Bauen im Bestand

• Instandhaltung: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen, sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Einheit, die dem Erhalt oder der Wiederherstellung ihres funktionsfähigen Zustands dient, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann.

• Wartung: Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats. Präventivmaßnahme: regelmäßige Pflege (Reinigen, Schmieren, kleinere Reparaturen)

• Inspektion: Feststellung und Beurteilung des Istzustandes u. Bestimmung der Ursachen. Folge: Ableiten der notwendigen Konsequenzen

• Instandsetzung: Rückführen in den funktionsfähigen Zustand

• Verbesserung: Steigerung der Funktionssicherheit (ohne Funktionsänderung): Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen & Maßnahmen zur Steigerung der Zuverlässigkeit, Instandhaltbarkeit, Sicherheit einer Einheit

  
  

  
  

• Ausfallstrategie: Handeln bei Schaden, Risiko von Bauteilversagen wird in Kauf genommen, keine Wartung/Inspektion, Abnutzungsvorrat wird maximal ausgenutzt.

  Voraussetzung: Hohe Verfügbarkeit v. Instandsetzungspersonal, die Schäden schnell beheben, sonst langer Produktionsstillstand mit hohen Folgekosten.

  Vorteil: Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer von Bauteilen. Kosten einsparen nur scheinbar möglich weil Folgekosten > frühere Instandsetzung

• Präventivstrategie: Handeln bevor Schaden, verhindert Bauteilversagen, Bauteilersatz nach festgelegter Betriebszeit, Abnutzungsvorrat wird nicht ausgenutzt.

  Voraussetzung: Genaue Kenntnis über Ausfallzeitpunkt von Bauteil

  Problem: Ausfallzeitpunkt schwer bestimmbar (evtl. Herstellerangaben), ansonsten Erfahrung im Betreiben des Elements; Nur dann sinnvoll, wenn erwarteter Folgeschaden > als Restnutzen des Elementes

• Inspektionsstrategie: genaue Bestimmung d. Bauteilzustands, Erneuerung bei Übersteigung einer vorher festgelegten Grenze, Ausfallschäden werden minimiert, Abnutzungsvorrat wird optimal ausgenutzt

  Voraussetzung: regelmäßige Inspektionen.

  Durch gute Planbarkeit und mögliche optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer, kostenoptimale, flexible Instandhaltungsstrategie

• Lebensdauer: Zeitdauer vom Beanspruchungsbeginn bis zum Zeitpunkt des Ausfalls eines einzelnen Bauelements oder eines zusammengesetzten, nicht mehr reparierbaren Systems

• Nutzungsdauer: Zeitraum, in dem ein Wirtschaftsgut des abnutzbaren Anlagevermögens betrieblich genutzt wird (Immer kürzer als Lebensdauer!)

• Technische Nutzungsdauer: Zeitraum, bis zum körperlichen Verschleiß

  Ursachen: materielle Alterung (altersbedingte Elementveränderung, Verschleiß, Korrosion, plötzlich auftretende Zustandsveränderung)

• Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Zeitraum der rentablen Nutzung

  Ursachen: Immaterielle (nicht-stoffliche) Alterung (Wertverlust infolge wachsender Anforderungen und Ansprüche, Wertverlust infolge neuer, technisch und wirtschaftlich verbesserter Gebäudeelemente)

• Rechtliche Nutzungsdauer: Zeitraum in dem das Wirtschaftsgut genutzt werden darf.

• Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer: Zeitraum, in dem Wirtschaftsgut voraussichtlich seiner Zweckbestimmung nach benutzt werden kann; bei gebraucht angeschafften Wirtschaftsgütern die voraussichtliche Restnutzungsdauer. Ist unter Berücksichtigung der bes. Verhältnisse zu schätzen. In der Kostenrechnung bestimmt die betriebsgewöhliche Nutzungsdauer direkt den Abschreibungszeitraum.

Wertorientiertes Verfahren

Kosten für

• die Widerbeschaffung oder Wiederherstellung (Ersatz/Erneuerung) von

• Objekten gleicher Leistungsfähigkeit zum

• Zeitpunkt der Bewertung

Zur Gebäudeinstandhaltung müssen finanzielle Mittel zum richtigen Zietpunkt bereit gestellt werden. Budgetierung = Mittel für bessere Planung, wann wie viel benötigt wird.

• Kennzahlen- bzw. historienbasierte Budgetierung:

  Empirische Werte aus Vergangenheit. Keine aufwändige Berechnung/Vorkenntnis erforderlich. Recht grob -> Große Schwankungen.

• wertorientierte Budgetierung:

  Budget orientiert sich an Herstellungskosten (HK)/ Wiederbeschaffungswert (WBW)/ Friedensneubauwert

• Analytische Berechnung des IH-Budgets:

  detaillierte Ermittlung der erforderlichen finanziellen Mittel, je nach Verfahren werden verschiedene Variablen berücksichtigt

• Budgetierung durch individuelle Zustandsbeschreibung

• Baufehler: Fehlerhafte Entscheidung oder Tätigkeit (unbewusst oder bewusst) des Planers oder der Ausführenden von Bauleistungen

  Folge: Bauelemente haben nicht die vorgesehene Qualität oder Funktionstüchtigkeit

• Baumangel: Abweichung von der im Vertrag vereinbarten Qualität der Bauelemente

  können technisch oder juristisch sein

  Folge: Beeinträchtigung der Funktionstüchtigkeit und Gebrauchsfähigkeit der Bauelemente

• Ein Baumangel entsteht aus einem Baufehler

• Aus Baumangel entsteht ein Bauschaden

• Zerstörungsfreies Prüfverfahren zur Gebäudeuntersuchung

• Unterschiedliche Verfahren: Überdruck-/Unterdruckverfahren => In/Aus Gebäude wird Luft gepresst/gesaugt zur Ermittlung der Luftdichtheit des Gebäudes

• Parameter: Luftwechselrate; Konstante Druckdifferenz; Luftvolumenstrom/ Gebäudevolumen (unterschiedlich für verschiedene Gebäude -> Passivhaus/ belüftetes Gebäude…)

Impact Echo:

• Durchführung: Impactor erzeugt mittels “Hämmern” elastische akustische Wellen (unterschiedliche Frequenzen, die an Materialien mit unterschiedlicher Impedanz (z.B. Beton-Luft) reflektiert werden. Erfassung der Reflektionswelle über Empfänger

• Ziel: Bauteildicke von Beton- und Mauerwerkswänden

= excelbasiertes Tool. Ratgeber für die Bauerneuerung von Mehrfamilienhäusern. Dient der Entwicklung einer Erneuerungsstrategie.

Dabei werden Potentiale des Altbaus aufgedeckt und ökonomische, ökologische und gesellschaftliche Aspekte analysiert

• Obsoleszenzen (=die Alterung eines Produkts, das dadurch veraltet oder unbrauchbar wird)

• Funktional: Funktion eines Gebäudes oder Teilssystem entspricht nicht mehr den Anforderungen

• Technisch: G. oder TS. Entsprechen nicht mehr aktuellem t. Standards bzw. gestiegenen Anf.

• Materiell: Eigentliche physische Alterung des G. oder seiner Teile

• Ökonomisch: G. oder TS. können nicht mehr renatbel betrieben werden

• Rechtlich: G. oder TS können nicht mehr mit vernünftigem Aufwand an bestehende Gesetze angepasst werden

• Formal: Recht subjektiv. Bauten ensprechen nicht mehr „Geschmack“ der Zeit

• Geplant: gezielt geplant und herbeigeführter Ausfall eines Gebäudes oder technischen Einheit, mit dem Ziel die techn. Nutzungsdauer systematisch zu verkürzen

• Reduzieren des Balkens auf gesunden Querschnitt

• Schädigung der Randbereiche

• unbroblematisch im Auflagerbereich, seltener im Feldbereich

• einzelne geschädigte Balken

• Druckzone: Beton

• Zugzone Holz

• Verbindungselemente verhindern die Verschiebung zwischen Holzbalken und Betondecke

• Dielung dient als verlorene Schalung

• Erhöhung der Tragfähigkeit um 200% bis 400%

• Verbesserung von Schwingungsverhalten, Schallschutz, Brandschutz von Oben, Aussteifung

Wohnungsbau/ Nicht-Wohnungsbau

• 2010: 11,3 Bil. €, davon 4,8 Bil. € Nichtwohnbauten und 6,5 Bil. € Wohnbauten

• 2019: 16,9 Bil.€, davon 6,5 Bil. € NWB und 10,4 Bil. € WB

Zwischen 2006 und 2020 haben sich ca. 704 Mrd. € angesammelt -> 47 Mrd. € pro Jahr

• Straßenbau

• Schulen

• kommunale Abwasseranlagen

• Sportstätten

• Krankenhäuser

• Verwaltungsgebäude

• Entwicklung/ Planung: ca. 10 - 15 %

• Bauausführung: ca. 2 - 4 %

• Nutzung/ Betrieb: ca. 6 - 8 %

• Planen

• Finanzieren

• (Bauen)

• Betreiben

• Rückbauen

Wohnbauten:

• Private Haushalte: 80 %

• Nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften: 20 %

Nichtwohnbauten:

• Private H: 15 %

• Staat: 35 %

• Finanzielle Kapitalgesellsch.: 5%

• Nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften: 45 %

Bauten insgesamt:

• Private H: 55 %

• Staat: 15 %

• Finanzielle K.: 5 %

• Nichtfinanzielle K.: 25 %

• 70er bis 80er Jahre

Viele Flachdächer: Meist sanierungsbedüftig, da Dichtungen nicht so dauerhaft waren wie die heutigen.

Bei Sanierungen die nicht ausreichende Dämmung mit erneuern.

• MER

• Impulsprogramm Bau (IP Bau)

• DUEGA

• STRATUS

• INVESTIMMO

• EPIQR

• Zustand der Immobilie

• Veränderte Nutzungsansprüche

• Betriebskosten

• Schaffung einer zusätzlichen Einnahmequelle

• Ertragsmaximierung in Aussicht

• Firmenstrategie (Imagewechsel)

• Politische Vorgaben

Über verschiedene Verfahren:

• Kennwertverfahren

• Referenzfaktorenmethode von Tomm, Rentmeister und Finke

• Faktorenmethode der ISO 15686

Sanierung:

• Denkmalschutz

• Ressourcenschonung

• Kostenvorteile

• Umbau im Betrieb

Abriss:

• schadhafte Bausubstanz

• konstruktive Einschränkungen

• Eklatante Mängel bei Schallschutz, Brandschutz, Feuchteschutz

• nicht erweiterungsfähige Kubatur

• Feuchtigkeit (undichtes Rohr?) -> Pilze

• Ausführungsbedingte Schäden -> Pfusch bei Herstellung

• durch äußere Einwirkungen (Schwinden, Kriechen, Setzungen…)

• vernachlässigte Instandhaltung

• Brandeinwirkung

• Ermittlung der Wohnraumqualität

• Analyse des Energiebedarfs für Raumwasser und Brauchwasserbereitung

• Bauliche Zustandserfassung

Alterung, Verschleiß, Korrosion, plötzlich auftretende Zustansveränderung