F1 WE IV Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

• Instandhaltung = Erhalt zum bestimmungsgemäßen Gebrauch

• Instandsetzung = Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands

• Entspricht der Werteinfluss den Instandsetzungskosten?

• Lassen sich die Kosten genau abschätzen?

• Ist die Behebung unaufschiebbar?

  • Können Folgeschäden entstehen?

  • Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?

• Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?

• Umfang der erforderlichen Maßnahme (absolut und im Verhältnis zum Wert der baulichen Anlagen)

• Risiko von möglichem Mehraufwand

• Dringlichkeit der Instandsetzungsbedarfs

• Aufwertung der Immobilie durch Erneuerung oder Modernisierung von Bauteilen im Rahmen der Instandsetzung

• Lage am Immobilienmarkt (Angebot & Nachfrage)

Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr, z.B. nach

• Sanierung eines echten Hausschwamms,

• Selbstmörderhaus,

• nach Altlastensanierung,

• nach Behebung eines Bergschaden

Überlegung: erste Mietanpassung um 20% ist sofort möglich, dann alle 3 Jahre eine weitere Erhöhung um 20% bis zum Erreichen des marktüblichen Ertrags

• Wenn Daten für die Wertermittlung herangezogen werden, die aus Kaufpreisen abgeleitet wurden, sind die gleichen Parameter wie bei der Ableitung zu verwenden, z.B. bei Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regeln zur Ermittlung der Bruttogrundfläche, Wohn- und Nutzfläche

• bei den Verfahrensschritten innerhalb eines normierten Verfahrens

• Wahl der Parameter innerhalb der marktüblichen Spannen, z.B. beim Gebäudestandard, bei Mietansätzen

• Rundung im Rahmen der Schätzgenauigkeit, bei Zwischen- und Endergebnissen

• überall da, wo keine (direkt vergleichbaren) Daten für die Wertermittlung verfügbar sind, z.B. (top)aktuelle Lage am Immobilienmarkt, in Fällen mit (zu) wenigen, vergleichbaren Kaufvorfällen

• Marktanpassung soweit keine Umrechnungskoeffizienten vorliegen, z.B. häufig bei objektspezifischer Anpassung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz

• überall da, wo keine normierten Verfahren oder Verfahrensrichtlinien existieren, z.B. teilweise bei der Bewertung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

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