Projektentwicklung

Wohnimmobilien

Büroimmo

Handelsimmo

Industrieimmo

Sonderimmo

EFH

DHH

ZFH

MFH

Eigentusmwohnung

Businesscenter

Einkaufzentren

Warenhäuser

Baumärkte

Produktionshallen

Lagerhallen

Werkstätten

Industrieparks

Gesundheits/Pflege

Verkehrsimmo

Sport / Freizeit / Unterhaltung

Beherbergungs / Bewirtungsimmo

Logistikimmo

weitere:

Tankstellen

Parkhäuser

Gewächshäuser

Güterverkehrszentren (Schnittstellen verschiedener Verkehrsträger oft mit Umschlagsanlage)

Warenverteilzentren (Warenbestände in Einzelkommissionen auflösen und zu verteilen)

Logistikzentren

Umschlagzentren (reiner Umschlag von Fern auf Nahverkehr)

Versandlager (Sammelstelle von Versandaufträgen)

KEP (Kurier, Express, Paket) - meist mit Paketsortieranlage

Depots

Konsumgüter und zusätzlich Investitionsgüter

extreme Beständigkeit und Langlebigkeit

heterogene Güter - vielzahl von Faktoren für Wert verantwortlich

hohe investitionskosten

Markt sehr dünn - Besitzerwechsel nur selten

klassisch - Büro, Logistik, Einzelhandel, Hotel

oder gemischte Nutzung

Wohnimmo nach Sachwert bewertet

Gewerbeimmo nach Ertragswert

meist an Verkehrsknotenpunkten

erwerbs-wirtschaftlich genutzt

charkaterisierbar an Makro/Mikrolage und gebäudespezifischen Besonderheiten

attraktive Entwicklungs / Anlagemöglichkeiten

besondere Form der Immo - auch als Managementimmo bezeichnet

Wert bemisst sich an Ertragskraft (oft Stark durch Standort bestimmt)

oft Trennung von Eigentümer und Besitzer

Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Faktor X

Hotels werden nicht auf Quadratmeterpreise gerechnet

Kaufpreisfaktor ist von Standort und Marktentwicklung anhängig

(Erzielte Jahresnettokaltmiete - Kosten) / (Kaufpreis Immo - Nebenkosten) x 100 = Rendite

Standortgebundenheit

Unikat

Heterogenität

lange Produktionsdauer

hohe Kapitalbindung

Dauerhaftigkeit / Langlebigkeit

hohe Übertragungskosten

Faktoren Standort, Projektidee und Kapital sind so zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sicherende sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immoprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können

beinhaltet Projektidee bis zu dem Punkt, an dem Wirtschaftlichkeit gegeben sein muss (also vor Projektrealisierung)

Durch PE werden Immo geschaffen, die marktgerecht sein müssen und bei deren Nutzung der nachhaltige Vermögenswert im VG sein muss

Investoren-Developer

• entwickeln für eigenen Bestand

Service-Developer

• Projektentwicklung als Dienstleister

Trader-Developer

• entwickelt zum Verkauf

• Wertschöpfung durch Gewinn zum Veräußerungszeitpunkt

lokale Bauträger

• einzelne, lokale Wohnbauprojekte für den direkten Verkauf an Eigentümer / Investor

lokaler PE

• suchen und entwickeln von Grundstücken inkl. Schaffung Baurecht und Realisation

• Risiko Vermarktung und Vermietung / Veräußerungsrisiko liegt bei PE

intl. / überregionaler PE

• gleich, aber große Projekte / Top-Adressen

• oft spezialisiert auf bestimmte Nutzung

Hochtief Projektentwicklung GmbH

OFB Projektentwicklung

Reiss & Co. Real Estate München GmbH

PHOENIX Reals Estate Development GmbH

NCC Deutschland GmbH

ECE Projektentwicklung GmbH & Co. KG

Privatpersonen

• Selbstnutzung

• Kapitalanlage

Unternehmen

• Selbstnutzung

• Kapitalanlage

• Realiserung von außerordentlichen Erträgen (Invest in Immo mit Ziel der Weiterveräußerung)

Bund

Land

Kommune

Versicherungen / Pensionskassen

• kapitalanlegende Gesellschaften, Beiträge der Versicherten nachhaltig angelegt

• langfristige und sichere Anlagepolitik

Rendite bei Mietimmobilien oft bei 2,X%

Münchner Rück

Allianz

Signal Iduna

R+V Pensionskasse

Debeka Pensionskasse

Timing

Standort

Nutzflächenstruktur

Qualität

Quantität / Entwicklungspotenzial

Fungibilität (Drittverwendungsmöglichkeit)

Wirtschaftlichkeit

Richtiger und optimaler Zeitpunkt für den Beginn einer Projektentwicklung

Mieten

Renditen

Leerstände

geplante Neuflächenproduktion

im Ausland zusätzlich:

Zinsentwicklung

Devisenkursentwicklugn

Investieren gegen die herrschende Meinung

ökonomische Frühindikatoren

Hohe Eigenkapitaldecke

Größe des Unternhemens

von hoher Bedeutung

oft von 1./2./3. Lage die Rede

entscheidend:

Mikro

Makro

Grundstück

Flughafen

Bahnanschluss Fernverkehr

Autobahnnetz

Bevölkerungsstruktur

Kaufkraft

Arbeitskräftepotenzial

Wirtschaftsschwerpunkte

Freizeitwert und Umgebung

Wirtschaftsförderung

politische Situation

Behörden

Entfernung zu:

Flughafen

Autobahn

Bahnhof

city

Messe

Wohnen

Erholungsgebiete

Nahversorgung

Behörden

Bevölkerung der Nachbarschaft

Gewachsenes oder Entwicklungsgebiet

Nähe zu Geschäftspartnern

Arbeitskräfte

Infra

Nähe zu Hotels

Flächennutzungsplan

Baurecht:

B Plan

verbindliches Baurecht

Art und Maß der baulichen Nutzung

Bauweise

Denkmalschutz

Stellplätze

Städtebaulicher Vertrag

Grundstücksgröße

Entwicklungszustand

Aufwand für Freimachen und Herrichten

Topografie (Hanglage, Ebenen, etc)

Baugrundbeschaffenheit

Liegenschaftskatatster

Eigentumsverhältnisse

Grundstückskaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Auflagen

Erschließungssituation:

Ver und Entsorgung

Zu und Abfahrt / Wegerechte

GRZ = Grundfläche / Grundstücksfläche

GFZ = nutzbare Fläche im Gebäude pro Geschoss / Grundstücksfläche

BMZ = Gebäudevolumen - umbauter Raum / Grundstücksfläche

Kellergeschosse - im mittel höher als 1,2m bis 1,6m

Dachgeschosse -

2/3 Regelung

3/4 Regelung

wichtiges Aspekt bei Grundstückswahl

erhbeliches Investitionsrisiko

können Grundstückswert auf 0 drücken

ggfs auch spezifische Nutzungsverbote

Maßnahmenwerte - bei Überschreitung eines Wertes wird eine bestimmte Maßnahme erforderlich

Prüfwerte - bei Überschreitung ist einzelfallbezogene Prüfung durchzuführen

Vorsorgewerte - bei Überschreitung besteht Gefahr auf Bodenveränderung

stetige Bodenveränderungen

• Randstreifen Verkehrsanlagen, Kanalisation

Altlasten

• zivile und militärische Altlasten

Handlungsstörer

immer Verursacher der Kontamination - unabhängig ob diese eigenständig oder durch Dritten verursacht

Zustandsstörer

Eigentümer, Besitzer oder Verfügungsberechtigeter der Fläche (Eigentümer, Mieter, Pächter)

kann Handlungsstörer nicht mehr belangt werden, so kann Zustandsstörer zur Sanierung herangezogen werden

altern lassen

pflegen

restaurieren

ersetzen

weitere konzepte:

renovieren, instandhalten, konservieren, reparieren, erneuern, modernisieren, rekonstruieren

anschluss an öffentliche Straße

anschluss an Ver- und Entsorgungsnetz

für spätere Nutzbarkeit

verfügbarkeit Fernwärmeanschluss

Qualität Internetanschluss

Einspeisemöglichkeiten regenerativer Energien

Wahl des Standortes große Auswirkungen

je höher Wertsteigerungspotenzial, desto weniger Anfangsrendite kann akzeptiert werden und umgekehrt

ausgewogene, flexible und multifunktionale Nutzflächenstruktur, die als Ersatz einer nicht vorhandenen Stadtplanung oder als Ergänzung einer bestehenden im Sinne eines marktgerechten Masterplanes funktioniert

mehrfunktionale Geschäfthäuser mit Einzelhandel, Gastro, Dienstleistungen, Büros, Praxen

innerstädtische Einkaufspassagen, Galerien, Einkaufshöfe mit Parkmöglichkeiten

Hotels in Kombination mit Ladenpassage, Kongress-Zentrum, Büroetage

Einkaufszentren ergänzt um Fachmärkte, Freizeiteinrichtungen, Dienstleistungen, Hotels

Stadtperipherer Gewerbepark mit ausgewogenem Angebot, ergänzt um Einkaufsgelegenheiten für täglichen Bedarf

Ein Personen Büro

Mehr Personen Büro

KombiBüro

Gruppenbüro

Großraumbüro

Non-territor. Bürokonzept

Qualitäten des Mietvertrages

Mieter

Branchenmix

Größe und Image des Hauptnutzers

Mietvertrag

Laufzeit

Steigerung der Miete

Anpassung an Marktmiete

Umlagefähigkeit Betriebskosten

enscheidende Rolle für jede Nutzungsart

verwurzelt mit Grundbedürfnissen Licht, Sicht, Luft

Raumtiefe hat hohen Einfluss auf Mietertrag

Zoning Methode nach Kempers

von Straßenfront:

0-7m Zone1 (100% Miete)

7-14m Zone2 (50% Miete)

14m-Rest Zone3 (25% Miete)

Grundsatz:

so viel automatisiert wie nötig, soviel individuell wie möglich

(Unterstützung der soziokulturellen und funktionellen Qualität der Nutzer)

• zentrale Steuerung aller energieverbrauchender Technik mit Ziel der Verbrauchsminimierung

• Kältebedarf über Kühldecken (Strahlung) statt über Klimaanlagen (Luftbewegung)

• Sicherheitsbedürfnisse über natürliche Stoffe sichern

• Doppelböden werden entbehrlich, da drahltose Kommunikation zunehmen werden

• entscheidend für Wirtschaftlichkeit einer PE

• Mietanpassungsklausel enorm wichtig

• Ziel muss sein, vollen Ertrag und Wertzuwachs zu erhalten

  -> Ausgewogene Mischung von Mietanpassungsmöglichkeiten mit möglichst großer Annäherung der Ist Miete an die Marktmiete

natürliche Bevölkerungsentwicklung

• Geburtenrate

• Lebenserwartung

Wanderungsbewegung

• Zuwanderung / Abwanderung

• Binnenwanderung

Altersaufbau der Gesellschaft

Anzhal der Haushalte abzüglich Anzahl bestehender Wohnungen = Wohnungsdefizit / -überhang

folgert:

Nachholbedarf

Ersatzbedarf

prognostizierter Neubedarf

Wohnungsstandard

Entwicklung Wohnflächen

steigende Anzahl der Haushalte

abnehmende Personenzahl je Haushalt

Veränderung Lebenpläne

Alterung der Gesellschaft

sinkende Wohnflächennachfrage (im Osten sogar früher)

weitere Binnenwanderung und belebung der Nachfrage im Westen

Gewicht von Modernisierung und Sanierung steigt stark

Demographie

Strukturwandel

Veränderung Arbeits- und Büroorganisation

Globalisierung - Verlagerung Ausland, erhöhter Konkurrenzdruck

Technisierung der Arbeitswelt - zusammenwirken von Mensch und Maschine

gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung

Wandel der Bürotätigkeiten zu spezifischer Sachbearbeitung und Führungsaufgaben

Veränderung der Nutzeranforderungen an Büroflächen

große Entwicklungspotenziale = große Chancen = zunahme potenzieller Risiken

folgende Marktprobleme könnten auftreten:

Mieterträge sinken überdurchschnittlich

Baukosten steigen überdurchschnittlich

Grundstück werden unerschwinglich

für die Beurteilung sind folgende Aspekte wichtig:

Timing

Standort

Nutzflächenstruktur

Qualität

Entwicklungspotenzial

Wirtschaftlichkeit

baulich-konstruktive Selbstständigkeit

wirtschaftliche Selbstständigkeit

Anbindung an individuellen und öffentlichen Nahverkehr

Existenz eines Nachfragemarktes

Limitierung der Projektgröße

Minimum sogenannter Betreibernutzung

Darstellungeines Unternehmens durch die Architektur

Gebäude sollen Unternehmensphilosopie spiegeln

soll ein Teil von Corporate Identity sein

Darstellung der Marke

Zeugnis von Macht und Stärke

Abgrenzung zu Wettbewerbern

Beispiele

Deutsche Bank Hochbaus in Frankfurt

BMW Turm in München

Porsche Design Tower in Stgt

bei Management Immo, deren Ertrag entscheidend durch Objekt Management beeinflusst

bspw Shopping Center oder Hotels

Entscheidend, ob sachkundiges Management gestellt wird

Ergebnis (Netto Ertrag) aus dem Betrieb der Immo

Wertsteigerung der Projektes während und nach der PE

steuerliche Vorteile

Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte auch immer ohne steuerliche Vorteile belastbar sein

entsteht nicht duch reine Produktion (Errichtung Immo)

ensteht durch Nutzung

Gebäude stellt statisches Gebäude für dynamisches Innenleben

entscheidende Größe ist die Rendite

Rendite = Miete / Investitionsvolumen

betrachtet Standort- und Investitionskriterien

Ziel: welche Risiken sind

Beeinflussbar (qualitativ und quantitativ)

Hinnehmbar (identifizieren und analysieren)

Unabwendbar (akzeptieren, da nicht ändernbar)

jede PE ist mit Risiken verbunden

minimieren von Risiken ist mit Kosten verbunden

weitergabe von Risiken nur bis gewissen Grad möglich

fungibilität = drittverwendbarkeit

“Bauträgerrechnung”

einfache und überschlägige Methode

-> dient der Abschätzung der Wirtschaftlichkeit eines Projektes in einem frühen Stadium

• Grunderwerbskosten (Grundsteuer in BW 5% von Kaufpreis; Notar 1,5%)

• Erschließungkosten (Abwasser, Strom, Datenkabel, Freimachung wie Baumfällen, etc)

• Baukosten (KG 300-500; siehe BKI)

• Projektnebenkosten (Planerkosten ca 20%)

• Vermarktungskosten (Homepage, Makler, Werbung)

• Risikorückstellungen (Unvorhergesehenes (gerade bei Bestandsprojekten))

• sonstige Kosten

-> gegenüberstellung mit angestrebtem Verkaufspreis

-> dieser ableitbar aus den angestrebten Mieten

• Gesamtinvestitionskosten werden prognostiziert

• Zuschlag für Wagnis und Gewinn auf die Gesamt Investitions Kosten

• hieraus wird dann der erforderliche Mietertrag abgeleitet

• Vergleich mit Ortsüblichen Mietniveau -> Vorteilhaftigkeit Investitionen abgeschätzt werden

Summe aller PE kosten

+

Trading Profit (Wagnis & Gewinn)

=

Verkaufspreis des Projekts

Startet mit Prognose der erzielbaren Mieterträge

Daraus wird Höhe des notwendigen Kapitaleinsatzes abgeleitet

Vergleich zur Front Door handelt es sich um eine Rückwärts Rechnung

Verkaufspreis des Projektes

-

Trading Profit (W&G)

=

Summe der PE Kosten

Kern jeder PE ist Werteinschätzung für fertiges Projekt

entscheidende Parameter können sich verändern:

• Grundlegende Kenndaten der Verkehrswertermittlung

• Immobilienmarkt

10-20% Ungenauigkeiten können auftreten

Verkehrswertermittlung unerlässliche Basis jeder Wirtschaftslichekeitsbetrachtung