Immobilienfinanzierung

Bedeutung:

• Abzinsung der zukünftigen Zahlungen

• positiv (gewinnbringende Investition)

• negativ (Verlustgeschäft)

• je höher i desto niedriger KW

Formel:

• der Laufzeit

• risikoloses Zinsniveau

= zusammen Zinsstrukturkurve

• Ausfallwahrscheinlichkeit/ Bonität (credit spread)

Effektivzins / Rendite

—> der interner Zinsfuß führt den Kapitalwert zu Null

Berechnung:

C0 = Grundgleichung = 0

Grundgleichung = CF * (1+i)^-t

• Ersetzen von (1+i) mit q

• Schätzwert z.B. 10% wählen

• einsetzen in C0

• qx+1 = qx - C (qx) / C’(qx)

• solange weiter bis C0 = 0

Kuponkredit

• KW - Formel nutzen und Kalkulationszins i einsetzen

Zerobond

• C0 = Anfangszahlung - (Endzahlung/1+i^t)

Tilgungskredit

• KW Formel

x/x^1

Immobilität

• Standortgebundenheit, Lage bestimmt Nutzungsmöglichkeiten, ökonomischen und emotionalen Wert, Lage kann nicht bei Fehlentscheidung mit vertretbaren Aufwand korrigiert werden

Heterogenität

• Einzigartigkeit impliziert, dass es keine gleichen Immobilien gibt

• Einmaligkeit -> Vergleichbarkeit nur möglich, wenn durch zentrale Charakteristika wie Lage, Nutzung, Alter nach einheitlichen Kriterien untersucht werden

begrenzte Substituierbarkeit

• begrenzte Zahl zur Verfügung stehender Flächen, um die konkurriert wird

• Flächenbedarf der potenziellen Nutzer wenig flexibel

Länge des Lebenszyklus

• langlebiges Wirtschaftsgut, Nutzung Boden meist nicht zeitlich begrenzt

• Differenzierung beim Gebäude zwischen ökonomischer und technischer Nutzungsdauer

Höhe des Investitionsvolumens

• begrenzter Kreis potentieller Investoren in der Lage direkt Immo zu erwerben

• Zugangsbarriere für eine weitere Verbreitung von Realeigentum als Vermögensanlage ist der hohe und dauerhafte Kapitaleinsatz

Höhe der Transaktionskosten

• Eigentumsübertragung (Grunderwerb, Notar, Makler)

• Informations-& Suchkosten aufgrund der geringen Markttransparenz erforderlich

• Flächenntzungsplan

• Bebauungsplan

  —> Einfach B-Plan

  —> Qualifizierter B-Plan

  —> Vorhabenbezogener B-Plan

Einfach B-Plan

• legt nicht alle notwendingen Regelungen zur Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtliche Verkehrsflächen fest

• für fehlende Bestimmung wird die Bebauung in der näheren Umgebung des Vorhabens zum Vergleich herangezogen

Qualifizierter B-Plan

• muss mind. Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festlegen um alleinige Rechtsgrundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben darzustellen

Vorhabenbezogener B-Plan

• Sonderform des Bebauungsplanes

• Anwendung, wenn ein bereits präzises umrissenes Projekt von einem Vorhabenträger realisiert werden soll

• über Durchführungsvertrag regelt Kommune mit dem Investor, die zu erbringende Erschließungsmaßnahmen

Flächenntzungsplan

• vorbereitende Bauleitplan

• ergibt sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung

Inhalt:

• für das gesamte Gemeindegebiet, ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde

• Darstellungen für öffentliche Hand verbindlich, für Private (Investoren) informell

Makrostandort und Mikrostandort und es wird jeweils zwischen harten und weichen Standortfaktionen unterschieden.

Makrostandort

• Region/Stadt, in der sich das Untersuchungsobjekt befindet

• Region lässt sich durch best. Merkmale von anderen Makrostandorten abgrenzen

Harte Standortfaktoren:

—> räuml. Ausdehnung und Struktur

—> existierende politische Grenzen

—> Bevölkerungsstruktur, Migrationstrends

—> Alters-Einkommens-und Haushaltsstruktur

—> Erwerbsquote und Kaufkraft

—> Beschäftigungs-und Wirtschaftsentwicklung

Weiche:

—> Standortimage

—> natürliche Attraktivität des Standortes sowie des Umlandes

—> Baulandpolitik

—> örtliche Genehmigungspraxis

—> Grundhaltung gegenüber Investoren

Besonderheit: Bedeutsamkeit kann nur objektspezifisch beurteilt werden

Mikrostandort

• eigentlicher Objektstandort und dessen unmittelbar angrenzendes Umfeld

• bei bebauten Grundstücken ist die Analyse des Mikrostandortes oft mit der Gebäudeanalyse verknüpft

Harte:

—> Lage und Beschaffenheit des Grundstücks

—> Art der Nutzung und Bebauung des unmittelbaren Umfelds

—> Nahversorgungsattraktivität eines Standortes

—> Grundstücksgröße und -zuschnitt

—> Infrastrukturelle Erschließung

—> Verkehrsanbindung

—> rechtliche Regelungen für das Grundstück und die Bebauung

—> Verfügbarkeit von Sport-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen, Hotels, Restaurants, Einkaufen

Weiche:

—> Prestige der Lage

—> Qualität der Bebauung

—> Attraktivität des Umfelds sowie die lageprägenden Nutzer

—> Grundhaltung der Öffentlichkeit, der Anwohner sowie der verantwortlichen Politiker geg. einem Standort

• Zins

• Tilgung

• monatliche Belastung

• Steuervorteile

—> zusammen mit der Darlehenshöhe ergibt sich aus diesem die Belastung für den KN, welches die zentrale Komponente bei der Finanzierungsplanung darstellt

—> Kapitaldienst (Annuität) sollte den wirtschaftlichen Gegebenheiten des KN und dem Sicherungsbedürfnis des KI entsprechen

Annuitätendarlehen

• Schulder zahlt gleichbleibende Jahresrate, wobei im Zeitablauf der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt

Ratendarlehen

• Tilgung in jährlich, gleichbleibenden Raten

• zu zahlende Zinsen werden jeweils nur noch auf die Restschuld berechnet

• zu zahlende Jahresleistung nimmt Jahr zu Jahr ab

Endfällige DL / Festdarlehen (Zerobond)

• während der Laufzeit keine Zinszahlung, Tilgung wird bis zum Ende der Laufzeit ausgesetzt

• oft bei Kombi Hypothek mit einem BSV oder LV

variable DL

• wechselnde Zinsbelastung

• wird bestimmt durch eine Benchmark, einem Basiszinssatz (EURIBOR) und einen sog. Spread, einem risikoabhängigen Aufschlaf, der zu diesem Basissatz hinzuaddiert wird

• Zinsrisiko trägt der KN

• Tilgung meist endfällig, Raten können vereinbart werden

• Ableitung aus vorliegenden Verkaufspreisen

—> Vorliegen ausreichend großer Anzahl an Verkaufspreise/ Vergleichspreise, die für das bewertete Grundstück repräsentativ sind vorausgesetzt

Repräsentative Kriterien: Grundstücksgröße,Grundstücks-Rechte, Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand

—> bei Abweichungen erfolgen Korrekturen durch Umrechnungskoeffizienten (Gutachterausschüsse, Fachliteratur)

• mittelbarer Preisvergleich (wenn nicht genügend Kauffälle in vergleichbarer Form)

—> bezieht sich auf Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüsse in Bodenrichtwertkarten veröffentlich werden (QM-Preis lässt sich so ablesen)

—> sind bauliche Anlagen auf dem Bewertungsgrundstück, dass abgerissen wird, ist der Bodenwert um die hieraus entstehenden Kosten zu mindern

• Summe der Erträge, die sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich ergeben

• marktüblich impliziert, dass hierbei nicht die tatsächlich vereinbarte, sondern die sich, aus z.B. Mietspiegel, ergebende nachhaltig erzielbare Miete betrachtet wird

—> Wertermittlung zielt zunächst auf übliche Erträge ab. Objektspezifische Anpassungen erfolgen im späteren Schritt

Diagio - Abziehen

Agio - drauf rechnen

Sicht KN: + - - -

Sicht KG: - + + +

Wohnraummiete p.a.

Garagen-/ Stellplatzmiete p.a.

Jahresrohertrag

Verwaltungskosten

Instandhaltungskosten

Mietausfallwagnis

Bewirtschaftungskosten

Jahresreinertrag

• Detailplanung

• BW Phase 1 = Jahresreinertrag Jahr 1 / 1+i^t + Jahresreinertrag Jahr 2 / 1+i^t+1 + Jahresreinertrag Jahr 3 etc…

• BW Phase 2 = letztes Jahresreinertrag Jahr / i * 1+i^-t (letztes Jahr)

• Phase 1 + Phase 2

• Markteinstandszins

• Standardbetriebskosten

• Standardrisikokosten

• EK-Kosten

• anteilige Overheadkosten

• Ertragswertverfahren

• Vergleichsverfahren

• Sachwertverfahren

• rechtliche Betrachtung

—> Das BGB spricht bei Immobilien in seinen Gesetzespassagen von “Grundstücken” und regelt das Grundstücksrecht §93-94 & §873-902

• physische Betrachtung

—> materielle Eigenschaften. Wände, Böden, Decken und Dächer werden auf einem Segment der Erdoberfläche errichtet und grenzen einen Teil des darüber liegenden Luftraums künstlich ab. Dreidimensionales Gebilde, das Flächen und Räume schafft, indem es “Innen” und “Außen” durch eine künstliche, materielle Barriere trennt

• ökonomische Betrachtung

—> Nutzenstiftung als maßgeblichen Wertmaßstab einer Immobilie

—> investitionstheoretisches und produkttheoretisches Verständnis von Immobilien

—> Investitionstheoretisch: Immo als Kapitalanlagen oder Sachvermögen

—> Produkttheoretisch: Immo als Produktionsfaktor

• Wohnraummiete p.a.

• Stellplatzmiete p.a.

• Jahresrohertrag

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungskosten

• Mietausfallwagnis

• Jahresreinertrag

• Bodenwert (Grundstück * Bodenwertrichtwertkarte)

• Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert*Liegenschaftzins)

• Reinertrag baulicher Anlagen (Jahresreinertrag-Bodenverzinsungsbetrag)

• Vervielvältiger (V= (1+i)^n-1 / (1+i)^n*i; n= Restnutzungsdauer)

• Ertragswert baulicher Anlagen (V*Reinertrag baulicher Anlagen)

• Ertragswert (EW baulicher Anlagen+Bodenwert)

—> Liegenschaftszins würde sich erhöhen

—> Ertragswert würde durch stärkere Abzinsung sinken

1) Strukturbeitrag (Transformationsbeitrag) -> Treasury

—> Kapitalbindungs-bzw. Kapitalüberlassungsprämie, die am GKM für die vereinbarte Bindungs-bzw. Überlassungsfrist gegenüber dem Satz für täglich fälliges Geld gezahlt wird

2) Konditionsbeitrag -> Vertrieb

—> Kundengeschäftsprämie, die sich als Differenz zwischen der mit einem Kunden vereinbarten Kondition und dem am GKM geltenden Zinssatz für Gelder gleicher Laufzeit errechnet

Anfangszahlung + (t3 * ZBAF3) + (t2 *ZBAF2) etc…

• Jahr 1= Kreditbetrag + Konditionsbeitrag-BW (Kreditäquivalente)

• Jahr 2= Jahr 1 - Barwert aus Jahr 1

• Jahr 3= Jahr 2 - BW aus Jahr 2

Sicherheiten BW bei Ausfall

• Jahr 1 BW = Sicherheit * ZBAF (1)

• Jahr 2 BW = Sicherheit * ZBAF Laufzeit 1 Jahr

• Jahr 3 BW = Sicherheit * ZBAF Laufzeit 2 Jahre

Ermittlung Risikoprämienbarwert

—> Ausfallzeitpunkt Jahr 1, 2, 3

—> KAB (Kreditäquivalent)

—> Sicherheiten-BW

—> Ausfallvolumen (KAB — Sicherheiten BW)

—> PD (Ausfallwahrscheinlichkeit)

—> EL / erwarteter Verlust (Ausfallvolumen*PD)

= Summe der Jahre = barwertige Risikoprämie

• Wertminderungsaufwand des Kreditportfolios im Jahresergebnis

• Wertverschlechterung des Zahlungsstroms oder ein Eintritt des Einnahmeausfalles ungewiss

—> Es wird bei Kreditvergabe von einer Rückzahöungsfähigkeit ausgegangen

• Prämie, die der KN als Ausgleich für eine gewisse Ausfallwahrscheinlichkeit und einen erwarteten Verlust zahlt

• Aufschlag auf den risikofreien Marktzins

• Kaufpreis-Abschlag (=Kreditauszahlungsbetrag) bei vorgegebener Zahlungsreihe

  —> Höhe der Prämie ist so zu wählen, dass die im Durchschnitt durch Kreditausfälle verursachten Verluste durch die Prämie ausgeglichen werden können

Addition von ..

• Personalleistungen

• EDV

• Sachleistungen

• EK Kosten als Ergebnisanspruch und führen zur Preisuntergrenze eines Geschäftes

• KI müssen EK für das Adressrisiko von Kreditgeschäften bereitstellen (für unerwartete Verluste)

• EK ist mit kalkulatorischen Kosten (Verzinsungsanspruch) verbunden. Diese sind zu berücksichtigen.

• Inflation/Deflation

• lokale Wirtschaftskraft (Arbeitsmarkt, Innovationsgrad usw.)

• Liquiditäts-,Zins- und Währungsänderungsrisiken der Finanzierung

• Zyklen und Spekulationsblasen (Baukosten etc.)

• Lage, Substanz, Zahlungsströme

• Konstante Erträge

• periodisch unterschiedliche Erträge

• Vereinfachtes Verfahren

• Anwendung des KW als dynamisches Investitionsrechenverfahren

• Diskontierung des jährlichen Reinertrags bzw. Net Operating Income über die gesamte Restnutzungsdauer

• Gordon Growth Model

• Ableitung des Modells der ewigen Rente