Wie ist das Etragswertfahren definiert?
Was sind die Bausteine im Ertragswertverfahren?
Was Brauchen wir für Bausteine im Ertragswertverfahren?
Rohertrag —> Was erwirtschaftet wird durch vermietung
Bewirtschaftungskosten —> Kosten die nicht auf Mieter umlegbar sind
Reinertrag —>Rohertrag - Kosten =Reinertrag
Bodenwert - Bodenwertverzinsung—> Kapital was im Boden steckt
Restnutzungsdauer —> verleibender Betrag kann über die Restnutzungsdauer erzielt werden
vorläufigen Ertragswert —> Barwert + Bodenwert
Für was brauchen wir den Barwert?
Um den Bodenwert nach ablauf der Restnutzungsdauer zu ermitteln
Wie errechnet sich der Barwert?
Die Summe der einzelnen abgezinsten jährlichen erträge
ergibt den Barwert
Formel: Barwert = jährlicher Ertrag x Barwertfaktor
Wie berechnet sich der allgemeine Ertragswert?
Was ist der Reinertrag?
Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen; hierbei sind die tatsächlichen Erträge zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich sind. [...]
Paragraphen folgen…
Was ist der Rohertrag?
Ansatz marktüblich erzielbarer Erträge in der Praxis
Sind die tatsächlichen Erträge (MietePachten) marktüblich erzielbar? Woran lässt sich das messen?
Angebotsmieten/ Marktbeobachtungen von maklern
Mietspiegel
eigene Mietdatenbanken
Welche Erträge legt der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde?
die tatsächlich gezahlten Mieten
bei Wohnen soweit sie im rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb des Mietspiegels liegen
bei Gewerbe, soweit sie nicht erkennbar ausserhalb der marktüblichen Erträge liegen
—> Ansätze beim Gutachteraussschuss erfragen
Was tun, wenn die tatsächlichen Erträge über oder unter den marktüblich erzielbaren Erträgen liegen?
Ertragswertermittlung zu allgemeinen Wertverhältnissen erfolgt immer mit marktüblich erzielbarerem Ertrag
Mindermieten?
In welchen Schritten kann die Miete auf das Marktüblich erzielbare
Mehrmieten? —> Was tun?
Mindermieten:
Prüfung der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsmöglichkeiten
—> idR Abzug der entgangenen Miete bis zum erreichen maarktüblich erzielbaren Erträge
Mehrmieten:
theoretisch: Prüfen, ob die Mehrmiete nachhaltig erzielt werden kann
idR: kein Ansatz bei der Berechnung, da meist nicht nachhaltig
falls nachhaltig, dann zählt es als Objektspezifisches Grundstücksmerkmal
Wieso ist es wichtig den Mietvertrag zu kennen? Welche wesentlichen Angaben kann er enthalten?
Nettokalt- Miete und umlagefähige Betriebskosten
Im Wohnmietvertrag gilt ein besonderer Mieterschutz
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt ggf Mietpreisgrenze
Gebiete in denen die versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnugen gefährdet ist —> Kappungsgrenze 15%
Im Gewrbemietvertrag kann die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer sein
Laufzeit, Kündigungsbedingungen, verlängerungsoptionen
Wertsicherheitsklauseln
Incentives —> Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ( hausmeisterservice gratis dazu )…
Regelungen Instandhaltung und Reparaturen
Definition Bewirtschaftungskosten?
Regelmäßige Aufwendungen bei der Bewirtschaftung
Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
Betriebskosten
Anwendung der Bewirtschaftungskosten in der Praxis?
modellkonformer Ansatz
Daten für die Wertermittlung die der Gutachter festgelegt hat
ImmoWertV, Anlage 3 Modellansätze für Bewirt.kosten
Vorgaben die bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze zugrunde zu legen sind
Was versteht man unter Restnutzungsdauer?
Wie bestimmt man die Restnutzungsdauer?
Basis: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter
Kenngrößen zur Rentabilität von Immobilien
Vielfaches des Rohertrags:
= Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie / Jahresrohertrag
Bruttoanfangsrendite:
= anfänglicher Jahresrohertrag / Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie
Nettoanfangsrendite:
= (Jahresrohertrag – liquiditätswirksame Bewirtschaftungskosten**)
/ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten***)
Was ist ein Liegenschaftszinssatz? Was drückt er aus?
-werden benötigt
zur Ermittlung der jährlichen Bodenwertverzinsung
zur Kapitalisierung des jährl. Reinertrags über die restnutzungsdauer
-sind die impirisch ermittelten Kapitalisierungszinssätze
-drückt aus wie sicher der Immobilienmarkt erwartet und dass di zum Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge auch nachhaltig zu erreichen sind
-dienen im Ertragsverfahren der Marktanpassung
-berücksichtigen die erwartete Mietpreisentwicklung
was ist das vereinfachte Ertragswertverfahren?
Rohertrag durch vermietung oder verpachtung
Bodenwert gehört auch zur Immobilie. Das kapital steht mir aber erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer zur Verfügung
(nicht umlagefähige) Bewirtschaftungskosten – Es fallen laufende Kosten an, die nicht auf den Mieter/Pächter umgelegt werden können. Diese sind vom Rohertrag abzuziehen. Übrig bleibt der Reinertrag.
Der jährlicher Reinertrag kann über die Restnutzungsdauer erzielt werden. Sein Barwert ergibt zusammen mit dem abgezinsten Bodenwert den vorläufigen Ertragswert.
Periodisches Ertragswertverfahren?
• Verfahren analog dem allgemeinen Ertragswertverfahren, jedoch mit demUnterschied:
• Reinertrag setzt sich aus unterschiedlichen jährlichen Erträgen aus mehrerenPerioden innerhalb des Betrachtungszeitraums zusammen. Deren auf denWertermittlungsstichtag abgezinste Barwerte (Kapitalwerte) werden summiert
• Der Restwert des Grundstücks zum Ende des Betrachtungszeitraums wirdebenfalls abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag addiert.
• ähnlich Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren in der Investitionskostenrechnung
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