technisches FM

corporate real estate management

-> betriebliches Immobilienmanagement

• AGI - Arbeitsgemeinschaft Industriebau e.V.

• AHO Ausschuss

• DKIN - Deutsches Komitee Instandhaltung

• gif - Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

• VDI - Verein deutscher Ingenieure

• DIN Normen

Umfasst übergeordnet gesetzliche Betreiberpflichten für Gebäude betreibende Unternehmen und darin handelnde Personen

Rechtsgrundlagen:

• BGB

• Sozialgesetzbuch SGB VII

• ArbSchG

• Arbeitssicherheitsgesetz ASiG

• Unfallverhütungsvorschriften UVV

Rechtsgrundlage

• Betriebssicherheitsverordnung - BetrSichV

• Brandschau Verordnungen der Bundesländer

• Gerätesicherheitsgesetz - GSG

• Technische Prüfungsverordnung der Länder

• Versammlungsstättenverordnung der Bundesländer

• Hochhausverordnung der Bundesländer

Immisionsschutz wie BImSchG

Klimaschutz wie EnEG, EEWärmeG, EnEV, GEG

Bodenschutz wie BBodSchG, BBodSchV

Gewässerschutz

• Aufnahme und Beurteilung der im Gebäude installierten technischen Anlagen

• Anweisung des erforderlichen Personals

• Abstimmung und Strukturierung der erforderlichen betriebsorganisatorischen Prozesse

• Überwachen

• Steuerung

• Regelung

• Messung

Unterschied steuern und regeln?

soll sicherstellen dass, technische Systeme, Bauelemente, Geräte oder Betriebsmittel in funktionsfähigem Zustand nachhaltig erhalten bleiben

Ziele

• Lebensdauer zu optimieren und gegebenenfalls zu erhöhen

• Betriebssicherheit und Verfügbarkeit der Anlagen gewährleisten

• Störungsausfälle vermeiden

• Vorausschauende Kostenplanung ermöglichen

Zeitraum, in dem ein Vermögensgegenstand technisch in der Lage ist seinen Verwendungszweck zu erfüllen. Instandhaltung kann Nutzungspotenzial auffüllen und Lebensdauer verlängern

Begrenzung technischer Lebensdauer

• Grenze der Schadhaftigkeit, Instandsetzung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll

• Veränderungen der Nutzer Anforderungen

• Funktionale Alterung

• Veränderung rechtlicher Auflagen

• Ästhetische Gründe

Zeitspanne, in der Anlage wirtschaftlich sinvoll genutzt werden kann

optimale Nutzungsdauer = Nutzungsdauer mit maximalem Kapitalwert

Einflussgrößen

• In Nutzungszeit ansteigende Instandhaltungskosten

• Technische Fortschritt, neue Gerätegeneration

• Veränderte Nutzeranforderungen

• Durchführung vorbeugende Maßnahmen

• Vorsorgliches verhindern von Ausfällen

• In der Regel mit erhöhten Personalaufwand verbunden

• Hohe Kosten für Ersatzteile, da auch geringe Abnutzung präventiv getauscht wird

Nutzungsfelder:

• hohe Ansprüche an Versorgungssicherheit und Verfügbarkeit

• kritische Infastruktur, KH, Rechenzentren, Kraftwerke

• Hoher zeitlicher Aufwand für Planung der Instandhaltungsmaßnahmen

• Schulungs und Trainingsaufwand für ausführendes Personal

• Detaillierte Planung der Durchführung in Umfang und Ausführungszeitpunkt

-> Mittelweg zwischen korrektiv und präventiv

-> gute Verfügbarkeit, auch ohne präventiven Austausch

-> hoher Management und Planungsaufwand

• Instandhaltungsaufwand auf ein Minimum reduziert

• Erfolgt nur wenn ein Ausfall eingetreten ist

• Ersparnis der Instandhaltung tritt zu späteren Zeitpunkt verstärkt auf

  • Hohe Kosten durch unvorhersehbare Ausfälle

  • Hohe Kosten der Fehler Identifikation

  • Kosten für Interims und Ausweichlösungen

  • Folgekosten durch Sekundärausfälle

• Maßnahmen zur Feststellung des Ist-Zustandes

• Beurteilung des Ist-Zustandes

• Bestimmung der Ursachen der Abnutzung

• Ableitung von notwendigen Konsequenzen für zukünftige Nutzung

• Begehung (Inaugenscheinnahme und Beurteilung)

• Sichtkontrolle (Zustandsbeurteilung anhand visueller Begutachtung - Erfassung offensichtlicher Funktionsmängel)

• Funktionskontrolle

• Zustandsermittlung (detailiierte Bewertung des Ist-zustandes anhand objektiver Kriterien und Ableitung der erforderlichen Konsequenzen)

Maßnahmen zur Verzögerung des Abnutzungsvorrates

Wartungsleistungen:

• in wiederkehrenden Abständen

• Basis einer projektspezifischen Wartungsplanung

• spezielles Fachpersonal

Wartungsmaßnahmen:

• Nachstellen der Einstellungen technischer Anlagen

• Wiederauffüllen von Betriebs-, Schmier-, Verbrauchsmitteln

• Austausch von Verschleißmaterialien

Grundlage

• detallierte Kenntnis der baulichen und technischen Anlagen

• idealerweise alle Angaben bis zur vierten Ebene nach DIN 276 (Stückzahlen Brandschutzklappen, etc)

• Mengenangaben (Fläche)

Ergänzend

• Zyklus der Wartungsleistungen -> Anzahl der erforderlichen Wartungen pro Jahr

• Aufwandswert zur Umsetzung -> i.d.R. mittels Ansätze in Minuten pro durchzuführender Wartung

• Stundenverrechnungssatz

• Materialkosten

• Fahrtkosten

• Ansatz für kleinere Instandsetzungen (oftmals innerhalb der Wartung mitzuerbringen)

große Instandsetzung

• Maßnahmen zur Rückführung einer baulichen oder technischen Anlage in den Soll Zustand

• Wiederherstellung des Soll Zustandes

Beispiele

• Austausch Heizkörperventile

• Reparatur Klingelanlage

• Austausch Brennwertkessel

• teilweise Ausbesserung Bodenbeläge

prinzipiell sind Kosten für große Instandsetzung durch Vermieter zu tragen

Unterschied kleine zu große Instandsetzung

klein = < 500€

groß = > 500€

• Zeitraum, in dem Bauteil physisch zur Verfügung steht und gestellte Funktionen und Eigenschaften erfüllt

• wenn technische Lebensdauer ausgereizt, muss Anlage durch eine neue ersetzt werden

  -> oftmals Verbesserung / Modernisierung

liegt vor, wenn technische Anlage nach Abnutzung im wesentlichen wieder dem vorherigen Ausbauzustand entspricht

folgende Aspekte müssen berücksichtigt werden

• errichtungsspezifische Einflussfaktoren

• Planungsspezifische Einflussfaktoren

• Bauteil- und Anlagenspezifische Faktoren

• Nutzungsspezifsiche

• umgebungsspezifische

• strategische

Einflussgrößen zu berücksichtigen:

• Def des Abnutzungsverlaufs und Festlegeung der Instandhaltungsstrategie

Abnutzungsverläufe können

• linear (Abnutzung mit dem Alter proportional - linear abnehmend)

• degressiv (Abnutzung nimmt mit zunehmendem Alter unterproportional ab)

• progressiv (Abnutzung nimmt mit zunehmendem Alter unterproportional zu)

weiterhin existieren Bauteile, deren Abnutzungsverläufe keiner der obigen entsprechen

Lampen bspw versagen zum Zeitpunkt X schlagartig

• Rückbaukosten (personal, Baugeräte, Vorbereitung, Ausbau und wieder Einbau)

• Entsorgungskosten (sammeln, abtransportieren und entsorgen)

• Sicherungskosten (Staubschutz, Sicherheitsdienst (Brandwache), etc.)

• Weitere Sonderkosten (erhöhte Personalkosten bei Nachtarbeit oder an Wochenenden)

• Festlegung Berechnungsart

• Festlegung Betrachtungszeitraum

• Festlegung Diskontierungszinssatz

-> alle im Zeitraum angefallenen Kosten erfassen und dem jeweiligen Jahr zu ordnen

-> zugeordnete Kosten werden auf den Betrachtungszeitpunkt (t=0) abgezinst

-> Ware mit geringsten Kapitalwert = wirtschaftlichste Variante

Neben Erstinvestitionskosten auch immer Folgekosten (für Instandhaltung, Erneuerung und Verbrauch) im Betrachtungszeitraum beachten

bspw. Holzfassaden können somit teurer als WDVS werden

Maschinelle Lüftungsanlagen verursachen hohe Verbrauchs- und Folgekosten

oft können HighTech Lösungen höhere Instandhaltungskosten nach sich ziehen, aber auch größere Energieeinsparpotenziale haben

-> Betrachtung im Einzelfall erforderlich

Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, zur Steigerung der Funktions Sicherheit, ohne geforderte Funktion zu ändern

• Einzelmaßnahmen und meist antizyklisch

• eng mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden

Unterschied Immo zu anderen Wirtschaftgütern

• Vergleichsweise hohes Investitionsvolumen

• Lange Herstelldauer

• Heterogenität

• Lange Lebensdauer

• Unikat Charakter

• Veränderungen nur mit großem Aufwand möglich

Ziel -> vor Erstellung den gesamten Zyklus überblicken, späteren Nutzen zu steigern und Gesamtkosten zu optimieren

Gründe für die Betrachtung

• Kosten Transparenz

• Steuerungsinstrument Immobilien Strategie

• Unterstützung Bewirtschaftungsstrategie

• Budgetplanung

• Liquiditätssteuerung

• Grundlage Immobilien Bewertung

-> gesamten Lebenszyklus betrachten von Idee über Panung und Bau bis Betrieb und Rückbau

-> Hauptkostenfakor ist die Nutzungsphase

-> hierbei fallen 80% der Kosten an

verbessert Informationsgrundlage für

• Controlling

• Finanzplanung und Liquiditätssteuerung

• Steuern (Abschreibungsmöglichkeiten)

• Budgetplanung und Budgetsteuerung

• Immobilien Portfoliosteuerung

• An und Verkaufsentscheidungen

• Risikomanagement

  
  

DIN 18960 - wichtig

DIN 276 - wichtig

• Nimmt stark mit Projektverlauf ab

• Jede Entscheidung hat Auswirkung auf Kosten

• Optimierungspotenzial bei Ausschreibung

• Höchste Kumulierung der Kosten während Nutzungsphase

• Gebäude und Nutzungsart, Standortbedingungen

• Art und Umfang der zu berücksichtigenden kosten

• Detaillierungsgrad der Kostenermittlung

• Diskontierungszinssatz (Kalkulationszinssatz)

• Quellen der rechnerischen Nutzungsdauern

• Preisstände der Kostendaten

• Jährliche Preissteigerung der Kosten

• Preise für energie, Wasser, Abwasser, Stundensätze

• Berücksichtigung der Mehrwertsteuer

auch Discounted Cash Flow (DCF)

berücksichtigt Gegenwartswert von zukünftigen Zahlungen duch Abzinsung

regelmäßige Nutzungskosten

• Versorgung

• Entsorgung

• Reinigung

• Bedienung

• Wartung

• Inspektion

• Instandsetzung regelmäßig

unregelmäßige Nutzungskosten

• Instandsetzungen unregelmäßig (je nach Lebensdauer)

Reststeigerungen innerhalb des betrachteten Lebenszyklus sind zu berücksichtigen

nach DIN 32736 sin Sanierungen Maßnahmen, die bestimmten Soll wiederherstellen, abhängig von:

• technischen

• wirtschaftlichen

• ökologischen

• und gesteztlichen Anforderungen

Umbauten erzielen eine Nutzungs- und Funktionsänderung, um

• für andere Nutzungsarten nutzbar zu machen

• erweitert nutzbar zu machen

• ursprünglichen Nutzungszwecke komplett zu verändern

-> üblicherweise maßgebliche Eingriffe in Gebäudesubstanz und Ausbau

Außenwände

• Risse in tragenden Bauteilen

• Undichte Fugen

• Korrodierte Stahlträger

• Wärmeverluste durch reduzierte Wanddicke oder gute Wärmeleitung (Wärmebrücke)

• Mangelhafte oder defekte Abdichtung

• Kondensat Probleme

Innenwände

• Risse durch Deckendurchbiegungen

• Schadhafte Wandputz und Putzablösungen

• Mangelhafter Brandschutz durch Verwendung brennbare Materialien

Wandbekleidungen

• Gerissener oder hohl liegender Wandputz

• Ausgewaschene oder aussendende Fugen

• Risse und Ablösungen in WDVS

Türen und Fenster

• Undichte, verzogenen Fensterrahmen und Wandanschlüsse

• Schadhafte Fensterbankabdeckungen und Sonnenschutzeinrichtungen

• Undichte und verzogenen Außen Türen

• Kondensat Probleme

• Mangelhafte, defekte oder nicht vorhandene Abdichtung

Dächer

• Gelöste Holzverbindungen der tragenden Konstruktion

• Schädlings oder Pilzbefall

• Schadhafte Dachabdeckung

• Unzureichende Wärmedämmung

• Halterung und Undichtigkeit von Abdichtung

Fußboden

• Gerissene und abgelöste Fliesen

• Schadhafte Fußleisten

• Durchfeuchtete oder gerissene Estriche

• Abgenutzte Bodenbeläge

Sanitär

• Verstopfte Wasser und Abwasserleitungen

• Unterdimensionierte Abwassergrundleitungen

• Überholte Einrichtungsgegenstände

• Fehlende oder veraltete Warmwasserbereitung

Heizung

• Unterdimensionierte Hausanschlüsse und Kaminzüge

• Erneuerungsbedürftige Wärmeerzeuger und Heizflächen

• Fehlende Regeleinrichtungen

Elektro

• Unbrauchbare Elektroinstallation

• Veraltete Absicherungen, Verteilungen und Unterverteilungen

• Unterdimensionierter elektrischer Gebäudeanschluss

vor Beseitigung sollte erstmal Ursachenanalyse durchgeführt werden

Mechanische Einwirkungen

-> statische und dynamische Überlastungen, nutzungsbedingter Verschleiß

Bauphysikalische Einwirkungen

-> Temperatur und Feuchte Schwankungen, Tauwasserbildung, Wasserdampfdiffusion, mangelhafte oder unzureichende Wärmedämmung

Chemische Einwirkungen

-> Einflüsse aus der Atmosphäre, aggressive Medien in fester oder flüssiger Form (Tausalz)

• Einwirkung von Feuchtigkeit

  -> niederschläge, Entwässerung, Sickerwasser, aufsteigende Feuchtigkeit, Druckwasser, Eisbildung

• Baustoffspezifische Ursachen

  -> schwindvorgänge, Gefüge Fehler, Volumen Änderungen, zeitabhängige Veränderung von Materialeigenschaften, Baustoffmängel

• Einflüsse aus dem Baugrund

  -> Bewegungen durch natürliche oder künstliche Einwirkungen, Bodeneigenschaften, Bodenpressung

• Unvorhergesehene Ereignisse

  -> feuer, Explosion, Erdbeben, Hochwasser, Sturm

gekennzeichent durch

• geringer Aufwand für Änderungen

• geringer Aufwand für Erweiterungen

• Anpassbarkeit an neue funktionale Anforderungen

-> Betrachtungsfokus darf nicht nur auf die erste Nutzungsphase gerichtet sein

-> aber Mehraufwand bereits bei Planung hinsichtlich Konstruktion

• fortlaufende Erfassung, Speicherung und Fortschreibung sämtlicher gebäudebezogener Daten

• Informationen über den Gebäudebestand

• Tätigkeiten der Betriebsführung

-> wachsende technische Komplexität, sowie steigende Kundenanforderungen erfordern -> durchgängiges Dokumentations und Berichtswesen

Anwendung duch bspw. CAFM Systeme

folgende Dokumnete und Unterlagen sind zu beschaffen:

• Revisionsunterlagen

  • Dienen zur Übersicht

  • Zeigen Aufbau der Anlage

  • Helfen bei Fehlerlokalisierung

  • Unterstützung für Umbau und Erweiterung

  • Kontinuierliche Fortschreibung während Betrieb erforderlich

  • Bestehen in der Regel aus:

    • Bestandspläne

    • Abnahme Mess und Prüfprotokolle

    • Installationsvorschriften

    • Informationen über verbauten Materialien

    • Strangschemata

    • Bedienungsanleitungen

    • Konformitätserklärung

Betriebsprotokolle und Dokumentationen im Betriebstagebuch

• Arbeitstägliche Tätigkeiten der Haustechniker

• Eingehende Störungen

• Behebungszeiträume von Störungsmeldung

Einführung von Betriebsanweisungen und deren Einhaltung

Abnahmeprotokolle

Wartungsprotokolle

Verbrauchsdaten

Erfassung, Auswertung, Weiterleitung und Verknüpfung von Informationen und Meldungen für den Betrieb von Gebäuden

Vorraussetzungen:

• Gebäude Automation als Gesamtheit zur Überwachungsteuerung, Regelungen, Optimierung und für die Bedienung des Betriebes

• Computer Aided Facility Management (CAFM) Als Anwendung, um zu bündeln, unterstützen und optimieren

• Brand- oder Einbruchmeldeanlagen zur Überwachung und Sicherheit

soll sicherstellen, dass im Rahmen der baulichen Erstellung, die baulichen und technischen Anlagen innerhalb der vertraglichen / gesetzichen Gewährleistungsfristen laufen

Leistungen in diesem Zusammenhang

• Durchführung von Abnahmebegehung und Übergabe sowie Feststellung und Erfassung von Mangelpunkten

• Geltend machen und durchsetzen von Gewährleistungsansprüchen

• Verfolgung der Mängelbeseitigung

• Begleiten und Abnahme der beseitigten Mängel

• Unterstützung bei der Beweissicherung

Verbrauchsmedien stellen bei gebäudebezogenen Kosten wesentlichen Kosten Bestandteil dar

Wärme und Kälte Energie

Strom

Wasser und Abwasser

Deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001) schreibt regelmäßige Untersuchungspflicht auf Legionellen vor

gilt für

• Öffentliche Betreiber von Großanlagen zu Trinkwassererwärmung (Schulen Krankenhäuser Hotels) (jährliche Überprüfung)

• Besitzer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern (alle drei Jahre)

• Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen (alle drei Jahre)

Maßnahmen zur Verhinderung von Legionellen

• Ultrafiltration

• Thermische Desinfektion (3 Minuten > 71 °C)

• UV Bestrahlung

• Chemische Desinfektion

Krankheitsbilder bei Legionellen (nicht wissen)

• Legionellen Pneumonie

  -> schwere Lungenentzünding mit Husten, Fieber, Schüttelfrost -> kann tödlich verlaufen

• Pontiac - Fieber

  -> milder Verlauf, ohne Pneumonie, aber grippeähnliche Symptomatik; Selstheilung gut möglich

KVP - Kontinuierlicher Verbesserungs Prozess

Einbindung in Planungsprozess zur Konzeption technischer Anlagen

• Auswahl des Energiekonzeptes mit hoher Energieeffizienz

• Wie viel Grade eins Zähler und Messkonzept in Verbindung mit der Gebäude Automation

• Umfassender Einsatz von regenerativen Energien

• Verzicht auf fossile Brennstoffe als primär energieträger

Prüfen der Energiekostenabrechnung

-> Reduzieren der Energiekosten durch Optimierung der Einkaufsbedingungen

Sicherstellen des Energiemonitoring

-> laufende Erfassung, Auswertung und Analyse gebäudebezogener Verbrauchsdaten

Ableiten und Erarbeiten von Optimierungsmaßnahmen

-> Non-Investive Maßnahmen

-> Investive Maßnahmen

• Ein Regulierung der einzelnen Komponenten und gegenseitige Abstimmung

• Nach erster Betriebsoptimierung können weitere Nachjustierung erfolgen

• Ausarbeitung eines Konzepts zur ein Regulierung, vertraglich zu vereinbaren da keine Standardleistung

• Betriebsoptimierungsprozess von qualifizierter Person durchzuführen

• Wesentliche Anlagenparameter und Einstellungen müssen in Dokumentation hinterlegt werden

• Architekt -> Nachweis Revisionsunterlagen

• HLK Planer -> Nachweis Revi Unterlagen / Nachweis Wartungsangebot

• Elektro Planer -> siehe HLK

• Facility Manager -> zusammenführen von Inbetriebnahmeprotokoll und anderen Unterlagen

• Bauherr -> Verträge zu Haustechnik und FM-Dienstleister

befasst sich primär mit Aspekten des Energieverbrauchs und dem Komfort von haustechnischen Systemen und Anlagen, wie:

• Heizungssystem

• Lüftung

• Klimatisierung

• Kältetechnik

• Gebäude Automation

• Beleuchtung

• Warmwasserversorgung

• Fassadenklappen

-> duchgeführt wird Leistung durch Dritte

-> Comissioning Authority (CxA)

bereits in Planungsphase beginnende Leistungen

• Strukturierung der Vorgehensweise in Planungs und Bauprozess

• Einforderung zugehöriger Leistungsnachweise

• Dokumentation von Abnahme in Betriebname und Optimierung im Gebäudebetrieb

Zur Durchführung dieser Leistung wird CxA eingesetzt

CxA muss ausreichende Fachkompetenz nachweisen

• Aufstellung Konzept Zusammenarbeit mit Bauherr und Gebäudebetreiber zur Überprüfung der Anlagen Sollwerte

• Aufstellung von Mängel und Restleistungen, als Basis für Mängelbeseitigung

• Mitwirkung bei Optimierungsmaßnahmen während der ersten Gebäude Betriebsphase

• Aufstellen erforderlicher Maßnahmen und Empfehlungen für optimalen Anlagenbetrieb

Ziele

• Reduzierung der allgemeinen Flächen auf ein Minimum

• Maximierung vermietbaren Fläche

• Maximale Produktivität und Wertschöpfung bei Vermietung der Flächen

Zuordnung zu Gebäudemanagement

4.Säule neben KGM, TGM, IGM

Querschnittsaufgabe im FM