C3 WE I Vergleichswertverfahren

• Idee des unmittelbaren Vergleichs – in Anlehnung an das Käuferverhalten zum Beispiel beim Kauf eines Wohnungseigentums

• Vergleich mit Kaufpreisen je Objekt (Vergleichspreise) oder mit Werten pro Bezugseinheit (Vergleichsfaktoren)

Was sind wertrelevante Merkmale, die sich zum Vergleichen eignen?

• Objektart

• Kaufdatum

• Lage

• Größe(n)

  • Grundstücksgröße, Wohnfläche, Nutzfläche, Anzahl der Räume, Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude,...

• Ausstattung, Zustand

• Beschaffenheit

  • Balkon,

  • Terrasse,

  • Aufzug,...

• Sichten des Kaufvertrags

• Eigentümerbefragung

• Auswerten der Bauakte

• Bereitschaft zur Mitwirkung seitens der Eigentümer

• fachliche Kompetenz

• verfügbare Zeit („Manpower“)

• Methodenkonformität zwischen den einzelnen Gutachterausschüssen / Sachbearbeitern

• Methodenkontinuität über die Jahre hinweg

Die Stichprobe sollte so groß wie möglich und so klein wie nötig sein.

1. Eignungsprüfung der Objekte

   • wertrelevante Merkmale abgleichen

   • geeignete Bandbreite bestimmen

1. Selektion der Objekte

   • Eingrenzen des Auszugs auf vergleichbare Objekte

1. Anpassung der Kaufpreise

   • per Umrechnungsfaktoren

   • per Preisindex

2. Ausreißer identifizieren und eliminieren

   • nach statistischen Methoden

3. Erwartungswert bestimmen

hier:

alle Objekte einer Immobilienart mit bestimmten Merkmalen in einer Kommune

hier:

Auszug aus der Kaufpreissammlung, erfasste Kaufvorfälle innerhalb eines Zeitraums von einer Immobilienart mit bestimmten Merkmalen in einer Kommune oder einem Teilgebiet

(= Zentralwert);

Wert, der genau in der Mitte einer Datenreihe liegt, die der Größe nach sortiert ist

Wert, unter dem 25% aller Werte liegen

Wert, unter dem 75% aller Werte liegen

durchschnittliche Entfernung aller Werte vom Mittelwert; Formel:

Wurzel aus - der Summe der quadrierten Abweichungen aller Werte vom Mittelwert geteilt durch ihre um 1 verminderte Anzahl