Facility Management

-kein langfristiges Immobilienkonzept

-mangelnde Einbeziehung der Immobilienmanager in den strategischen Führungsprozess

-mangelnde Kenntnis zu Lösung Immobilienspezifischer Problemstellungen

-mangelndes Bewusstsein für die Kosten und Vermögenswirksamkeit von Immobilien

Nach GEFMA: ist die Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude oder eine im Unternehmen erbrachte Dienstleistung, die nicht zum Kerngeschäft gehört.

Umfasst alle Ziele, Maßnahmen und Steuerungsgrößen, die langfristiger Natur sind unter Berücksichtigung:

-Immobilienlebenszyklus

-Unternehmens- und Geschäftsstrategien

-ganzheitliche Betrachtungsweise

-durchgängige Datennutzung

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Technische Lebensdauer:

-Gebäudequalität

-Umwelteinflüsse

-Art und Grad der Nutzung

-Verschleiß

-Instandhaltung

Wirtschaftliche Lebensdauer:

-Bedarfsveränderung

-Umweltveränderungen

-Erhöhung der Wirtschaftlichkeit

-Optimierung der Gebäudeausnutzung

-Verbessrung der Nutzerqualität

-Werterhaltung der Facilites

-Minimierung des Ressourceneinsatzes

-Unterstützung des unternehmerischen Kerngeschäfts

-Bestandsdaten

-Zustandsdaten

-Verbrauchsdaten

-Leistungskataloge

-Kaufmännische Daten

-Standardsoftware

-Planungssoftware

-Monofunktionale Systeme

-FM Systeme

-vollständige und schnelle Bereitstellung von Informationen

-Ausarbeitung von Planungsalternativen

-Unterstützung der Bewirtschaftungsprozesse

-durchgängiges Informationsmanagement über den Lebenszyklus

-Operatives FM = Gebäudemangement

-Leistungen die notwendig sind, um ein effektiven Nutzen von Gebäuden zu gewährleisten

-Gebäudemangement beschränkt sich auf die Nutzungsphase

-konzentriert sich auf Verwaltung und Bewirtschaftung von bestehenden Gebäuden

Leistungsbereiche:

-Technisches Gebäudemangement

-Kaufmännische Aufgaben (kaufmännisches Gebäude Management)

-Verwaltung der verfügbaren Flächen (Flächenmanagement)

-Services

-Infrastrukturelles Gebäudemangement

Nutzer

-komfortabler Arbeitsplatz

-hohe Produktivität

-motivierende Umgebung

Business

-niedrige Betriebskosten

-optimaler Support

-Funktionalität

Investor/Eigentümer

-niedrige Betriebskosten

-Werterhaltung

-Rentabilität

Facility Manager

-Budget, Kompetenzen

-Organisation

-Logistik

-Daten/Tools

Außenanlagen

-Wege und Straßen

-Rasen und Pflanzenanlagen

-Außenbeleuchtung

-Kanalsysteme

-Tor und Schließanlagen

Bauwerk

-Dach

-Fassaden

-Innenausbau

-Türen/Tore

-Heiz und Wärmetechnik

-Elektrotechnik

-Medientechnik

-Lüftungs-, Klima- und Kältetechnik

-Steuerungs- und Führungssysteme

-Brandschutztechnik

-Sanitärtechnik

-Fördertechnik

-Sicherheitstechnik

Flächenanalyse

(Bestandserfassung/ Dokumentation)

-Flächenarten / -nutzung

-Dispositions- / Reserveflächen

-Leerstände

Bedarfsanalyse / -prognose

(Bedarfserfassung / Dokumentation)

-Organisationsänderungen

-Geschäftsentwicklung

-Personalentwicklung

Optimierung der Flächennutzung

-Nutzungs und Belegungsplanung

-Organisation von Umbelegungsprozessen

-Zeitmanagement von Raumbelegungen

-Hausmeisterdienste

-Müllentsorgung

-Gebäudereinigung

-Winterdienste

-Gärtnerdienste

-Umzugsdienste

-Budget-/Wirtschaftsplanung

-Kostenerfassung /-rechnung

-Objektbuchhaltung

-Leistungsverrechnung

-Einkauf & Vertragsmanagement

-Controlling

Übernehmen

-Entgegennahme eines technischen Arbeitsmittels

Inbetriebnahme

-Bereitstellen einer funktionsfähigen Betrachtungseinheit zu Nutzung

Ingangsetzen

-Auslösen der Funktionserfüllung

Außerbetriebnehmen

-Beabsichtigte befristete Unterbrechung der Funktionsfähigkeit einer Betrachtungseinheit

Außerbetriebsetzen

-Beabsichtigte unbefristete Unterbrechung *

Ausfall

-Unbeabsichtigte Unterbrechung *

Wartung

-Maßnahmen zur Bewahrung des Sollzustandes

Inspektion

-Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes

Instandsetzung

-Maßnahmen zur Wiederherstellung des Sollzustandes

Schaden:

-wenn die Anlagenkomonente die sogenannte Schadensgrenze überschritten oder die Komponente ausgefallen ist, spricht man von einem Schaden.

Störung:

-zusätzliche Nachteile, die entstehen, wenn ein Schaden eintritt und dieser nicht rechtzeitig beseitigt wird.

-Funktionsunterbrechung

-Funktionsbeeinträchtigung

-Folgeschaden

-Qualitätsmangel an Produkten

-Umwelt- und Personenschäden

-Einkauf / Beschaffung von Energie

-regelmäßige Zählerablesungen

-Inspektionen

-Wartungsarbeiten

-Durchführung oder Veranlassung von Instandsetzungen

-Förderung des Energiebewusstseins

-Die Ausfallrate ist zu Beginn (I) und am Ende (III) der Lebensdauer besonders hoch, während sie im Zeitraum dazwischen (II) niedriger und recht konstant

-Die Gründe für diesen Effekt liegen darin, dass Konstruktions-, Produktions- oder Werkstoffmängel häufig gleich zu Beginn des Betriebes auffallen bzw. zu Schäden führen. Die von solchen Mängeln nicht betroffenen Geräte funktionieren zuverlässig, weswegen die Kurve in der Mitte abflacht. Zum Ende der Lebensdauer treten, langsam ansteigend, verstärkt Ausfälle oder Schäden auf. Diese sind hauptsächlich auf Alterung und Verschleiß zurückzuführen.

Kosten durch Störungen, Schäden und ungeplante Instandsetzungen können nur abgeschätzt werden. Eintrittswahrscheinlichkeiten von Störungen und Schäden sind nur zum Teil oder mit unverhältnismäßig hohem Aufwand ermittelbar.

-welche Anlagen gehören zu seinem Verantwortungsbereich?

-welche Konstruktionsmerkmale weisen diese Anlagen auf?

-wo befinden sich die Anlagen?

-welche Komponenten unterliegen offiziellen Vorschriften?

-welche Schäden und Störungen sind an ihnen aufgetreten?

-welche Instandhaltungsarbeiten wurden an ihnen durchgeführt?

-Unterbrechungskosten

(Entstehen bei Funktionsausfällen)

-Effektivitätsverlust Kosten

(Vermehrte Personal und Energiekostem bei unvollkommen funktionierenden Anlagen)

-Folgeschadenkosten

(Zusätzliche Instandhaltungskosten durch Kettenreaktionen)

-entgangene Erträge

(Erträge entgehen, die eigentlich möglich gewesen wären)

-Wärme

-Brennstoff

-Strom

-Wasser

-ggf. Medien

-Eigenerstellung

-Ausgründung von Serviceeinheiten

-Gründung gemeinsamer Servicegesellschaften

-Langfristige vertragliche Bindung

-Kurz und mittelfristige Verträge

-Fremdbezug

-Wachstumsstrategie

-Reorganisationsstrategie

-neue Leistungsprozesse des Kerngeschäfts

-Einsatz neuer Technologien

Raten sind i.d.R. Durchschnittswerte über mehrere Gebäude (“Faustregel”); sind es IH - Raten aus einem Gebäude(bestand), wird nur die Vergangenheit fortgeschrieben (s.o.).

Ferner ist die Methode bei stark voneinander abweichenden Anlagenarten und Einflussgrössen nur bedingt nutzbar

Vorteile:

-Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer, sofern sich diese nicht durch Wartung beeinflussen lässt

-Geringerer Planungsaufwand

-Vordergründige Kostenminimierung

Nachteile:

-Hohe Folgeschadenkosten möglich

-Verkürzung der Lebensdauer, sofern sich diese durch Wartung verlängern ließe

-Hoher zeitlicher Druck bei der Instandsetzung mit negativer Beeinträchtigung der Ausführungsqualität

-Mögliche Engpässe und höhere Preise bei der Ersatzteilbeschaffung

-Ungleichmäßige Auslastung der Personalkapazitäten

-Anlagenverfügbarkeit / Zuverlässigkeit kann nicht garantiert werden

Vorteile:

 Geringerer Genauigkeitsgrad für Abnutzungsverhalten erforderlich  Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer möglich

 Bessere Planbarkeit der Maßnahmen

 Hohes Maß an Anlagenverfügbarkeit / Zuverlässigkeit erreichbar

Nachteile:

 Möglicherweise höhere Kosten durch hohen Inspektionsaufwand, weil

 größere Anzahl an Inspektionen erforderlich

 hohe Qualifikation des Personals hinsichtlich technischer Fähigkeiten und detaillierter Kenntnisse der technischen Diagnostik notwendig

Vorteile:

 Gute Planung und Abstimmung der Maßnahmen möglich

 Hohe Anlagenverfügbarkeit und Zuverlässigkeit

 Senkung der Störungskosten

 Konkrete Leistungsbeschreibung für Fremdvergabe möglich

Nachteile:

 Hoher Aufwand für Datenerfassung und –pflege sowie für IH – Planung  Technische Lebensdauer wird u.U. nicht optimal genutzt