Stockwerkeigentum

BGE 106 II 183

Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beitragsforderungen gegen die Stockwerkeigentümer (Art. 712i ZGB).1. Der gesetzliche Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Errichtung eines Pfandrechts für drei verfallene Jahresbeitragsforderungen stellt eine Realobligation dar (E. 1).2. Kommt die Stockwerkeigentümergemeinschaft bei der Zwangsverwertung eines Anteils mit ihrem Pfandrecht zu Verlust, so geht der Anspruch unter und kann trotz seiner realobligatorischen Natur gegenüber dem Ersteigerer des Anteils nicht mehr geltend gemacht werden (E. 2).3. Das gleiche gilt, wenn das Pfandrecht noch nicht eingetragen und deshalb bei der Zwangsverwertung nicht berücksichtigt worden ist. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss daher immer dann, wenn es zur Zwangsverwertung eines Anteils kommt, ihren Anspruch geltend machen, wenn sie ihn nicht verlieren will (E. 3).

1. Die Stockwerkeigentümer haben gemäss Art. 712h ZGB an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und anBGE 106 II 183 S. 186die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Nach Art. 712i ZGB hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil; gemäss Absatz 3 des gleichen Artikels sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar.

Beim Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft für verfallene Beitragsforderungen handelt es sich nicht um ein unmittelbares gesetzliches Pfandrecht, das ohne Eintrag im Grundbuch Wirkungen entfaltet. Zu seiner Entstehung bedarf es vielmehr der Eintragung im Grundbuch. Der mittelbare Charakter des Pfandrechts ergibt sich mit aller Deutlichkeit aus dem Wortlaut des Art. 712i ZGB sowie aus dem dort enthaltenen Hinweis auf das Bauhandwerkerpfandrecht. In der bundesrätlichen Botschaft zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des ZGB (Miteigentum und Stockwerkeigentum) wurde diesbezüglich ausgeführt, die Einführung eines unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechts, das allen im Grundbuch eingetragenen Rechten vorgegangen wäre, wäre viel einfacher gewesen und hätte sich auch mit der Erwägung rechtfertigen lassen, dass die Stockwerkeigentümer mit ihren Beiträgen nur ihre Anteile an den Aufwendungen bezahlten, die zur Erhaltung oder Erhöhung des Wertes der Stockwerkeinheiten gemacht worden seien. Trotzdem sei mit Rücksicht auf die vertraglich begründeten Pfandrechte auf ein vorgehendes gesetzliches Pfandrecht zugunsten der Gemeinschaft verzichtet worden (BBl 1962, Bd. II, S. 1519).

Der gesetzliche Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf die Errichtung eines Pfandrechts für drei verfallene Jahresbeiträge stellt rechtlich eine Realobligation dar. Obwohl die Beitragsforderung als solche von Gesetzes wegen nicht auf den Erwerber der betreffenden Stockwerkeinheit übergeht, kann die Einräumung des Pfandrechts für diese Forderung nach dem Wortlaut des Gesetzes "gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer" geltend gemacht werden. Der Pfandrechtsanspruch ist demnach mit einer dinglichen Wirkung ausgestattet, wie sie für Realobligationen typisch ist (vgl. hiezu allgemein LIVER, Ausgabe 1980 des Kommentars zu den Grunddienstbarkeiten, N. 148 ff. der Einleitung, insbesondere N. 165a,BGE 106 II 183 S. 187mit Hinweisen auf Judikatur und Literatur, sowie TUOR/SCHNYDER, ZGB, 9. Aufl. [Nachdruck 1979], S. 628 f. Zum Pfandrecht für Stockwerkeigentümerbeiträge im Besondern vgl. MEIER/HAYOZ, Kommentar zum Sachenrecht, 4. Aufl., Systematischer Teil, N. 157; CHRISTOPH MÜLLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, Zürcher Diss. 1973, S. 46; MORITZ OTTIKER, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, Zürcher Diss. 1972, S. 81; FRIEDRICH, Stockwerkeigentum, SJK Nr. 1303 S. 8).

Die Klägerin vertritt nun unter Berufung auf die realobligatorische Natur des Anspruchs auf Errichtung eines Pfandrechts im Sinne von Art. 712i ZGB die Auffassung, dass sie die Einräumung eines solchen Rechts für die drei letzten verfallenen Jahresbeiträge auch von den Beklagten als Ersteigerern der Stockwerkeinheiten, die R. Müller gehört hatten, verlangen könne. Dabei sind zwei Fragen auseinanderzuhalten. Nach der eigenen Sachdarstellung der Klägerin bildete ein Teil der Stockwerkeigentümerbeiträge, für welche heute die Errichtung eines Pfandrechts verlangt wird, bereits einmal Gegenstand eines im Grundbuch eingetragenen Pfandrechts, das anlässlich der Verwertung der betreffenden Stockwerkeinheiten mangels genügenden Erlöses wieder gelöscht wurde. Es stellt sich daher vorerst die Frage, ob die Klägerin gegenüber den Beklagten die Neueintragung dieses seinerzeit gelöschten Pfandrechts verlangen könne. In zweiter Linie wird sodann zu prüfen sein, ob die Einräumung des Pfandrechts von den Ersteigerern gefordert werden könne, auch wenn das Pfandrecht nicht in das Lastenverzeichnis der verwerteten Stockwerkeinheiten aufgenommen worden war, wie dies hier bezüglich des grösseren Teils der geschuldeten Beiträge unbestrittenermassen der Fall war.

2. Das Pfandrecht verleiht dem Gläubiger den Anspruch, den Pfandgegenstand zur Sicherung der Erfüllung einer bestimmten Forderung verwerten zu lassen (vgl. zum Oberbegriff des Pfandrechts z.B. OFTINGER, Das Fahrnispfand, N. 22 des Systematischen Teils, insbesondere Anm. 22a). Mit der Verwertung des Pfandgegenstandes hat das Pfandrecht seinen Zweck erfüllt und erlischt. Der Untergang des Pfandrechts kann nicht davon abhängen, ob die Verwertung erfolgreich war. Er tritt vielmehr auch ein, wenn die durch das Pfand gesicherte Forderung ganz oder zum Teil ungedeckt bleibt (OFTINGER, a.a.O., N. 131). Das Pfandrecht gibt dem GläubigerBGE 106 II 183 S. 188nicht den Anspruch, das Pfand mehr als einmal verwerten zu lassen. Das Recht des Gläubigers, Befriedigung aus der Verwertung des Pfandes zu verlangen, wird daher auch im Falle einer resultatlosen Zwangsvollstreckung konsumiert (JAEGER, N. 8 zu Art. 142 SchKG; FRITZSCHE, Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. I, S. 343 unten).

Im vorliegenden Fall fragt es sich, ob das streitige Pfandrecht mindestens in jenem Umfang erloschen sei, in welchem es bereits einmal Gegenstand eines Grundbucheintrages gebildet hatte, der im Anschluss an die gegen R. Müller durchgeführte Betreibung auf Grundpfandverwertung gelöscht worden war. Die Verwertung der Stockwerkeigentumsanteile, auf denen dieses Pfandrecht gelastet hatte, war aufgrund der Betreibung eines Grundpfandgläubigers erfolgt, der über ein Pfandrecht in einem tieferen Rang verfügte (I. statt IV. Rang wie die Stockwerkeigentümergemeinschaft). Dabei hatte sich ergeben, dass der Verwertungserlös nicht ausreichte, um die pfandgesicherten Beitragsforderungen auch nur zum Teil zu decken. Es fragt sich, ob dieser Umstand den Untergang des betreffenden Pfandrechts herbeizuführen vermochte, obwohl es nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft selber war, welche Betreibung erhoben und die Verwertung verlangt hatte, sondern ein ihr im Range vorausgehender Grundpfandgläubiger.

Die Antwort ergibt sich aufgrund des Vollstreckungsrechts. Art. 156 SchKG verweist für die Durchführung der Verwertung in der Betreibung auf Pfandverwertung grundsätzlich auf die Bestimmungen, die für die Betreibung auf Pfändung gelten (Art. 122 bis 143 SchKG). Der für die Verwertung von Liegenschaften massgebende Art. 135 SchKG stellt in Absatz 1 den Grundsatz auf, dass die Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen, insbesondere also auch den Pfandrechten, versteigert werden, unter Überbindung der damit verbundenen persönlichen Schuldpflicht auf den Erwerber. Eine Ausnahme vom Überbindungsprinzip gilt jedoch allgemein für die fälligen grundversicherten Forderungen, die vorweg aus dem Erlös zu bezahlen sind (Art. 135 Abs. 1 letzter Satz SchKG und Art. 46 VZG). Das Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beitragsforderungen gegenüber den Stockwerkeigentümern gehört zu diesen von der Überbindung ausgenommenen Rechten, da es sich auf die Beitragsforderungen für die drei letzten Jahre, mithin auf fällige Forderungen, bezieht. DasBGE 106 II 183 S. 189Gleiche gilt übrigens gemäss Art. 106 VZG auch für die Pfandforderungen der Bauhandwerker und Unternehmer, sofern sie nicht alle vollständig gedeckt werden; für diese Forderungen muss ebenfalls Barzahlung verlangt werden.

Wenn nun eine der Forderung des betreibenden Pfandgläubigers im Range nachgehende Pfandforderung, die fällig ist und daher bei der Versteigerung der Liegenschaft nicht überbunden werden kann, durch den Erlös nicht oder nicht voll gedeckt wird, so geht das Pfandrecht in diesem Umfang unter und muss im Grundbuch gelöscht werden. Diese Rechtsfolge drängt sich deshalb auf, weil ein Fall von Realisierung des Pfandrechts vorliegt: Die pfandgesicherte Forderung hätte an sich aus dem Steigerungserlös bezahlt werden müssen, sofern dieser hiefür ausgereicht hätte. Dieser Fall kann nicht anders behandelt werden als jener, in welchem die Verwertung des Pfandgegenstandes auf Antrag des Pfandgläubigers selbst erfolgte. Die Verwertung einer pfandbelasteten Liegenschaft wäre auch praktisch anders gar nicht möglich, da niemand Interesse an deren Erwerb hätte, wenn die Pfandrechte für fällige Forderungen, die aus dem Verwertungserlös nicht gedeckt werden können, nicht endgültig erlöschen würden. Das Bundesgericht hat dieser Situation beim Erlass der VZG in der Weise Rechnung getragen, dass gemäss Art. 120 nicht nur dem betreibenden Pfandgläubiger, dessen Forderung durch den Erlös nicht gedeckt wird, sondern auch den nachgehenden Pfandgläubigern, die nicht selbst auf Pfandverwertung betrieben haben, ein Pfandausfallschein im Sinne von Art. 158 SchKG auszustellen ist, sofern und soweit deren Forderungen fällig sind. Die Löschung dieser Pfandrechte im Grundbuch und die Löschung der Pfandtitel finden ihre Stütze in Art. 68 Abs. 1 lit. b und Art. 69 VZG, die auch in der Betreibung auf Pfandverwertung Anwendung finden (siehe auch JAEGER, N. 1 zu Art. 158 und N. 4 zu Art. 156 SchKG). Soweit sie durch den Zuschlagspreis nicht gedeckt und aus diesem Grund nicht überbunden werden können, werden bei der Versteigerung auch die Pfandrechte für nicht fällige Forderungen realisiert. Auch solche Pfandrechte sind im Grundbuch zu löschen; den Gläubigern wird jedoch nicht ein Pfandausfallschein, sondern bloss eine Bescheinigung darüber ausgestellt, dass ihre Forderungen infolge des Pfandverwertungsverfahrens ungedeckt geblieben sind (Art. 120 Satz 2 VZG).BGE 106 II 183 S. 190

Aus dem bisher Ausgeführten ergibt sich, dass das mit der Klage geltend gemachte Pfandrecht für die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft jedenfalls insoweit endgültig untergegangen ist, als es (allerdings unter der Bezeichnung "Bauhandwerkerpfandrecht") bereits einmal im Grundbuch eingetragen war. Im Anschluss an die Verwertung der pfandbelasteten Stockwerkeinheiten von R. Müller ist dieses Pfandrecht im Grundbuch zu Recht gelöscht worden, da die pfandgesicherten Forderungen aus dem Steigerungserlös nicht gedeckt werden konnten. In diesem Umfang kommt eine Neueintragung des Pfandrechts zum vornherein nicht in Frage.

3. In zweiter Linie ist zu prüfen, ob auch der von der Klägerin bisher noch nicht ausgeübte Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts für verfallene Stockwerkeigentümerbeiträge gegenüber den Beklagten als Ersteigerern der verwerteten Stockwerkeinheiten nicht mehr geltend gemacht werden kann, wie dies die Vorinstanz angenommen hat. Die Durchsetzbarkeit eines solchen Anspruchs ist im Gegensatz zur Auffassung der Klägerin naturgemäss vorab nach vollstreckungsrechtlichen Grundsätzen zu beurteilen, nachdem die Stockwerkeigentümergemeinschaft wie hier nicht einem gewöhnlichen Erwerber, sondern dem Ersteigerer der fraglichen Stockwerkeinheiten gegenübersteht.

a) Bei der betreibungsamtlichen Versteigerung von Liegenschaften gilt allgemein der Grundsatz, dass die dem Ersteigerer zu überbindenen Lasten, die auf dem Steigerungsobjekt ruhen, in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden müssen. Die Steigerungsbedingungen haben dementsprechend den Hinweis zu enthalten, dass das Grundstück mit allen nach dem Lastenverzeichnis darauf haftenden Belastungen (Pfandrechten, Grundlasten, Dienstbarkeiten und dergleichen) versteigert werde, und zwar bezüglich der nicht fälligen Forderungen unter Überbindung der Schuldpflicht auf den Erwerber und hinsichtlich der fälligen Forderungen unter Barzahlung des geschuldeten Betrages aus dem Steigerungserlös auf Abrechnung am Zuschlagspreis (Art. 135 SchKG; Art. 45 Abs. 1 lit. a und Art. 46 VZG). Um eine möglichst vollständige Aufführung der Lasten im Lastenverzeichnis zu gewährleisten, ist in die öffentliche Bekanntmachung der Steigerung die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten aufzunehmen, dem Betreibungsamt binnen 20 Tagen ihre Ansprüche an der Liegenschaft anzumelden, unter der Androhung, dass dieBGE 106 II 183 S. 191Nichtangemeldeten von der Teilnahme am Verwertungsergebnis ausgeschlossen werden, soweit ihre Rechte nicht durch öffentliche Bücher festgestellt sind (Art. 138 Abs. 1 Ziff. 3 SchKG; Art. 29 Abs. 2 und 3 VZG). Die Nichtaufnahme einer Last in das Lastenverzeichnis, sei es infolge Nichtanmeldung durch den Berechtigten oder wegen eines Fehlers des zuständigen Beamten, hat deren Untergang gegenüber dem gutgläubigen Ersteigerer zur Folge, und zwar selbst dann, wenn die Last im Grundbuch eingetragen war (BGE 40 III 409 ff.; JAEGER, N. 2 i.f. zu Art. 135 und N. 13 zu Art. 138 SchKG; LEEMANN, Die Bedeutung der Lastenbereinigung bei der Zwangsverwertung von Grundstücken, SJZ 18/1921, S. 37/38; HOLLIGER, Die Lastenbereinigung in der Spezialexekution, BlSchK 16/1952, S. 14/15; FEHLMANN, Die Einflüsse des Sachenrechts auf Pfändung und Verwertung, Zürcher Diss. 1976, S. 124/125; HÜSLER, Die Steigerungsbedingungen in der Zwangsversteigerung von Grundstücken, Berner Diss. 1937, S. 16 ff., insbesondere S. 18). Diese für den Berechtigten sehr einschneidende Konsequenz ergibt sich zwar aus dem Gesetzwortlaut, der nur den Ausschluss des Nichtangemeldeten vom Steigerungserlös erwähnt, nicht mit der wünschbaren Deutlichkeit. Sie drängt sich jedoch zwingend auf, wenn der Zweck der Verwertung, nämlich die Erzielung eines möglichst günstigen Erlöses, nicht in Frage gestellt werden soll. Angemessene Angebote könnten anlässlich einer Steigerung nicht erwartet werden, wenn die Teilnehmer darüber im Ungewissen gelassen würden, ob ihnen nach dem Steigerungserwerb Lasten entgegengehalten werden könnten, von denen sie aufgrund des Lastenverzeichnisses keine Kenntnis hatten (so insbesondere HOLLIGER, a.a.O., S. 15). Eine Ausnahme gilt nach Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG einzig für die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (Art. 836 ZGB) sowie für die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität und dergleichen; solche Rechte werden im Lastenverzeichnis nicht einzeln aufgeführt (vgl. zu dieser Bestimmung BGE 60 III 41 /42, wo die Ausnahme auf fällige, zur Zeit der Steigerung aber noch nicht bekannte und aus diesem Grund im Lastenverzeichnis nicht aufgeführte Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht erweitert worden ist, sowie BGE 61 III 119 /120).

b) Es stellt sich nun die Frage, ob der Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Errichtung eines Pfandrechts für verfallene Beitragsforderungen zu jenen Lasten gerechnetBGE 106 II 183 S. 192werden muss, die im Sinne der zitierten Bestimmungen anlässlich der Verwertung der entsprechenden Stockwerkeinheiten hätten angemeldet und ins Lastenverzeichnis aufgenommen werden müssen.

Bei diesem Anspruch handelt es sich rechtlich, wie einleitend dargelegt, um eine Realobligation, um ein obligatorisches Recht also, das mit der dinglichen Wirkung ausgestattet ist, dass es jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer gegenüber geltend gemacht werden kann. Diese dingliche Wirkung bringt es mit sich, dass das Recht wie eine dingliche Last auf dem Grundstück ruht. Es stellt daher für den Steigerungsteilnehmer ähnlich wie ein unmittelbares gesetzliches oder ein vertragliches Pfandrecht eine Belastung des Grundstücks dar, von der er vor der Versteigerung Kenntnis haben muss, um ein vernünftiges Angebot machen zu können. Das Interesse des Ersteigerers gebietet daher, dass auch der Pfandanspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft für verfallene Beitragsforderungen angemeldet und in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden muss. Für eine andere wichtige Kategorie von Realobligationen gilt die Pflicht zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis ebenfalls, nämlich für die gemäss Art. 959 ZGB im Grundbuch vorgemerkten persönlichen Rechte wie das Vor- und Rückkaufsrecht, das Kaufsrecht sowie für Pacht und Miete (vgl. JAEGER, N. 2 zu Art. 135 SchKG; HOLLIGER, BlSchK 15/1951, S. 148; FEHLMANN, a.a.O., S. 119; es sei hier auch auf die Formulare VZG Nr. 9 und 13 c verwiesen, die für die Aufstellung des Lastenverzeichnisses Verwendung finden; dort sind unter "B. Andere Lasten " die Vormerkungen ausdrücklich erwähnt). Es wäre nicht einzusehen, weshalb ein im Grundbuch vorgemerktes persönliches Recht dem Ersteigerer nicht mehr soll entgegengehalten werden können, wenn seine Aufnahme ins Lastenverzeichnis unterblieben ist, wohl aber der Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Gleichheit der Interessenlage verbietet eine unterschiedliche Behandlung.

c) Freilich kann der Pfanderrichtungsanspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht in gleicher Weise auf den Ersteigerer überbunden werden, wie dies bei den im Grundbuch vorgemerkten persönlichen Rechten der Fall ist. Da das Pfandrecht, dessen Errichtung die Gemeinschaft verlangen kann, fällige Forderungen sichert, muss es bei der Verwertung des Pfandobjektes notwendig realisiert werden; ein solchesBGE 106 II 183 S. 193Pfandrecht kann zum vornherein nicht überbunden werden, auch wenn es aus dem Steigerungserlös gedeckt wird. Diese Besonderheit hat zur Folge, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft immer dann, wenn es zur Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit kommt, ihren Pfanderrichtungsanspruch, der an sich nur mittelbaren Charakter hat, geltend machen muss, wenn sie ihn nicht verlieren will. Sie muss also bei einer solchen Gelegenheit das Pfand errichten und es realisieren, was ihr jedoch ohne weiteres zuzumuten ist, da das Pfandrecht, dessen Errichtung sie beanspruchen kann, ihr keine andere Befugnis gewährt, als sich aus dem Verwertungserlös bezahlt zu machen. Zu diesem Zweck kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch noch während des Zwangsvollstreckungsverfahrens beim Richter eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB erwirken, die im Lastenverzeichnis von Amtes wegen berücksichtigt werden müsste. Ob es zur Vereinfachung des Verfahrens genügen würde, das Pfandrecht ohne vorhergehenden Grundbucheintrag direkt beim Betreibungsamt zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis anzumelden, so dass sein Bestand im Lastenbereinigungsverfahren festgestellt werden müsste, wie die Vorinstanz annimmt, kann dahingestellt bleiben, da im vorliegenden Fall nicht nur die vorläufige Eintragung im Grundbuch, sondern auch die Anmeldung beim Betreibungsamt unterblieben ist.

Hätte die Klägerin ihr Pfandrecht auf diese Weise geltend gemacht, so wäre es bei der Versteigerung ungedeckt geblieben und daher untergegangen, so wie dies bezüglich der bereits im Grundbuch (allerdings unter der Bezeichnung Bauhandwerkerpfandrecht) eingetragenen Beitragspfandrechte geschehen ist. Wenn sie die Geltendmachung des Pfandrechts für die restlichen Beitragsforderungen anlässlich der Verwertung des Pfandobjekts unterliess, kann sie nicht besser gestellt sein. Insbesondere ginge es nicht an, dass ihr Pfandrecht dadurch einen besseren Rang erhielte.

d) Man könnte sich allenfalls fragen, ob der Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht den im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht im Sinne von Art. 836 ZGB gleichgestellt werden sollte. Für diese sieht Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG vor, dass sie im Lastenverzeichnis nicht aufzuführen und dem Ersteigerer durch die Steigerungsbedingungen ohne Abrechnung am Zuschlagspreis zu überbinden sind.

BGE 106 II 183 S. 194

Diese Ausnahme von den sonst geltenden Grundsätzen (vgl. BGE 61 III 119) trifft hier nach dem Sinn der ganzen Regelung nicht zu. Ganz abgesehen von der besonderen Art der in Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG erwähnten Pfandforderungen besteht der Hauptunterschied des Anspruchs der Stockwerkeigentümergemeinschaft gegenüber jenen darin, dass dieser zum vornherein nur für fällige Beitragsforderungen gegeben ist. Fällige Forderungen, für die ein gesetzliches Pfandrecht besteht, sind jedoch gemäss Art. 46 VZG bei der Versteigerung auf Abrechnung am Zuschlagspreis in bar zu bezahlen, sofern der Verwertungserlös hiefür ausreicht, ansonst das Pfandrecht erlischt. Wäre zur Sicherung der Stockwerkeigentümerbeiträge ein gesetzliches Pfandrecht eingeführt worden, das ohne Eintragung im Grundbuch bestehen würde, so hätte dieses von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Aufnahme ins Lastenverzeichnis angemeldet und anlässlich der Versteigerung realisiert werden müssen. Es wäre nicht verständlich, weshalb eine solche Anmeldungs- und Realisierungspflicht nicht auch gelten sollte, nachdem der Gesetzgeber ein schwächeres Sicherungsmittel gewählt und zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft bloss einen realobligatorischen Anspruch auf Pfandrechtserrichtung vorgesehen hat. Der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer wollte damit zweifellos nicht die Möglichkeit eingeräumt werden, bei der Verwertung der Stockwerkeinheiten von der Geltendmachung ihres Rechtes nach Belieben abzusehen und den Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts erst gegenüber dem Ersteigerer durchzusetzen. Eine solche Lösung würde die Erzielung eines angemessenen Erlöses bei der Versteigerung von Stockwerkeinheiten ernstlich in Frage stellen.

e) Die Klägerin beruft sich zur Begründung ihres abweichenden Standpunktes vor allem darauf, dass Art. 712i Abs. 1 ZGB der Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer einräume, ohne dabei den Ersteigerer auszunehmen. Gestützt auf diesen klaren Wortlaut des Gesetzes sei der neueren und spezielleren Regelung des ZGB der Vorrang gegenüber dem älteren und allgemeineren Vollstreckungsrecht einzuräumen.

Es entspricht indessen nicht der in der Schweiz gebräuchlichen Gesetzgebungstechnik, bei der Ordnung zivilrechtlicher Verhältnisse in umfassender Weise auch die vollstreckungsrechtlichen Fragen zu regeln. Das im SchKG und seinenBGE 106 II 183 S. 195Nebenerlassen enthaltene Vollstreckungsrecht muss daher allgemein als vorbehalten gelten, wenn im Zivilrecht nicht ausdrücklich eine besondere Regelung aufgestellt wird. So führt z.B. das Sachenrecht des ZGB die Zwangsvollstreckung nicht als möglichen Untergangsgrund der beschränkten dinglichen Rechte an und enthält diesbezüglich auch keinen Verweis auf das SchKG (vgl. dazu FEHLMANN, a.a.O., S. 125). Niemand würde aber aus dem Fehlen einer ausdrücklichen Regelung im ZGB schliessen, das Vollstreckungsverfahren könne nicht zum Untergang dinglicher Rechte führen. Ebenso verfehlt wäre es, aus dem Wortlaut von Art. 712i Abs. 1 ZGB ableiten zu wollen, der Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts für verfallene Stockwerkeigentümerbeiträge könne auch gegenüber dem Ersteigerer der Stockwerkeinheit des Beitragsschuldners geltend gemacht werden.

f) Soweit im angefochtenen Urteil und in der Berufungsschrift auf Art. 779k ZGB verwiesen wird und aus dieser bei der gesetzlichen Neuordnung des Baurechts eingeführten Bestimmung ein Rückschluss auf die hier zu entscheidende Frage gezogen werden will, kann diesen Ausführungen nicht gefolgt werden. Das Pfandrecht des Grundeigentümers zur Sicherung des Baurechtszinses gemäss Art. 779i ZGB lässt sich nämlich trotz seiner äusserlichen Ähnlichkeit mit dem Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft für fällige Beiträge der Stockwerkeigentümer nicht vergleichen. Währenddem dieses letzterwähnte Pfandrecht nur zur Sicherung fälliger Beitragsforderungen eingetragen werden kann, handelt es sich beim Pfandrecht für den Baurechtszins, das bis zum Höchstbetrag von drei Jahresleistungen errichtet werden kann, um eine sogenannte Maximalhypothek, durch welche auch die Sicherung künftiger Forderungen ermöglicht wird. Die in Art. 779k Abs. 1 ZGB enthaltene Vorschrift, wonach das Pfandrecht für den Baurechtszins von der Löschung im Zwangsverwertungsverfahren ausgenommen ist, hängt mit dieser Eigenart zusammen. Die Unterlassung der Löschung soll verhindern, dass das Pfandrecht zur Sicherung der künftigen Zinsforderungen nach der Versteigerung sofort wieder neu im Grundbuch eingetragen werden muss und dabei einen schlechteren Rang erhält (vgl. Botschaft des Bundesrates vom 9. April 1963, BBl 1963, Bd. I, S. 981-983 sowie und vor allem S. 989/990; VIKTOR MÜLLER, Der Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung Zürcher Diss. 1968, S. 56 ff., 60 und 93 ff.). Die SonderregelungBGE 106 II 183 S. 196des Art. 779k ZGB ist somit ausschliesslich auf den erst in Zukunft fällig werdenden Baurechtszins zugeschnitten und lässt sich deshalb mit dem Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das ausschliesslich der Sicherung fälliger Forderungen dient, nicht vergleichen. Auch der Grundeigentümer, der bei der Verwertung des Baurechts mit einer Baurechtszinsforderung zu Verlust kommt, kann im übrigen für den ausgefallenen Betrag gegen den Ersteigerer nicht erneut eine Betreibung auf Pfandverwertung einleiten, obwohl das Pfandrecht gemäss Art. 779k ZGB nicht gelöscht wird (so ausdrücklich V. MÜLLER, a.a.O., S. 96 unten).

g) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Klägerin gegenüber den Beklagten auch insoweit keinen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts für die vom früheren Eigentümer geschuldeten Stockwerkeigentümerbeiträge besitzt, als das Pfandrecht bei der Verwertung der Stockwerkeinheiten nicht in das Lastenverzeichnis aufgenommen wurde. Da aufgrund der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Beklagten von dem bei der Verwertung nicht angemeldeten Anspruch auf andere Weise Kenntnis erlangt hatten, kann dahingestellt bleiben, ob sie sich auch bei fehlendem gutem Glauben darauf berufen könnten, dass der Anspruch im Lastenverzeichnis nicht aufgeführt war. Wäre diese Frage zu entscheiden, so müsste sie indessen wohl eher bejaht werden (vgl. auch FRIEDRICH, Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Stockwerkeigentum 1978 S. 74). Der Grundsatz, dass Pfandrechte für fällige Forderungen bei der Verwertung des Pfandobjekts notgedrungen realisiert werden müssen und ein Pfandrecht nur einmal realisiert werden kann, dürfte die Geltendmachung des Pfanderrichtungsanspruchs der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch gegenüber einem bösgläubigen Ersteigerer ausschliessen. Das muss jedenfalls dann gelten, wenn das Pfandrecht, wäre es eingetragen worden, bei der Versteigerung mangels Deckung gelöscht worden wäre, wie das hier der Fall gewesen wäre.

BGE 114 II 239

Partei- und Prozessfähigkeit sowie Aktivlegitimation der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Prozess über Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen (Art. 712l Abs. 2 ZGB).Stellungnahme zur Kritik an BGE 111 II 458 Nr. 88 und Bestätigung dieser Rechtsprechung.

1. a) Nach Auffassung der Klägerin ist auf die Berufung nicht einzutreten, weil deren Begründung weitgehend mit derjenigen der staatsrechtlichen Beschwerde übereinstimme. Sie verweist auf BGE 113 IV 45 und fordert, diese Praxis des Kassationshofs sei auch von den Zivilabteilungen für Zivilprozesse zu bestätigen. Dazu besteht im vorliegenden Fall jedoch kein Anlass, denn soweit die Streitsache im Berufungsverfahren zu beurteilen ist, genügen die mit der Hauptbegründung der Berufung erhobenen Rügen den Anforderungen von Art. 55 Abs. 1 lit. c OG und werden auch nicht Mit Einwänden vermengt, die mit der staatsrechtlichen Beschwerde vorgebracht werden müssen. Auf die Berufung kann deshalb eingetreten werden.

b) Gemäss Art. 57 Abs. 5 OG ist die staatsrechtliche Beschwerde in der Regel vor der Berufung zu beurteilen. Eine Ausnahme rechtfertigt sich indes dann, wenn die Berufung unabhängig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens gutgeheissen werden kann (BGE 112 II 340 E. 1, BGE 100 II 10 E. 1 mit Hinweisen). Ein solcher Fall liegt hier vor, da über die vom Obergericht bejahte, mit der Berufung aber bestrittene Aktivlegitimation der Klägerin entschieden werden kann, ohne dass dabei auf mit der Beschwerde angefochtene Feststellungen der Vorinstanz abgestellt werden müsste.

2. Das Obergericht hält die Prozessfähigkeit und Aktivlegitimation der Klägerin im Widerspruch zu BGE 111 II 460 E. 3, aber in Übereinstimmung mit einem Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen (SJZ 80 (1984) S. 166 f.) für gegeben. Die Frage, ob die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln gemeinschaftlicher Bauteile von Gesetzes wegen auf die StockwerkeigentümergemeinschaftBGE 114 II 239 S. 241übergingen, sei vom Bundesgericht im zitierten Urteil unter einem rein obligationenrechtlichen Gesichtspunkt geprüft worden, obschon die sachenrechtliche Betrachtungsweise näher liege. Das Bundesgericht habe auch keinen gangbaren Weg für den Fall aufgezeigt, dass Gewährleistungsklagen einzelner Miteigentümer auf Nachbesserung mit solchen auf Minderung oder Ersatz des Mängelfolgeschadens kollidierten. Zudem bestehe die Gefahr widersprüchlicher Urteile selbst dann, wenn von den einzelnen Stockwerkeigentümern nur Ansprüche auf Minderung oder Ersatz von Mängelfolgeschäden geltend gemacht würden.

Nach Ansicht der Beklagten fehlt der Klägerin die Aktivlegitimation. Sie machen mit der Berufung geltend, die gegenteilige Annahme der Vorinstanz verletze Bundesrecht, insbesondere Art. 712l ZGB. Die Klägerin ihrerseits betrachtet sich als zur Erhebung der Klage legitimiert. Sie schliesst sich der Begründung der Vorinstanz an und behauptet zudem, aus dem im Grundbuch angemerkten Reglement über die Verwaltung ergebe sich, dass die einzelnen Stockwerkeigentümer ihre Gewährleistungsansprüche an die Gemeinschaft abgetreten hätten. Auch aus zwei Beschlüssen der Eigentümerversammlung lasse sich eine Abtretung der Ansprüche ableiten. Schliesslich hätten die Beklagten mehrmals gegenüber der Klägerin versprochen, die gerügten Mängel zu beheben, womit sie nach BGE 106 II 20 E. 6 deren Aktivlegitimation anerkannt hätten.

3. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ist aufgrund gesetzlicher Vorschrift vermögensfähig (Art. 712l Abs. 1 ZGB) sowie im Rahmen ihrer vermögensrechtlichen Zuständigkeit partei- und prozessfähig und damit in bestimmtem Umfange auch handlungsfähig (Art. 712l Abs. 2 ZGB). Diese Selbständigkeit kommt ihr indessen einzig als Verwaltungsgemeinschaft, nicht etwa auch als Eigentumsgemeinschaft zu (LIVER, Das Miteigentum als Grundlage des Stockwerkeigentums, FS Marxer, Separatdruck S. 50 ff.; DERSELBE, SPR, Bd. V/1, S. 106 ff.; STEINAUER, Les droits réels, Bd. I, S. 338 Rz. 1303; WEBER, Zur Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, SJZ 75 (1979) S. 117 ff.; FRIEDRICH, Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt?, ZBGR 67 (1986) S. 76 f.).

Zu den Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaft zählen unter anderem Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Bauteile (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 sowie Art. 712g Abs. 1 i.V. mit Art. 647 ff. ZGB). Dies schliesst die Befugnis mit ein, MängelBGE 114 II 239 S. 242an diesen Bauteilen zu beheben oder beheben zu lassen (BGE 106 II 20 E. 5 und 6; LIVER, ZBJV 121 (1985) S. 140 und 123 (1987) S. 145). Aus welchem Rechtstitel solche Massnahmen angeordnet und durchgesetzt werden, ist dabei für die Rechtszuständigkeit grundsätzlich bedeutungslos. Die Gemeinschaft kann insbesondere auch befugt sein, kauf- oder werkvertragliche Gewährleistungsansprüche gegen Verkäufer und Unternehmer durchzusetzen (BGE 111 II 460 E. 3a). Von dieser möglichen ist die tatsächliche Rechtszuständigkeit im Einzelfall abzugrenzen. Es stellt sich mit andern Worten die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft Trägerin solcher Gewährleistungsansprüche ist. Dies führt zur Frage nach ihrer Aktivlegitimation, der Zuständigkeit am eingeklagten Anspruch als materiellrechtliche Voraussetzung für dessen Durchsetzbarkeit (BGE 108 II 217 E. 1).

4. a) Keiner weiteren Erörterung bedarf, dass die Gemeinschaft legitimiert ist, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen, die ihr aufgrund eigener, d.h. im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit abgeschlossener Werk- oder Kaufverträge zustehen. Gleiches - gilt für Vertragsansprüche, welche ihr ans direkter Verpflichtung eines an sich dem einzelnen Eigentümer verantwortlichen Unternehmers erwachsen, und zwar unbesehen darum, ob diese Ansprüche rechtlich als selbständige, vom Vertrag mit dem einzelnen Eigentümer losgelöste Obligationen (so BGE 106 II 20 ff.) oder als diesem entfliessende Gewährleistungsschulden betrachtet werden (so LIVER, ZBJV 121 (1985) S. 140 f. und 123 (1987) S. 145).

Soweit die Gewährleistungsansprüche abtretbar sind, gibt die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft auch die Möglichkeit, sie von den einzelnen Stockwerkeigentümern durch Zession zu erwerben, soweit sie auf Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen gründen (BGE 109 II 426 E. 1e und f). Voraussetzung eines solchen Rechtserwerbs ist jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, dass die Abtretung durch privatautonomes Verfügungsgeschäft erfolgt; eine Legalzession wird nach geltendem Recht abgelehnt (BGE 111 II 461 E. 3b).

b) Die Rechtsprechung der kantonalen Gerichte ist uneinheitlich. Im Ergebnis übereinstimmend mit BGE 111 II 460 E. 3 wird die Rechtslage von der III. Zivilkammer des Zürcher Obergerichts (ZR 77 (1978) Nr. 116) und vom Kantonsgericht Neuenburg (RJN 1982 S. 29 ff.) beurteilt. In die gleiche Richtung wie der bereits zitierte Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen und das hier angefochtene Urteil gehen dagegen Entscheide des ThurgauerBGE 114 II 239 S. 243Obergerichts (Vorentscheid zu BGE 106 II 11, in RBOG 1980 Nr. 8) und des Kantonsgerichts Graubünden (PKG 1978 Nr. 1), welche die Aktivlegitimation der Gemeinschaft ohne weiteres bejahen, wenn diese in der personellen Zusammensetzung mit den Trägern der einzelvertraglichen Gewährleistungsansprüche identisch ist. Zum gleichen Ergebnis führt die in einem obiter dictum geäusserte Auffassung des Kantonsgerichts Wallis, welches die Zuständigkeit der Gemeinschaft damit begründet, dass diese bei Säumnis der Gewährspflichtigen vorerst die Nachbesserungskosten vorzuschiessen habe, weshalb sie in die Lage zu versetzen sei, sich am materiellen Schuldner schadlos zu halten (RVJ 21 (1987) S. 327 E. 8c).

c) In der Literatur ist die Frage ebenfalls umstritten. So vertritt GAUCH, BGE 111 II 458 ff. zustimmend, eine ausschliesslich schuldrechtliche Auffassung (BR 1987, S. 70, Anmerkung zu Nr. 85). Die Frage des Mangels wie diejenige der daraus fliessenden Ansprüche beantwortet er einzig nach Massgabe der einzelnen Verträge der Stockwerkeigentümer, diejenige nach dem Rechtsübergang auf die Gemeinschaft nach Massgabe der Abtretbarkeit der Ansprüche und des Vorliegens rechtsgültiger Verfügungsgeschäfte. Eine Legalzession wird von diesem Autor sowohl für den Bereich des Kauf- wie des Werkvertrages abgelehnt. In dogmatisch gleichem Sinne argumentieren REY (Baumängel bei Stockwerkeigentum, recht 1984, S. 64 ff.), ZOBL (BR 1985, S. 18, Anmerkung zu Nr. 14) und FRIEDRICH (a.a.O., S. 77). Einer ausgesprochen sachenrechtlichen Auffassung sucht GROSSEN (La qualité pour exercer l'action en garantie en raison des défauts de la chose vendue ou de l'ouvrage sous le régime français et sous le régime suisse de la copropriété par étages, in: Mélanges Guy Flattet, S. 275 ff.) das Wort zu reden, indem er - in Anlehnung an die französische Lehre und Rechtsprechung - die Frage stellt, ob die Gewährleistungsansprüche, insbesondere der Nachbesserungsanspruch, nicht derart eng mit dem Sacheigentum verknüpft seien, dass sie mit diesem gleichsam verschmelzen und an die jeweiligen Eigentümer übergehen (S. 286). Daraus leitet er im wesentlichen die Aktivlegitimation der Gemeinschaft ab, die er allerdings nicht als ausschliessliche, sondern als mit derjenigen der einzelnen Stockwerkeigentümer konkurrierende versteht (S. 285). Ebenfalls die dingliche Komponente stellt WEBER in den Vordergrund, der eine unechte Lücke des Sachenrechts annimmt und eine Legalzession befürwortet (SJZ 75 (1979) S. 124). Allerdings kommt er mitBGE 114 II 239 S. 244der Differenzierung zwischen unteilbaren und teilbaren sowie abtretbaren und nicht abtretbaren Gewährleistungsrechten zu einem für die verschiedenen Ansprüche unterschiedlichen Ergebnis (Gewährleistungsansprüche beim Stockwerkeigentum, BR 1985, S. 67 ff.). Sachenrechtlich argumentiert schliesslich auch LIVER, der zusätzlich das körperschaftliche Element berücksichtigt und die Durchsetzung von Nachbesserungsansprüchen unter den Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft stellt, sich zum Schicksal der übrigen Gewährleistungsansprüche dagegen nicht abschliessend äussert (ZBJV 123 (1987) S. 147 f.). STEINAUER bejaht unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung die Aktivlegitimation der Gemeinschaft ebenfalls, nimmt zur Frage des Rechtstitels dagegen nicht Stellung (a.a.O., S. 339 Rz. 1303 a).

5. Trotz dieser vielfältig abweichenden Meinungen ist aus den folgenden Gründen an der Rechtsprechung gemäss BGE 111 II 548 ff. festzuhalten.

a) Abgesehen von der Streitfrage, ob beim Stückkauf die Gewährleistungsklage eine besondere Form der Erfüllungsklage darstellt oder auf einem erfüllungsunabhängigen Garantieanspruch gründet (vgl. dazu GIGER, N. 16 ff. der Vorbemerkungen zu Art. 197-210 OR), haben die mit ihr verfolgten Ansprüche in jedem Fall eine vertragliche Grundlage. Denn die Leistung einer mangelhaften Sache ist bei vorausgesetzter oder zugesicherter Mängelfreiheit nie Erfüllung des Kaufvertrages. Gewährleistungsansprüche sind damit stets Vertragsansprüche, und zwar sowohl dem Bestand wie dem Inhalte nach.

aa) Sachgewährleistungsansprüche erwachsen aus Mängeln der Kaufsache oder des Werkes. Mangelhaft ist der Leistungsgegenstand, wenn er vom Vertrag abweicht, wenn ihm eine zugesicherte oder nach dem Vertrauensprinzip vorausgesetzte und voraussetzbare Eigenschaft fehlt (GIGER, N. 52 zu Art. 197 OR; GAUCH, Der Werkvertrag, 3. Aufl., S. 264 f. Rz. 915 ff.; DERSELBE, BR 1987, S. 70, Anmerkung zu Nr. 85, Ziff. 3). Mithin beurteilt sich ausschliesslich nach Massgabe des konkreten Vertragsinhaltes, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Dabei versteht sich von selbst, dass die einzelnen Veräusserungsverträge über verschiedene Stockwerkeinheiten eines Gebäudes inhaltlich unterschiedlich gestaltet sein können, derselbe Sachverhalt somit im einen Vertrag als Mangel erscheint, im andern dagegen nicht.

Bei Mangelhaftigkeit des Leistungsgegenstandes gibt das Gesetz dem Käufer Anspruch auf Wandelung, Minderung oder SchadenersatzBGE 114 II 239 S. 245(Art. 205 und 208 OR), dem Besteller überdies auf Nachbesserung (Art. 368 OR). Diese Ordnung ist aber weitgehend dispositiver Natur; sie kann im Rahmen der Rechtsordnung vertraglich erweitert, aufgehoben oder beschränkt werden (BGE 109 II 215; GIGER, N. 4 ff. zu Art. 199 OR; GAUCH, Der Werkvertrag, 3. Aufl., S. 474 ff. Rz. 1798 ff.). Welche Ansprüche dem Erwerber zustehen, beurteilt sich damit wiederum nach Massgabe seines Vertrages. Auch hier sind unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Verträgen über das Stockwerkeigentum an einem Gebäude durchaus möglich.

bb) Die Mängelrechte können durch Selbstverschulden des Erwerbers (Art. 369 OR) sowie durch Verletzung der Prüfungs- und Rügepflicht (Art. 201, 367 und 370 OR) untergehen oder zufolge Verjährung (Art. 210, 219 Abs. 3 und 371 OR) zu blossen Naturalobligationen werden. Auch diese negativen Anspruchsvoraussetzungen beurteilen sich nach den einzelnen Verträgen; der Rechtsverlust kann im einen Fall eingetreten sein, im andern dagegen nicht. Die Gewährleistungsordnung ist daher bei Veräusserung von Stockwerkeigentum nicht zwingend einheitlich, sondern geprägt durch die mögliche Vielfalt der Vertragsabsprachen und Vertragsabwicklungen.

b) Der Gewährleistungsanspruch beruht wie jede Forderung aus dem vertraglichen Schuldverhältnis auf einer Sonderbeziehung zwischen bestimmten Personen, berechtigt einzig den Gläubiger und verpflichtet nur den Schuldner. Er erscheint damit als typischer Fall des relativen Rechts. An dieser Relativität ändert auch die Sachbezogenheit des Anspruchs nichts. Die das dingliche Recht charakterisierende unmittelbare und absolut wirkende Sachherrschaft lässt die vertragliche Natur der auf dem Erwerbsgeschäft gründenden Ansprüche aus Sachgewährleistung unberührt. Die in verschiedener Hinsicht ebenfalls dingliche Rechtsstellung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermag daher für sich allein deren Zuständigkeit an Vertragsansprüchen ihrer Mitglieder nicht zu begründen. Dies umso weniger, als wie vorne dargelegt -- die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine reine Verwaltungsgemeinschaft ist und die eigentumsrechtliche Stellung des einzelnen Stockwerkeigentümers nicht antastet.

Vertragliche Rechte und Pflichten können durch Universalsukzession oder Einzelrechtsnachfolge (Forderungsabtretung oder Schuldübernahme) auf Dritte übergehen. Die Abtretung einer Forderung hat dabei in der von Art. 165 OR vorgeschriebenen Form zu erfolgen, es sei denn, der Übergang geschehe kraft GesetzesBGE 114 II 239 S. 246oder durch richterliches Urteil (Art. 166 OR). Die Annahme einer Legalzession an die Gemeinschaft hat das Bundesgericht für die Gewährleistungsansprüche der Stockwerkeigentümer in BGE 111 II 461 E. 3b unter Verneinung der von einem Teil der Lehre und Rechtsprechung bejahten Möglichkeit einer Lückenfüllung abgelehnt. An dieser Praxis ist uneingeschränkt festzuhalten.

Obschon der Gewährleistungsanspruch bei Mängeln an gemeinschaftlichen Anlagen die Besonderheit aufweist, dass einer Mehrzahl individueller Forderungen immer nur ein Gewährleistungsobjekt, nämlich das in Stockwerkeigentum aufgeteilte Gebäude gegenübersteht (WEBER, BR 1985, S. 68), und auch Praktikabilitätsgründe für eine darauf bezogene Rechtszuständigkeit der Gemeinschaft sprechen, vermögen diese Umstände dennoch keinen hinreichenden Grund abzugeben, um auf dem Wege der Rechtsprechung eine im Gesetz nicht enthaltene Subrogationsordnung zu schaffen. Die gesetzesübersteigende richterliche Rechtsfortbildung hat von vornherein ihre Grenzen dort, wo eine Antwort im Rahmen der geltenden Rechtsordnung mit spezifisch rechtlichen Erwägungen allein nicht gefunden werden kann, insbesondere daher dort, wo es vorwiegend um Fragen der Zweckmässigkeit geht (LARENZ, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 5. Aufl., S. 410). Die Rechtsprechung contra legem, welche nach Art. 1 ZGB von der richterlichen Lückenfüllung grundsätzlich ausgenommen ist (BGE 107 Ib 106 E. 6b; MEIER-HAYOZ, Der Richter als Gesetzgeber, S. 124 ff.), kommt einzig über Art. 2 Abs. 2 ZGB und nur dann in Frage, wenn das Auslegungsergebnis zu einer krassen Ungerechtigkeit führt und ein darauf abgestütztes Verhalten als offenbarer Rechtsmissbrauch erscheint (MEIER-HAYOZ, N. 295 ff. zu Art. 1 ZGB; DERSELBE, Der Richter als Gesetzgeber, in FS Guldener, S. 195 ff.; DESCHENAUX, SPR, Bd. II, S. 99 f.; GYGI, Vom Anfang und vom Ende der Rechtsfindung, recht 1983, S. 80 f.). Darüber hinaus gibt es keine allgemeine Möglichkeit der Berichtigung unbefriedigender Gebotsinhalte (MEIER-HAYOZ, N. 88 und 302 zu Art. 1 ZGB; GYGI, a.a.O., S. 80 mit Hinweisen in Fn. 75); die Strategie der Rechtssetzung hat der Richter dem Gesetzgeber zu überlassen (MEIER-HAYOZ, Strategische und taktische Aspekte der Fortbildung des Rechts, JZ 1981, S. 417 ff., S. 423).

c) Die Ablehnung einer Legalzession führt entgegen den in der Lehre und Rechtsprechung teilweise vorgebrachten Bedenken bei keinem der verschiedenen Gewährleistungsansprüche zu unhaltbaren Ergebnissen.

BGE 114 II 239 S. 247

aa) Die Wandelungs- und die Minderungsrechte sind als Gestaltungsrechte nicht abtretbar; es können einzig die Forderungen auf ganze oder teilweise Rückerstattung der geleisteten Vergütung zediert werden (GAUCH, Der Werkvertrag, 3. Aufl., S. 470 f. Rz. 1781 f. mit Hinweisen). Der Durchsetzung dieser Forderungen durch die einzelnen Stockwerkeigentümer stehen aber keine unüberwindlichen Hindernisse entgegen. Ein einheitliches Vorgehen mit bloss einer klägerischen Prozesspartei mag im allgemeinen wohl ökonomischer sein; doch vermag dies allein eine Gesetzeskorrektur über Art. 2 Abs. 2 ZGB nicht zu rechtfertigen. Eine notwendige Streitgenossenschaft der einzelnen Stockwerkeigentümer, deren Aktivitäten durch renitente Miteigentümer blockiert werden könnte, besteht nicht; die Durchsetzung der einzelnen Ansprüche in formeller Streitgenossenschaft oder durch die Gemeinschaft als rechtsgeschäftliche Zessionarin ist ohne weiteres möglich und regelmässig ohne besondere Schwierigkeiten auch realisierbar. Dabei ist wiederum zu beachten, dass einzelne Stockwerkeigentümer mit ihrer Weigerung zum gemeinsamen Vorgehen die Rechte der andern nicht zu schmälern vermögen.

bb) Der werkvertragliche Nachbesserungsanspruch ist nach Lehre und Rechtsprechung abtretbar (BGE 109 II 423 ff.; GAUCH, Der Werkvertrag, 3. Aufl., S. 471 Rz. 1783; DERSELBE, BR 1987, S. 71, Anmerkung zu Nr. 85, Ziff. 9). Dies gilt unbesehen darum, ob er realiter oder in Form der Kosten einer Ersatzvornahme geltend gemacht wird (dazu BGE 107 II 55 E. 3). Eine Besonderheit für Mängel an gemeinschaftlichen Anlagen eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Gebäudes ergibt sich daraus, dass dieser Nachbesserungsanspruch unteilbar ist und grundsätzlich jeder Erwerber - vorbehältlich einer vertraglichen Beschränkung seiner Ansprüche oder deren Verwirkung oder Verjährung - Anspruch auf Nachbesserung der gemeinschaftlichen Anlagen hat (WEBER, BR 1985, S. 69). Zu beachten ist indessen, dass nach richtiger Auffassung der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung des Werkes wiederum quotenbezogen ist, was zur Folge hat, dass die eine Nachbesserung verlangenden Stockwerkeigentümer im externen Verhältnis die Kosten ausserhalb ihrer Quotenanteile zu übernehmen haben und es eine Frage der internen Auseinandersetzung ist, ob sie diese Kosten auf die übrigen Miteigentümer - z.B. nach Art. 647 ff. ZGB überwälzen können (in diesem Sinne GAUCH, BR 1987, S. 71, Anmerkung zu Nr. 85, Ziff. 8). Gleiches gilt für die Gemeinschaft. Verlangt sie - gestützt aufBGE 114 II 239 S. 248einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 647c i.V. mit Art. 712g ZGB - die Nachbesserung, hat sie insoweit die Kosten zu tragen oder vorzuschiessen, als sie sich nicht auf zedierte, quotenmässig zu ermittelnde Gewährleistungsansprüche zu berufen vermag. Soweit keine Zessionen stattgefunden haben oder nicht haben stattfinden können, hat sie die Stockwerkeigentümer auf dem Wege der Beitragsforderung nach Art. 712h ZGB zu belasten, wobei sie im Genusse der Sicherheiten nach Art. 712i und k ZGB steht.

Auf diesem Wege lassen sich auch Kollisionen der verschiedenen Mängelrechte vermeiden. Die Vertragsnatur der Ansprüche bleibt gewahrt, das Wahlrecht des einzelnen Käufers oder Bestellers wird nicht beeinträchtigt. So kann ein Stockwerkeigentümer beispielsweise auf Minderung beharren, obgleich andere die Nachbesserung verlangen; die Auseinandersetzung verlagert sich auf den internen Kostenverteiler. Dies wiederum führt zum Ergebnis, dass auch im Bereiche der Nachbesserung weder ein gemeinsames Vorgehen noch eine Legalzession notwendig sind.

cc) Ob die Gemeinschaft überhaupt fähig wäre, Ansprüche der einzelnen Eigentümer auf Ersatz von Mängelfolgeschäden zessionsweise zu erwerben, was angesichts des blossen Verwaltungszweckes zum mindesten nicht auf der Hand liegt (zweifelnd auch GAUCH, BR 1987, S. 71, Anmerkung zu Nr. 85, Ziff. 9), kann offenbleiben, da auch insoweit keine Gründe ersichtlich sind, welche eine Legalzession der in sich geschlossenen, selbständigen und gegenseitig unabhängigen Ansprüche als notwendig erscheinen lassen.

d) Weiter ist zu beachten, dass eine Legalzession sich für einzelne Stockwerkeigentümer auch nachteilig auswirken könnte. Einerseits würde der Käufer oder Besteller seines Wahlrechtes unter den verschiedenen Gewährleistungsansprüchen beraubt, anderseits verlöre er die Möglichkeit der Verrechnung gegenüber einer Preis- oder Werklohnforderung des Veräusserers (dazu ZOBL, BR 1985, S. 18, Anmerkung zu Nr. 14). Diese Nachteile belegen insbesondere, dass es sich nicht rechtfertigt, in die gesetzliche Ordnung mit einer korrigierenden Massnahme einzugreifen, welche möglicherweise im Einzelfall zu einem sachgerechten Ergebnis führen kann, in einem anders gelagerten Fall dagegen als der bestehenden Ordnung unterlegen erscheint (MEIER-HAYOZ, JZ 1981, S. 421 f.). Die Interessenlage ist keineswegs so einheitlich, wie sie von den Befürwortern einer Legalzession dargestellt wird.BGE 114 II 239 S. 249

e) Auch die Legalzession setzt sodann den Bestand einer übergangsfähigen Forderung voraus. Stehen einzelnen Stockwerkeigentümern zufolge Freizeichnung, anderweitiger Beschränkung der Gewährleistung oder Rechtsverlusts keine Ansprüche zu, kann die Gemeinschaft solche von diesen Miteigentümern auch nicht erwerben. Das Problem der unteilbaren Leistung wird deshalb auch durch diese Auffassung nicht gelöst.

f) Dass bei gesondertem Vorgehen der einzelnen Eigentümer die Gefahr widersprüchlicher Urteile besteht, ist nicht zu verkennen, aber genau so hinzunehmen wie in allen andern Fällen selbständiger Verfolgung inhaltlich ganz oder weitgehend identischer Ansprüche. Ihr kann im übrigen durch eine sachgerechte Handhabung des im kantonalen Prozessrecht verbreiteten Instituts der Verfahrenseinstellung begegnet werden.

6. Im Gegensatz zur Auffassung der Vorinstanz ist demnach eine Aktivlegitimation der Klägerin aus gesetzlichem Rechtserwerb zu verneinen, was zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führt. Da die Klägerin eventualiter geltend macht, Gewährleistungsansprüche zessionsweise durch Reglement oder Versammlungsbeschluss erworben und direkte Sanierungszusagen der Beklagten erhalten zu haben, die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz aber nicht ausreichen, diese Rechtsfragen zu beantworten, muss die Sache zur Neubeurteilung zurückgewiesen werden (Art. 64 Abs. 1 OG). Die Vorinstanz wird sich, prozesskonforme Vorbringen vorbehalten, damit noch auseinanderzusetzen haben

Stockwerkeigentum

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Licia Huber H.

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