Finanzierungsphasen
Risiken nehmen im Normalfall von den Phasen Planung, Erstellung bis hin zur Bestandsphase ab.
Unterschiede in der Rendite/ Projektentwicklung vs. Bestandsfinanzierung
Immobilien-Projektentwicklung lässt sich definieren als das interdisziplinäre Management
von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der
Immobilie. Dazu gehören die Bausteine
Nutzungskonzeption
Baurechtschaffung,
Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung,
Marketing und Vermietung,
Projektmanagement
-> so miteinander zu verbinden, dass eine einzelwirtschaftlich rentable und zugleich sozial- und umweltverträgliche Investition gewährleistet wird
Idee sucht Kapital und Standort
Standort sucht Idee und Kapital
Kapital sucht Idee und Standort
z. B. beim Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten..
eine ausgereifte Projektidee, es werden Investoren sowie geeignete Standorte für diese Projekte gesucht.
bestehendes Grundstück, zum Beispiel neugeschaffene Gewerbegebiete oder Grundstücke, die von Industrieunternehmen verlassen werden eine neue Nutzung sowie eine Immobilienfinanzierung gesucht.
z. B. bei Immobilienfonds oder Versicherungen, die über umfangreiche Mittel verfügen und diese Mittel in geeigneten Objekten investieren wollen, der klassische Fall.
Finanzierungsstruktur
Abriss, Planung: Erwerbs-/ Grundstücksankaufsfinanzierung
Erstellung: Zwischenfinanzierung
Bestandsphase: Endfinanzierung
Bestandsimmobilien für den Handel werden auch zwischenfinanziert
Investoren für gewerbliche Immobilien - Einordnung Projektentwickler
Beteiligte einer Immobilienprojektentwicklung
Nutzer
Investoren
Finanziere
Bauunternehmer
ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung)
Kostenverlauf einer Projektfinanzierung
-> am Anfang kann man die Kosten noch sehr gut beeinflussen, dort sind die Kosten noch sehr gering. Je näher es zu fertigstellung kommt desto kaum können die Kosten noch beeinflusst werden und der Kostenverlauft steigt exponentiell
Banken prüfen im Rahmen einer Projektfinanzierung intensiv u.a. folgende Themenbereiche und
Qualitätsstandards:
Angemessenes Haftkapital
Begrenzung des Fremdkapitals
Qualifikationen und bisherige Projekte
Analyse der Budgets
-> Bei der finanziellen Abwicklung kommt dem Finanzcontrolling eine hohe Bedeutung zu
Die Höhe des einzubringenden (verlangten) Eigenkapitals hängt im Wesentlichem vom Chancen-Risiko-Profil
ab:
Lage
Objektqualität
Drittverwendungsmöglichkeit
Nutzungsart
-> Je besser die Gesamtbewertung ausfällt, desto geringer ist das Eigenkapitalverlangen.
Welche Risiken gibt es aus Banken sicht? Nenne 2 Risken und erkläre sie
Wie geht die Bank vor die Risiken einzugrenzen?
Planungsrisiken:
Baurechtliche planungs- und Genehmigungsrisiken
Architektur
Wirtschtlcihe Planung
-> Maßnahmen zu Planungsrisiko:
Bodengutachten/ Baugutachten
Machbarkeitsstudie
rechtliche, technische, wirtschftliche Due Diligence
Durchführungsrisiko:
Technische Risiken
Altlasen
Denkmalschutz
-> Maßnahmen zu Durchführungsrisiko:
Projekt Controlling
Zusammenarbeit mit Anwaltskanzlei
Kostenerhöhungen
Das Kostenerhöhungsrisiko ist für viele Banken wichtig, aus vielen Gründen ist dieses Risiko nicht immer vorherzusehen:
Probleme Bodenbeschaffenheit
Probleme mit Bausubstanz
Preissteigerungen bei Baumaterialien
höhere Gewalt und Witterungseinflüsse
Umweltschutzanforderungen
Plan- und Materialänderungen
-> Laufzeitenverlängerungen führen immer zur erhöhten Finanzierungskosten und ggf. Vermarktungskosten
Die Identifizierung von Risiken ist für das finanzierende Kreditinstitut von hoher Bedeutung und maßgeblich für die Ableitung eines Kreditratings.
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