Welche Finanzierungsquellen existieren und wodurch werden sie unterschieden?
Warum investieren Investoren indirekt?
—> alte Klausurfrage: Vorteile nennen
Weniger Kapital notwendig
Großes Team für globale Investments nötig
Geringere Immobilienkompetenz notwendig
Risikodiversifikation ist bei direkten Investitionen nicht gegeben bzw. wäre sie finanziell nicht tragbar, um alle geographischen Märkte weltweit abzudecken
indirekte Investments bieten Zugang zu:
diversifizierten Pools von hochwertige Vermögenswerte
spezialisierte Vermögensverwaltung → Delegation von Immobilienerwerb und -verwaltung an die besten lokalen Manager in jedem Markt
Nutzung etablierter steuereffizienter grenzüberschreitender Strukturen
Zugang zu außerbilanziellem Fremdkapital
-> Erwartete Wertentwicklung
Typischerweise Mix aus Direkt und indirekt
Investmentoptionen eines Investors [Investor]
links direktes Investment
rechts indirektes Investment
Wie beurteilen Investoren die Möglichkeiten von Immobilieninvestitionen?
[Manager]
Denominator Effekt (unklar)
Immobilienbewertung aktuell recht träge:
Fixed income ist nach unten gegangen, da die Zinsen hoch sind und Equity ist runter und Immobilien haben ein wenig nachgegeben (bezüglich Bewertungen)
Dadurch geht die Immobilienquote nach oben, zu viel in Immobilien (regulatorisch)
Was wiederum zu Verkäufen führt, Kapital will aus den offenen Fonds rausgezogen werden
Fonds müssen aktuell gute Immobilien zu schlechten Preisen verkaufen
Gründe für die Aufnahme von FK (Leverage Effekt)
—> alte Klausurfrage: Leverage Effekt berechnen
(lesen)
- Risiko-Minimierung
- Höhere Volumen möglich
- EK-Rendite steigern
Leverage Effekt --> Durch den Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrentabilität erhöht bzw. vermindert werden.
GK-Rendite > FK Zins = Erhöhung der EK-Rendite
GK-Rendite < FK Zins = Verringerung der EK- Rendite
3 Mögliche Kapitalquellen für eine Projektfinanzierung
EK-Finanzierung (Equity)
Hybride Finanzierung (bspw Mezzanine)
FK-Finanzierung (Debt)
Order of repayment
FK wird zurückgezahlt
Mezzaninkapital
EK zurückgeführt
Rest = Gewinn
—> Verlustreihenfolge = andersherum (als erstes wird EK verloren)
Finanzierungsprozess in seinenen einzelnen Phasen
—> alte Klausurfrage
Phase
Inhalt
Beteiligte Parteien
Phase I
Investment-entscheidung
Projektbewertung
Projekt Budget
Machbarkeitsstudie Sensitivitätsanalyse
Due Dilligence
Entwickler
Phase II
Kreditanalyse
Dokumentation
Kommunikation
Entwickler / Bank
Phase III
Mandate
Angebot
Term Sheet I
Mandatierung / Lead Manager
Mezzanine Kapital
Bank / Entwickler
Phase IV
Term Sheet (Angebot der Bank)
Anpassungen von Hard Facts
Term Sheet II
Risikoabsicherung
Darlehensvertrag
Phase V
Kapitalmarkt
IM
Refinanzierung
Kreditaufnahme
Besicherung (Verbriefung)
Bank / Kapitalmarkt
Catch-Up Tranche
—>alte alte Klausuraufgabe
Anreize mit denen Projektentwickler potenzielle Mieter gewinnen können
Für welche Variante entscheidet man sich?
Mietfreie Zeit
Bei Überschneidung von Mietvertragslaufzeiten ist dem Interessenten mehr geholfen wenn er nicht doppelt zahlen muss
Ausbaukostenzustand (Mietflächen)
Einbauten erhöhen den Wert des Projektes
Cash-TIs (bspw. zur Unterstützung des neuen Mieters bei Umzugskosten oder Rückbauverpflichtungen in alten Mietflächen)
sinnvoll jedoch sollte der Fokus immer auf einer Wertsteigerung des Objektes liegen und nicht zu weit über dem Marktniveau liegen —> “hoch gekaufte” Mieten werden schnell aufgedeckt auf Grund von Guter Marktkenntniss der Investoren
Vor- und Nachteil einen Ankermieter frühzeitig in ein Projekt mit einzubeziehen?
Vorteil:
reduziert je nach Finanzierungsvertrag die Margen, Unsicherheit und Risiko, schafft Klarheit über Ausbau etc..
Nachteil:
großer Ankermieter = Klumpenrisiko.
(Gewinnung eines Ankermieters in einer frühen Projektphase bspw. durch Gewinnbeteiligung (eine andere Form der Incentives), Außendarstellung etc. —> Hilft auch der Finanzierungsstruktur)
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