Betreiben

Übliche Leistungen sind hierbei:

• Überwachung der Anlagen

• Steuerung der Anlagen

• Regelung der Anlagen

• Messung der installierten Anlagen und technischen Einrichtungen

• Bedienung

• Instandhaltung

• Inspektion

• Wartung

• Instandsetzung

• Erneuerung

• Verbesserung

regeln: heizung läuft automatisiert, du sagst du willst 25 grad , heizung muss wissen wie warm ist es aktuell, dann differenz aufheizen , stänidge abfrage / messen wie warm ist es bis die 25 erreicht sind, das ist ein relegungskrieslauf , wenn erreicht dann schaltet sie sich wieder ab

Die Instandhaltung soll sicher stellen, dass… (MAßNAHMEN)

• die technischen Systeme,

• Bauelemente,

• Geräte oder

• Betriebsmittel

für den Gebäudebetrieb in einem funktionsfähigen Zustand nachhaltig erhalten bleiben und bei einem Ausfall wieder hergestellt werden.

Ziele der Instandhaltung:

• Lebensdauer von Gebäudeelementen zu optimieren

• Störungsausfälle zu vermeiden

• Vorausschauende Kostenplanung zu ermöglichen

Technische Nutzungsdauer:

• Gegenstand technisch in der Lage ist seinen Verwendungszweck zu erfüllen.

• Durch Instandhaltung ist es möglich, die Lebensdauer zu verlängern.

Begrenzung der technischen Nutzungsdauer:

• wenn es wirtschaftlich nicht mehr funktioniert

• Veränderung der Nutzungsanforderungen

  • Klimaanlage im Auto, hat jetzt jedes Auto, früher nicht

• Funktionale Alterung

  • Handy hat jetzt eine Kamera, auf apps angeweisen, altes nokia will niemand mehr

• Veränderung von rechtlichen Auflagen

  • wenn man mit dem Auto wegen Feinstaub nicht mehr nach Stuggi rein kommt, oder Heizungsanlagen muss man austauschen, erfüllen nicht mehr die Abgaswerte

• Ästhetische Überlegungen

  • Eein Bad aus den 70er Jahren, technischen funktioniert noch, aber nich mehr modern/schön

= Nutzungsdauer mit maximalen Kapitalwert

Einflussgrößen:

• Im Verlauf der Nutzungszeit ansteigende Instandhaltungskosten

• Technischer Fortschritt –bspw. neue Gerätegeneration effizienter im Energieverbrauch

• Veränderte Nutzeranforderungen

Fundament ca. 100

Heizung ca. 30-40 Jahre

Boden ca. 10 jahre

Fenster ca. 30 Jahre

-> bzw. Instandhaltungs strateigien / WIrtschaftlich wichtig sowas zu erwähnen

Beispielhafte Erneuerungszyklen von verschiedenen Gebäudeelementen

• Inspektionsstrategie

  • Gute Verfügbarkeiten können gewährleistet werden, ohne gleichzeitig hohen Kostenaufwand für den präventiven Austausch zu erzeugen

  • Hoher zeitlicher Aufwand

  • Mittelweg zwischen Korrektiv und Präventivstrategie

• Korrektivstrategie

  • Instandhaltungsaufwand wird auf ein Minimum reduziert

  • Korrektivstrategie ist meistens bei einer Gesamtbetrachtung, durch die entstehenden Folgekosten, mit deutlich höheren Kosten verbunden, die anfänglich eingesparte Kosten der Instandhaltung übersteigen

  • Neben den reinen technischen Folgekosten (bspw. Reparatur und Ersatzteilkosten) kommen ggf. hohe quantifizierbare Kosten von Nichtverfügbarkeiten (Produktionsausfällen) und weitere nicht quantifizierbare Kosten (bspw. Nutzerunzufriedenheit, Imageverlust, etc.) hinzu.

• Präventivstrategie

  • Durchführung vorbeugender Maßnahmen, bspw. Austausch von Teilen, die nur noch geringen Abnutzungsvorrat aufweisen

  • Vorsorgliches Verhindern von Ausfällen bzw. Nichtverfügbarkeiten

  • mit erhöhtem Personalaufwand verbunden

  • z.B Krankenhäuser, Labore, Kraftwerke

Strategien der Instandhaltung

-> Alle Instandhaltungsstrategien verfolgen prinzipiell die gleichen Primärziele:

-> Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit

-> Reduzierung der Instandhaltungskosten

• Beurteilung des Ist-Zustandes

• Bestimmung der Ursachen der Abnutzung

• Ableiten von notwendigen Konsequenzen für zukünftige Nutzung

Begehung

• Grobe Inaugenscheinnahme und Beurteilung Gesamtzustand

Sichtkontrolle

• Zustandsbeurteilung anhand visueller Begutachtung und Aufzeichnung einzelner Zustandsgrößen

Funktionskontrolle

• Prüfen ob die baulichen und technischen Anlagen ihre Funktion erfüllen

Zustandsermittlung

• Detaillierte Bewertung des Ist-Zustandes anhand objektivierbarer Kriterien und Ableitung eventuell erforderlicher Konsequenzen

Maßnahmen zur Verzögerung des Abnutzungsvorrates.

Mögliche Wartungsmaßnahmen:

• Nachstellen der Einstellungen technishcer Anlagen

• Wiederauffüllen von Betriebs,- Schmier- oder Verbrauchsmittel

• Austausch von Verschließmaterialien z.b Filter

• Feuerlöscheinrichtungen

• Rauchmelder

• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen

-> Diese Prüfungen müssen durch einen Sachkundigen oder Sachverständigen erbracht werden

-> Kosten kleiner Instandsetzungen können nach Betriebskostenverordnung bei der Betriebskostenabrechnung vom Eigentümer (Vermieter) auf den Mieter umgelegt werden

• Beträge < 500 EUR -> kleine Instandsetzung

• Beträge >= 500 EUR -> große Instandsetzung

Eine bauliche oder technische Anlage nach Abnutzung (also nach Erreichen der technischen Lebensdauer) im Wesentlichen wieder dem vorherigen Ausbauzustand hergestellt wird.

Zum Zeitpunkt der technischen erreichten technischen Lebensdauer muss die abgenutzte bauliche oder technische Anlage durch eine neue Anlage mit gleichen Eigenschaften ersetzt werden

• Errichtungsspezifische Einflussfaktoren,

  bspw. handwerkliche Qualität der baulichen Ausführung

• Planungsspezifische Einflussfaktoren,

  bspw. Fassadengestaltung oder Sonderbauteile mit Unikatcharakter

• Bauteil-und Anlagenspezifische Einflussfaktoren,

  bspw. Qualität der Baumaterialien und Komponenten der technischen Anlagen

• Nutzungsspezifische Einflussfaktoren,

  bspw. Art und Intensität der Gebäudenutzung

• Umgebungsspezifische Einflussfaktoren,

  bspw. klimatische Einflüsse oder Standort des Gebäudes

• Strategische Einflussfaktoren,

  bspw. zugrunde gelegte Instandhaltungsstrategie

• Linear

  Abnutzung mit dem Alter proportional –lineare Abnahme

• Degressiv

  Abnutzung nimmt mit zunehmenden Alter unterproportional ab

• Progressiv

  Abnutzung nimmt mit zunehmenden Alter überproportional zu

• Rückbaukosten

• Entsorgungskosten

• Sicherungskosten bei baulichen Maßnahmen im laufenden Betrieb

• Weiter Sonderkosten