Welche Finanzierungsarten gibt es?
Nach welchen Kriterien wird bei der Kapitalbeschaffung unterschieden?
Kapitalherkunft
Innenfinanzierung
Außenfinanzierung
Kapitalart
Eigenkapital
Fremdkapital
Kapitalfristigkeit
kurzfristig
mittelfristig
langfristig
Zusammenhang zwischen Fiananzierung und Investition
Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie
Standortgebundenheit
Einmaligkeit
Hohe Kapitalbindung
Lange Lebensdauer
Mietverträge werden bei gewerblichen Immobilien langfristig oft über zehn oder mehr Jahre abgeschlossen.
Aufgrund der hohen Kosten für Immobilien entsteht ein hoher Kapitalbedarf, welcher nur über lange Zeiträume zurückbezahlt werden kann.
Hohe Übertragungskosten
Charakteristik des Immobilienmarktes (Ort- Angebot und Nachfrage)
Die Finanzierungsparameter können während der Lebensdauer einer Immobilien regelmäßig angepasst und optimiert werden. Die Finanzierungsparameter sind neben der Bewirtschaftung der Immobilie einer der bedeutendsten wertbildenden Faktoren im Immobilienmanagement.
Welche zwei Extremfälle gibt es theoretisch bei der Immobilienfinanzierung?
100% Eigenkapital
100% Fremdkapital (Kreditaufnahme)
Eigenschaften des Eigenkapitals
Eigenschaften des Fremdkapitals
Mezzanines Kapital - Schaubild
Mezzanine-Finanzierung - Beispiele
Nachriangiges Darlehen
Partiarisches Darlehen
typische stille Gesellschaft
atypische stille Gesellschaft
Genussrechte / Genuss-Scheine
Wandel- und Optionsanleihen
Vorteile Mezzanine (aus Sicht des Nehmers)
Erhöhung des wirtschaftlichen Eigenkapitals (Nachrangigkeit!)
Vergünstigung der Fremdkapitalfinanzierung
Vermeidung typischer Mitgesellschafter-Absprachen
Rückgang der Abhängigkeit von bisherigen Kreditgebern
hohe gestalterische Freiheit beim Vertrag
steuerliche Abzugsfähigkeit der laufenden Vergütung als Betriebsausgabe möglich
Nachteile Mezzanine (aus Sicht des Nehmers)
Hohe Transaktionskosten (Such- und Vereinbarungskosten)
ggf. Transparenz- und Vereinbarungskosten
ggf. Veränderung der Anteilsverhältnisse durch Ausübung von Wandlungs- und Optionsrecht
höhere laufende Vergütung
i.d.R. befristete Laufzeit (ca. 7 Jahre) - danach droht Finanzierungslücke
Ziele der Finanzierung
Rentabilität steigern
Liquiditätsbeschaffung
Unabhängigkeit
Risikokapital
Eigenkapital ist oft ein begrenztes Gut
Renditeerwartung der Eigenkapitalgeber deutlich höher als die der Fremdkapitalgeber
Renditeerwartung differenziert je nach Kapitalgeber
Je höher der Fremdkapitalanteil desto höher sollte der Cash Flow aus den Mieteinahmen sein, daher erfolgt eine automatische Begrenzung über den Cash Flow
Worin unterscheiden sich Darlehen?
Darlehenshöhe im Verhältnis zum Marktwert
Zinshöhe
Zinsbindungsfrist
Tilgung
geforderte Kreditsicherheiten
Wonach werden die Kreditarten insbesondere systematisiert?
kreditnehmer
Firmenkunde
Privatkunde
Fristigkeit
langfrstig
Systematische Einteilung der Kreditarten - Übersicht
Nach welche kriterien könnene Kreditarten eingeteilt werden?
Laufzeit / Befristung
Tilgungsart
handelt es sich um eine Geld- oder Kreditleihe
Schuldnergruppen
Verzinsung
Bereitstellungsart
Überblick Finanzierungsinstrumente
Welche Kreditformen der gewerblichen Immobilienfinanzierung werden unterschieden?
Kontokorrentkredite
Betriebsmitelkredit
Überziehungskredit
Saisonfinanzierung
Darlehen
Diekt, klassische Finanzierungsinstrumente
Bauspardarlehen
Öffentliche Förderprogramme
Geldmarktkredite
Avalkredit
Sonderformen
Mezzanine
Genussscheine
Wandel- / Optionsanleihen
Kreditsubstitute
Variable und feste Verzinsung von Immobiliendarlehen
Was vesteht man unter einem Darlehen mit variabler Zinsbindung?
kein fester Zinssatz, sondern kurze Zinsbindungsperiode
alle Zinsen passen sich an aktuelles Zinsniveau an
es werden variable Zinsen vereinbart, meist auf Basis eines Referenzzinssatzes
Vorteil: variables Darlehen wird generell günstiger angeboten
Risiko: bei steigendem Marktzins ist das Darlehen am Ende doch teurer
Was versteht man unter einem Darlehen mit fester Zinsbindung? (Festzinsdarlehen)
garantierter gleichbleibender Zinssatz über gesamte Laufzeit
Zinssatz wird oft nur für einen gewissen Zeitraum festgelegt (Zinsbindungszeitraum) und macht dann eine Anschlussfinanzierung notwendig
gerade bei längerfristigen Darlehen von Vorteil (da Marktzins ggf. steigt)
monatliche Belastung bleibt auch über langen Zeitraum kalkulierbar
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Festzinsdarlehen
Was versteht man unter einer Vorfälligkeitsentschädigung?
wird dann fällig, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen vor Ende der eigentlichen Krditlaufzeit abbezahlen möchte
Grund ist, dass der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung ein zukünftiger Zinsgewinn während der Restlaufzeit entgeht
Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Augleich für den Kreditgeber (Bank), um nach der einseitigen Kündigung eines Kredits durch den Kunden vor Ende der Laufzeit einen wirtschaftlichen Nachteil zu vermeiden
Kann die Vorfälligkeitsentschödigung auch entfallen?
ja, wenn es zu keinem Nachteil der Bank kommt
bspw. wenn sich der Zinssatz geändert hat
Bank bezahlt dem Kreditnehmer nichts, auch wenn eine Rückzahlung zum aktuellen Zeitpunkt zum Vorteil der Bank ist
Tilgungsformen von Darlehen
Endfälliges Darlehen / Festdarlehen
Ratendarlehen / Abzahlungsdarlehen
Annuitätendarlehen
Was ist ein Endfälliges Darlehen / Festdarlehen?
keine Tilgung während der Kreditöaufzeit, nur Zinszahlungen
Tilgung erfolgs am Ende der Laufzeit in einer Summe
erfolgt meist durch den Verkauf oder wird bei der Kombinantion einer Grundschuld mit Bausparvertrag / Lebensversicherung genutzt
Was ist ein Ratendarlehen / Abzahlungsdarlehen?
Rückzahlung erfolgt in gleich hohen Tilgungsraten
der absolute Tilgungsbetrag pro Periode ist über die gesamte Dauer gleich hoch
Zinsen sinken während der Laufzeit —> sonit sinkt auch Gesamtrate mit der Zeit
Was ist ein Annuitätendarlehen?
es werden gleichbleibende jährliche Tilgungraten vereinbart
Kreditnehmer zahlt über den Zeitraum gleich hohe Beträge an die Bank
aufgrund der Restschuld steigt der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt
Was ist ein CAP?
Zinssicherung bei Darlehen mit variablem Zinssatz
es wird eine Zinsobergrenze gegen steigende Zinsen bis zum Laufzeitende des variablen Darlehens abgesichert —> durch einen sog. Zinscap
Zinssatz ist nur bis zu dieser Grenze variabel
steigt der Zinssatz über die vereinbarte Obergrenze, erhält der Investor Ausgleichszahlungen in der notwendigen Höhe
als Gegenleistung für die Absicherung zahlt der Käufer eine einmalige Prämie bei Vertragsschluss
Tilgungsformen - Übersicht
Was ist ein Payer-Swap?
Zinssicherungsgeschäft bei Darehen mit variablem Zinssatz
Zinsbindung wird über zweites Rechtsgeschäft mit einem Swappartner vereinbart vereinbart
das kostet eine Marge (Swapmarge)
mit Swappartner wird EURIBOR + Swapzinssatz vereinbart
—> EURIBOR hebt sich aus beiden Geschäften gegenseitig auf
—> zu zahlen ist nun ein “fester Zinssatz” aus Kreditmarge und Swapsatz
Payer-Swap - Übersicht
Variables Darlehen mit Zinssicherung (Payer-Swap) - Was sind die Vorteile?
ca. gleiche Zinsbelastung wie bei einem Festsatzkredit
Swap ist jederzeit auflösbar
Swapgeschäft und Grundgeschäft können bei verschiedenen Banken getätigt werden
Was passiert bei vorzeitiger Auflösung des Spap-Geschäfts?
der Barwert wird fällig
gesunkenes Zinsniveau —> Kunde muss Ausgleichzahlung an die Bank leisten
gestiegenes Zinsniveau —> Bank muss Ausgliechzahlung an Kunde zahlen
—> es kann insgesamt zu hohen Auflösungszahlungen kommen
Was ist die G+V?
stellt in der jeweiligen Periode erzielte Erträge und anfallende Aufwendungen gegenüber
Ergebnis ist ein Jahresüberschuss (Erträge>Aufendungen) oder ein Jahresfehlbetrag (Erträge<Aufwendungen)
ermittelter Wert ist deckungsgleich mit dem in der Bilanz ermittelten Wert (Betriebsvermögensvergleich)
G+V verdeutlicht, aus welchen Einzelposten und Zischensummen sich das Jahresergebnis zusammensetzt
Unterschied cashflow und erweiterter cashflow?
cashflow
Jahresüberschuss + Abschreibungen
erweiterter cashflow
Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zinsaufwand
Übersicht - EBT, EBIT, EBITA, EBITDA
was ist der Unterschied zwischen EBITDA und erweitertem Cashflow?
Unterschied liegt in der zusätzlichen Addition der Ertragssteuern (beim EBITDA)
Was ist die Kapitaldienstfähigkeit und wann ist diese gegeben?
Fähigkeit eines Kreditnehmers die zukünftigen Zins- und Tilgungsleistungen eines Kredits aus dem laufenden Einkünften bzw. Cashflows termingerecht zu tätigen
Berechnung: “Kapitaldienstgrenze (erweiterten cashflow) - Kapitaldienst (Zinsaufwand und Tilgung)” —> periodenmäßige Gegenüberstellung
Kapitaldiestfähigkeit ist gegeben, wenn Ergebnis >0 (je höher, desto besser)
Was ist der Financial Leverage-Effect?
beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität
durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite für die Eigentümer gesteigert werden
Voraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt ist, dass die Gesamtkapitalrendite des Unternehmens über dem Fremdkapitalzins liegt
wenn Voraussetzung erfüllt (Gesamtkapitalrendite>Fremdkapitalzins) dann nimmt die Eigenkaptalrendite mit steigendem Fremdkapitalanteil zu
Ziel: Optimierung der Eigenkapitalrendite durch optimales Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital
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