F1 WE IV Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

by Simon B.

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Was unterscheidet eine Instandsetzung vom einer Instandhaltung?

Welchen Werteinfluss haben Bauschäden oder Baumängel? Überlegungen zur Bewertung

Entspricht der Werteinfluss den Instandsetzungskosten?
Lassen sich die Kosten genau abschätzen?
Ist die Behebung unaufschiebbar?
- Können Folgeschäden entstehen?
- Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?
Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?

Einflussfaktoren bei der Bemessung des Werteinflusses eines Instandhaltungsbedarfs auf den Verkehrswert

Umfang der erforderlichen Maßnahme (absolut und im Verhältnis zum Wert der baulichen Anlagen)
Risiko von möglichem Mehraufwand
Dringlichkeit der Instandsetzungsbedarfs
Aufwertung der Immobilie durch Erneuerung oder Modernisierung von Bauteilen im Rahmen der Instandsetzung
Lage am Immobilienmarkt (Angebot & Nachfrage)

Merkantiler Minderwert

Wertminderung nach einem vollständig behobenen Schaden oder Mangel aufgrund des Risikos der Wiederkehr, z.B. nach

Minderertrag – Werteinfluss auf den Verkehrswert

Minderertrag – Beispiel Wohnungsmiete

Werteinfluss als Barwert der entgangene Erträge bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB

Überlegung: erste Mietanpassung um 20% ist sofort möglich, dann alle 3 Jahre eine weitere Erhöhung um 20% bis zum Erreichen des marktüblichen Ertrags

Nießbrauch (gemäß § 1030 BGB)

Grundsätze der Wertermittlung bei Rechten und Belastungen (§ 47 ImmoWertV)

Nießbrauch – Werteinfluss auf den Verkehrswert

Leibrentenbarwertfaktoren

Werteinfluss eines an das Leben gebundenen Nießbrauchs als Barwert der entgangene Erträge (gemäß WertR 06)

Geh- und Fahrrecht – Werteinfluss auf den Verkehrswert

Geh- und Fahrrecht – Beispiel

Inwiefern muss bei der Verkehrswertermittlung „modellkonform“ und „verfahrenskonform“ gearbeitet werden?

Wenn Daten für die Wertermittlung herangezogen werden, die aus Kaufpreisen abgeleitet wurden, sind die gleichen Parameter wie bei der Ableitung zu verwenden, z.B. bei Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regeln zur Ermittlung der Bruttogrundfläche, Wohn- und Nutzfläche
bei den Verfahrensschritten innerhalb eines normierten Verfahrens

Wahl der Parameter innerhalb der marktüblichen Spannen, z.B. beim Gebäudestandard, bei Mietansätzen
Rundung im Rahmen der Schätzgenauigkeit, bei Zwischen- und Endergebnissen

Wo ist sachverständige Schätzung (mit Begründung) gefragt?

überall da, wo keine (direkt vergleichbaren) Daten für die Wertermittlung verfügbar sind, z.B. (top)aktuelle Lage am Immobilienmarkt, in Fällen mit (zu) wenigen, vergleichbaren Kaufvorfällen
Marktanpassung soweit keine Umrechnungskoeffizienten vorliegen, z.B. häufig bei objektspezifischer Anpassung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz
überall da, wo keine normierten Verfahren oder Verfahrensrichtlinien existieren, z.B. teilweise bei der Bewertung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

Eigentum beschreibt die … Sachherrschaft über eine Sache

rechtliche

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