VMWG 18 gemacht

Rechtsfolgen: Mietzins ist anfechtbar OR 270 ff.

Voraussetzungen

• Begründung der Mietzinserhörhung (OR 269d I; VMWG 20):

  • muss genügend klar sein —> M muss sich ein Bild darüber machen können, weshalb der vM den Mietzins erhöht, ob dieser Erhöhung gerchtfertigt ist und ob er desahlb den Vertrag kündigen bzw. die Mietzinserhöhung anfechten will oder nicht

• Verwendung eines amtlichen Formulars (OR 269d I; VMWG 19):

  • vom Kanton genehmigten Formular erfolgen und vom VM grundsätzlich eigenhändigt unterzeichnet worden sein

• Einhaltung der Frist:

  • M kann binnen 10 Tagen entscheiden, ob er den Vertrag wegen der Mietzinserhörhung kündigen will (OR 269 d I)

  • statt das MV zu kündgien kann M die Meitzisnerhörhung auch innerhalb von 30 Tagen vor der SChlichtungsbehrde anfechten (OR 270 b)

  • teilt VM die Mietzinserhörhung nicht frist- bzw. termingerecht mit, so gilt diese auf den nächstfolgenden Kündigungstermin (OR 266a II analog)

Nichtigkeit der Meitzinserhörung OR 269d II

• Rechtsprechung des BGer und h.L.: nichtig (OR 269d II lit. a und lit. b), sofern die Berufung nicht offenstichtlich rechtsmissbräuchlich ist

• gleichzeitige Mittielung (oder Anrohung) einer Kündigung ist der VM ebenfalls untersagt (OR 269d II lit. c)

Analoge Anwendung auf einseitige Vertragsveränderungen OR 269d III

• einer Mietzinserhörhung gleichgestellt sind sonstige einseitge Änderungen des MV zulasten des M wie die Einführung von Nebenkosten oder eine Verrigerung der bisherigen Leistung

bei echt befristeten Verträgen —> ausgeschlossen -_> es sei denn, wenn Parteien im Voraus eine Anpassung i.S.einer Index- oder Staffelungsklausel vereinbart

• Anfechtung des Anfangmietzinsens (OR 270)

  • Voraussezungen

    • wenn er sich entweder wegen einer persönichen oder famliären NOtlage zum Vertragsschluss gezwungen sah (OR 270 I lit. a)

    • oder wenn es sich wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Martk zum Vertragsschluss gezwungen sah (OR 270 I lit a)

    • oder wenn der VM den Anfangsmietzins im Verlgeich zum früeheren Mietzinss für dieselebe Sache erheblich erhöt (OR 270 I lit. b)

  • Rechtsfolge: Wärhend Anfechtungsverfahren gilt bestehende MV grundsätzlich unverändert weiter (OR 270e

    • erweist sich Anfangsmieetzisn im Anfechtungsverfahren als missbräcuhlich, so setzt die Schlichtungsbehörde oder das Gericht diesen auf das zulässige Mass herab —> ein Teil bereichungsrechtlicher Natur und andere Teil der Lehre vertraglicher Nautr

• Herbasetzung des Mietzinses während der Dauer des MV (OR 270a)

  • wenn Berechnungsgrudnlagen sich wesentlich veränderthaben

  • und dies zu einem übersetzten Ertrag aus der Mietsache (OR 269 und OR 269a) führt (OR 270a I)

• Anfechtung einer Mietzinserhöhung oder einseigen Vertragsveränderunen (OR 270b)

Anfechtbarkeit der Kündigung OR 271 und OR 271a

Voraussetzungen:

• sie nicht bereits nichtig oder unwirksam ist

• gegen das gebot von Treu und Glauben verstöss

• 30tätige Anfechtungsfrist gemäss OR 273 eingehalten wurde

Erstreckung des MV (OR 272 und OR 272d)

• unbefristete MV mittels gültiger KÜndigung bzw. das befristete MV durchZ Zeitablauf beendeto worden ist

• Beendigung für ihn oder seine Famliie eine Härte zur Folgehätte, die durch die Interessend es vM nicht zur rechtfertigen wäre

• Erstreckung nciht von Gesetztes wegen ausgeschlossen ist

• Erstreckugnsgesuch innerhaltb von OR 2723 Ii und III vorgesehene Fristen bei der Schlichtungsbehröd gestelltw urden