I. Immobilienresearch

Das Research ist eine umfangreiche Analyse. Man könnte es auch unter “gründliches Nachforschen” nennen.

Seine Ziele bestehen unter Anderem aus:

Analyse und Aufbereitung der Ertragsperspektiven und Risiken.

Marktchancen werden durch Erhebung und Nutzung immobilienmarktspezifischer Daten identifiziert.

Es dient als Grundlage für die Investitionsentscheidung.

BIP, Beschäftigung, Demografie

Marktanalyse:

umfasst Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation.

Standortanalyse:

Charakterisierung eines Grundstücks und dessen Umfeld

Beurteilung Makro- und Mikrostandort sowie Liegenschaft

Gewinnung der Erstinformation (vorteilhaft v.a. für Entwickler da es Ihnen einen Vorsprung ggü. Konkurrenten verschafft)

Schaffung von Markttransparenz (vorteilhaft für alle, bspw. werden mit erhöhter Transparenz die Immobilienpreise teurer.)

Grundlage für Transaktionsentscheidungen (Gibt umfangreichen Input und ein realistisches Bild der aktuellen Lage, Lohnt sich eine Investition und wie gefährlich ist diese? -bestimmt durch immomarktspezifischen Daten)

Marketinginstrument (aqkuisatorische Funktion),

Element und/oder Basis der PR Strategie,

Arbeitstool für die operativen Bereiche

Die Markttransparenz hängt von der Verfügbarkeit von Informationen in oder über einen Markt ab.

Desto mehr Informationen existieren, umso höher ist also die Transparenz. (Der vollkommene Markt ist die Ausnahme)

Alle Teilnehmer und Akteure haben vollständige Informationen über:

• alle gehandelten Güter in einem Markt

• deren Preise

• und sonstige Konditionen

Märkte mit geringer Transparenz werden seitens Investoren als Riskant angesehen. Außerdem bietet eine steigende Transparenz höhere Preise, was vor allem für Investoren Verkäufer und Entwickler von Vorteil ist und die allgemeine Attraktivität erhöht.

• Demografischer Wandel

• kulturelle Vielfalt

• zunehmende Individualisierung

• stark steigende Kosten der Alterssicherheit und Gesundheit

• Frauen auf dem Vormarsch

• Wettkampf um Talente

• neue politische Weltordnung

• digitales Leben

• Nachhaltigkeit

• Globalisierung Geschwindigkeit der Prozesse

Unsicherheit der Stabilität der EuroZone

Wachsende weltweite Spannungen zwischen den Wirtschaftsblöcken zu Handels und Währungsfragen

Überhitzung der chinesischen Wirtschaft,

Auseinanderbrechen der europäischen Union,

instabile wirtschaftlichen Entwicklung der USA

Hohe weltweite Verschuldung des öffentlichen Sektors

Situation nur nachhaltig stabil auf niedrigstem Zinsniveau

Phase 1: Abhängiges Research

—> Werbllich geprägte Marktberichte und Pressemitteilungen (“Markt wird schön geschrieben)

Phase 2: Unabhängiges Research

—> Erweiterung bzw Gründung eigener Research Abteilungen, daher unabhängig, Auslöser: Immobilienkrisen

Phase 3: Research folgt der Marktdiversifizierung

—>Neue Marktteilnehmer treten auf wie z.B. Wirtschaftsprüfer, da sich hier Marktteilnehmer zunehmend diversifizieren bzw sich auf bestimmte Bereiche spezialisieren. Die “Datenflut” wird bei diesem Schritt durch elektronische Mittel organsiert.

Phase 4: Verbesserung der wissenschaftlichen Grundlagen

Gründung von Arbeitskreisen (gif, DID), Vereinheitlichung von Standards und Definitionen.

Phase 5: ? (Kennzeichen: Versuch Risiken zu bewerten und Markttrends zu prognostizieren; Bereitschaft zur Offenlegung von Daten seitens der Unternehmen steigt.)

Während in den frühen Phasen Zahlenwerte abgelesen werden, basieren die späteren Phasen auf ökonomischen Modellen. Die ersten Phasen sind von geringer Transparenz, deskriptiv und vergangheitsbezogen. Außerdem entscheidet man hier “aus dem Bauch”, bedeutet viele Analyseschritte werden nicht beachtet. Die letzten Phasen sind daher analytisch, “Kopfentscheidung”, d.h. basiert auf Zahlen und Fakten nicht aus Gefühl, sehr transparent und Zukunftorientiert.

1. Eigene interne Quellen

2. fremde externe Quellen

3. amtliche Veröffentlichungen

4. halbamtliche Veröffentlichungen

5. Private Unterlagen und Erfahrungen

1. Vergleichbarkeit

2. Kontinuität

3. Transparenz

4. Repräsentativität

Primärresearch: Fieldresearch,

—> eigenständige Forschung

—> empirische Studien: wie Interviews, Befragungen, direkte Beobachtung, Experiment, Dokumentenanalyse

—> Objektanalyse durch Objektbesichtigungen

Sekundärresearch: Desk research

Internet

Literatur

Datenbanken

Presse

Fotomaterial

Qualitative Forschung:

• Weiche Faktoren

• explorative, subjektive und frei Herangehensweise

• hypothesengenerierend

• Tiefer Informationsgehalt, ohne repräsentative und zahlenmäßige Aussagen

• Auswertung aller nicht quantifizierbaren Methoden

• Qualitative Verfahren werden oft genutzt, wenn der Forschungsgegenstand neu ist oder um das Forschungsgebiet zu explorieren und Hypothesen zu entwickeln.

• Nicht verifizierte Annahme: Hilfreich für den ersten Schritt und um einen Plan zu entwickeln.

Untersuchung der Flächentypen und -standards in einem Markt

• Harte Faktoren

• hypothesengenerierend und überprüfend

• Messung von zählbaren Ausprägungen

• Numerische Darstellung empirischer Sachverhältnisse

• Schlussfolgerungen aus empirischen Befunden mittels Statistik

• Informationsgewinn mittels Datenreduktion

• Historie, Status quo, Prognose

Untersuchung von Angebot und Nachfrage auf qm und Preis-Basis.

1. Marktumfeld, auch Kapitalmarkt

2. Wettbewerbsposition

3. Marktumfeld speziell bei Immobilien

4. Produktpositionierung

1. Angebotsdatenbanken

2. Auswertung/Bewertung des Immobilienangebots

3. Teilmarkteinschätzung

4. Einschätzung der Objektverfügbarkeiten und Prognosen