🟡Reise durch den Bauvertrag

• ein Angebot und ein Annahme (ein “Ja” reicht)

  • das Erbringen von Leistungen ist auch eine Annahme

  • Änderung bei Annahme = neues Angebot

• dafür nötig: Vertragsparteien, Vertragsgegenstand und Preis

• Übersenden von Planunterlagen und Leistungsbeschreibung ist noch kein Angebot

• Einheitspreisvertrag (Grundsatz) [§ 2 Abs. 2 VOB/B]

• Pauschal(summen)vertrag

  • Pauschal - Preis ändert sich nicht auch bei Mengenabweichung

  • Festpreis - Preis ändert sich nicht bei Zeitablauf

• Stundenlohnvertrag

  
  

kein automatischer Anspruch auf Vergütung

(nur nach Vereinbarung)

Das BGB bezeichnet das Gesetz

• die VOB/B vereinbart ist, bedeutet damit nicht, dass BGB nicht gilt

Die VOB/B ist nur eine Vertragsordnung

• Gegenüber Verbrauchern sollte sicherheitshalber zusammen mit dem Angebot ein Ausdruck aus der VOB/B gemeinsam mit dem Angebot übersandt werden und dieser quittiert werden.

• Auch ausreichend:

  • „Die VOB/B händigen wir Ihnen auf Anfrage gerne aus“ oder

  • „Die VOB/B kann auch unserer Internetseite eingesehen werden“

Der sicherste Weg ggü. Einem Verbraucher ist aber, diese mit dem Angebot zu überreichen

• wenn nicht ausdrücklich die Ausdehnung der Vertragsstrafenreglung besprochen wird, wird die Vertrgasstrafe unwirksam

• schlecht für Auftraggeber

• Eine konkludente, stillschweigende Vollmacht

  • Bedeutet: ohne ausdrückliche Erklärung

  • Kann durch ausdrückliche Ausschluss in AGB von vorneherein ausgeschlossen sein

Duldungsvollmacht:

• Bauherr weiß positiv, dass der Architekt oder Bauleiter sich als Vertreter darstellt und handelt hiergegen nicht

Anscheinsvollmacht:

• Bauherr hat schuldhaft einen Rechtsschein gesetzt, durch welchen der AN davon ausgehen durfte, dass eine Bevollmächtigung besteht

• „Der Architekt ist der Bevollmächtigte Vertreter“

  • Besagt nicht, dass die Vollmacht uneingeschränkt gilt.

  • Reichweite der Vertretungsmacht ist eng auszulegen.

• „ Die Pläne des Architekten sind Grundlage des Vertrages“

  • Besagt nicht, dass rechtsgeschäftliche Handlungen vorgenommen werden können

• „ Die Vertretung des Bauherren gegenüber dem Auftragnehmer obliegt der Bauleitung“

  • Keine Bevollmächtigung zur Verdoppelung des Auftragsumfangs

• „ Der Architekt ist zur Wahrung der Rechte des Auftraggebers in jeder Hinsicht befugt“

  • Keine Vollmacht zur Erteilung von Nachträgen

-> Am sichersten ist und bleibt daher, auf eine Beauftragung durch den AG zu bestehen.

• wer als Vertreter eine Vertrag schließt ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretende die Genehmigung des Vertrags verweigert

• Vertreter haftet nicht, wenn der andere Teil des Vertragsschlusses über die fehlende Vollmacht Bescheid wusste

§ 179 BGB

• Unternehmer muss Verbraucher vor oder bei Vertragsschluss über Fracht-, Liefer-, Versand- und sonstige Kosten ordnungsgemäß informieren

• macht der Unternehmer das nicht, muss der Verbraucher ggf. nicht selber zahlen

• pauschale Abrechnung

  • mögliche Abschätzung der zu fahrenden km oder Anzahl der Fahren

• konkrete Abrechnung

  • vor Vertragsschluss sind Anfahrtskilometer und Kilometerpreis anzugeben

  • vorraussichtliche Anzahl der Fahrten angeben

• 10% bei Ausführungsbeginn

• 20% Fertigstellung Bodenplatte

• 20% Fertigstellung EG

• 20% Fertigstellung Bodenplatte OG

• 20% Fertigstellung Dachgeschoss

• 10% Gesamtfertigstellung

Achtung: ggf Abweichung bei Verbraucherbauverträgen

§ 632a BGB

• Unternehmer kann eine Abschlagszahlung in Höhe der von ihm erbrachten Leistungen verlangen

• bei nicht vertragsgemäße Leistungen kann ein angemessener Teil des Abschlags verweigert werden

§ 14 VOB/B

• AN muss seine Leistungen prüfbar Abrechnen

Probleme

1. AN muss seinen Leistungsstand beweisen können

2. die Leistung muss magelfrei sein zum Zeitpunkt der Abschlagszahlen

3. AN muss die Prüffähigkeit der Rechnung gewährleisten können

Vorteile

• Vereinbarung fester Leistungszeitpunkte

  • AN muss zum Leistungszeitpunkt nur die Erreichung im mangelfreien Zustand beweisen

• einfach zu kontrollierende Zustände werden daher gewählt

• AN ist nicht vertraut mit den Materialien, sondern es kommt aus von ihm ungeprüfter Herkunft

• AN trägt das volle Haftungsrisiko, für Matierlalien die er nicht besorgt hat

• wenn der Leistungsumfang klar ist und das Material nur verbaut werden muss kann man das in Erwägung ziehen

• nur praktikabel bei Endmontage nicht bei umfangreichen Gewerken

• genaue Abgrenzung durch Beschreibung von Position, Art, Menge, etc

• bereitgestellte Materialen gemeinsam Auspacken und prüfen

• Bauherr möchte doch noch schnell eine Änderung, da geht schnell die offizielle Beauftragung unter

• am Ende kann der Bauherr behaupten er hat das nie gesagt und zahlt die zusätzliche Rechnung nicht

• immer Beweisbarkeit notwendig!

  • Zusatz-/Änderungswünsche immer per Mail oder auch Whatsapp zuschicken lassen

• Es muss ausdrücklich auf die zusätzlichen Kosten hingewiesen werden! Auch schriftlich!

Das reicht schon:

• wenn die Unterschreitung bei über 10% der Leistung liegt, kann der gesamte Preis oder eine Erhöhung verlangt werden

  (nicht wenn dadurch automatisch die Mengen anderer Positionen erhöht werden)

• Erhöhung ergibt sich aus dem Mehrbetrag von BE, BGK und AGK auf die verringerte Menge

• Umstände der Mengenunterschreitung dürfen erst nach Beginn der Bauausführung eingetreten sein damit eine Erhöhung verlangt werden kann

• keine Anwendung bei Unterschreitungen unter 10%

• Anwendung bei über 10%

  [§ 2 Abs. 3 VOB/B]

• keine Anwendung, wenn die Unterschreitung aufgrund Eingreifen des AG entsteht

  [§ 2 Abs. 4 oder 5]

• Positionen, welche sich aufgrund unvorhergesehener Ereignisse auf der Baustelle auf ohne Einfluss der Parteien auf Null reduzieren

• Durch den vollständigen Entfall kann auch der Einheitspreis nicht angepasst werden (0 x angepasster EP bleibt 0)

• BGK, AGK und auch Gewinn sollen AN aber erhalten bleiben

VOB/B – Vertrag

• § 6 Abs. 7 VOB/B

  • Dreimonatige Unterbrechung

  • Beidseitiges Kündigungsrecht

• § 9 Abs. 1 VOB/B

  • Verletzung einer Mitwirkungspflicht und Annahmeverzug (Nr.1)

  • Zahlungsverzug einer fälligen und durchsetzbaren Forderung (Nr.2)

BGB-Bauvertrag

• § 648a BGB

  • Kündigung aus wichtigem Grund

    • Das Festhalten am Vertrag muss unzumutbar sein

  • Beidseitiges Kündigungsrecht

  • Giltauch bei VOB/B-Vertrag

• § 643 BGB

  • genau wie § 9 Abs. 1 Nr.1 VOB/B

VOB/B Vertrag

• § 4 Abs. 7 i.V.m. § 8 Abs. 3 VOB/B

  • Mangelhafte Leistungen während der Ausführung

• § 5 Abs. 4 i.V.m. § 8 Abs. 3 VOB/B

  • Verzug mit der Fertigstellung

• § 6 Abs. 7 VOB/B

  • Dreimonatige Unterbrechung

• § 8 Abs. 1 VOB/B

  • Kündigung ohne Anlass

    • Sog. freie Kündigung

BGB-Bauvertrag

• § 648a BGB

  • Kündigung aus wichtigem Grund

• § 648 BGB

  • Kündigung ohne Anlass (freie Kündigung)

• es steht dem AG jederzeit frei, den Bauvertrag ohne das Vorliegen von Gründen zu kündigen

• es ist egal, ob es sich um einen VOB/B-Vertrag oder einen BGB-Bauvertrag handelt

  • § 8 Abs. 1 VOB/B und § 648 BGB sind inhaltsgleich

• Der AN hat Anspruch auf die gesamte entgangene Vergütung

  • Nicht nur Gewinn

  • Abzuziehen sind nur ersparte Aufwendungen und anderweitiger Erwerb

• Ist eine Kündigung mit einem angegebenen Grund aus irgendeinem Grund (meistens formeller Grund) unwirksam wird daraus eine freie Kündigung

beliebte Fehler:

• formelle Kündigungsvorrausstzungen nicht eingehalten

Richtiges Vorgehen:

• auf Verzug hinweisen

• angemessene Frist setzen

• Androhen der Kündigung

• Die Erstellung der prüfbaren Schlussrechnung ist Pflicht des AN

• Die vorherige Abnahme ist nicht Voraussetzung für die Erstellung der Schlussrechnung.

• Schlussrechnung muss bei Leistungen mit einer vertraglichen Ausführungsfrist von höchstens 3 Monaten spätestens 12 Werktage nach Fertigstellung eingereicht werden; diese Frist wird um je 6 Werktage für je weitere 3 Monate Ausführungsfrist verlängert.

• Wenn innerhalb von 30 Tagen nach übersenden der Schlussrechnung eine Rüge anfällt, sollte der AN am besten einfach nachbessern

• ob die Rechnung prüfbar war entscheidet ein Gericht (eher subjektive Entscheidung)

• Fehlt die Prüffähigkeit muss die Rechnung vom AG nicht gezahlt werden, daher einfach nachbessern!

• „Es wird darauf hingewiesen, dass Sie 30 Tage nach Zugang der fälligen Rechnung auch ohne Mahnung automatisch in Verzug geraten.“

• Dadurch, dass man auf den automatischen Verzug hinweist hat man im Zweifel Anspruch auf:

  • Verzugszinsen

  • Kostenerstattung der Anwaltskosten

  • Vermeidung eines sofortigen Anerkenntnisses in der Klage

• Einbehalt

• Hinterlegung

• Bürgschaft

  • Bank

  • Versicherung

• § 17 Abs. 3 VOB/B

  • AN hat die Wahl unter den verschiedenen Arten der Sicherheit

• eine Sicherheit für Mängeleinsprüche ist nach 2 Jahren zurückzugeben

§ 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B