das was noch fehtl

• überall da, wo keine (direkt vergleichbaren) Daten für die Wertermittlung verfügbar sind, z.B. (top)aktuelle Lage am Immobilienmarkt, in Fällen mit (zu) wenigen, vergleichbaren Kaufvorfällen

• Marktanpassung soweit keine Umrechnungskoeffizienten vorliegen, z.B. häufig bei objektspezifischer Anpassung von Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz

• überall da, wo keine normierten Verfahren oder Verfahrensrichtlinien existieren, z.B. teilweise bei der Bewertung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale

• Wenn Daten für die Wertermittlung herangezogen werden, die aus Kaufpreisen abgeleitet wurden, sind die gleichen Parameter wie bei der Ableitung zu verwenden, z.B. bei Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Regeln zur Ermittlung der Bruttogrundfläche, Wohn und Nutzfläche

• bei den Verfahrensschritten innerhalb eines normierten Verfahrens

• Wahl der Parameter innerhalb der marktüblichen Spannen , z.B. beim Gebäudestandard, bei Mietansätzen

• Rundung im Rahmen der Schätzgenauigkeit, bei Zwischen und Endergebnissen

• abhängig von Alter und Geschlecht der/des Berechtigten

  -> berücksichtigt die durchschnittliche Erlebenswahrscheinlichkeit

• Sonderform: Leibrentenbarwertfaktor für verbundene Leben Anwendung z.B. bei Nießbrauchsrechten für Ehepaare

• abhängig vom Zinssatz

Nachteil:

Über die Dauer der Restlaufzeit kann der Eigentümer das belastete

Objekt nicht selbst nutzen. Es werden keine Erträge erzielt.

Vorteil:

Über die Dauer der Restlaufzeit fallen (üblicherweise) keine

Bewirtschaftungskosten für den Eigentümer an.

Überlegungen zur Bewertung

• Welche Lebenserwartung hat die/der Berechtigte?

• Wie hoch sind die entgangenen

• Gibt es weitere Vor oder Nachteile?

• Wie ist die Lage am Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage)?

Der Werteinfluss orientiert sich in der Regel am Barwert der (angenommenen,

künftig) entgangenen Erträge.

• allumfassendes, dinglich gesichertes (im Grundbuch eingetragenes) Nutzungsrecht

• höchstpersönlich, nicht übertragbar, nicht vererblich

• erlischt mit dem Tod der des Berechtigten oder mit der vereinbarten zeitlichen Befristung

• Berechtigte/r ist (üblicherweise) nur im Rahmen gewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen zur Erhaltung der Sache verpflichtet

• Berechtigte/r ist nach § 1047 BGB zur Tragung bestimmter Lasten (u.a. Hypothekenzinsen) verpflichtet

• Berechtigte/r hat das Recht das Grundstück in sämtlichen Nutzungen zu verwenden außer Rechte und Lasten in Abt. II und III eintragen zu lassen.

Instandhaltung = Erhalt zum bestimmungsgemäßen Gebrauch

Instandsetzung = Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands

Entspricht der Werteinfluss den Instandsetzungskosten

Lassen sich die Kosten genau abschätzen

Ist die Behebung unaufschiebbar?

Können Folgeschäden entstehen?

Ist die Nutzbarkeit eingeschränkt oder unmöglich?

Lässt sich die erforderliche Instandsetzung von einer Modernisierung eindeutig abgrenzen?

• Angebotsmieten / Marktbeobachtungen von Makler u.a.

• Mietspiegel (Wohnen)

• eigene Mietdatenbanken

• in der Regel die tatsächlich gezahlten Mieten

• in der Regel bei Wohnen, soweit sie im Rahmen der ortsübliche Vergleichsmiete / innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegen (§ 558 ff. BGB)

• in der Regel bei Gewerbe, soweit sie nicht erkennbar außerhalb der marktüblichen Erträge liegen → Ansätze beim Gutachterausschuss erfragen!