C2 WE I Bodenwertermittlung

Ein Bodenrichtwert entsteht, indem der durchschnittliche Marktwert von Grundstücken in einer bestimmten Region ermittelt wird. Hierfür werden Daten über Verkaufspreise gesammelt und ausgewertet, um einen repräsentativen Wert zu ermitteln. Dieser wird dann als Bodenrichtwert bezeichnet und dient als Referenzwert für den Marktwert von Grundstücken in der Region. Der Bodenrichtwert wird normalerweise von Gutachtern erstellt und regelmäßig aktualisiert.

• Allgemeines Wohngebiet (WA)

• baureifes Land

• erschließungsbeitragsfrei

• Grundstücksfläche 400 m2

• wertrelevante Geschossfläche 0,9 Stichtag des Bodenrichtwerts

• 31.12.2017 Bodenrichtwert: 850 EUR/m2

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Grundstücksgröße

• Entwicklungszustand

• beitragsrechtliche Situation

• Bodenrichtwerte werden aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke abgeleitet und vom zuständigen Gutachterausschuss mindestens alle 2 Jahre bezogen auf den Stichtag 1. Januar des Jahres (früher 31. Dezember des Vorjahres) beschlossen

• Bodenrichtwerte können beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden

• meistens werden sie vom Gutachterausschuss im Internet veröffentlicht

• noch nicht flächendeckend verfügbar: BORIS = BOdenRichtwert-InformationsSystem = Auskunftssysteme der oberen Gutachterausschüsse

• Beispiel Bodenrichtwerte in Baden-Württembergwww.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw

Nein, jeder Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Bodenrichtwertzone ist nicht gleich viel wert. Der Bodenrichtwert dient nur als Referenzwert und kann je nach Lage, Größe, Zustand und anderen Faktoren variieren. Daher kann ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Bodenrichtwertzone unterschiedlich viel wert sein.

Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

• Allgemeines Wohngebiet (WA)

• baureifes Land

• erschließungsbeitragsfrei

• Grundstücksfläche 400 m2

• wertrelevante Geschossfläche 0,9

• Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2017

• Bodenrichtwert: 850 EUR/m2

Merkmale des Bewertungsgrundstücks

• Allgemeines Wohngebiet (WA)

• baureifes Land

• erschließungsbeitragsfrei

• Grundstücksfläche 400 m2

• wertrelevante Geschossfläche 0,6

• Wertermittlungsstichtag 23.9.2018

Die WGFZ-Anpassung, auch bekannt als die Anpassung der Wohnflächenzahl, bezieht sich auf die Anpassung der maximalen Wohnfläche, die auf einem bestimmten Grundstück errichtet werden dürfen.

Diese Anzahl wird in der Regel durch die örtlichen Baurechtsvorschriften und -verordnungen festgelegt.

In manchen Fällen kann es notwendig sein, die WGFZ anzupassen, um den Bedürfnissen des lokalen Wohnungsmarkts besser gerecht zu werden. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn eine Region einen Mangel an Wohnungen aufweist. In solchen Fällen kann die WGFZ angehoben werden, um den Bau von zusätzlichen Wohnungen zu ermöglichen.

Neu/Alt

Wenn keine Auswertungen deszuständigen Gutachterausschusses vorliegen?

ggf. Anpassung nach Marktbeobachtung

Neu/Alt

• Bodenrichtwerte sind an die Merkmale des Bewertungsobjekts anzupassen sofern die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks davon abweichen.

• Modellkonformität:

  • Wenn bekannt, sind die Methoden des Gutachterausschusses anzuwenden, mit denen die

    Kaufpreise auf die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks umgerechnet wurden.

  • Wenn vorhanden, sind Umrechnungskoeffizienten und Preisindices der Gutachterausschüsse heranzuziehen.

• Sofern keine Vorgaben zur Methodik, keine Koeffizienten oder Indices vorliegen, erfolgt die Anpassung in „sachgerechter Weise“, wenn keine Daten zur Verfügung stehen ggf. auch nach „sachverständiger Schätzung“. Die Grundlage der Schätzung ist zu dokumentieren!

• Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone: Straße mit Durchgangsverkehr zur Autobahn an der Südseite des Grundstücks →schlechtere Lage innerhalb der Zone

• WGFZ: 100 m2 x 2,75 / 458 m2 = 0,60

• Bodenwert zum 30.6.2022:

  WGFZ-Umrechnung: 0,89 / 0,92 = 0,97

  Lageanpassung (nach sachverständigem Ermessen): - 10% (~Faktor 0,90) Bodenwert: 458 m2 x 810 EUR/m2 x 0,97 x 0,90 = 328.866 EUR, gerundet 380.000 EUR

• Bauland

• Gartenland am Haus

• Grünfläche

• Verkehrsfläche

• Gemeinbedarfsfläche

• Unland

• Waldfläche

• Wasserfläche

• Überschwemmungsgebiet ...

Entwicklungszustand (§ 3 ImmoWertV)

• baureifes Land

• Rohbauland*

• Bauerwartungsland*

• Flächen der Land- oder Forstwirtschaft

• Sonstige Flächen

*Bewertungsmöglichkeit: deduktive Bodenwertermittlung unter Berücksichtigung der Kosten der Baureifmachung, der Wartezeit und der Realisierungschancen

• Baulandreserve

• separat erschlossene Bauplätze

• selbständig nutzbare Teilflächen

• Wertzonen mit unterschiedlichen Qualitäten

• Liquidationsobjekt

• Prüfung der Grundstücksausnutzung

• Abgrenzung von Umgriffsfläche und Mehrfläche

• Betrachtung der Erschließungssituation

• Beurteilung der Bebaubarkeit / Nutzbarkeit der Mehrfläche

Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand

• Bodenrichtwert

• Anpassungen

  • Maß der baulichen Nutzung

  • Preisentwicklung

  • Lage innerhalb der Richtwertzone

• Umgang mit übergroßen Grundstücken

• Qualitäten des Bewertungsgrundstücks

• Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche

• Flächen aller oberirdischen Geschosse*

• mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen nach den jeweiligen Außenmaßen;

• Ansatz für ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse: pauschal 75 %

  
  

*oberirdische Geschosse = Geschosse, deren Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40m über die Geländeoberfläche hinausragen

• Kennzahl für das Maß der baulichen Nutzung;

• dient dem Vergleich des Bewertungsgrundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück