04 Lebenszyklusrechnung

Immobilien unterliegen wie jedes andere Wirtschaftsgut auch einem Lebenszyklus

-> dieser kann gesteuert und beeinflusst werden – jedoch mit folgenden wesentlichen Unterschieden:

• Vergleichsweise hohes Investitionsvolumen

• Lange Herstelldauer

• Heterogenität

• Lange Lebensdauer

• Unikatcharakter

• Veränderungen nach Herstellung nur mit großem Aufwand möglich

• -> Ansatz Lebenszyklusgedanke des Facility Managements

Ziel:

Vor der Erstellung den gesamten Zyklus überblicken, um so den späteren Nutzen zu steigern und die Gesamtkosten zu optimieren.

• Kostentransparenz

• Steuerungsinstrument für die Immobilienstrategie

• Unterstützung der Bewirtschaftungsstrategie

• Budgetplanung

• Liquiditätssteuerung

• Grundlage für die Immobilienbewertung

-> Lebenszyklusbetrachtung reicht von der ersten Idee, über die Planung, Bau, Betrieb, Umnutzung bis hin zum Rückbau und Verwertung

-> Hauptkostenfaktor stellt die Nutzungsphase bei Immobilien dar – hierbei fallen ca. 80 % der Kosten an

LCC verbessert die Informationsgrundlage für folgende Bereiche

• Controlling

• Finanzplanung und Liquiditätssteuerung

• Steuern (bspw. Abschreibungsmöglichkeiten)

• Budgetplanung und -steuerung

• Immobilien-Portfoliosteuerung

• An- und Verkaufsentscheidungen

• Risikomanagement

-> LCC schafft Transparenz zu den anfallenden Instandhaltungskosten und Erneuerungsinvestitionen über den Lebenszyklus

• für Struktur wichtig

• DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau

• DIN 276 Kosten im Bauwesen

• ansonsten gibts noch GEFMA und VDI Normen

• Beeinflussbarkeit der Kosten nimmt stark mit Projektverlauf ab

• Jede Entscheidung hat Auswirkungen auf die Kosten

• Optimierungspotential bei Ausschreibung

• Höchste Kumulierung der Kosten während Nutzungsphase

• Statische

• dynamische

• Barwertmethode

• Discounted-Cashflow

Da es keinen einheitlichen Standard für die Berechnung von Lebenszykluskosten gibt, werden üblicherweise ausgewählte Kostenarten betrachtet.

Dies sind beispielsweise:

• ausgewählte Herstellkosten nach DIN 276

  • KG 300 Baukonstruktion

  • KG 400 Technische Anlagen

• ausgewählte Nutzungskosten nach DIN 18 960

  • KG 330 Reinigung und Pflege von Gebäuden

  • KG 400 Instandsetzungskosten

• Gebäude- und Nutzungsart, Standortbedingungen

• Art und Umfang der zu berücksichtigenden Kosten

• Detaillierungsgrad der Kostenermittlungen

• Diskontierungszinssatz (Kalkulationszinssatz)

• Quellen der rechnerischen Nutzungsdauern

• Preisstände der Kostendaten

• Jährliche Preissteigerungen der Kosten

• Preise bspw. für Energie, Wasser, Abwasser, Stundensätze, etc.

• Festlegung bzgl. Berücksichtigung der Mehrwertsteuer

= Discounted Cash Flow (DCF)

• Berücksichtigt den Gegenwartswert von zukünftigen Zahlungen durch Abzinsung

• Ermöglicht den Vergleich unterschiedlicher Kostenprofile zu einem gemeinsamen Betrachtungszeitpunkt (berücksichtigt: Welche Kosten treten wann auf)

• Die allgemeine Berechnungsformel für den Barwert lautet:

ct = zt