2 Leistungen

Eine Projektentwicklung – gleich ob eigengenutzt oder vermietet – ist nur bedarfsgerecht, wenn sie marktgerecht ist.

PE-Merkmale nach dem 2. Weltkrieg:

• für Eigennutzung konzipiert

• kein marktorientiertes Denken

• überzogene Qualiäten und Minimum an Kosten

• Mietsteigerungen

• schnelle verfügbarkeit wichtiger als nachhaltiges Nutzungsdenken

• Lage - Lage - Lage

Durch Globalisierung, Schwankungen der Kapiatlmärkte, Mieteinbrüche 90er Jahre neuer Fokus:

• optimaler Zeitpunkt für PE-Beginn (Timing)

• Marktresearch

  • Mieten (elementare Bedeutung für (Miss-)Erfolg einer PE)

  • Renditen (elementare Bedeutung für (Miss-)Erfolg einer PE)

  • Leerstände

  • geplante Neuflächenproduktion

  • Zins-/Devisenkursentwicklung

PE sollte daher immer antizyklisch zum zyklisch verlaufenden Immobilenmarkt erfolgen

1. hohe Marktpreise führen zu verstärkte Investitionen

2. diese wirken sich erst mit „Time Lag“ auf das Angebot aus (wegen der Aufzuchtzeit)

3. daraus entsteht ein Überangebot + Preisverfall

4. deswegen wird Produktion reduziert (ebenfalls zeitverzögert)

5. das führt zu relativen Nachfrageüberschuss (Angebotslücke)

6. dadurch steigen Preisen wieder + Zyklus beginnt von vorne

• Durch Zeitverzögerung im Regelmechanismus zwischen Angebot, Nachfrage, Preis entsteht eine Marktsizuation, die das Angebot schwanken lässt

• Der Zyklus kann erst gestoppt werden, wenn die Schweinehalter sich an den zu erwartenden Preise zum Vermarktungszeitpunkt orientieren, statt an den Schweinepreisen zum Investitionszeitpunkt

1. beschleunigter Mietpreisrückgang

2. verlangsamter Mietpreisrückgang

3. beschleunigtes Mietpreiswachstum

4. verlangsamtes Mietpreiswachstum

• Uhr zeigt, wo Märkte nach Einschätzung von JLL innerhalb des Mietpreiskreislaufs befinden

• Markt kann sich in verschiedene Richtungen/Geschwindigkeit bewegen

• Position ist nicht zwingend repräsentativ für den Projektentwicklungsmarkt

Beim Immobilienmarktgeschehen lässt sich eine direkte Relation zu konjunkturellen Ursachen herstellen.

• Antizyklisches Verhalten in der Projektentwicklung der wichtigste Aspekt (für Aspekt Timing)

• PE sollte daher immer antizyklisch zum zyklisch verlaufenden Immobilenmarkt erfolgen

Die Unterscheidung orientiert sich an der Veränderlichkeit der Gegebenheiten

• Erfassbarkeit

• Steuerbarkeit

weiche Standortfaktoren

• unterliegen einem ständigen Wandel -> können nur kurzfristig ermittelt werden

• analytisch nicht einheitlich bewertbar (schwammig)

harte Standortfaktoren:

• ändern sich gar nicht, nur gelegentlich oder äußerst langsam

• eindeutig definiert und bezifferbar (alle einer Meinung -> Ja/Nein, Schwarz/Weiß

• Makrolage

  • Land, Region, Stadt

  • Infrastruktur

  • allgem. Angebots-, Absatz-, Nachfragesituation

  • Politische Situation

• Mikrolage

  • Gemeinde, Stadtteil, Sub-Zentren

  • Entfernungen Infrastruktur

  • Nachbarschaft

• Grundstück

  • Boden ohne Projektbebauung/ mit Altbestand

  • Baurecht

  • Größe

  • Entwicklungszustand

  • Erschließung

• In DT. ist Grundstück immer untrennbar mit Bauwerk verbunden

• G-Eigentümer = Eigentümer aller darauf befindlichen Bebauungen

Sonderformen

• Erbaurecht = grundstücksgleiches Recht

  • Erbbauberechtigter erwirbt (durch vertragl. Vereinbarung mit G-Eigentümer) entgeltlich das Recht ein Grundstück zu bebauen + zu nutzen

• Wohnungseigentum = einzelner Eigentumsanteil an Gebäude + Grundstück

  • Teilungserklärung weist Eigentumsanteile der Eigentümer eines MFH auf einem Grundstück aus

Erbbaurecht und Teilungserklärung werden grundbuchrechtlich erfasst und gesichert

Wichtiger Punkt zur Absicherung der weiteren PE-Schritte:

• Veräußerer muss Vertretungsvollmacht besitzen (muss Eigentümer des Grundstücks sein)

• Veräußerer muss Berechtigung für Verkauf und Veräußerung vorlegen

findet man in der BauNVO

• BauNVO regelt zulässige Art und Maß der baulichen Nutzung

• Stimmt Bauvorhaben mit Bauleitplanung überein?

Bauleitplanung

• vorbereitende Bauleitplanung = FNP

  • Unterteilung in Wohn-, Gewerbe-, Gemischte Bauflächen

• verbindliche Bauleitplanung = B-Plan

  • Unterteilung der Bauflächen in einzelne Baugebiete (reine/allg. Wohnbau-, Gewerbe-, Sondergebiete, etc.)

Maß der baulichen Nutzung

• GRZ = Grundflächenzahl -> Grundfläche/Grundstück (was darf überbaut werden)

• GFZ = Geschossflächenzahl -> Nutzfläche/Grundstück (wie viel Geschossfläche insgesamt)

• BMZ = Baumassenzahl -> Volumen oberirdisch/Grundstück (wie viel Bauvolumen erlaubt)

• Höhe der baulichen Anlagen (Firsthöhe, Traufhöhe (bis Dach))

• Anzahl der Vollgeschosse

Regelung gibt es in der LBO der Bundesländer

• Keller:

  • im Mittel 1,4m über Geländeoberfläche

• Dachgeschoss:

  • 3/4 der Grundfläche mindestens 2,3m Höhe bis Dachoberkante

• keine Vollgeschosse

  • aussschließlich für haustechnische Anlagen und Feuerungsanlagen

Sinn/Zweck:

• Konkretisierung für Gebietsteile / einzelne Grundstücke

• bestimmen Art und Umfang der Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke im Geltungsbereich

• textlicher + planerischer Teil

• Aufstellung durch Gemeinde, falls geordnete Entwicklung erforderlich

  • kein genereller Aufstellungsanspruch

  • sind rechtsverbindlich (7 Jahre)

• besteht bereits ein B-Plan -> LBO prüfen, ob Planaufstellung noch übereinstimmt

• B-Plan abgeleitet aus FNP ist genehmigungsfrei

• Genehmigungspflicht bei selbstständigen oder vorzeitigen B-Plänen

• qualifizierter / vorhabenbezogender B-Plan

  • Q = abschließende Regelung der Bebauung

  • V = Vorhabens-/Erschließungsplan = auf Grundlage der Planung eines Investors

!!!

1. Feststellung der Erforderlichkeit

2. Planaufstellungsbeschluss durch Gemeinde (gleichzeitig mögl. Veränderungssperre)

3. ortsübliche Bekanntmachung und Auslegung des B-Plans + Erläuterungsbericht

4. Beteiligung der Öffentlichkeit

5. Prüfung von Bedenken und Anregungen -> ggf. erneute Auslegung

6. Beschluss als Satzung

7. Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung

• begründet die Zulässigkeit eines Bauvorhabens, inkl den Besonderheiten eines verbindlichen B-Plans

• Vorraussetzung:

  • Übereinstimmung mit Vorhabens-/Erschließungsplan des Investors

  • vorheriger Abschluss eines Durchführungsvertrages zw Gemeinde und Investor (z.B. städtebaulicher Vertrag)

• Besonderheiten:

  • für investive Zwecke

  • beschleunigt Aufstellung durch verkürzte Verfahren + Herauslösen aus zweistufigen Bauleitplansystem des BauGB

  • entlastet Gemeinde bei Planungs-/Kostenaufwand (Planungsvorleistung des Investors)

  • Verpflichtung Investor zur unmittelbaren Fristgebundenen Durchführung der städtebaulichen Maßnahmen

  • Erschließungsmaßnahmen durch Investor

• = Sonderform eines öffentlich rechtlichen Vertrages

• = Vertrag über eine Sache zw Behörde und einem Dritten (Person, Körperschaft)

Arten

• Maßnahmenverträge §11 (1) Nr.1

  • regeln Vorbereitungen + Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch Vertragspatner auf dessen Kosten ggf einschließlich…

    • Neuordnung der Grundstücksverhältnisse

    • Bodensanierung

    • Ausarbeitung städtebaulicher Planung

• Zielbindungsverträge §11 (1) Nr.2

  • regeln Themen, die auf Förderungen und Sicherungen der durch die Bauleitplanung verfolgten Ziele gerichtet sind

    • Grundstücksausnutzung

    • Deckung Wohnbedarf ansässiger Bevölkerung

    • Deckung Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumproblemen

• Folgekostenverträge §11 (1) Nr.3

  • regeln Übernahme von Kosten, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen inkl. Grundstücksbereitstellung

-> gibt Grundbuch in dem Eigentümer, Baulasten verzeichnet sind

• Flächenbedarf früh klären für… um passendes Grundstück frühzeitig zu sichern

  • Standortwahl

  • Adäuate Grundstücksgröße

• Grundstücksverkäufer handeln oft nach “first coem - first served”

  • will nicht ganzen Projektvaluierungsprozess abwarten -> am Ende doch kein Kauf

• Deswegen temporäre Vereinbarung sinnvoll. Möglichkeiten sind…

  • Vorverträge und Absicherungserklärungen

  • Options- und Reservierungsvereinbarung

  • Vorkaufsrecht

  • befristetes Kaufangebot

  • Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung

  • Kaufvertrag mit Rücktrittsvorbehalt

    
    

Vorverträge

• ist notariell beurkundeter Vertrag

• ist schuldrechtlicher Vertrag (Erfüllung ist einklagbar)

• dokumentiert Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrages zu einem späteren Zeitpunkt

• enthält oft bereits wesentliche Regelungen aus dem Hauptvertrag

Absicherungserklärungen

• “letter of intent” LOI oder “memorandum of understanding” MoU

• ist Erklärung, die zu Beginn eines Projektes von beiden Parteien eingegangen werden

• stellen keine rechtliche Bindung dar -> keine einklagbare Vereinbarung

• man hofft auf moralische Hemmschwelle der Beteiligten dass sie auch wirkt

• oft werden rechtlich verbindliche Klauseln vereinbart

• G-Eigentümer räumt Kaufinteressenten ein Vorzugsrecht ein

• “right of first refusal”

• falls Dritter Kaufangebot abgibt muss Vorverkaufberechtigte vom Eigentümer informiert werden

• VVB kann sich somit als Erster (2 Monate) entscheiden (nicht verpflichtet)

• bedeutet dass Dritter erst kaufen kann wenn Vorkaufsberechtigte kein Interesse hat

• werden über schriftliche Vereinbarung + durch dingliche Sicherungen getroffen (Eintragung im Grundbuch 2. Abteilung) -> rechtliche Absicherung

• Auflösung der Frist erfolgt über Notar -> informiert VKB über Kauf zw Verkäufer und Dritten

• Käufer macht für definierten Zeitraum Angebot

• oft mit Anzahlung verbunden (Downpayment) auf treuhändischen Konto

• Anzahlung wird üblich mit Kaufpreis verrechnet

• Erstattung der Anzahlung bei Nichtrealisierung des Projekts üblich

• Gründe des Scheiterns an jeweilige Vertragspartei gekoppelt (evtl. Schadensersatzforderungen)

• Kaufvertrag ausgehandelt + abgeschlossen

• Inkrafttreten auf späteren Zeitpunkt verlegt (erst sinnvoll, wenn Entscheidung zur PE getroffen)

• oft mit Meilensteinen + Fristen gekoppelt

  • Erteilung Baugenehmigung

  • Bestätigung Finanzierungskonzept

• begründet ein 10 Jahre Ankaufsrecht -> begründet Anspruch auf zukünftige Übertragung des Eigentums (sind übertragbar)

• Grunderwerbssteuer wird erst bei Inkraftreten des Kaufvertrages fällig

• ist Vollwertiger Kaufvertrag -> tritt direkt/zeitnah zum Vertragsabschluss in Kraft

• Rücktrittsvorbehalt kann bei definierten Gründen ausgeübt werden

• macht aus Sicht des PE Sinn (zb wenn Baugenehmigung nicht erteilt)

• Grunderwebssteuer wird mit Kaufvertrag wirksam (Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung besser -> Risiko Erhöhung Grunderwerbssteuer)

• gute Vertragsoption zur mittelfristigen Sicherung von Erwerbsflächen zu bestehenden Standorten -> Erweiterungspotential

• (industrielle) Investoren sichern für bestimmten Zeitraum ein bestimmtes Grundstück

• meist noch keine B-Pläne vorhanden

• oft mit Zahlungen verbunden (3-10% des Grundstückwertes pro Jahr)

  • ggf. ergänzende Regelung für Anrechnung der geleisteten Zahlungen bei Grundstückserwerb

Auflassung §925 BGB

• ist WE (Einigung) zwischen V und K zur Übertragung des Grundstückes

• ist Sicherung von Grundstück und Kaufpreis Durch Eintragung ins Grundbuch

• muss notariell protokolliert werden (pers. Anwesenheit oft nicht zwingend erforderlich)

Auflassungsvormerkung

1. Zugunsten des Erwerbers nach Unterzeichnung des Kaufvertrags Auflassungsvormerkung im Grundbuch (A2) eingetragen -> Anspruchssicherung auf Eigentumsübertragung

2. Zahlung des Kaufpreises erfolgt

3. Auflassung wird erklärt

4. Umschreibung Eigentümer im Grundbuch

Steuerarten

1. Grunderwerbssteuer -> einmalig bei Kauf

2. Grundsteuer -> jährlich

Grunderwerbssteuer

• transaktionsbedingte (Verkehrs-)Steuer bei Eigentümerwechsel von Grundstücken durch notariellen Kaufvertrag

• fällig bei notarieller Beurkundung an

• in BW 5,0% des notariell beurkundeten Kaufpreis

• Besonderheit: Prinzip des einheitlichen Vertragswerk

  • USt auf Bauleistungen

  • GerwSt auf Grundstück und Bauleistung (inkl. USt)

Grundsteuer

• aktuell bis 2024 Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten (verfassungswidrig)

• Grundsteuer ist bundeseinheitlich geregelt, jedoch

  • Bundesländer -> Festellung des Einheitswertes (wird drastisch steigern, weil frühere Äcker heute durch Immo viel mehr wert)

  • Gemeinde -> Festsetzung der Hebesätze (müssten eig. gesenkt werden)

• ab 2025 Landesgrundsteuergesetz BW -> unterschiedliche Vorgehensweisen der Länder

  • Grundsteuerbescheid wird durch Gemeinde erlassen

  • höhere Grundsteuer: neben bodenwertgeprägten neuen Grundsteuermessbetrag auch Hebesatz der Gemeinde

• quartalsweise (15. 02,05,08,11) oder auf Antrag einmalig 01.07.

• wird nach Gegebenheiten zum Stichtag 01.01. festgelegt -> Veränderungen erst nächstes Jahr

• Verkauf während des Jahres -> Einheitswertbescheid mit Wirkung erst Folgejahr

• Steuerschuldner = der im Grundbuch eingetragene Eigentümer

• Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude -> PE zahlt auch für unbebaute Grundstücke !

• Grundsteuer = Grundsteuermesszahl x Einheitswert x Hebesatz

• Grunderwerbssteuer (wie hoch, wie berechnet?)

  • BW = 5%

• Notarkosten (wie hoch)

  • 1,5% der Kaufsumme, wobei etwa 1% auf die reinen Notarkosten und 0,5% auf die Grundbuchkosten entfallen.

• durchschn. Neubauwohnung

  • +- 6000-9000 €/m2 in Stuttgart-Mitte -> Lage, Qualität abhängig 7000€/m2

• üblicher Bauzins

  • aktuell bei etwa 3,7 bis 4,0 Prozent für zehn Jahre

• Altlastenkataster -> altlastenverdächtige Flächen registriert

• Kontamination stellt erhebliches Investitionsrisiko dar

• Altlasten grenzen ggf Nutzungsverhalten ein

Sicherungs-/Sanierungsverfahren:

• Maßnahmen zur Dekontamination

  • Grundwasserentnahme, Bodenluftabsaugung (in situ)

  • Extraktion, Stripping, Adsorption, Oxidation

  • Verbrennen, Schwelung (on/off site)

Wer haftet?

• Handlungsstörer = Verursacher der Kontaminantion -> Pflicht zur Angabe bei Verkauf (sonst Recht auf Entschädigung wegen arglistiger Täuschung)

• Zustandsstörer = Eigentümer, Besitzer, Pächter des Grundstücks

• kann Handlungsstörer nicht mehr belangt werden, wird der aktuelle Zustandsstörer zur Sanierung herangezogen

  • Verhältnismäßigkeit wahren!

  • falls mehrere Beteiligte -> Ermessen der Behörde, wer sanieren muss (i.d.R. wirtschaftlich potenteste)

nur 1-2 Verfahren als Beispiel

Wissen wer haftet

Definition

• Ziel ist Bewahrung von baulicher kultureller Identität

• DSchG -> Erhaltungspflicht der Eigentümer und Besitzer „im Rahmen des Zumutbaren“ vorgeschrieben

Herausforderungen/Probleme:

• Zunehmende Komfortansprüche, technische Standards (wärmetechnische Standards), baurechtliche Anforderungen (EnEV) stehen im direkten Widerspruch zu Aspekten des DMS

• Ausnahmen möglich -> Unterschreitung des Mindestwärmeschutz -> Problemen hinsichtlich hygienischer Anforderungen und Schutz der Konstruktion

• auch falsch verstandener Denkmalschutz von Behörden möglich -> Sichtfachwerk + Schlagregen -> dauerhaften Schäden/Denkmalverlust

Vorteile:

1. Erhaltung des kulturellen und historischen Erbes

2. Stärkung des örtlichen Charakters und Anziehungspunkt für Touristen

3. Eigentümer besitzen eine einzigartige Immobilie mit historischer und architektonischer Bedeutung.

4. Eigentümer profitieren von steuerlichen Vorteilen (v.a. Vermieter)

5. Als Vermieterin lassen sich hohe Mieten erzielen.

6. staatliche Unterstützung für Denkmalschutz (attraktiven Förderungen)

7. Immobilien mit Denkmalschutz rentieren sich in der Regel als Langzeitinvestition (plus: Wertsteigerung)

Nachteile:

1. Höhere Kosten + Aufwand für die Sanierung und den Erhalt des historischen Charakters

2. Einschränkungen bei der Gestaltung und Nutzung durch Denkmalschutzauflagen

3. Schwierigkeiten bei der Integration moderner technischer Anlagen

4. Zeitaufwendiger Genehmigungsprozess aufgrund behördlicher Auflagen

5. Es gelten strenge Sanierungsauflagen.

6. Der Eigentümer ist zur Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet.

7. Schneller Wiederverkauf führt in der Regel zu finanziellen Verlusten.

Standortwahl große Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit und die Risiken einer Immobilieninvestition

• Je höher das Wertsteigerungspotential (= guter Standort), desto weniger Anfangsrendite kann akzeptiert werden

• Je niedriger das Wertsteigerungspotential (= schlechter Standort), desto höher sollte die Anfangsrendite liegen

Verkehrsinfrastruktur

Wirtschaftsstrukur

Soziodemographische Struktur

• Ständiger Wandel zwischen Verkäufer- und Käufermarkt

  • PE muss sich in Situation von Anleger bzw. Nutzer reinversetzen für marktgerechtes Angebot

• sollte flexible und multifunktionale sein -> damit nicht vorhandene Stadtplanung ersetzt/ergänzt werden kann

  • mehrfunktionale Geschäftshäuser (Einzelhandel, Gastro, DL, Büros, Praxen, ggf. Wohnungen)

  • Einkaufspassagen, Galerien mit Büros + Parkplätze

  • Hotels in Kombi mit Ladenpassage, Büro

  • innerstädtische EKZ mit Fachmärkte, Freizeiteinrichtungen, Büro, DL, Hotels

  • Stadtperiphere Gewerbeparks mit ausgewogenem Angebot (Büro, Service, Lager, Parken, EKZ)

• aus umweltfreundlichen Aspekten wird der Umwidmung von Altflächen eine immer größere Bedeutung zukommen

  • ABER: mehrfunktionale Gewerbeimmobilie können nur in Mischgebieten, Kerngebieten oder ausgewiesenen Sondergebieten realisiert werden (nicht einfach möglich)

  
  

• Nutzflächenstrukturveränderungen

  • Verlagerung Bahnhöfe in Untergrund

  • autofreie Städte -> Umwidmung von Parkhäusern

  • Umwidmung von Hotels ind Seniorenwohnungen

  • Umwidmung Industriezone in Gewerbeparks

  • Veränderter Wohnflächenbedarf -> schrumpfende Bevölkerung, aber Zunahme der Single-Haushalte

-> Frühzeige Erkennen von gesellschaftlichen Entwicklungen / Trends liefert Basis für zahlreiche Projektentwicklungsideen

Qualtitäten des Ertrages:

• Mieter (inkl. Bonität)

• Branchenmix

• Größe und Image des/der Hauptnutzer

• Mietvertrag

• Laufzeit des Mietvertrages

• Steigerung der Miete

• Anpassungsfähigkeit an Marktmiete

• Umlagefähigkeit der Betriebskosten

Nutzflächenqualität (Raumökonomie)

• entscheidend für Nutzungsart (Wohnen, Büro, Laden, Hotel, Produktion)

• tiefes menschl. Grundbedürfnis -> Licht, Sicht, Luft

• mehr Qualitätsangebot -> mehr Behaglichkeit

• Raumtiefe hat hohen Einfluss auf Mietertrag

• gewählter Fassaden-/Fensterraster in Kombination mit dem Stützenraster ist eine weitere wichtige

  Größe -> Abhängigkeit Primärstruktur - Sekundärstruktur

Qualitäten der Bautechnik und Kommunikationstechnik

• „Intelligent Buildings“ (Gebäude mit dem jeweils höchsten Stand des technischen Fortschritts)

  • Ziel: Reduzierung der Bewirtschaftungskosten

• Grundsatz: soviel automatisierte Steuerung wie nötig und soviel individuelle Steuerung wie möglich

• Megatrends für PE

  • Zentrale Steuerung Gebäudetechnik -> Energieverbrauchsminimierung

  • Kältebedarf (Klimaanlage) nicht über rasche Luftbewegung, sondern über langsame Strahlung (Kühldecken)

  • Sicherheitsbedürfnisse (Brandbekämpfung) über natürliche Stoffe sichern (bspw. Wassernebel statt Halon)

  • Doppelböden in Büros werden entbehrlich -> drahtlose Kommunikationstechnik

Qualität des Mietvertrages

• Qualität des Mietvertrag ist entscheidend für die Wirtschaftlichkeit einer Projektentwicklung -> insbesondere Mietanpassungsklausel

• Ziel PE -> vollen Ertrag + vollen Wertzuwachs zu erhalten

  • kann durch ausgewogene Mischung von Mietanpassungsmöglichkeiten erreicht werden (Ist-Miete möglichst an Marktmiete)

• Extremvarianten:

  • Mietanpassung alle 5 Jahre nur nach oben, wenn Marktmiete > Ist-Miete

  • Langfristiger Mietvertrag mit verschiedenen Optionen und nicht 100%iger Indexierung (Anpassung nach Verbraucherindex) ohne Revisionsklausel

    • PE (Investor) geht mehr als die gesamte Wertentwicklung aus der sich über die Inflation hinaus entwickelnde Marktmiete verloren.

Zoning- Methode

• ist ein geeignetes Instrument zur objekt- und marktadäquaten Bewertung von Mietflächen

• Anwendung insbesondere für Handelsflächen / Ladenflächen

• Zuschnitt und Gesamtladenfläche -> unterschiedlich tiefe Zonen bilden – 7 bis 10 m bei mittelgroßen Flächen

• Wertigkeit der Verkaufsebenen durch individuelle bauliche Gegebenheiten (bspw. Raumhöhen, Stufen, Belichtung) werden durch Geschossfaktor berücksichtigt (EG = 1, 1.UG/OG = 0,55, danach weiter abnehmend)

• Mittels der Zoning Methode kann auch die Anordnung von baulichen Erschließungen innerhalb Ladenflächen zur Maximierung des Mietertrages bereits im Planungsstadium angewendet werden

• Einflussfaktoren Bevölkerungsentwicklung

  • Geburtenrate -> nimmt ab

  • Lebenserwartung (Sterbefälle) -> nimmt ab

  • Zuwanderung -> +1,2 Mio Menschen

  • Binnenwanderung -> Wohnungswechsel

  • Altersaufbau Gesellschaft zukünftig (normal Kegel -> Zukunft Urne -> Zylinder)

    • Insgesamt 13 Mio weniger

    • bisschen weniger 0-19 Jährige

    • weniger 20-65 Jährige

    • mehr 65-79 Jährige

    • viel mehr 80+ Jährige

• Die Bevölkerungsentwicklung kann den Einfluss auf Investitionen in Immobilien haben, da sie den Bedarf an Wohnraum beeinflussen kann.

• Bevölkerungswachstum -> höherer bedarf -> höheren Mieten -> Renditenverbesserung für Immobilieninvestitionen

• Bevölkerungsabnahme -> Überversorgung an Wohnraum-> niedrigeren Mieten -> attraktive Investitionsmöglichkeiten für Home-Office (Thüringen, Sachsen-A, Meck-Pom)

• mehr Single-Haushalte -> kleinerer Wohnflächenbedarf

• höhere Lebenserwartung -> mehr Seniorenwohnungen (neue Standards)

• Home-Office -> höhere Nachfrage ländlicher Gebiete, nichtmehr Zentralität im Fokus

1. trotz demographischer Entwicklung steigende Anzahl an Haushalten

2. abnehmende Personenzahl je Hauhalt -> Single-Haushalte, weniger Fläche, Anzahl Räume, Raumgröße

3. Veränderung der Lebenspläne -> Flexibilität

4. Alterung der Gesellschaft -> Seniorengerechte Wohnungen

5. Abwanderung aus Ostdeutschland (Binnenwanderung) -> Leerstandsquote

6. Belebung der Nachfrage in Westdeutschland

7. mehr Sanierungen und Modernisierungen

Prognose Wohnungsbedarf:

• Anzahl Haushalte - Anzahl bestehnder Wohnungen = Wohnungsüberhang/-defizit

• 50-55 m2 / Person

Trends Büro

1. Demographie

   • Barrierefreiheit, Flexible Arbeitsmodelle

2. Strukturwandel

   • von Industrie/Produktion -> hin zu DL, Beratung und Steuerung -> Weiterbildung/Umschulung

3. Veränderungen der Arbeits- und Büroorganisation

   • Home-Office, virtuelle Teams, Desk-Sharing und flexible Arbeitszeiten -> weniger Flächenbedarf

4. Globalisierung: Verlagerung von Arbeitsplätzen ins Ausland (Risiko -> Abhängigkeit)

5. Fortschreitende Technisierung der Arbeitswelt: Effizienteres Zusammenwirken von Mensch und Maschine

   • Neugestaltung der Büroflächen wegen veränderter Nutzeranforderungen

6. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklungen

7. Wandel der Bürotätigkeiten zu spezifischer Sachbearbeitung und Führungsaufgaben

• wichtig für eine bedarfsgerechte Projektentwicklung ist die sorgfältige Betrachtung des Marktes mit seinen vorhandenen Quantitäten

  • Prognostizierung der vom Markt benötigten Quantitäten

• Prognose ist besonders schwierig -> mangelnde Markttransparenz -> keine vollständige Kenntnis

• Große Entwicklungspotentiale = große Chancen = Zunahme potentieller Risiken

• Durch die Dynamisierung der Immobilienmärkte drängen schnell große Quantitäten auf den Markt, die oftmals zu folgenden Marktproblemen führen können:

  • Mieterträge sinken überdurchschnittlich

  • Baukosten steigen überdurchschnittlich

  • Grundstücke werden unerschwinglich

= Drittverwendungsfähigkeit (für Langfristinvestoren wichtig)

• Für Beurteilung sind Aspekte wichtig

  • Timing

  • Standort

  • Nutzflächenstruktur

  • Qualität

  • Quantität / Entwicklungspotential

  • Wirtschaftlichkeit

    
    

• nachfolgende Punkte hierbei eine wesentliche Bedeutung:

  • Baulich-konstruktive Selbstständigkeit (Corporate Architecture schwierig!)

  • Wirtschaftliche Selbstständigkeit (möglichst kein Teileigentum)

  • Anbindung an individuellen und öffentlichen Nahverkehr

  • Existenz eines Nachfragemarktes

  • Limitierung der Projektgröße

  • Minimum an so genannter „Betreibernutzung“ oder Produktionsnutzung

    
    

• Betreibernutzung

  • So genannt Management-Immobilien -> nachhaltige Ertrag durch Objekt-Management beeinflusst

    • Shopping-Center und Hotels

  • Immobilie die keine Betreibernutzung enthält (zumindest teilweise) gibt es nicht – bspw. Kantinen/Cafeteria in Büroimmobilien

Der Erfolg einer PE = Maß der Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition folgender Komponenten:

1. Ergebnis (Netto-Ertrag) aus dem Betrieb der Immobilie (Funktion der Zeit)

2. Wertsteigerung des Projektes während und insbesondere nach der Projektentwicklung (Funktion der Zeit)

3. Steuerliche Vorteile / Fördermittel

Wirtschaftlichkeitsberechnung immer ohne steuerliche Vorteile/Fördermittel (da Vorteile zeitlich, regional, und quantitativ/qualitativ extrem verändern können)

Die Miete wird in der Immobilienwirtschaft untergliedert in:

• Statische (momentane) Komponente Mietertrag

• Dynamische (zukünftige) Komponente Mietentwicklung

Besonderheiten des wirtschaftlichen Charakters von Immobilien:

• entsteht nicht durch die reine Produktion (Errichtung Immobilie)

• entsteht durch deren Nutzung

• Gebäude stellt lediglich „statisches Gehäuse für ein dynamisches Innenleben“ dar

• Mittels Immobilien werden durch die Nutzung Raum-Zeit-Einheiten in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt

  bspw. werden die mietvertraglich zur Verfügung gestellten m2/Monat in EUR/m2 umgewandelt

• Entscheidende Größe für die Wirtschaftlichkeit in der Immobilienwirtschaft ist die Rendite

• Rendite (3-5%) = Miete/Investitionsvolumen

1. Kaufpreis = Wohnfläche x qm-Preis (+ evtl. TG 30.000 €)

2. Nebenkosten

   1. Grunderwerbssteuer = 5% x Kaufpreis

   2. Maklerkosten = 2% x Kaufpreis

   3. Notarkosten = 1,5% x Kaufpreis

3. Eigenkapital - Nebenkosten = XX

4. Kaufpreis - XX = GK

5. GK x (4% Zins + 2% Tilgung) = Kosten/Jahr

6. Kosten/Jahr / 12 Monate = Kosten/Monat

7. Kosten/Monat < 1/3 x Netto-Gehalt/Monat