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Vertragsschluss
wirksame Willenserklärungen
Angebot §145 BGB
+
Annahme §147 BGB
Inhalt & Hauptpflichten des Mietvertrags
§535 BGB
Mietvertrag
Vertrag über zeitweilige Gewährung einer Sache zum Gebrauch
gegen Entgelt (Miete)
Hauptpflichten stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis
Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis
Welche Regeln finden Anwendung?
bei Kombinationsverträgen das jeweilige Vertragsrecht
bei Kollision der Vertragstyp der wirtsch. oder rechtl. Schwerpunkt darstellt
Abgrenzung zu anderen Verträgen
Skript 1 Folie 22
Pflichten des Vermieters & Mieters
Altklausur angucken!!
Wohnraummiete
Miete von Räumen, die bestimmt sind zum Wohnen
anwendbare Vorschriften:
steht in §549 BGB
-> das allgemeine Mietrecht §§535-548 BGB
-> Sonderrecht in §§549 ff. BGB
Gewerbemiete
Miete von Gewerbeimmobilien, Geschäftsräumen, Sonderimmobilien, Gewerbeflächen
anwendbare Vorschriften
das allgemeine Mietrecht §§535-548 BGB
Sonderrecht in §§578 ff. BGB
Sonstige Mietverhältnisse
Miete von Hotelzimmern, Ferienwohnungen, Schiffen o. Luftfahrzeugen, beweglichen Sachen
Beispiel:
A hat eine Gewerbeimmobilie von B gemietet & nutzt diese als Büro. Bei einer Ankaufsprüfung stellt sich heraus, dass A in dem Gewerbeobjekt auch wohnt.
Wohnraummiete oder Gewerbemiete?
Mischmietverhältnisse
= Mischformen innerhalb der untersch. Mietvertragstypen (z.B. Wohnung + Gewerbe)
bei strikter Trennbarkeit der Räume:
getrennte Anwendung des WohnungsmietR bzw. GewerbemietR auf die jeweiligen Bereiche
Ausnahme: wenn Vermietung nur einheitlich möglich
bei Untrennbarkeit der Räume:
vertraglich vereinbarter Zweck
Hilfsweise: tatsächliche Nutzung
Im Zweifel: WohnungsmietR
A hat eine Wohnung mit einer Garage gemietet. Die Garage ist räumlich von der Wohnung abgrenzbar.
Welche Art von Mietverhältnis liegt vor?
bei trennbar vermieteten Sachen:
bestehende vertragliche Regelungen?
wenn nein:
getrennte Behandlung der verschiedenen Objekte
möglich, dass unterschiedliche Kündigungsfristen für Wohnung & Garage bestehen
was kann vermietet werden?
Sache -> §90 BGB
= körperlicher Gegenstand
Gegenstand eines Pachtvertrages können auch Rechte sein!
Vertragsobjekte
bewegliche Sachen
unbwegliche Sachen
Teile von Sachen
A möchte dem B einen Teil seiner Lagerhalle, mit einem Büro und vier der Stellplätze auf dem angrenzenden Hof vermieten. Er fragt sich nun, wie er das am besten im Mietvertrag fixiert.
Können Sie helfen?
Gestaltungsempfehlungen für den Mietvertrag
Vertragsobjekte genau fixieren
Planzeichnungen zum Anhang nehmen
Mitegmietete Gegenstände genau beschreiben
Vertragszweck festlegen
Mietzweck
richtet sich nach Vereinbarung der Parteien
zentrale Bedeutung des Mietzwecks
Mietzweck hat mitbestimmende WIrkung für vertragsgemäßen Zustand der Mietsache
Mietzweck bestimmt vertragsgemäßes Gebrauchsrecht
Hieraus können sich jwls. mögliche Leistungs-, Schadens- oder Unterlassungsansprüche der Parteien ergeben
Mit vorgedrucktem Wohnraummietvertrag vermietete V dem M ein Haus mit 3 Etagen bestehend aus 12 Zimmern mit einer Fläche von 340 qm. Vereinbart ist, dass M das Erdgeschoss (3 Zimmer, ca. 85 qm) sowohl zu Wohnzwecken als auch als Ergotherapiepraxis nutzen darf. Nach einer Mietzeit von 7 Jahren kündigt V das Mietverhältnis am 20.02. ohne Angabe von Gründen zum 30.09.
Ist die Kündigung wirksam?
Welche Normen sind anwendbar -> Wohnraum oder Gewerberaum?
hier: Mischmietverhältnis
hier überwiegende Nutzung als Wohnraum & nicht abtrennbar
-> Wohnraummietrecht
ordentliche Kündigung nur nach §573 Abs.1 BGB möglich -> hier kein berechtigtes Interesse
=> keine wirksame Kündigung durch V zum 30.09.!
Vertragspartner - Grundsätze
eine Person
natürliche Person
juristische Person (z.B. Verein, GmbH)
Personenmehrheit
Gemeinschaft (z.B. Ehepartner)
Gesellschaft (z.B. GbR, KG)
Praxisfall:
Ehepaar wird im Vetragskopf als Mieter aufgeführt. Unterschrift nur von ihm. Wer ist Mieter geworden?
Bei intakter Ehe wird angenommen, dass der Unterzeichnende zugleich im Namen und mit Vollmacht seines Ehegatten unterzeichnet hat
Eintrittspflicht jedes Vertragspartners (auf derselben Seite) für die gesamte Leistung (=Gesamtschuldner)
Anspruch jedes Vertragspartners (auf derselben Seite) bez. der gesamten Leistung an alle (Gesamtgläubiger)
mehrere Vertragspartner (auf derselben Seite) bilden i.d.R. eine Gemeinschaft, ggf. aber auch Gesellschaft
Rechtsgeschäftliche Erklärungen sind von allen bzw. gegenüber allen Vertragsparteien abzugeben (Vertretung möglich)
Besonderheiten beim Vermieter
Vermieter muss nicht Eigentümer des Mietobjekts sein
z.B. Untermiete oder “Sale and lease back”
Sale and lease back -> §566 BGB
Besonderheiten beim Mieter
Hinweis:
auch andere Personen als die Mieter dürfen das Mietobjekt gebrauchen & sind im Schutzbereich des Vertrags
z.B. Ehegatte, Lebenspartner, der Mieter hat keinen Anspruch auf Erweiterung des Vertrags auf die hinzugekommene Person
Der Vermieter kommt seiner Pflicht zur Instandhaltung des Mietobjekts nicht hinreichend nach. Dadurch kommt es bei den angestellten des Mieters zu Schäden.
Besteht die Möglichkeit für die Angestellten direkt aus dem Mietvertrag gegen den Vermieter vorzugehen?
Bei Mietverträgen können auch Personen, die keine Vertragspartei sind im wegen des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter einen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Vertrag haben.
Vertretung
Vermietung ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft
-> Vertretung ist möglich
§§164 ff. BGB
im Vertragskopf sind die Eheleute H & M als Mieter aufgeführt, unterschrieben hat nur H.
-> Bei intakter Ehe wird angenommen, dass jeder Ehegatte den anderen vertritt - vgl. §164 Abs.1 S.2 BGB
Vertretung - Voraussetzungen in §§164 ff. BGB
Eigene Willenserklärung des Vertreters
Im fremden Namen
Mit Vertretungsmacht
beachte für die Entgegennahme von WE durch den Vertreter
-> §164 Abs.3 BGB
Auswahlermessen // Diskriminierung
Grundsatz:
freie Wahl des Vertragspartners (Privatautonomie)
-> §311 BGB
Einschränkung:
Diskriminierungsverbot nach AGG
Hintergrund: Antidiskriminierungsrichtlinie der EU - §1 AGG
-> Hinweis: Allg. Gleichheitsgrundsatz Art.3 GG hat die Privatautonomie kaum begrenzt
-> Skript 3, Folie 19-26 durchlesen
A und B sind ein Paar & haben die Wohnung des C gemietet. Den Mietvertrag haben A und B jeweils selbst unterzeichnet. Als sich A und B trennen will B ausziehen und den Mietvertrag “loswerden”. A will weiter in der Wohnung wohnen und nach dem ganzen Ärger B auch nicht entgegen kommen.
Was nun?
Höhe der Miete
im Wohnungsmietrecht gilt grds. Vertragsfreiheit bzgl. Miethöhe
ist aber in angespannten Wohnungsmärkten eingeschränkt durch die Neumietenbremse -> §§556d ff. BGB
-> maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage
-> Ausnahmen: §556e und §556f (Vormiete, umf. Modernisierung, Neubau)
Vermieter A will sein Gastronomieobjekt an B vermieten. Weil er immer etwas knapp bei Kasse ist, will er für das Objekt mit einer Größe von 60 qm 15.000 Euro Miete/Monat. Ortsüblich sind etwa 7500 Euro Miete/Monat.
Was meinen Sie?
Begrenzung der Miethöhe
Verbot des Wucherns -> etwa 100% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
§138 Abs.2 BGB
Verbot des Mietwucherns -> etwa 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
§291 StGB
=> gilt für Wohnraum- & Gewerbemiete
Rechtsfolgen von Verstößen
BGB-Grundsatz:
Gesamtnichtigkeit §138 BGB
Teilnichtigkeit §139 BGB
Fälligkeit der Miete
§556b & §579 Abs.2 BGB -> Wohnräume & Gewerberäume
§579 Abs.1 BGB -> Grudstücke, reg. Schiffe, bewegliche Sachen
Verspätete Zahlung/Nichtzahlung
Skript 4, Folie 22
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