E1 WE III Ertragswertverfahren

Idee des Vermietens – in Anlehnung an das Käuferverhalten beim Kauf eines Renditeobjekts, zum Beispiel eines Mehrfamilienhauses

*hier: Barwertfaktor bei 5,5 % Liegenschaftszinssatz und 30 Jahren Restnutzungsdauer

• Angebotsmieten / Marktbeobachtungen von Makler u.a.

• Mietspiegel (Wohnen)

• eigeneMietdatenbanken

• tatsächlich gezahlten Mieten

• bei Wohnen, soweit sie im Rahmen der ortsübliche Vergleichsmiete / innerhalb

  der Spanne des Mietspiegels liegen (§ 558 ff. BGB)

• bei Gewerbe, soweit sie nicht erkennbar außerhalb der marktüblichen Erträge liegen

  →Ansätze beim Gutachterausschuss erfragen!

Ertragswertermittlung zu allgemeinen Wertverhältnissen erfolgt immer mit marktüblich erzielbarerem Ertrag (ggf. abweichend von tatsächlicher Miete)

• Prüfung der gesetzlichen und vertraglichen Anpassungsmöglichkeiten:

  In welchen Schritten kann die Miete auf das marktüblich erzielbare Niveau erhöht werden?

• in der Regel: Abzug der entgangenen Miete bis zum Erreichen der marktüblich erzielbaren Erträge als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

• theoretisch: Prüfung, ob die Mehrmiete nachhaltig erzielt werden kann

• in der Regel: kein Ansatz für Mehrmiete, weil Nachhaltigkeit meist nicht gesichert ist

• falls nachhaltig: Mehrmiete als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

• (Nettokalt-) Miete und umlage fähige Betriebskosten

• Im Wohnmietvertrag gilt ein besonderer Mieterschutz (§§ 558 ff. BGB)

• In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gilt ggf. die Mietpreisbremse

• In Gebieten, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ gefährdet ist, gilt ggf. eine reduzierte Kappungsgrenze bei der zulässigen Mietanpassung (15% statt 20% innerhalb von 3 Jahren)

• Im Gewerbemietvertrag kann die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer vereinbart sein.

• Laufzeit / Kündigungsbedingungen / Verlängerungsoptionen

• Wertsicherungsklauseln, Staffel- und Indexmieten

• Incentives

• RegelungenzuInstandhaltungundSchönheitsreparaturen

= Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie / Jahresrohertrag

= anfänglicher Jahresrohertrag / Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie

= (Jahresrohertrag – liquiditätswirksame Bewirtschaftungskosten**)

/ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten***)

** Verwaltungskosten, kalkulatorische Instandhaltungskosten, ohne Mietausfallwagnis *** Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, gemäß gif: ohne Maklercourtage

§ 33 ImmoWertV

Zur Ermittlung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes ist der [...] ermittelte Liegenschaftszinssatz auf seine Eignung [...] zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen [...] an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen.