Was sind die Bastandteile eines Quich-Checks?
Kunden- und Objektdaten
Immobilienwert
Kreditsicherheiten
Kunden-/Bankkalkulation
Investitionen
Finanzierung
Vermietung / Vermarktung
Rendite
Nennen Sie immobiliensprezifische Risiken
Kontrahentenrisiko
Mietausfall
Mietvertrag
Betriebsrisiko
Instandhaltungsrisiko
Bewirtshaftungsrisiko
Konjunkturelles Risiko
Zins / Währung
Absatzrisiko
Gesellschaftspolitische Risiken
Standortrisiko
Qualitätseinbußen
Totalverlust
Umweltrisiko
Welche Formen der Haftung gibt es für Kreditnehmer?
Full Recourse
Vollständige haftungseinbindung des Gesellschafters
Haftung mit vollständigem wirtschaftlichem Vermögen
Non Recourse
Haftungsausschluss des Gesellschafters
nur ein spezifisches Sicherheitsgut haftet
Linited Recourse
zunächst haftet ein spezifisches Sicherheitsgut
Gesellschafter haftet vertraglich limitiert
Was ist ein Asset Deal?
Verkauf einzelner Vermögensgegenstände
die Gesellschaft bleibt als leere Hülle zurück
Was ist ein Share Deal?
Verkauf von Anteilen, die ein Gesellschafter an einem Unternehmen hat
Ziel: Steueroptimierung
Nachteil: hoher Prüfungsaufwand für den Käufer, da alle Rechtsverhältnisse der Gesellschaft übernommen werden
Erwerb erfolgt mit allen “Rechten und Pflichten”
Welche Risiken gibt es bei Neubauten?
Baukostenrisiko
Bauzeitenrisiko
Abverkaufsrisiko
Liquiditätsrisiko
Wer ist ein Bauträger?
wer auf einem Grundstück baut
wer das Bauvorhaben auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet
wer das Bauherrenrisiko trägt
Wodurch ist der Kauf vom Bauträger gekennzeichnet?
Erwerber kauft schon vor bzw. während der Errichtung
Bauträger nimmt bereits vorher Vermögenswerte an
bevor Haus fertig und Eigentum überschrieben ist
—> Bauträger baut also mit dem Geld des Erwerbers
—> Risiko für Erwerber höher als beim Kauf eines bereits fertigen Objekts
Was ist die MaBV?
Was ist das Ziel der MaBV?
Makler- und Bauträgerverordnung
Ziel: den Erwerber vor finanziellen Verlusten schützen, da er dem Bauträger schon vor Fertigstellung seine Vermögenswerte anvertraut
Was regelt der §3 MaBV
bestimmte Voraussetzunge, die der Bauträger bei der Durchführung eines Bauvorhabens erfüllen muss, bevor er vom Käufer die Zahlungen verlangen kann
Welche Sicherheitsmechanismen regelt §3 MaBV?
Vorliegen eines rechtswirksamen Kauvvertrags
kein Rücktrittsrecht des Bauträgers
Vorlage aller für den Vollzug des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Bestätigungen durch den Notar
Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs des Erwerbers durch Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Latenfreistellung von allen Grundpfandrechten
Baugenehmigung muss erteilt worden sein
Wann gilt die MaBV §7 anstelle von MaBV §3?
wenn die Wohnungs-/Teilgrundbücher für die einzelnen Wohnungen noch nicht angelegt sind kann das Bauträgergeschäft nach §7 abgewickelt werden
dies kann der Fall sein, wenn der Bauträger die Abschlagszahlungen der Käufer erhalten möchte, aber die Eintragung der Auflassungsvormerkung noch nicht möglich ist
—> nach § 7 MaBV sind dann Sicherheiten zu leisten (Bürgschaft zugunsten des Käufers)
Was ist eine Freistellungserklärung (bzw. ein Freigabeversprechen / Verpflichtungserklärung)?
Teilzahlungen, die während der Bauphase geleistet werden, darf der Bauträger nur entgegennehmen, wenn die Bank des Bauträgers durch eine Freistellungserklärung sicherstellt, dass die Einheit nach der Erstattung des vollen Kaufpreises von der Globalschuld freigestellt wird
auch die Bank des Verkäufers wird eine Freistellungserklärung fordern und sich ggf. die Ansprüche daraus abtreten lassen
erst wenn die Globalgrundschuld von der Bank des Bauträgers gelöscht wird, sind die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt
Ohne Freistellung dürfen keine Raten angefordert werden
Welche Kontenmodelle werden bei der Bauträgerfinanzierung unterschieden?
Ein-Konten-Modell
alle Einnahmen und Ausgaben laufen über ein Konto
Zwei-Konten-Modell
“Ausgabenkonto” und “Einnahmenkonto”
häufiger in der Praxis —> besserer Überblick
Was ist der Beleihungswert?
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