1. Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Bei der Kapitalbeschaffung wird in der betriebswirtschaftlichen Literatur zwischen

• Kapitalherkunft (Innen- oder Außenfinanzierung),

• Kapitalart (Eigenkapital oder Fremdkapital) und

• Kapitalfristigkeiten (kurz-, mittel-, langfristig)

  unterschieden.

• Die Außenfinanzierung = Beschaffung von Kapital von externen Quellen (Banken, Investoren oder Kreditgebern)

• Die Innenfinanzierung = Verwendung von internen Ressourcen (Gewinnen oder Vermögenswerten)

Kapitaleinsatz vs Kapitalbeschaffung

Immobilien unterscheiden sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch die Langfristigkeit der Einflussfaktoren:

!!!

Mezzanine Kapital ist eine Art von Finanzierung, die sich zwischen Eigenkapital und Fremdkapital befindet.

Es handelt sich dabei um eine Mischform aus Eigenkapital und Schulden, die von Unternehmen aufgenommen werden kann, um Unternehmungen zu tätigen.

- Geld-/Kreditleihe: die Bank übernimmt ein Zahlungsversprechen gegenüber Dritten, z.B. beim Avalkredit, Bankbürgschaft

Geldmarktkredite = kurzfristig

Avalkredite = Bürgschaftskredite

• in den meisten Fällen ist Zinsbindung nicht gleich lang wie die Dahrlehenslaufzeit (kann aber auch gleich lang sein)

• meistens ist Zinslaufzeit variabel oder bestimmt Dauer festgeschrieben ist (5/10 Jahre)

• Darlehen ist meist länger

Variable Zinsbindung:

• keinfester Zinssatz, dafür kurze Zinsbindung

• Zinsen passen sich dem Marktzinsniveau an (Referenzzinssatz z.B. EURIBOR)

• Vorteil: günstigeres Darlehen

• Risiko: Darlehen am Ende doch teurer

Feste Zinsbindung:

• Zinsgarantie über gesamte Zinsbindungszeitraum = Zinsfestschreibung

• Vorteil: bei langfristigen Darlehen (falls Marktzins steigt + kalkulierbar)

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die ein Kreditnehmer an eine Bank zahlen muss, wenn er einen Kredit vorzeitig ablöst.

• Sie dient dazu, die Bank für die entgangenen Zinsen zu entschädigen, die sie durch die vorzeitige Beendigung des Kredits verliert.

• Es ist wichtig zu beachten, dass die Vorfälligkeitsentschädigung oft hoch sein kann, insbesondere wenn der Kredit noch länger läuft und der aktuelle Zinsniveau niedrig ist. Es lohnt sich deshalb, die Kosten vor einer vorzeitigen Kündigung des Kredits sorgfältig abzuwägen.

-> zeigt aus welchen Komponenten sich der Zinsatz zusammensetzt

• wenn variabler Zins wegen EURIBOR steigt -> CAP Möglichkeit zu Absicherung

• Dann ist Zins bis Zinsobergrenze variabel

• Ist Zins über Zinsobergrenze, bekommt Investor Ausgleichzahlung

• CAP kostet Gebühr

• Ein Payer-Swap ist eine Art von Absicherung gegen steigende Zinsen.

• Ein Payer-Swap ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, bei der eine Partei (der Payer) regelmäßig eine feste Zinsrate an die andere Partei (den Empfänger) zahlt und im Gegenzug eine variable Zinsrate erhält, die an einen bestimmten Referenzzinssatz (z.B. LIBOR) gekoppelt ist.

• Wenn die Zinsen steigen, erhält der Payer eine höhere Zinszahlung von der anderen Partei, was ihm hilft, die höheren Zinsen auf seine Schulden aufzufangen.

EBIT = Betriebsergebnis

Der EBT (Ergebnis vor Steuern) ist ein Finanzkennzahl, die das Ergebnis eines Unternehmens vor Abzug der Steuern wiedergibt. Es wird berechnet, indem man den Gewinn (oder Verlust) aus der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) mit den Finanzaufwendungen (z.B. Zinsaufwendungen) und den nicht betrieblichen Aufwendungen (z.B. Abschreibungen) verrechnet.

Der EBT ist ein wichtiger Indikator für die Finanzlage eines Unternehmens, da er zeigt, wie erfolgreich das Unternehmen ist, bevor die Steuern berücksichtigt werden. Es gibt einen Einblick darauf wie viel Geld das Unternehmen zur Verfügung hat um z.B. Investitionen zu tätigen, Schulden zu tilgen oder Dividenden an die Aktionäre auszuzahlen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der EBT nicht das tatsächlich verfügbare Geld für das Unternehmen darstellt, da Steuern noch abgezogen werden müssen. Um die tatsächliche verfügbare Liquidität eines Unternehmens zu bestimmen, müsste man den EBT mit der Steuerquote des Unternehmens multiplizieren.

Der EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) ist ein Finanzkennzahl, die das Ergebnis eines Unternehmens vor Abzug der Finanzaufwendungen (Zinsen) und Steuern wiedergibt. Es wird berechnet, indem man den Gewinn (oder Verlust) aus der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) mit den Finanzaufwendungen verrechnet.

Der EBIT ist ein wichtiger Indikator für die Finanzlage eines Unternehmens, da er zeigt, wie erfolgreich das Unternehmen ist, bevor die Finanzaufwendungen und Steuern berücksichtigt werden. Es gibt einen Einblick darauf, wie viel Geld das Unternehmen zur Verfügung hat um z.B. Investitionen zu tätigen, Schulden zu tilgen oder Dividenden an die Aktionäre auszuzahlen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der EBIT nicht das tatsächlich verfügbare Geld für das Unternehmen darstellt, da Steuern noch abgezogen werden müssen. Um die tatsächliche verfügbare Liquidität eines Unternehmens zu bestimmen, müsste man den EBIT mit der Steuerquote des Unternehmens multiplizieren.

Kapitaldienstfähigkeit = 0 < ecf - (Zins + Tilgung)

• EK-Rendite = (EBT/EK) x 100

• GK-Rendite = (EBIT/Vermögen) x 100