Lernkontrollfragen

Management Aufgaben unterscheiden sich während der Phasen erheblich:

-  Projektentwicklung in Brache

-  Bau Projektmanagement in Phase Neubauprojekt

- FM in Nutzungsphase

-  Erneute Projektentwicklung

—> innerer Kreis

- Zeitliche Abfolge der Prozesse von der Entstehung eines Gebäudes über verschiedene Nutzungen bis zum Abriss

- Dabei kann die Nutzungsphase vollständig oder teilweise unterbrochen werden (Leerstand, Teil-Leerstand)

—> äußerer Kreis

Tatsächliche Lebensdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

Technische Lebensdauer

- endet, wenn Immobilie Funktion nicht mehr erfüllen kann und auch durch Reparaturen oder Sanierung nicht mehr hergestellt werden kann

- mehrere hundert Jahre möglich

—> Ruine

Wirtschaftliche Lebensdauer

- i.d.R. viel kürzer als technische Lebensdauer

- endet, wenn a) durch alternative Nutzung eine höhere Rentabilität erzielt werden kann, oder b) Kosten der Instandhaltung die Erträge übersteigen

- Eintreten dieses Falls oft unbemerkt, da Optionen nicht fortwährend und vollständig analysiert werden

- Außerdem stehen oft vertragliche Verpflichtungen bzw. Einschränkungen entgegen (z.B. MV)

- Ökonomisch beste Alternative kann auch Leerstand sein, wenn Betriebskosten nicht durch Erträge gedeckt werden können und keine andere Nutzung möglich ist

LZ Dauer ist nach Immobilientypus unterschiedlich, da jeweils individuelle Nachfrage und Angebotscharakteristika

Wichtige Determinanten:

• Drittverwendungsfähigkeit (Nutzungsflexibilität)

• Veränderbarkeit der Immobilie an einen Nutzer (Nutzerflexibilität)

• beide nehmen mit zunehmender Spezialisierung und Dynamik der nutzerseitigen Anforderungen ab

• (+ technische Indikatoren für Langlebigkeit: Bauweise, -material, -qualität)

Technische Dimension (kann von PE beeinflusst werden)

Ø  Baukörper (Mit Fertigstellung entsteht Nutzungspotenzial)

Ø  Planung, Entstehung, Veränderung, Alterung, Abriss

Ø  Instandhaltung, Instandsetzung (Wirkt Abnutzung (Witterung, Alterung), Beschädigung (Brand) & exogene Faktoren entgegen)

Marktdimension

Ø  (konjunkturelles, strukturelles) Umfeld d. Immobilie,Nachfrageseite/sozioökonomisches Umfeld

- LZ verläuft nicht im isolierten Raum, sondern im wirtschaftlichen Kontext (Rahmenbedingungen d. Marktes wirken sich auf LZ aus)

- Marktzyklen haben direkte Auswirkungen auf den LZ der Immobilie über Nachfrageseite (Alterung durch Leerstand & geringe Liquidität: Mangel an Instandsetzung)

- Alle Teilmärkte des Immobilienmarktes entwickeln sich zyklisch (Anlage-/ Vermögensmarkt, Neubaumarkt, Mietmarkt, Kapitalmarkt)

- ILZ und Marktzyklus/Immobilienzyklus sind nicht das gleiche!

- Indikator von Immo Zyklen: Gesamtrendite (Ertrags – und Wertänderungsrendite)

Finanzwirtschaftliche Dimension

- alle mit der Immobilie verbundenen Zahlungsströme

- Äußere Einflüsse werden unter Aspekt der Zahlungswirksamkeit betrachtet

- Typische Zahlungen: Investition, laufende Kosten & Einnahmen, Abriss/ Kernsanierung

1. Tiefpunkt: Rezession (Depression) -> 2. Erholung, Aufschwung ->

3. Gleichgewichtszustand

4. Expansion —> 5. Hochpunkt (Boom) - oberer Wendepunkt -> 6. Abschwung (Überangebot, Entspannung )

Exogene Mechanismen (konjunkturelle und strukturelle)

- Extrem kurzfristig Schocks (Lehman Pleite 2008, Atom Katastrophe in Japan 2011, Corona Pandemie)

- mittelfristig konjunkturell (Schuldenkrise in Europa, Corona Pandemie (?))

- langfristig strukturverändernd (Mega Trends)

• Zunehmende Single-Hh , schrumpfende Bevölkerung

• Verstärktes Umweltbewusstsein/Nachhaltigkeit

• Homeoffice (?), Corona (?), Migration (?)

Endogene Mechanismen (=>verhaltensinduziert)

- Time lags (wahrscheinlich größter Einfluss)

• Preismechanismus Lag, Entscheidungs Lag, Konstruktions Lag ->Preisreaktionen

- Beschränkte Rationalität

- Informations Ineffizienz

• Konfliktlöser

• Team-Manager

• Vertreter von Nutzerinteressen

• Manager eines iterativen Entwicklungsprozesses

--> beeinflusst gesamten LZ der Immobilie

—> Umfassende Anforderungen an PE:

• Kenntnisse über Immomärkte

• Kenntnisse der Rahmenbedingungen

• Vision & Inspiration

—> beeinflusst gesamten LZ der Immobilie

Projektentwicklungen erfordern spezifische Kenntnisse über die Nutzer und deren Anforderungen bzw. über regionale Gegebenheiten

—> Man muss sich spezialisieren!

1. Statischer Ansatz

• Statische Def. beschreibt die PE als Kombination von Faktoren,

• prozessuale Dimension und interdisziplinären Aspekte vernachlässigt

• Durch PE sind die Faktoren Standort, Projektidee & Kapital so miteinander zu kombinieren, dass wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können

2. Dynamischer Ansatz

• PE umfasst das interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Imm. Dazu gehören die Bausteine Akquisition, Nutzungskonzeption und Machbarkeitsanalyse, Baurechtschaffung, EK- & FK-Beschaffung, Marketing und Vermietung, Projektmanagement etc.

1. Projektinitiierung

2. Projektkonzeption

3. Projektkonkretisierung

4. Projektmanagement

Die Projektvermarktung (umfasst Verkauf, Vermietung und Investment)

1. Was ist mein (Nutzungs-) Konzept? (—> Produkt)

2. Für wen entwickele ich? (—> Nutzer- Zielgruppe)

3. Wie differenziere ich mich vom Wettbewerb? (—> USP)

4. Welche Wertschöpfung generiert das Projekt? (—>Profit)

5. Passen die zeitlichen Rahmenbedingungen von Angebot und Nachfrage? (—> Timing)

6. An wen verkaufe ich die PE? (—> Exit)

Zusammenhang zwischen Phasen und Kosten:

• Kosten nicht linear im Zeitverlauf

• Geringste Kosten in Planungsphase, höchste Kosten in Bauphase

• Durch Festlegung (von Konzeption, Material, Ausstattung, Projektpartner) gehen Freiheitsgrade verloren

• Jede Entscheidung verringert die Möglichkeit Kosten zu beeinflussen

—> Ziele des PE: möglichst genaue Analysen und „Einbau“ von Flexibilität

1. Standort ist gegeben: Projektidee ist zu entwickeln und Kapital zu beschaffen

2. Projektidee ist (vor -) gegeben: geeigneter Standort und Kapital sind zu suchen

3. Kapital ist gegeben: Idee und Standort sind zu suchen

—> Faktor Zeit: oft ist die Wirtschaftlichkeit eines Projekts von der Zeit abhängig (Immobilienlebenszyklus, Marktzyklus mit Timelags (Preismechanismus -, Konstruktions -, Entscheidungs- Timelag)

—> Zielsetzung: Skizzierung des Projekts und grobe Prüfung

1. Beschreibung des Projektes: Was soll entwickelt werden: Produkt? (Nutzungsart, Zielgruppe, Größe, Preis)

2. Grobe Standortanalyse: Eignet sich der Standort für Nutzung?

3. Grobe Baurechtsanalyse und Grundbuchprüfung: Baurecht geeignet ggf veränderbar? & Risiken im Grundbuch?

4. Grobes Nutzungskonzept:  Nutzung- bzw. Nutzungsmix, Größe, Erschließung, Parken

5. Grobe Prüfung der Stakeholder: Potentielle Nutzer, Verbündete/ Gegner und deren Interessen

- Bildet Grundlage FÜR oder GEGEN ein Projekt

- Zentrale Bedeutung für die Projektentwicklung

- Zielsetzungen:

• Realisierungscheck (funktioniert das Konzept?)

• Vermeidung von Fehlinvestitionen

• Leitlinie für die weitere Konkretisierung

• Identifizierung von Risiken

• Lieferung von Begründungen für oder gegen ein Projekt

• Überzeugung von Projektbeteiligten / Stakeholdern Kreditgeber, Investoren, Nutzer, Öffentlichkeit

1. Marktanalyse

2. Standortanalyse

3. Baurechtsanalyse

4. Nutzungskonzeptanalyse

5. Wettbewerbsanalyse

6. Kostenanalyse

7. Finanzierungsanalyse

—> Ziel: Analyse Zielgruppe, Angebot & Nachfrage

Analyseebene: Lokalität (Teilmarkt & Gesamtmarkt), Zeit (Vergangenheit, aktuelle Situation und zukünftige Entwicklung)

Analyseaspekte

• Marktzyklus (gesättigte, ungesättigte Märkte)

• Flächenbestand/ Leerstand/ Flächenumsatz und Flächen Pipeline

• Miet- und Kaufpreise Erträge

• Flächenbedarf der Zielgruppe

  
  

Analyseinstrumente:

• Sekundäranalysen (Marktberichte von Beratern, Maklern, Banken und Instituten)

• Primäranalysen (Befragungen, Experten Berater)

  
  

Herausforderungen:

• sehr unterschiedliche verfügbare Daten, Quellen, Experten je Märkten

• Nischenmärkte und neue Trends erfordern oft aufwändige Primärerhebungen

• Aber ein frühzeitiges Erkennen von Trends bringt Monopolgewinne

—> Ziel: Untersuchung Charakteristika Liegenschaft und Umfeld

Analyseebenen:

• Makrostandort (Stadt/Ballungsraum): Infrastruktur, Geografie, zentralörtl. Funktionen

• Mikrostandort (unmittelbares Umfeld der Liegenschaft): Image, Nachtbarschaft, Freizeit- & Erholungseinrichtungen, Infrastrukturanbindung (im Mittelpunkt der Betrachtung)

• Liegenschaft: Gebäude, Größe, Zuschnitt, Topografie, Beschaffenheit, Sichtbarkeit, rechtl. Aspekte (Herausforderung: Beeinflussbarkeit der Faktoren)

Vorgehen: Über Messung & Bewertung der Standortfaktoren sollen Standorte verglichen werden

Herausforderung:

• Prognose aktuelle/ zukünftige Entwicklungen

• Veränderbare / Nicht veränderbare Aspekte —> Standortfaktoren können z.T. durch aktives Handeln verändert werden (größte Veränderung am Bau möglich, weiche Faktoren wie Image schwer änderbar, sozioökonomische Faktoren kaum zu beeinflussen)

—> Ziel: Prüfung baurechtl. Situation

Zentrale Fragen:

• lässt Baurecht geplante PE zu?

• ggf. Änderung des Baurechts möglich?

Analyseaspekte:

• Geltender FNP und B-Plan

• bestehende EZH-Konzepte und Gutachten

• Polit. Situation/ Mehrheiten/ Meinungsführer

• Interessen weiterer Stakeholder (Nachbarn, Wettbewerber,…)

Herausforderungen:

• Dauer & Kosten Baurechtsänderung, Politische Stabilität

—> Ziel: Entwicklung eines nutzergerechten, wettbewerbsfähigen Konzeptes mit Ausrichtung auf Zielgruppe

Entscheidende Fragen:

• passt das Grundstück (Nutzung realisierbar?)

• Flächengröße/ -zuschnitt/ Raumhöhen

• Anforderungen des Nutzers

Vorgehen:

• Analyse Anforderungen von Mietern/ Branchen/ Nutzern mit langfristigem Potenzial

• Flexibilität einbauen wenn mögl. (Drittverwendungsfähigkeit)

• Erzielung von Nutzungssynergien -> was nutzt dem Gesamtkonzept

—> Ziel: Analyse der relativen Marktpositionierung im Vergleich zu Konkurrenzimmobilien festlegen

Analyseaspekte:

• USP der PE

• Welches sind die relevanten Wettbewerber? Wo sind deren Stärken+Schwächen?

• Realisierungszeitraum: Welche/ Wann kommen neue Angebote auf den Markt? – Pipeline

Vorgehensweise – Punktbewertung-/Scoring-Modell:

• Identifikation relevanter Konkurrenzobjekte im Markt

• Vergleichskriterien definieren, messen und gewichten

• Berechnung des Attraktivitätsindex für PE und Konkurrenzobjekte

• Visualisierung der Wettbewerber auf Karten

—> Ziel: Ermittlung des Kostenrahmens für die Projektkalkulation

Analyseaspekte/ Kostenarten:

• Grundstück, Bestandsimmobilie & Erwerbsnebenkosten

• Ggf. Abriss und Entsorgung, Dekontaminierung

• Planungs- und Genehmigungskosten

• Baukosten (Kostengruppen)

Herausforderungen:

• Kalkulation angemessener Aufwand & Sicherheitsaufschläge

(Einfluss auf die Kosten)

- Grundstück: Lage, Topografie, (Alt-)Lasten

- Bedeutung der Immobilie für den Nutzer (Headquarter, …)

- Qualität: Bauweise, Technik, Ausstattung, Materialien…

- Drittverwendungsfähigkeit

- Neubau meist billiger als Renovierung

—> Ziel: Erarbeitung für die PE beste Finanzierung

Zu berücksichtigende Parameter:

• Immobilienmarktzyklus-Situation

• Größe des PE-Volumens

• Lage

• Nutzung und Nutzungsmix

• Eigentümerstruktur und -ziele

• Juristische Struktur

Analysesaspekte:

• Verhältnis EK und FK

• Aufnahme von Mezzaninekapital

• Fristigkeit von FK

• Zinsbindung

—> Ziel: parallel zur Machbarkeitsanalyse werden die beeinflussbaren und nicht beeinflussbaren Risiken identifiziert und Strategien zur Abwehr erarbeitet

1. Identifikation potentieller Risiken

2. Analyse der Risiken

3. Bewertung der Risiken

4. Entwicklung und Umsetzung von Strategien zur Risikoabwehr/ -minderung

5. Überprüfung der Risiken und deren Entwicklung im Zeitablauf

1. Entwicklungsrisiko: Nicht marktgerechte Konzeption, falscher Standort…

2. Boden- und Baugrundrisiko: Kontamination, Kampfmittel, Bodendenkmäler

3. Genehmigungsrisiko: polit. Rahmenbedingungen ändern sich, keine Baugenehmigung

4. Baukostenrisiko: ungenaue und unvollständige Kostenschätzung

5. Zeitrisiko: Überschreitung der geplanten Entwicklungs-/Vermarktungsdauer

6. Finanzierungsrisiko: Zinssteigerungen, Finanzierungskündigung

1. Entwicklungsrisiko:

• Realistische Einschätzung eigener Fähigkeiten und Ressourcen

• Systematische und umfassende Analysen

• Rechtzeitiger Beginn der Projektvermarktung

1. Boden- und Baugrundrisiko:

• Umfangreiche Baugrunduntersuchungen

• Professionelle Vertragsgestaltung beim Grundstückskauf mit Rückabwicklung oder Beteiligung des Verkäufers

1. Genehmigungsrisiko:

• Frühzeitige und regelmäßige Kommunikation mit den Genehmigungsbehörden

• Umfassende Berücksichtigung öffentlich rechtlicher Interessen in der Planung

• Einholen eines Bauvorbescheids

• Zeitliche Koordinierung von Planung und Genehmigung

• Öffentlichkeitsarbeit (PR) zum Aufbau/ Förderung eines positiven Images

1. Baukostenrisiko:

• Kostenplanung und Kostenmanagement nach DIN 276

• Professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Firmen

• Auswahl fachlich versierter, erfahrener und zuverlässiger Projektpartner

1. Zeitrisiko:

• Professionelle Projektorganisation (Terminplanung und Kontrolle)

• Regelmäßige Kommunikation mit allen Projektbeteiligten

• Auswahl fachlich versierter, erfahrener und zuverlässiger Projektpartner

• Rechtzeitiger Beginn der Projektvermarktung

• Einplanen von Zeitpuffern

1. Finanzierungsrisiko:

• Vermeidung von hohen Grundstückssicherungskosten z.B. bei Kauf

• Der Projektentwicklung angemessenes Finanzierungskonzept

• Festzinsvereinbarung

• Zins Hedging

• Risikoteilung durch Eingehen strategischer Kooperationen unter Einbeziehung des Finanzierungspartners

Statische Verfahren

• Sog. „einfache“ Developmentkalkulation

• Vernachlässigung von zeitlichen Unterschieden im Auftreten von Rechengrößen

• Verwendung von Durchschnittsgrößen

+      Vorteil: einfacher, bei kürzeren und mittleren Entwicklungszeiträumen angemessen

Dynamische Verfahren

• Vollständiger Finanzplan (VoFi) oder Discounted Cash Flow (DCF) Methode

• Exakte Berücksichtigung von zeitlichen Unterschieden im Auftreten von Rechengrößen

• Verwendung von periodenspezifischen Größen

+      Vorteil: größere Genauigkeit

-      Nachteil: oft nur Scheingenauigkeit wegen Unsicherheit, wird langfristigen Entwicklungen gerecht z.B. mit versch. Bauabschnitten

—> Ziel: Berechnung des max. Kaufpreises für ein Grundstück bzw. Liegenschaft

Synonym: „Residualwertverfahren, Restwertverfahren“

—> Ziele:

• Kalkulation der erforderlichen Miete des Projekts

• Ermittlung der Projektkosten bzw. des Verkaufspreises

• Ermittlung der Attraktivität der PE für einen pot. Investor

Synonym: „Bauträger-Methode“

• Projektmanagement

• Marketing + PR

• Beratungskosten

• Vermietung/ Maklerprovision/ Incentives

• Development Fees & Sonstiges

100 Grundstück

200 Herrichten und Erschließen

300 Bauwerk- Baukonstruktionen

400 Bauwerk- Technische Anlagen

500 Außenanlagen

600 Kunst und Ausstattung

700 Baunebenkosten

800 Finanzierung

• Oft verlangt die finanzierende Bank eine vorrangige Einbringung des EK (zuerst muss das EK eingesetzt werden, dann erfolgt Auszahlung des FK in Teilbeträgen)

• Damit kann z.B. das Grundstück erworben werden

• Alternativ erfolgt die Einbringung pro ratarisch, d.h. als gleichbleibender Anteil an allen Ausgaben

• In Einzelfällen reicht der Nachweis des EK/ Bürgschaft aus; d.h. es erfolgt kein/ kaum Einsatz von EK (große Ausnahme!)

—> Ziel: Prüfung der Robustheit eines Projektes

• Zeigt die Auswirkung von Änderungen beeinflussbarer und nicht-beeinflussbarer Faktoren auf die Wirtschaftlichkeit

- Auswirkung von Änderungen beeinflussbarer und nicht-beeinflussbarer Faktoren auf die Wirtschaftlichkeit werden untersucht

- In der Sensitivitätsanalyse werden immer die beiden wichtigsten Einflussfaktoren untersucht:

• Miete

• Baukosten

• FK-Zinsen

• Verkaufspreismultiplikatoren/-faktoren

• Entwicklungszeit

Bestandsentwicklung = Redevelopment

1. Revitalisierung der Immobilie:

• Vorherige Nutzung bleibt erhalten

• Anpassung der Qualität und Ausstattung an veränderte Marktbedingungen

• Mehrheitliche Modernisierung und Instandsetzung

1. Umnutzung der Immobilie:

• Vorherige Nutzung wird verändert

• Wesentliche bauliche Veränderungen an der Immobilie

• Vordergründig Modernisierung mit veränderter Nutzung

1. Flächenrecycling einer erschlossenen Brachfläche

• Vorherige Nutzung wird verändert

• Reaktivierung ehemaliger Industrie – und Brachflächen

• Ziel eines dauerhaften Nutzungszwecks

1. Nachhaltigkeit - Ökologie

2. Standortbezogene Aspekte

3. Wirtschaftlichkeit

4. Soziale Aspekte

5. Risikoprofil

• Möglicherweise geringere Kosten (v.a. bei weniger komplexen Veränderungen)

• Weniger Müllproduktion durch Vermeidung von Abriss

• Optimierung mit relativ wenig Aufwand

• Förderungsmöglichkeiten

• Vorhandene Erschließung kann genutzt werden

• Bestandsschutz bei Denkmalschutz-Objekten

• Oft Lagevorteile

• Baugenehmigungen werden meist leichter erteilt

• Möglicherweise geringere Kosten

• Materialien, Technik und Ausstattung auf dem neusten Stand

• Möglichkeit zeitgemäße Berücksichtigung von Nutzerwünschen

• Planungsfreiheit & Zeitersparnis (da keine Rücksicht auf Bestand)

• Auflagen bzgl. Denkmalschutz ausgeschlossen

• Evtl. höhere Kosten als Neubau

• Kürzere techn. Lebensdauer

• Auflagen der Nachhaltigkeit schwer zu erfüllen

• Soziale Aspekte: Probleme mit altem Gebäudeimage

• Eingeschränkte Möglichkeiten durch vorgegebene Strukturen -> weniger Freiheitsgrade

• Unvorhergesehenes während der Bauzeit (Schadstoffe etc.)

• Oft höhere Baukosten

• Entsorgungskosten fallen an

• Hohe Müllproduktion durch Abriss

• Herausforderung im Umgang mit bestehenden Mietern & Nachbarn - Entmietung