Immobilienbewertung

Garage

Anwesen

bebautes Grundstück

unbebautes Grundstück

Wohnungseigentum

Teileigentum

Gebäude

Haus

amtlich vermessener und geometrisch eindeutig begrenzter Teil der Erdoberfläche

im Liegenschaftskatatster geführt

eigene Nummer (Flurstücksnummer)

kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters

unterschiedliche Def, je nach Fachgebiet

in Wertermittlung Begriff nach § 3 GBO Grundbuchordnung

räumiche abgegrenzter Teil der Erdoberfäche, aus einem oder mehreren Flurstücken bestehend und im Bestandsverzeichnis des Grundbuches (≠ Liegenschaftskataster) unter einer Nummer eingetragen

nach § 94 BGB

(1) … mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude…

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. (Eingebaut es darf nicht wieder ausgebaut werden)

Bewegliche Sachen, Die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind.

Art 14 GG

Eigentum und Erbrecht werden gewährleistet

Eigentum verpflichtet

Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig

Sie darf nur durch oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, dass Art und Außmaß der Entschädigung regelt

Miete:

vertragliche Verpflichtung den Gebrauch der Sache gegen Entgelt zu gewähren

Pacht:

… Recht, gegen Entgelt den verpachteten Gegenstand zu nutzen, Früchte aus ihm zu ziehen und Erträge zu erwirtschaften

Leihe:

untentgeltlich

für die Übertragung (Kauf oder Schenkung) von Eigentum sind Einigung und Übereignung erforderlich.

bei beweglichen Sachen oft Übereignung = Übergabe

bei unbeweglichen Sachen:

Übereignung = Eintrag ins Grundbuch

Auflassung = Einigung über Übergang des Eigentums

Eigentumsübergang = Eintrag ins Grundbuch

Aufschrift

Bestandsverzeichnis

erste Abteilung - Eigentümer

zweite Abteilung - Lasten und Beschränkungen

dritte Abteilung - Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Amtsgericht

Gemeinde

Grundbuch von xxx

Grundbuch(heft) Nr. / Grundbuchblatt

Datum des Abrufs

Datum der letzten Eintragung

ggfs Hinweise zum Zeitpunkt der Digitalisierung

• Grundstück (laufende Nr., Flustück, Wirtschaftsart/lage und Größe)

• ggfs Miteigentumsanteile an Grundstücken (zusätzlich Größe des Miteigentumsanteils)

• ggfs Herrschvermerke (zusätzlich Art des Rechts, Bezug zu Bewilligiung oder Servitenbuch)

• Sondereigentum (bei Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbüchern)

• Erbbaurechte (bei Erbbaugrundbüchern)

• alle Einträge jeweils mit Datum

• ggds mit Zu- oder Abschreibungen (=Änderungen)

Eigentümer

• Name, Geburtsdatum, Ort

• ggfs Anteil

• Zuordnung zu Grundstück (lfd. Nr. im Bestandverzeichnis)

• Grundlage der Eintragung

Alle Einträge jeweils mit Datum des Eintrages

Lasten und Beschränkungen

• Grunddienstbarkeiten

• beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit für die Stadt XXX)

• Nießbrauch

alle Einträge mit laufender Nummer, Zuordnung zu Grundstück, Bezug und Datum des Eintrags

gffs Veränderungen oder Löschungen

• Grunddienstbarkeit

• bedingt persönliche Dienstbarkeit

• Nießbrauch / Wohnungsrecht

• Erbbaurecht

• Reallast / Erbbauzins in verbindung mit Erbbaurecht

• Lebgeding ( Übergang an Erben, mit Vereinbarung wie Pflege der Alten, Abgabe von Lebensmittel wie Obst)

• Rückübertragungsvormerkung

• Vorkaufsrecht

Herrschvermerk -> erste Abteilung

Belastung -> zweite Abteilung

Hypotheken

Grundschulden

Rentenschulden

enthält die meisten für die Eintragung im Grundbuch relevanten Urkunden

• (Eintragungs) Bewilligung

• Kaufverträge

• Schenkungsverträge

• Teilungserklärungen (bei Wohnungs/Teileigentum)

• Nachträge und Änderungen zur Teilungserklärung

• Erbbaurechtsverträge

Grundbuch (Volleigentum an einem oder mehreren Grundstücken)

Wohnungsiegentumsgrundbuch

Teileigentumsgrundbuch

Erbbaugrundbuch

§ 1 WEG

Wohnunsgeigentum (an einer Wohnung)

Teileigentum (an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen)

Gemeinschafteigentum (Treppenhaus / Dach / Gebäudehülle)

Miteigentumsanteil am Grundstück

(lfd Nr, flurstück, Wirtschaftsart/Lage und Größe, Miteigentusanteile)

Sondereigentum

(Nr Sonderiegentum im Aufteilungsplan, Beschränkungen, Verweis auf Teilunsgerklärung ggfs mit Nachträgen)

§ 1 ErbbauRG

ein Grundstück in der Weise belastet… auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes ein Bauwerk zu haben…

Erbbauchrecht am Grundstück

• laufende Nr., Flurstück, Wirtschaftsart/Lage und Größe

• Grundbuchheft und lfd Nr. im Bestandsverzeichnis des beslasteten Grundstücks

• Dauer des Erbbaurechts

• Beschränkungen

• Bezug zu Erbbaurechtsvertrag (Bewilligung)

Erbbauzins

• laufende Nr

• Zuordnung zu Grundstück (lfd Nr im Bestandsverzeichnis)

• Höhe des Erbbauzins

• Bezug und Datum des Eintrags

Wert - Qualität, die einer Sache innewohnt

Preis - Betrag, der beim Kauf bezahlt wird

Kosten - finanzelle Ausgaben

Steuerliche Bewertung

• Grundbesitzwert bei Erbschafts- und Schenkungssteuer

• Kaufpreisaufteilung für Abschreibung (AfA)

• Einheitswert für Grundsteuer

Beleihwertermittlung

• Kreditvergabe

• Bemessung der Eigenkapitalquote

Verkehrswert / Marktwertermittlung

• Vermögensdisposition, Performance von Immofonds

• Unterstützung von An- und Verkauf, Zwangsvollstreckung

• gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen bei Erbschaft, Scheidung

• Nachweis des niedrigen gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt

Verkehrswert wir durch Preis bestimmt, der

• in dem Zeitpunkt

• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

• nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage

• des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung

• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Wertermittlungsstichtag

Tag auf den die Ermittlung sich bezieht, ist maßgeblich

Qualitätsstichtag

ist Zeitpunkt auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht

• Angebot und Nachfrage

• Wirtschaft und Konjunktur, Arbeitslosenquote

• demografische Entwicklung

• Bautätigkeit (Fertigstellung von Neubauten)

• Finanzmarkt (Leitzinssatz, Inflation,…)

• Steuerpolitik (Sonderabschreibungen)

• politisiche Steuerungsinstrumente wie Zuschüsse und Förderungen

• Krisen (Corona, Dotcom Blase, lehman brothers)

Wohnimmobilien

• Wohneigentum

• EFH / DHH / RH

• Mehrfamilienhaus / Wohnanlage

Gewerbeimmobilien

• Einzelhandel

• Büro

• Logistik

• Hotel & Gastro

• Handwerk / Produktion

Aufgaben

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

• Bodenrichtwertermittlung

• Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung

• Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung

• bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks

• aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke abgeleitet und alle 2 Jahre (zum 01.01.) beschlossen

• beim zuständigen GAA erfragbar

• meist im Internet veröffentlicht

• noch nicht flächendeckend verfügbar:

  BORIS = BOdenRichtwert-InformationsSystem

  -> Auskunftssysteme der oberen Gutachterausschüsse

unbebautes, fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale mit den vorherrschenden Eigenschaften aus der Bodenrichtwertzone übereinstimmen

Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Grundstücksgröße

• Entwicklungszustand

• beitragsrechtliche Situation

Wertermittlung 1

Folie 36

• unmittelbarer Vergleich - in Anlehnung an das Käuferverhalten

• Vergleich mit Kaufpreisen je Objekt (Vergleichspreise) oder mit Werten pro Bezugseinheit (Vergleichsfaktoren)

liegen vor, wenn man mit den üblichen Vergleichen nicht mehr zu einer Bewertung kommen kann

Pool im Garten kann noch vergleichbar sein

Kegelbahn im Keller könnte schon etwas besonderer sein

ImmoWertV sieht vor (bspw):

• besondere Ertragsverhältnisse

• Baumängel oder Bauschäden

• bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (rechnet Bodenwert ohne Gebäude mit Abzug der Abbruchskosten)

• Bodenverunreinigung

• Bodenschätze

• grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Instand”halten” - Erhalt zum bestimmungsgemäßen Gebrauch

Instand”setzung” - Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustandes

• entspricht Werteinfluss den Instandsetzungskosten?

• Lassen sich die Kosten genau abschätzen?

• Ist die Behebung aufschiebbar?

  • können Folgeschäden entstehen?

  • ist die Nutzbarkeit eingeschränkt?

• Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?

  
  

• Umfang der erforderlichen Maßnahme (absolut und im Verhältnis zum Wert der baulichen Anlage)

• Risiko von möglichem Mehraufwand

• Dringlichkeit des Instandsetzungsbedarf

• Aufwertung der Immobilie druch Erneuerung oder Modernisierung von Bauteilen im Rahmen der Instandsetzung

• Lage am Immobilienmarkt (Angebot & Nachfrage)

Wertminderung nach einem vollständig behobenem Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr

• Sanierung Hausschwamm

• Selbstmörderhaus

• nach Altlastensanierung

• nach Behebung eines Bergschaden

Ertrag, der unter dem marktübliche erzielbaren Ertrag liegt

• Wie stark weicht der Minderertrag ab?

• Wie schnell komme ich auf marktübliches Niveau?

• Wie ist die Lage am ImmoMarkt?

Werteinfluss orientiert sich in der Regel am Barwert entgangener Erträge

oder: bemessung des Werteinflusses entsprechend einer Abstandszahlung

Nachteil: Über die Dauer der Restlaufzeit kann der Eigentümer das belastete Objekt nicht selbst nutzen. Es werden keine Erträge erzielt.

Vorteile: Über die Dauer der Restlaufzeit fallen (üblicherweise) keine Bewirtschaftungskosten für den Eigentümer an

• Welche Lebenserwartung hat der Berechtigte?

• Wie hoch sind die entgangenen Erträge?

• Gibt es weitere Vor- und Nachteile?

• Wie ist die Lage am Immobilienmarkt?

• abhängig von Alter und Geschlecht der/des Berechtigten -> berücksichtigt die durchschnittliche Erlebenswahrscheinlichkeit

• Sonderform: Leibrentenbarwertfaktor für verbundene Leben (Anwendung für beide Ehepartner)

• abhängig vom Zinssatz

in Anlehnung an das Kaufverhalten zum Bsp beim Kauf eines EFH

Vergleich mit Kauf eines unbebauten Grundstückes und Kalkulation der Bebauung - unter Berücksichtigung der Alterswertminderung

im Sinne § 38 ImmoWertV

Alterswertminderung = Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer

-> lineare Alterswertminderung

RND = GND - Alter

• individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjektes sind zu berücksichtigen:

-> durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen (wirken verlängernd)

-> unterlassene Instandhaltung (wirkt verkürzend)

-> wirtschaftliche Nutzbarkeit / Gebäudekonzeption

• nach sachverständigem Ermessen zu schätzen

• üblich auf 5 Jahre runden

Instandsetzungsgebot und Erhaltungspflicht

bei Grenze der Zumutbarkeit kann Eigentümer Anspruch auf Entschädigung geltend machen

-> dauerhafte Unterhaltungspflicht

-> Genehmigungspflicht aller Umbauten

-> Aber: Zuschüsse für Erhaltungsaufwendungen oder steuerliche Vergünstigungen

Denkmalschutz ist Ländersache

wirtschaftliche Nutzung nichtmehr sinnvoll möglich

• sehr hohe Investitionskosten zu Weiternutzung

• schlechte Grundstücksausnutzung bei hohem Bodenwert

• Grundstück durch Neubebauung besser nutzbar

Bewertung

• Bodenwert des unbebauten Gebäudes

• ggfs vermindert um Freimachungskosten und Wartezeit

Instandhaltung

-> laufende Bauunterhaltung (Oberlfächenbehandlung, regelmäßige Erneuerung einzelner Bauteile)

Instandsetzung

-> Behebung von Bauschäden oder Baumängeln

Modernisierung

-> Verbesserung der Bausubstanz

Anbau/Erweiterung/Umbau

relatives Alter = Alter / GND

bei geringem relativem Alter

-> RND = GND - Alter

bei höherem relativem Alter

-> RND = a * Alter^2 / GND - b * Alter + c * GND

Kostenermittlung unter Verwendugn der Normalherstellkosten 2010

• KG 300 und 400

• Umsatzsteuer

• üblicherweise enstehende Baunebenkosten

Angaben in EUR/m2

Kostenkennwerte bezogen auf Gebäudearten und Gebäudestandards

• Außenwände

• Dach

• Fenster / Außentüren

• Innenwände

• Deckenkonstruktion und Treppen

• Fußböden

• Sanitäreinrichtungen

• Heizung

• sonstige technische Ausstattung

Kostenkennwert, angepasst = Kostenkennwert * (Baupreisindex zum WeSt / 90,1)

WeSt = Wertermittlungsstichtag

• Summe marktüblich nutzbarer Grundflächen aller Grundrissebenen

• äußere Maße der Baukonstruktion in Höhe OK FFB

• Dachgeschosse je nach Nutzbarkeit angerechnet

• Spitzböden und untergeordnete Ebenen nicht angerechnet

für Balkone gibt es keine Berücksichtigung in ImmoWertV

Sachwertfaktoren geben Verhältnis des vorläufigen marktangepasten Schwertes zum vorläufigen Sachwert an

von örtlichem Gutachterausschuss auf Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und deren vorläufigen Sachwerten ermittelt

Idee des Vermietens - in Anlehnung an das Kaufverhalten beim Kauf eines Renditeobjekts, zum bsp MFH

• Rohertrag -> durch Vermietung / Verpachtung lassen sich jährliche Erträge erzielen

• Bewirtschaftungskosten werden von Rohertrag abgezogen -> Reinertrag

• Bodenwert und Bodenwertverzinsung -> Teil des ImmoWerts

• Betrag über die Restnutzungsdauer -> als Barwert ermittelt, zusammen mit dem Bodenwert -> vorläufigen Ertragswert

jährlicher Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten

Rohertrag ergibt sich aus den marktüblich erzielbaren Erträgen

Reinertrag = Rohertrag - Bewirtschaftsungskosten

Woran lässt sich das messen?

• Angebotsmieten / Marktbeobachtungen

• Mitspiegel (Wohnen)

• eigene Mietdatenbank

Welche Erträge legt der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde?

• i.d.R. tatsächliche gezahlte Mieten

• i.d.R. bei Wohnen, soweit sie im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete / innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegen

• i.d.R. bei Gewerbe, soweit nicht erkennbar außerhalb der marktüblichen Erträge

Mindermieten

-> Prüfung der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsmöglichkeiten

(alle 3 Jahre 20% Mietanpassung)

-> i.d.R. Abzug der entgangenen Miete bis zum Erreichen des marktüblichen Mietniveaus als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Mehrmiete

• kein Ansatz für Mehrmiete, weil Nachhaltigkeit meist nicht gesichert ist

• falls nachhaltig: Mehrmiete als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

Wesentliche Angaben:

• Nettokalt-Miete und umlagefähige Betriebskosten

• Mieterschutz (in Wohnmietvertrag)

• ggfs Mietpreisbremse

• ggfs reduzierte Kappungsbremse

• in Gewerbegebieten kann Miete mit oder ohne Umsatzsteuer

• Laufzeit / Kündigungsbedingungen / Verlängerungsoptionen

• Wertsicherungsklausel

• Incentives

• Regelungen zu Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

zu Bewirtschaftungskosten, die nicht umlagefähig sind, zählen

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungskosten

• Mietausfallwagnis

• Betriebskosten im Sinne § 556 BGB

modellkonformer Ansatz

-> gleichen Anätze, die zur Verwendung von Liegenschaftszinssätzen verwendet wurden, sollen auch bei Bewirtschaftungskosten anwendung finden

ImmoWertV Anlage 3

Vielfaches des Rohertrages (Maklerformel)

-> Kaufpreis / Jahresrohertrag

Bruttoanfangsrendite

-> anfänglicher Jahresrohertrag / Kaufpreis

Nettoanfangsrendite

-> (Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis / Erwerbsnebenkosten)

• benötigt

  • zur Ermittlung der jährlichen Bodenwertverzinsung

  • zur Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags über die RND

• drücken (ähnlich einer Renditeerwartung) aus wie sicher der Immomarkt erwartet, dass Erträge auch zu erreichen sind

• dienen im Ertragswertverfahren der Marktanpassung

• berücksichtigen auch die Mietpreisentwicklung

• beziehen sich immer auf Boden und Bau und könne nicht unterschiedlich angesetzt werden

  
  

• dienen der Berücksichtigung der allg. Wertverhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt

• Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart marktüblich verzinst werden

• Rohertrag - durch Vermietung oder Verpachtung

• Bewirtschaftungskosten - werden von Rohertrag abgezogen -> Reinertrag

• abgezinster Bodenwert

• Reinertrag * RND und davon den Barwert -> vorläufiger Ertragswert

ähnlich zu allg. Ertragswertverfahren

• Reinertrag aus unterschiedlichen jährlichen Erträgen aus mehreren Perioden zusammengesetzt

• deren Barwerte werden summiert

• Restwert des Grundstücks zum Ende des Betrachtungszeitraums wird abgezinst und ebenfalls auf Stichtag addiert

• ähnlich Discounted Cash Flow in Investitionsrechnung

…sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellansätzen abweichen…

Welchen Werteinfluss haben Baumängel oder Bauschäden?

• Entspricht Werteinfluss den Instandsetzungskosten?

• Lassen sich die Kosten genau abschätzen?

• Ist Behebung unaufschiebbar?

  • können Folgeschäden entstehen?

  • Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?

• Lässt sich erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung deutlich abgrenzen?

Einflussfaktoren bei Bemessung des Werteinflusses

• Umfang der erforderlichen Maßnahme

  -> absolut oder im Verhältnis zum Wert der baulichen Anlagen

• Risiko von möglichem Mehraufwand

• Dringlichkeit der Instandsetzung

• Aufwertung der Immobilie durch Erneuerung oder Modernisierung von Bauteilen im Rahmen der Instandsetzung

• Lage am Immomarkt (Angebot / Nachfrage)

Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden aufgrund Risiko der Wiederkehr

• Sanierung echter Hausschwamm

• Selbstmörderhaus

• Altlastensanierung

• Behebung eines Bergschaden

Minderertrag = Ertrag, der unter dem marktüblich erzielbaren Ertrag liegt

• Wie stark weicht der Minderertrag vom marktüblichen ab?

• Wie schnell kann dieser auf martübliches Niveau angehoben werden?

Werteinfluss orientiert sich am Barwert der künftig entagangenen Erträge

Werteinfluss wird aus wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen ermittelt

-> jährliche Vor- und Nachteile über die Restlaufzeit zu kapitalisieren

-> sind sie an das Leben gebunden, ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren

Vorteil: Über die Dauer der Restlaufzeit fallen (üblicherweise) keine Bewirtschaftsungskosten an

Nachteil: Über die Dauer der Restlaufzeit kann mit dem Objekt keine Erträge erzielt werden

Überlegung zur Bewertung

• Wie stark beeinträchtigt die Belastung das Bewertungsobjekt?

• Kann das Recht unentgeltlich aus geübt werden?

• Wer trägt die Instandhaltungskosten des Weges?

• Wie ist die Lage am Markt?

Werteinfluss orientiert sich am Maß der Nutzungseinschränkung und wird als prozentualer Abschlag beizegn auf den Bodenwert bemessen

-> weiterreichende Einflüsse wie Lärmimmissionen, Zerschneidungen oder Einblicke können zu anderen sinnvolleren Bezugsgrößen für die Bemessung des Abschlages führen