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Verkehrswert erklären
Gutachterausschüsse (GAA) Aufgaben
Verkehrswert ermitteln
Vergleichswertverfahren erklären
sachen vergleichen z.b Wohnungen
wie kann ich zwei unterschiedliche Sachen miteinander vergleichen
vergleichbar machen
Vergleichswertverfahren Ablauf
gibt es ein Merkmal das nur mein Objekt hat (Miesbrauch, Baulast..)
Sachwertverfahren erklären
man versucht den Gedanken des Käufers nachzuvollziehen
Sachwertverfahren Ablauf
Ertragswertverfahren erklären
Ertragswertverfahren Ablauf
Verfahrensschritte
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfarhren
Ertragswertverfahren
darauß leitet sich der Verkehrswert ab
Was ist ein Bodenrichtwert?
bezogen auf ein Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks
ist ein unbebautes und fiktives Grundstück
Was ist ein Bodenrichtwertzone?
Objekte die in der gleichen Zone liegen, sind ungefähr gleich viel wert
gleichartige Gebiete zusammenfassen
Wie entsteht ein Bodenrichtwert?
Was sind Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks?
Woher kommt ein Bodenrichtwert?
werden aus Kaufpreis unbebauter Grundstücke abgeleitet
und vom GUtachter alle 2 jahre beschlossen
Bodenrichtwerte können beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden
meistens werden sie vom Gutachterausschuss im Internet veröffentlicht
Ist jeder Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Bodenrichtwertzone
gleich viel wert?
typische wertrelevante Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks:
Art und Maß der baulichen Nutzung,
Grundstücksgröße,
Entwicklungszustand,
beitragsrechtliche Situation
Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück
Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks.
Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund grund-und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig.
wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)
entspricht nicht der GFZ
zur Ermittlung der Fläche:
alle oberischdischen Geschosse
dann wenn, 1,4 Meter über der Geländeoberkante hinausragt
ausgebaute Dachgeschosse sind pauschal mit 75 % ihrer Fläche zu berücksichtigen
staffelgeschosse sind keine Dachgeschosse, Fläche voll berücksichtigt
Das ermittelte Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur
Grundstücksfläche ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).
Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
Allgemeines Wohngebiet (WA)
baureifes Land
erschließungsbeitragsfrei
Grundstücksfläche 400 m²
wertrelevante Geschossfläche 0,9 Stichtag des Bodenrichtwerts
Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2017
Merkmale des Bewertungsgrundstücks
wertrelevante Geschossfläche 0,6
Wertermittlungsstichtag 23.9.2018
Anpassung von Bodenrichtwerten
Bodenrichtwerte sind an die Merkmale des Bewertungsobjekts anzupassen sofern die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks davon abweichen.
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Art der Erschließung (Hinterlage, Anfahrbarkeit, Hanglage mit Außentreppe…)
Zuschnitt
Überbau
Baulasten
Altlasten
Hochwasserrisiko
Welche Qualitäten kann ein Grundstück überhaupt haben?
Entwicklungszustand; sonstige Flächen
Wie geht direktes vergleichen?
Wie kommt man zu Vergleichspreisen?
Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der
Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder
Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben
unberührt.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach
Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen
Was sind wertrelevante Merkmale, die sich zum Vergleichen eignen?
Wie kommt der Gutachterausschuss zu seinen Daten?
Sichten des Kaufvertrags
Eigentümerbefragung
Auswerten der Bauakte
Vergleichswertverfahren mittels Vergleichspreisen
Grundgesamtheit Begriff erklären
alle Objekte einer Immobilienart mit bestimmten Merkmalen in einer
Kommune
Stichprorbe Begriff erklären
Auszug aus der Kaufpreissammlung, erfasste Kaufvorfälle innerhalb eines Zeitraums von einer Immobilienart mit bestimmten Merkmalen in einer Kommune oder einem Teilgebiet
Median Begriff erklären
Wert, der genau in der Mitte einer Datenreihe liegt, die der Größe nach sortiert ist
25% Quantil Begriff erklären
Wert, unter dem 25% aller Werte liegen
75% Quantil Begriff erklären
Wert, unter dem 75% aller Werte liegen
Ausreißer Begriff erklären
alle Werte, die unter oder über der üblichen Spanne liegen; Beobachtungen, die mit dem Rest der Werte unvereinbar erscheinen
arithmetische Mittelwert Begriff erklären
Summe aller Werte geteilt durch ihre Anzahl
empirische Standardabweichung Begriff erklären
durchschnittliche Entfernung aller Werte vom Mittelwert;
Variationskoeffizient Begriff erklären
Streuungsmaß, gibt die Streuung der Daten relativ zum Mittelwert an
Formel: Standardabweichung geteilt durch Mittelwert
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