VO 9 - Mietrecht

• Gegenseitiger Vertrag i.S.d. §§ 320 ff. BGB über entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache (oder eines digitalen Produkts)

• Dauerschuldverhältnis, d.h. auf dauerndes Verhalten bzw. wiederkehrende Leistungen gerichtet (Leistungsumfang ist von der Dauer abhängig)

• Formzwang: nur für Wohnraummietverträge (§ 550 S. 1 BGB) und Mietverträge über Grundstücke und Räume (§§ 578 I, II, 550 BGB)

  —> Rechtsfolge bei Formfehler in § 550 S. 1 BGB: Unbefristetes Mietverhältnis

• Der Gesetzeskonzeption liegt das Leitbild des schutzbedürftigen Mieters zur Grunde, vor allem im Wohnraummietrecht!

Vertragsgegenstände:

• unbewegliche Sachen (z.B. Wohnungen, Grundstücke oder Räume)

• bewegliche Sachen (z.B. Mietwagen)

• digitale Produkte (z.B. „dezidierte“ Server-Nutzung)

Allgemeiner Teil des Mietrechts, §§ 535–548

• Vorschriften gelten für alle Mietverhältnisse; Mietgegenstand irrelevant

• Vorschriften regeln v.a. die Rechte & Pflichten der Parteien, die Gewährleistung bei Mängeln der Mietsache und die Beendigung des Mietverhältnisses (v.a. Kündigung)

Sondervorschriften über Wohnraummiete, §§ 549–577a

• Grundnorm § 549 I BGB: „Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548 BGB, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a BGB etwas anderes ergibt.“

• §§ 549 ff. BGB enthalten besondere Vorschriften zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zur Mieterhöhung, zur Beendigung des Mietverhältnisses (außerordentliche und ordentliche Kündigung), …

Sondervorschriften über Miete anderer Sachen, §§ 578–580a

—> Grundstücke, andere Räume als Wohnräume, eingetragene Schiffe und digitale Produkte (§§ 578-580a)

Die anzuwendenden Vorschriften richten sich nach dem Gegenstand des Mietvertrags, also der Mietsache.

Allgemeines Mietrecht (§§ 535 - 548 BGB) <——> Besonderes Mietrecht (§§ 549 – 580a)

§§ 535 – 548 BGB gelten für alle Mietverträge (→ allgemeines Mietrecht), z.B.:

• §§ 536 – 536d BGB (Sekundärrechte des Mieters)

• § 538 BGB (Gewöhnliche Abnutzung der Mietsache)

• § 539 BGB (Wegnahmerecht)

• § 540 BGB (Weitergabe/Untervermietung)

• § 542 BGB (Ende des Mietverhältnisses)

• § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)

• § 545 BGB (Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses)

• § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters)

§§ 549 – 577a BGB sind nur (direkt) anwendbar auf Mietverträge über Wohnraum, z.B.:

• § 550 BGB (Schriftform)

• § 553 BGB (Untervermietung)

• § 556b BGB (Fälligkeit der Miete)

• §§ 557 ff. BGB (Miete / Mieterhöhung)

• § 562 BGB (Vermieterpfandrecht)

• §§ 563, 563a, 564 BGB (Tod des Mieters & Eintrittsrecht)

• § 566 BGB („Kauf“ bricht Miete nicht)

• §§ 568 ff. BGB (Kündigung)

  • § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)

  • § 573 BGB (Ordentliche Kündigung)

  • § 573c BGB (Kündigungsfristen)

Im Kollisionsfall gehen die speziellen Wohnraummietvorschriften den allgemeinen vor.

§§ 578 – 580a BGB sind nur anwendbar auf bestimmte andere Sachen (als Wohnraum)

• § 578 I BGB (Grundstücke)

  —> Verweis auf u.a. §§ 550 (Schriftform), 562 (Vermieterpfandrecht), 566 BGB („Kauf“ bricht nicht Miete)

• § 578 II BGB (andere Räume als Wohnräume, insb. also Geschäftsräume)

  —> Verweis auf Vorschriften Abs. 1 sowie u.a. auf § 569 II BGB (Störung des Hausfriedens)

• § 578b BGB (digitale Produkte)

  —> Verweis auf die §§ 327 ff. BGB

• § 580a (Kündigungsfristen)

  —> Differenzierung nach Gegenstand des Mietvertrags (Abs. 1-3)

  —> Beachte: § 580a BGB regelt nicht nur Grundstücke und Räume, sondern v.a. auch bewegliche Sachen und digitale Produkte (§ 580a III BGB)!

Betriebskosten

• Lasten der Mietsache sind grds. vom Vermieter zu tragen, § 535 I 3 BGB

• bei der Miete von Wohnräumen, Gebäuden und Räumen können die Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden, §§ 556, 578 I, II BGB

Schönheitsreparaturen

• Abwälzung auf den Mieter trotz §§ 535 I 2, 538 BGB grds. zulässig

• BGH: Kein genereller Verstoß gegen § 307 I, II Nr. 1 BGB, da bereits im Rahmen der Mietkalkulation einberechnet

• Aber – Unwirksam gem. § 307 I, II Nr. 1 BGB: Farbvorgaben für den Wandanstrich („neutrale Farben“), Renovierungsklausen mit starren Fristenplänen (z.B. Küche alle drei Jahre), Endrenovierungsklauseln (sofern ohne Rücksicht auf Renovierungsbedarf), Fachhandwerkerklauseln

• … und generell nur, wenn Wohnung in renoviertem Zustand überlassen

Kleinstreparaturen

• Abwälzung grds. auch möglich, aber Obergrenze (ca. 100 Euro)

• nur bzgl. Sachen, die regelmäßigem Zugriff durch Mieter unterliegen

„Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertragliche geschuldeten Sollbeschaffenheit“

• nicht nur physische Beschaffenheit der Sache, sondern auch außerhalb der Mietsache liegende Umstände (z.B. Immissionen)

• unerhebliche Mängel irrelevant (§ 536 I 3 BGB); außer: § 536 II BGB

Maßgeblicher Zeitpunkt: Sachmangel = Überlassung der Mietsache; Rechtsmangel = Vertragsabschluss

Bei Nicht- bzw. nicht rechtzeitiger Erfüllung der Gebrauchsüberlassungspflicht:

• SE statt/neben der Leistung nach §§ 280 ff. BGB, sofern Nichterfüllung nicht auf einem Sach- oder Rechtsmangel beruht (sonst s. unten)

• Kündigungsmöglichkeit gem. §§ 543, 569 BGB (schließt allg. Rücktrittsrecht aus)

Haftung des Vermieters für gebrauchsbeeinträchtigende Sach- und Rechtsmängel bzw. für das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft im Zeitpunkt der Überlassung oder während der Mietzeit (§ 536 I 1 BGB – Anzeigepflicht des Mieters: § 536c I BGB):

• Beseitigungsanspruch, § 535 I 2 BGB

• Minderung des Mietzinses (ggf. auf Null), § 536 I BGB – kraft Gesetzes!

• Schadensersatz, § 536a I BGB

• Selbstvornahme gegen Aufwendungsersatz, § 536a II BGB

• Außerordentliches Kündigungsrecht, §§ 543 I, II Nr. 1, 569 BGB

—> sowohl Mangelschäden als auch Mangelfolgeschäden sind ersatzfähig

—> keine Differenzierung zw. SEA statt und neben der Leistung; nach hM § 284 möglich

!! Anzeigepflicht des Mieters,§ 536c I 1 BGB (Unterlassung = § 536c II 1, 2)

!! § 536a II BGB ist eine abschließende Regelung für Aufwendungen zur Mängelbeseitigung; § 539 I BGB i.V.m. GoA betrifft nur anderweitige Aufwendungen (z.B. Umbaumaßnahmen)