D1 WE II Sachwertverfahren

• Idee des „Häusle-Bauens“ – in Anlehnung an das Käuferverhalten zum Beispiel beim Kauf eines Einfamilienhauses

• Vergleich mit Kauf eines unbebauten Grundstücks und Kalkulation der Bebauung – unter Berücksichtigung der Alterswertminderung

Es besteht Instandsetzungsgebot und Erhaltungspflicht.

Ist die Grenze der Zumutbarkeit erreicht, kann der Eigentümer Anspruch auf Entschädigung geltend machen.

• dauerhafte Unterhaltungspflicht

• Genehmigungspflicht aller Umbauten

• Option: Zuschüssen für Erhaltungsaufwendungen oder steuerliche Vergünstigungen

Der Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache und wird daher in Landesgesetzen geregelt.

In Baden-Württemberg muss ein denkmalgeschütztes Objekt nicht in der Liste der Kulturdenkmale eingetragen sein.

• geringe Geschosshöhe

• enge Grundrisse

• kleine Räume

• Durchgangszimmer

• fehlende Sanitärräume

• nicht zeitgemäße Ausstattung

• veraltete Haustechnik

• fehlende Wärmedämmung

Indikator: wirtschaftliche Nutzung nicht mehr (sinnvoll) möglich, z.B. da

• sehr hohe Investitionskosten zur Weiternutzung erforderlich

• schlechte Grundstücksausnutzung bei hohem Bodenwert

  • tatsächliche WGFZ liegt deutlich unter möglicher WGFZ

  • weitere Bebauung / Aufstockung / Anbauten sind mit der vorhandenen Bebauung nicht möglich

• Grundstück ist durch Neubebauung besser nutzbar

  
  

  Bewertung

  • Bodenwert des unbebauten Bodens

  • je nach Markteinschätzung ggf. vermindert um Freilegungskosten und Wartezeit

• laufenden Bauunterhaltung, z.B.

  • Oberflächenbehandlung

  • regelmäßigeErneuerungeinzelnerBauteile

• Behebung von Bauschäden oder Baumängeln

Verbesserung der Bausubstanz

• Instandhaltung

• Instandsetzung

• Modernisierung

• Anbau / Erweiterung / Umbau

Punktzahl wird in Abhängigkeit von Umfang, Art und Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme gewählt

theoretischer Modellansatz mit Grundgedanke

• Restnutzungsdauer (RND) kann durch Modernisierung maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer (GND) erreichen

• Modernisierungen haben erst ab einem bestimmten Alter der baulichen Anlagen Auswirkungen auf die Restnutzungsdauer

  
  

relative Altersgrenze, Variablen a, b und c→siehe Tabellenwerte ImmoWertV, Anlage 2

• Außenwände

• Dach

• Fenster / Außentüren

• Innenwände und -türen

• Deckenkonstruktion und Treppen

• Fußböden

• Sanitäreinrichtungen

• Heizung

• Sonstige technische Ausstattung

Tabelle zur Ermittlung des Gebäudestandards für Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser