Wertermittlung IV

1. Berechnen Sie den Bodenwert.

1. Bestimmen Sie das Gebäudealter.

1. Ermitteln Sie die Restnutzungsdauer und den Alterswertminderungsfaktor.

1. Berechnen sie die durchschnittliche Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Baukostensteigerung seit 2010.

1. Bestimmen Sie den Sachwert der baulichen Anlagen. Die bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind modellkonform mit 5 % zu berücksichtigen.

1. Ermitteln Sie den vorläufige Sachwert und den marktangepassten, vorläufigen Sachwert.

1. Bestimmen Sie den Sachwert.

• sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale,

• die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen.

1. besonderen Ertragsverhältnissen,

   • Mindestbieten, Höchstmieten

2. Baumängeln und Bauschäden,

3. baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,

4. Bodenverunreinigungen,

5. Bodenschätzen sowie

6. grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.

Instandhaltung= Erhaltung zum bestimmungsgemäßen Gebrauch

Instandsetzung= Wiederherstellung des bestimmungsgemößen Zustand

• Entspricht der Werteinfluss den Instandhaltungskosten?

• Lassen sich die Kosten genau abschätzen?

• ist die Behebung unaufschiebbar

  • Können Folgeschäden entstehen?

  • Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt ide runmöglich?

• Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Mpdernisierung eindeutig abgrenzen?

• Umfang der erforderlichen Maßnahme

• Risiko von möglichem Mehraufwand

• Dringlichkeit der Instandsetzungsbedarfs

• Aufwertung der Immobilie durch Erneuerung oder Modernisierung von Bauteilen im Rahmen der Instandsetzung

• Lage am Immobilienmarkt

• Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr

• z.B nach Sanierung eines echten Hausschwamms, Selbstmörderhaus…

Minderertrag = Ertrag, der unter dem marktüblich erzielbaren Ertrag liegt.

->Überlegungen zur Bewertung:

• Wie stark weicht der Minderertrag vom marktüblichen Ertarg ab?

• Wie schnell kann der Ertrag vorraussichtlich auf das Marktübliche Niveau angehoben werden

• Wie ist die Lage am Immobilienmarkt?

-> Der Werteinfluss orientiert sich in der Regel am Barwert der entgangenen Erträge.

-> Alternative Überlegung:

Bemessung des Werteinflusses entsprechende einer Abstandszahlung

• allumfassendes, dinglich gesichertes Nutzungsrecht

• höchstpersönlich, nicht übertragbar, nicht vererblich

• erlischt mit dem Tod der des Berechtigten oder mit der vereinbarten zeitlichen Befristung

• Berechtigte/r ist nur im Rahmen gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen zur Erhaltung der Sache verpflichtet

• Berechtigte/r ist nach zur Tragung bestimmter Lasten verpflichtet

• Berechtigte/r hat das Recht das Grundstück in sämtlichen Nutzungen zu verwenden außer Rechte und Lasten in Abt. II und III eintragen zu lassen.

[…] Wird der Werteinfluss oder der Wert des Rechts oder der Belastung aus wirtschftlcihe Vor- und Nachteilen ermittelt , so sind die jährlichen Vor und Nachteile über die Restlaufzeit des Rechts oder der Belastung zu kapitalisieren. Sind Rechte oder Belastungen an das Leben gebunden, ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren

Nachteil:

Über die Dauer der Restlaufzeit kann der Eigentümer das belastete Objekt nicht selbst nutzen. Es werden keine Erträge erzielt.

Vorteil:

Über die Dauer der Restlaufzeit fallen (üblicherweise) keine

Bewirtschaftungskosten für den Eigentümer an.

• abhängig von Alter und Geschlecht der/des Berechtigten

  -> berücksichtigt die durchschnittliche Erlebenswahrscheinlichkeit

• Sonderform: Leibrentenbarwertfaktor für verbundene Leben Anwendung z.B. bei Nießbrauchsrechten für Ehepaare

• abhängig vom Zinssatz

Recht zugunsten des Eigentümers eines fremden Grundstücks

• privat rechtlich: dinglich gesichertes Recht, als Grunddientsbarkeit in der Zweiten Abteilung des Grundbuch eingetragen

• öffentlich rechtlich als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen

• Überlegungen zur Bewertung

  • Wie stark beeinträchtigt die Belastung das Bewertungsobjket?

  • Kann das Recht unentgeldlich ausgeübt werden?