03 Betreiben

1. Implementierung und Übernahme

2. Bedienung

3. Instandhaltung

4. Inspektion

5. Wartung

6. Instandsetzung

7. Erneuerung

8. Verbesserung und Modernisierung

Vor Beginn des Gebäudebetriebs müssen die grundsätzlichen Anforderungen an den zukünftigen Gebäudebetrieb definieren

• Aufnahme und Beurteilung der im Gebäude installierten technischen Anlagen und Einrichtungen

• Einweisungen des erforderlichen Personals (bspw. Objektleiter, Haustechniker, Hausmeister, etc. in

  die örtlichen Gegebenheiten und mögliche Besonderheiten

• Abstimmung und Strukturierung der erforderlichen betriebsorganisatorischen Prozesse der Dienstleister und deren Arbeitsabläufe

Die Bedienung der gebäudetechnischen Anlagen und Installationen sind personenbezogene Leistungen und werden üblicherweise durch einen Haustechniker / Hausmeister durchgeführt

Übliche Leistungen sind hierbei:

• Überwachung der Anlagen

• Steuerung der Anlagen

• Regelung der Anlagen

Die Instandhaltung soll sicher stellen, dass … für den Gebäudebetrieb in einem funktionsfähigen Zustand nachhaltig erhalten bleiben und bei einem Ausfall wieder hergestellt werden.

• die technischen Systeme,

• Bauelemente,

• Geräte oder

• Betriebsmittel

Instandhaltung nach DIN 31051

„Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.“

Maßnahmen

• Wartung -> Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats

• Inspektion -> Feststellung und Beurteilung des IST-Zustandes

• Instandsetzung -> Rückführung der Betrachtungseinheit in einen funktionsfähigen Zustand

• Verbesserung -> Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit

Ziele

1. Lebensdauer von Gebäudeelementen zu optimieren ggf. zu erhöhen

2. Betriebssicherheit und Verfügbarkeit der Anlagen gewährleisten und zu verbessern

3. Störungsausfälle zu vermeiden

4. Instandhaltungsbutgetplanung - Tranzparenz der Kosten

5. Minimierung der Schadensfolgekosten

6. Optimierung der Nutzungsqualität

Strategien

1. Präventivstrategie

2. Inspektionsstrategie

3. Korrektivstrategie

Strategien der Instandhaltung

Alle Instandhaltungsstrategien verfolgen prinzipiell die gleichen Primärziele:

• Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit

• Reduzierung der Instandhaltungskosten

-> Jede Strategie verfolgt diese Ziele jedoch mit einer unterschiedlichen Risikostrategie.

Zur Auswahl der geeigneten Strategie muss daher im Vorfeld eine geeignete Risikoabwägung getroffen werden, die die Eintrittswahrscheinlichkeiten von Störungen den Verfügbarkeitsanforderungen – mittels definierter Kriterien – gegenüberstellt

= Zeitraum, in dem ein Vermögensgegenstand technisch in der Lage ist seinen Verwendungszweck zu erfüllen.

Durch vorbeugende Instandhaltung ist es möglich, dass Nutzungspotential aufzufüllen und die Lebensdauer zu verlängern. Begrenzung der technischen Nutzungsdauer:

• Grenze der Schadhaftigkeit, bei der eine Instandsetzung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll ist

• Veränderungen der Nutzeranforderungen

• Funktionale Alterung

• Veränderung von rechtlichen Auflagen

• Ästhetische Überlegungen

= Zeitspanne, in der es wirtschaftlich sinnvoll ist ein Anlagegut zu nutzen.

• Optimale Nutzungsdauer = Nutzungsdauer mit maximalen Kapitalwert.

Einflussgrößen:

• Im Verlauf der Nutzungszeit ansteigende Instandhaltungskosten

• Technischer Fortschritt – bspw. neue Gerätegeneration effizienter im Energieverbrauch

• Veränderte Nutzeranforderungen

Ist der Vorrat, der möglichen Funktionserfüllung unter definierten Rahmen- bedingungen, den eine bauliche oder technische Anlage aufgrund ihrer Herstellung oder Instandsetzung inne hat.

Rohbau

• Beton 100 Jahre

Heizungsanlage

• Brenner 12 Jahre

• Heizkessel 20 Jahre

• Heizleitungen 40 Jahre

• Erdwärmetauscher 60 Jahre

Raumluft

• Geräte 15 Jahre

• Leitungen 35 Jahre

• Durchführung vorbeugender Maßnahmen (Austausch von Teilen mit geringen Abnutzungsvorrat)

• Vorsorgliches Verhindern von Ausfällen bzw. Nichtverfügbarkeiten

• i.d.R. mit erhöhtem Personalaufwand verbunden

• Hohe Kosten für Ersatzteile, da auch Komponenten mit geringer Abnutzung „präventiv“ ausgetauscht werden

  
  

• Anwendungsfelder:

  • Nutzungsarten mit hohen Ansprüchen an die Versorgungssicherheit und Verfügbarkeit des Gebäudes und seiner Technik

  • Krankenhäuser – insbesondere Intensivstationen/OP-Bereiche, Labore, Kraftwerke, Rechenzentren, etc.

• Zeitpunkte + Umfang zur Durchführung erforderlicher Maßnahmen werden auf Basis der vorliegenden Informationen detailliert geplant

• Hoher zeitlicher Aufwand für die Planung der Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich

• Schulungs- und Trainingsaufwand für ausführendes Personal erforderlich

• Inspektionsstrategie kann einen „Art Mittelweg“ zwischen der Korrektiv und Präventivstrategie darstellen

• Gute Verfügbarkeiten können gewährleistet werden, ohne gleichzeitig hohen Kostenaufwand für den präventiven Austausch zu erzeugen

• Dem gegenüber steht der hohe zugehörige Management- und Planungsaufwand

• Instandhaltungsaufwand wird auf ein Minimum reduziert bzw. ggf. komplett eingespart

• = korrektive Wartung erfolgt nur, wenn ein Ausfall eingetreten ist

• Anfänglich eingesparte Kosten der nicht durchgeführten Instandhaltung, treten zu späteren Zeitpunkt, oftmals verstärkt auf, da:

  • Hohe Kosten durch unvorhersehbare Ausfälle, bspw. Stillstandskosten von Produktionsanlagen

  • Hoher Aufwand der Fehleridentifikation

  • Kosten für Interrims-/Ausweichlösungen

  • Hohe Folgekosten durch Sekundärausfälle

• Korrektivstrategie ist meistens bei einer Gesamtbetrachtung, durch die entstehenden Folgekosten, mit deutlich höheren Kosten verbunden, die anfänglich eingesparte Kosten der Instandhaltung übersteigen

• Neben den reinen technischen Folgekosten (bspw. Reparatur und Ersatzteilkosten) kommen ggf.

  hohe quantifizierbare Kosten von Nichtverfügbarkeiten (Produktionsausfällen) und weitere nicht

  quantifizierbare Kosten (bspw. Nutzerunzufriedenheit, Imageverlust, etc.) hinzu.

Inspektion umfasst folgende Punkte:

• Maßnahmen zur Feststellung des Ist-Zustandes

• Beurteilung des Ist-Zustandes

• Bestimmung der Ursachen der Abnutzung

• Ableiten von notwendigen Konsequenzen für zukünftige Nutzung

Typische Arbeitsschritte einer Inspektion:

• Begehung Grobe Inaugenscheinnahme und Beurteilung Gesamtzustand der baulichen und technischen Anlagen Gleichzeitig Kontrolle der Verkehrssicherungspflicht

• Sichtkontrolle Zustandsbeurteilung anhand visueller Begutachtung und Aufzeichnung einzelner Zustandsgrößen – hierbei Erfassung offensichtlicher Funktionsmängel

• Funktionskontrolle Prüfen ob die baulichen und technischen Anlagen ihre Funktion erfüllen

• Zustandsermittlung Detaillierte Bewertung des Ist-Zustandes anhand objektivierbarer Kriterien und Ableitung eventuell erforderlicher Konsequenzen

= Maßnahmen zur Verzögerung des Abnutzungsvorrates.

Abnutzungsvorrat:

Ist der Vorrat, der möglichen Funktionserfüllung unter definierten Rahmen- bedingungen, den eine bauliche oder technische Anlage aufgrund ihrer Herstellung oder Instandsetzung inne hat.

Wartungsleistungen:

• In der Regel in wiederkehrenden Abständen

• Auf Basis einer projektspezifischen Wartungsplanung

• Durch speziell ausgebildetes Fachpersonal

Mögliche Wartungsmaßnahmen:

• Nachstellen der Einstellungen technischer Anlagen

• Wiederauffüllen von Betriebs-, Schmier- oder Verbrauchsmitteln

• Austausch von Verschleißmaterialien (bspw. Filter, Dichtungen)

• Überprüfung von prüfpflichtigen Anlagen und Einrichtungen durch Sachkundigen (Feuerlöscher, Rauchmelder, RWA)

Besonderheit

• es fallen nicht nur die Kosten für die neuen Ersatzteile an, sondern auch

  • Stundenverrechnungssatz (v.A. am Wochenende oder nachts)

  • Fahrtkosten

  • Rückbaukosten

  • Entsorgungskosten

  • Sicherungskosten

= sicherstellen, dass die im Rahmen der baulichen Erstellung zugesagten Eigenschaften der baulichen und technischen Anlagen, innerhalb der vertraglich vereinbarten bzw. der gesetzliche geltenden Gewährleistungsfrist eingehalten werden.

Folgende Leistungen treten in diesem Zusammenhang auf:

• Durchführung von Abnahmebegehungen -> Übergaben + Feststellung + Erfassung von Mangelpunkten

• Geltend machen und Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen

• Verfolgung der Mängelbeseitigung

• Begleiten und Abnahme der beseitigten Mängel

• Unterstützung bei der Beweissicherung

Kosten für Verbrauchsmedien stellen bei den gebäudebezogenen Kosten einen wesentlichen Kostenbestandteil dar – insbesondere bei den energetischen Aspekten mit stark steigender Tendenz (Energiekosten).

Verbrauchsmedien sind:

• Wärme- und Kälteenergie

• Strom

• Wasser und Abwasser

-> Das Energiemanagement ist als KVP-Prozess zu verstehen (KVP = Kontinuierlicher VerbesserungsProzess)

wiederholende Arbeitsschritte:

• Auswahl des Energiekonzeptes mit hoher Energieeffizienz (bspw. BHKW)

• Integrieren eines Zähler- und Messkonzeptes in Verbindung mit der Gebäudeautomationstechnik zur optimierten Verbrauchserfassung

• Umfassender Einsatz von regenerativen Energien

• Verzicht auf fossile Brennstoffe als Primärenergieträger

Ablauf eines Energiemanagements

• Prüfen der Energiekostenabrechnungen

  -> Reduzierung der Energiekosten durch Optimierung der Einkaufsbedingungen auf dem Energiemarkt

• Sicherstellen des Energiemonitoring

  -> (d.h. laufende Erfassung, Auswertung und Analyse der gebäudebezogenen Energieverbrauchsdaten) Soll-Ist-Vergleiche, Bildung von zeitbezogener Energieverbrauchskennzahlen (bspw. kWh/m2 BGF)

• Ableiten und Erarbeiten von Optimierungsmaßnahmen zur Reduktion Energieverbrauch

  • Non-investive Maßnahmen

  • Investive Maßnahmen

Non-investive Maßnahmen:

1. Verwendung von LED-Lampen anstelle von Glühbirnen

2. Vermeidung von Stand-by-Betrieb für Elektrogeräte

3. Verwendung von energiesparenden Geräten, wie z.B. einem A+++ Kühlschrank

4. Regelmäßige Wartung von Heizungs- und Kühlgeräten

5. Vermeidung von unnötigem Lüften durch Verwendung von Wärmerückgewinnungssystemen.

Investive Maßnahmen:

1. Installation einer Wärmepumpe oder Solarthermie-Anlage

2. Austausch von alten Fenstern gegen energieeffiziente Fenster

3. Einbau einer smarten Heizungssteuerung