Was ist ein periodisches Ertragswertverfahren? Wozu dient es?
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ?
Wo können sie insbesondere vorliegen?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen.
Bsp:
Wer ist für Verunreinigungen verantwortlich? Was passiert wenn er nichtmehr greifbar ist?
Der Verursacher, wenn dieser nichtmehr greifbar ist, ist der nächste Grundstückbesitzer dafür verantwortlich
Instandsetzungsbedarf
Was unterscheidet eine Instandsetzung vom einer Instandhaltung?
Instandsetzung:
Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands
Instandhaltung:
Erhalt zum Stimmungsgemäßen Gebrauch
Welchen Werteinfluss haben Bauschäden oder Baumängel?
Überlegungen zur Bewertung
Entspricht der Werteinfluss den Instandsetzungskosten
lassen sich die kosten genau abschätzen?
Ist die Behebung unaufschiebbar?
Können Folgeschäden entstehen?
Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?
Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?
Einflussfaktoren bei der Bemessung des Werteinflusses eines Instandhaltungsbedarfs auf den Verkehrswert?
Was ist ein Merkantiler Minderwert?
Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr, z.B. nach Sarnierung eines echten Hausschwamms, Selbstmörderhaus, nach Altlastensanierung
Was ist der Minderertrag?
Minderertrag = Ertrag, der unter dem marktüblich erzielbaren Ertrag liegt.
Wie stark weicht der Minderertrag vom marktüblichen Ertrag ab?
Wie schnell kann der Ertrag vorraussichtlich auf das marktübliche Niveau angehoben werden?
Wie lange dauert es maximal?
Wie wahrscheinlich ist es, dass das Mietverhältnis eher endet?
Wie ist die Lage am Immobilienmarkt? (Angebot und Nachfrage)?
Was ist ein Nießbrauch?
Was sind Vor und Nachteile des Nießbrauchs?
Inwiefern muss bei der Verkehrswertermittlung „modellkonform“ und„verfahrenskonform“ gearbeitet werden?
Wenn Daten für die Wertermittlung herangezogen werden, die aus Kaufpreisen abgeleitetwurden, sind die gleichen Parameter wie bei der Ableitung zu verwenden,z.B. bei Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regeln zur Ermittlung derBruttogrundfläche, Wohn- und Nutzfläche
bei den Verfahrensschritten innerhalb eines normierten Verfahrens
Wo gibt es Spielräume in der Gestaltung?
• Wahl der Parameter innerhalb der marktüblichen Spannen,z.B. beim Gebäudestandard, bei Mietansätzen
• Rundung im Rahmen der Schätzgenauigkeit, bei Zwischen- und Endergebnissen
Wo ist sachverständige Schätzung (mit Begründung) gefragt?
• überall da, wo keine (direkt vergleichbaren) Daten für die Wertermittlung verfügbar sind,z.B. (top)aktuelle Lage am Immobilienmarkt, in Fällen mit (zu) wenigen, vergleichbarenKaufvorfällen
• Marktanpassung soweit keine Umrechnungskoeffizienten vorliegen,z.B. häufig bei objektspezifischer Anpassung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz
• überall da, wo keine normierten Verfahren oder Verfahrensrichtlinien existieren,z.B. teilweise bei der Bewertung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
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