VO 10 - Mietrecht 2

Gesetzlich (§§ 536b, c, 814, 326 II Alt.1)

• Kenntnis vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, §536b S. 1

• grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat, § 536b S. 2

• vorbehaltlose Entgegennahme des Mieters trotz Kenntnis vom Mangel, § 536b S. 3

• Nichtanzeige des Mangels durch den Mieter, § 536c II 2

• § 814: Rückforderung der Miete (wegen Minderung) bei vorbehaltloser Mietzahlung in Kenntnis des Mangels ausgeschlossen

• Mieter hat den Mangel selbst zu vertreten, § 326 II Alt. 1 analog

Vertraglich (§§ 536d, 536 IV, 307 II Nr. 2, 309 Nr. 7, 8a)

• keine Berufung auf Haftungsausschluss, wenn Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat, § 536d

• Wohnraummiete: Beschränkung der Minderung unwirksam, § 536 IV

• AGB-Kontrolle – insbes. §§ 307 II Nr. 2, 309 Nr. 7, 8a (vgl. oben)

Ansprüche gegen den Mieter auf Schadensersatz:

• für Schäden aus unterlassener Mängelanzeige, § 536c II 1 BGB

• bei verspäteter Rückgabe der Mietsache, § 546a I BGB

• sonst mangels Sonderregelung in §§ 535 ff. BGB allgemeines Schadensersatzrecht (§§ 280 ff. BGB) direkt anwendbar

  —> Beachte: Keine Ersatzpflicht des Mieters für Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch (= gewöhnliche Abnutzung), § 538 BGB

Recht zur Kündigung, § 542 BGB (beachte aber stets sog. Härteklausel, § 574 BGB):

• ordentlich + fristgebunden: §§ 573-573c, 580a I–III BGB (nur bei unbefristeten Verträgen möglich, vgl. § 542 I BGB)

• (außerordentlich + fristgebunden)

• außerordentlich + fristlos: §§ 543, 569 BGB

Zeitablauf (§ 542 II BGB)

• für Zeitmietverträge über Wohnraum beachte § 575 BGB

• Schriftformerfordernis für Grundstücks- und Raummiete nach §§ 550, 578 I BGB: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“

Kündigung

• ordentlich, § 542 I BGB

• außerordentlich (i.d.R. unbefristet), § 543 I BGB

• spezielle Regelungen für Wohnraummiete in §§ 568 ff. BGB

Aufhebungsvertrag

!! Beachte § 545 BGB:

—> Widerspruchslose Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache führt zu stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses (gilt für alle Beendigungsgrunde)

= Kündigung mit sofortiger Wirkung, d.h. Mieter muss die Mietsache sofort an den Vermieter zurückgeben

—> Die außerordentliche fristlose Kündigung setzt wegen ihrer Schärfe stets einen wichtigen Grund (Unzumutbarkeit) voraus, § 543 I BGB

• allgemeine Regelung enthält § 543 BGB

  • für Wohnraummiete gilt ergänzend / konkretisierend § 569 BGB

  • beachte für sonstige Räume die Verweisung in § 578 II 1, 2 BGB

• liegt der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung grds. eine Abmahnung / Fristsetzung zur Abhilfe erforderlich, § 543 III 1 BGB

  • Ausnahme: § 543 III 2 Nr. 1–3 BGB

• Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, § 543 II Nr. 1 BGB

• Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder unbefugte Überlassung an Dritte, § 543 II Nr. 2 BGB

• Erhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter, § 569 I BGB

  → unmittelbar nur bei Wohnraum; über § 578 II 2 BGB auch bei sonstigen Räumen

• Nachhaltige Störung des Hausfriedens, § 569 II BGB

  → unmittelbar nur bei Wohnraum; über § 578 II 1 BGB auch bei sonstigen Räumen

• Verzug des Mieters - § 543 II 1 Nr. 3 a) BGB

  → bei Wohnraum § 569 III Nr. 1 BGB (§ 556b I BGB) - § 543 II 1 Nr. 3 b) BGB

Regelungen hierzu finden sich in §§ 573d, 575a, 580 BGB

• nur in ganz bestimmten gesetzlich normierten Fällen möglich:

  • § 544 S. 1 BGB (Vertrag über mehr als 30 Jahre)

  • § 563 IV BGB

  • § 563a II BGB

  • § 564 S. 2 BGB

  • § 580 BGB (Tod des Mieters)

• Kündigungsfristen: §§ 573d II, 580a IV i.V.m. I-III BGB

Die außerordentliche fristgebundene Kündigung ist von untergeordneter Bedeutung.

Zeitablauf (bei Befristung, § 542 II BGB) oder Kündigung führen zur Beendigung des Mietverhältnisses ex nunc – die Wirkungen sind nur in die Zukunft gerichtet:

• Keine gegenseitigen Leistungspflichten (Gebrauchsüberlassung / Mietzahlung) mehr

• Rückgabepflicht des Mieters, § 546 I BGB

• Rückerstattungspflicht im Voraus entrichteter Miete, § 547 I BGB

• Beginn der Verjährung (6 Monate) vertraglicher und deliktischer Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache, § 548 I BGB

• Beginn der Verjährung (6 Monate) von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen bzw. auf Gestattung der Wegnahme, § 548 II BGB

• Entschädigungspflicht bei verspäteter Rückgabe, § 546a I BGB (Beachte § 545 BGB)