Wollen Eigentümer Teile (Wohnungen) einer Immobilie verkaufen, so ist dieses nur möglich, wenn vorher auf der Grundlage einer Bescheinigung über die Abgeschlossenheit, die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, separates Wohnungseigentum gebildet wurde.
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung vorliegen muss. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG). Abgeschlossenheit ist also eine Voraussetzung um separates Eigentum zu bilden.
Eine Wohnung ist in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat. Einen eigenen Zugang hat sie dann, wenn sie unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insoweit über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen. Außerdem müssen Wasserversorgung, WC und ein Stromanschluss vorhanden sein. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend. Auch der getrennte Bezug von Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich. Garagenplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung muss sich aus den Bauzeichnungen nachvollziehen lassen.
Das Gesetz stellt es den Bundesländern frei, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Bausachverständige müssen die persönlichen und fachlichen Anforderungen des § 48 Brandenburgischen Bauordnung erfüllen. Ansonsten sind als Baugenehmigungsbehörde die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig. Durch die Zuständigkeit der Länder, gelten in Berlin zum Beispiel andere Rahmenbedingungen als im Land Brandenburg.
Abstandsfläche ist der Abstand eines Gebäudes zur Grenze des Nachbargrundstücks. Diese Fläche zum Nachbargrundstück ist mit wenigen Ausnahmen von der Bebauung ausgeschlossen.
Mit der Abstandsfläche (Grenzabstand) soll verhindert werden, dass Gebäude unkontrolliert so nahe an das Grundstück des Nachbarn gebaut werden, dass dessen Grundstück und darauf stehende Gebäude übermäßig beschattet und optisch eingeengt werden. Auch der bestmögliche Brandschutz soll dadurch gewährleistet werden. Abstandsflächen dienen also dazu, gesunde Lebens- und Lichtverhältnisse zu gewährleisten.
Die Vorschriften für Abstandsflächen unterliegen dem Bauordnungsrecht, das in den einzelnen Bundesländern selbst Anwendung findet. Das Maß der Abstandsflächen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) geregelt. Einheitliche Vorgaben gibt es nicht. Die Regelungen in den einzelnen Bundesländern sind teils sehr unterschiedlich. Auf jeden Fall müssen Gebäude einen Mindestabstand zur Nachbargrenze einhalten. Grenzen werden oft durch Grenzsteine markiert. Notfalls hilft eine Grenzvermessung. Ausnahmen von der vorgeschriebenen Abstandsfläche sind dann möglich, wo eine Grenzbebauung nach planungsrechtlichen Vorschriften erlaubt ist (z.B., Reihenhaus, Garage) oder wo Gartenhäuser errichtet werden.
In der Landesbauordnung Berlin bestimmt § 6 BauO Bln die maßgeblichen Abstandsflächen und Abstände. Im Grundsatz heißt es: … “Vor den Außenwänden und Dächern von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten“… Die Tiefe einer Abstandsfläche wird in Abhängigkeit von der Höhe der Wand berechnet. Sie beträgt mindestens 3 m.
Zumindest der Mindestabstand von 3 m ist in allen Bundesländern weitgehend üblich. Ansonsten gelten aber spezielle Regelungen, so auch in Berlin. Bei der Bemessung der Abstandsflächen zu Grundstücksgrenzen bleiben vor die Außenwand hervortretende Bauteile (Gesimse, Dachüberstände) und Vorbauten außer Betracht, wenn diese nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand in Anspruch nehmen und nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand hervortreten, sowie mindestens 2 m Abstand zur gegenüberliegenden Nachbargrenze einhalten.
Bei der Errichtung von Garagen oder Carports entfällt die Regelung des Mindestabstands zur Nachbargrenze. Sollen eine Garage oder ein Gartenhaus gebaut werden, bestimmt § 6 Abs. VIII S. 1 BauO Bln: „In den Abstandsflächen eines Gebäudes dürfen Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume (Gartenhaus) gebaut werden, wenn sie eine mittlere Wandhöhe bis zu 3 m und eine Gebäudelänge einschließlich Dachüberstand je Grundstücksgrenze von 9 m sowie eine maximale Dachneigung von 45 Grad einhalten.“ Je nach Bundesland gibt es Abweichungen zu beachten. Sieht die Bauleitplanung der Gemeinde eine Reihenhausbebauung vor, muss sogar auf die Grenze gebaut werden (Grenzbebauung). Gleiches gilt, wenn der Nachbar bereits auf die Grundstücksgrenze gebaut hat und ein Anbau erfolgt.
Ein Grundbuch umfasst drei Abteilungen.
In Abteilung I sind Name, Geburtsdatum und Wohnort des Eigentümers eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer (Eigentümergemeinschaft), ist ihr Anteils- und Gemeinschaftsverhältnis ersichtlich. Bei einerErbengemeinschaft oder einer GbR steht ein entsprechender Vermerk. Alle hier eingetragenen Eigentümer müssen einem Verkauf zustimmen, indem sie den Kaufvertrag notariell beurkunden.
Unsere ausführliche Beschreibung zum Grundbuch finden Sie unter: Blogbeitrag – Abteilung II und III des Grundbuches
In Abteilung II stehen alle Belastungen des Grundstücks ausgenommen sind Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. In dieser Abteilung ist zu sehen, wenn eine Auflassungsvormerkung besteht. Das ist ein Hinweis darauf, dass betreffendes Grundstück bereits verkauft ist. Mit dieser Information in Abteilung II des Grundbuchs wird sichergestellt, dass ein zweiter Käufer kein Eigentum an diesem Grundstück erwerben kann.
Des Weiteren sind in Abteilung II bestehende Wohnrechte eingetragen. Ein Wohnrecht beinhaltet in der Regel das lebenslange Recht einer bestimmten Person, in der Immobilie zu wohnen. Erwerber eines Hauses müssen dieses übernehmen, wenn der Inhaber nicht darauf verzichtet.
In dieser Abteilung ist auch zu erkennen, ob eine Immobilie in der Zwangsversteigerung ist. In diesem Fall darf der Eigentümer das Objekt nur mit dem Einverständnis des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung betreibt, verkaufen.
Besonders wichtig sind die aus Abteilung III zu entnehmenden Informationen. Hier sind Belastungen des Grundstücks wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Ist das Grundstück bankfinanziert, steht hier eine Grundschuld zugunsten der betreffenden Bank.
Bereits erledigte Belastungen sind kenntlich gemacht, indem sie entweder gestrichen oder gerötet sind. In einer extra Spalte gibt es Vermerke zum Datum der Löschung. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, darf der Käufer darauf vertrauen, dass die Angaben im Grundbuch korrekt sind, da das Grundbuch ein Dokument mit Öffentlichem Glauben ist.
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