VL04! Architektonische und bauliche Grundlagen für Projektentwickler

Architekt ist nicht nur Entwerfer oder Künstler

-        Treuhänder des Auftragsgebers

-        Hauptverantwortlicher am Bau

-        Gestalter der gebauten Umgebung –

-        Koordinator im Prozess einer „integrativen Planung“, d.h. er koordiniert alle am Bau beteiligten Fachdisziplinen, z.B. Statik, Gebäudetechnik, Bauphysik

-        Garant für die kontrollierte Qualität am Bau, die technische Perfektion, Schadensfreiheit, Wirtschaftlichkeit, Kostensicherheit und Terminsicherheit

-> Gestaltende, technische, wirtschaftliche Planung von Bauwerken

1.     Studium Fachrichtung Architektur (min 4 Jahre)

2.     + Praktische Tätigkeit (min 2 Jahre) + Fortbildungen

3.     + Wohnsitz, Niederlassung oder berufliche Beschäftigung im jeweiligen Land + Berufs-haftpflichtversicherung + Wille zur Wahrnehmung der Berufsausgaben

• Architekt ist nur, wer in Architektenkammer eingetragen ist -> Erst dann möglich Bauauftrag einzureichen

• Architekten können innerhalb oder außerhalb des Planungsteams arbeiten

• Architekt in Planungsrolle

  • Strandet Assets – Stranding Point

GP: Generalplan

GU: Generalunternehmer

TU: Totalunternehmer - Haftet im Hinblick auf Gewerk

GÜ: Generalübernehmer

-  Genehmigungsplanung (4) schließt mit der Baugenehmigung, hier guter Zeitpunkt, um Projekt weiterzugeben an Generalunternehmer, welcher die Ausführung (ab 5) übernimmt

-  Paket 2 (5-8): weitere Phase in der Architekt meist noch mit dabei ist, jedoch nur noch nebensächlich

-  LP 9 dauert 3-5 Jahre, wird daher von vielen Architekten nicht angeboten

o   Erst nach Abschluss der LP 9 beginnt die Haftung der Architekten

-       Bauleit- und Landschaftsplanung

-       Gebäude

-       Innenräume

-       Freianlagen

-       Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen

-       Tragwerksplanung

-       Technische (Gebäude-)Ausstattung

-> Verstroß hat keine strafrechtlichen Konsequenzen

-> Verstoß kann jedoch beruchsrechtliche folgen bis zum Ausschluss aus der Architektenkammer haben

-> Preisrecht gilt nur innerhalb der Grenzen der Honorartafelwerte

-> Bei Architekten sind alle Honorare mit anrechenbaren Kosten iHv. 25.000 EUR bis 25.000.000 EUR verbindlich nach der HOAI zu ermitteln

Honorar für Grundleistungen + Honorar für besondere Leistungen + Nebenkosten = Architektenhonorar

1) Anrechenbare Kosten

• Ermittlung der anrechenbaren Kosten anhand § 4 i.V.m. § 33 HOAI

• einzelne Kostengruppen der DIN 276 sind nur bedingt anrechenbar

  • (Kostengruppe 100-700)

2) Honorarzone des Objektes

• Bestimmung der Honorarzone bei Gebäuden gemäß § 5 i.V.m. § 35 HOAI

• Anlage 10 HOAI enthält darüber hinaus eine Objektliste

3) Honorartafel

• gem. § 35 HOAI lässt sich aus der Honorartafel der Mindest- und Höchstsatz für das Honorar ablesen

• Für Zwischenstufen der in der Honorartafel angegebenen anrechenbaren Kosten ist der Mindest- bzw. Höchstsatz gem. § 7 HOAI durch Interpolation (§ 13 HOAI) zu ermitteln

4) Ermittlung des Leistungsumfanges gem. §34 HOAI

• (abhängig je nach Bürotypologie I – V)

Wenn der Auftraggeber…

• Selbst Lieferungen und Leistungen übernimmt

• Von bauausführenden Unternehmen oder von Lieferanten sonst nicht übliche Vergünstigungen enthält

• Lieferungen oder Leistungen in Gegenrechnung ausführt

• Vorhanden oder vorbeschaffte Baustoffe oder Bauteile einbauen lässt

Die Objekt-, Bauleit- und Tragwerksplanung wird in Honorarzonen zugeordnet

->Objektive Ermittlung anhand der Objektliste (Anlage 10.2 für Gebäude) und/oder von Bewertungsmerkmalen

• Honorarzone 1: sehr geringe Planungsanforderungen

  • Bsp.: Carport

• Honorarzone 2: geringe Planungsanforderungen

  • Einfamilienhaus (nichts technisches)

• Honorarzone 3: durchschn. Planungsanforderungen

  • Mehrfamilienhaus

• Honorarzone 4: überdurchschn. Planungsanforderungen

  • Sportstätte

• Honorarzone 5: sehr hohe Planungsanforderungen

  • Krankenhäuser

Nachverhandeln fällt einfacher, da in der Honorarphase noch Luft nach oben ist

• Die Aufzählung der Besonderen Leistungen & Leistungsbilder ist nicht abschließend

• Besondere Leistungen können auch für Leistungsbilder & Leistungsphasen, denen sie nicht zugeordnet sind, vereinbart werden, sofern sie keine Grundleistung darstellen

• Honorare für Besondere Leistungen können frei vereinbart werden

• Angefallene Nebenkosten, wie Versand-, Kopier- und Fahrt-/Reisekosten oder für ein Baustellenbüro, können vom Auftraggeber erstattet werden lassen

• Abrechnung in Form von Einzelnachweisen, Prozentsätzen (bezogen auf Nettohonorar) oder als Pauschale

• Vereinbarung der Form der Abrechnung bei Auftragserteilung soweit nichts vereinbart: Einzelnachweise

• Häufig prozentuale Abrechnung iHv. 3-8% bzw. Im Mittel von 5%

  • Beispiel: Abrechnung der Reisekosten auf Nachweise und alles andere als Prozentpauschale

• Nebenkostenvereinbarungen von mehr als 10% bezogen auf das Nettohonorar wird von Gerichten wegen möglicher Überschreitung der Höchstsätze zumeist kritisch gesehen

• Leistung vertragsgemäß erbracht

• Prüffähige Honorarschlussrechnung gestellt

• Leistungen abgenommen (HOAI / BGB)

• Abschlagsrechnung für nachgewiesene Leistungen möglich (BGB)

• Nebenkosten auf Nachweis, sofern nichts anderes vereinbart

• Andere Zahlungsweisen können schriftlich vereinbart werden

• WS: Kleinsiedlungsgebiete

• WR: Reine Wohngebiete

• WA: Allg. Wohngebeiete

• WB: Besondere Wohngebiete

Gemischte Bauflächen

• MD: Dorfgebiete

• MI: Mischgebiete

• MK: Kerngebiete

Gewerbliche Bauflächen

• GE: Dorfgebiete (Gewerbegebiete)

• GI: Mischgebiete

Sonderbauflächen

• SO: Sondergebiete, die der Erholung dienen (Ferienhausgebiete, Campinplatzgebiete)

• SO: Sonstige Sondergebiete (Hafengebiete, Hochschulgebiete, Klinikgebiete etc.)

GRZ: Grundflächenzahl

• gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind

• Immer Oberirdisch + BGF

GFZ: Geschossflächenzahl (GFZ)

• legt fest, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind

• Wird immer umkreist dargestellt

BMZ: Baumassenzahl (BMZ)

• bestimmt wie viel m3 Baumasse m2 Grundstücksfläche umbaut werden dürfen

weitere mögliche Vorgaben in B-Plänen

• Baulinien

• Höhenbegrenzungen

• Zahl der Vollgeschosse

Offene Bauweise

• Gebäude mit seitlichen Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen (Reihenhäuser)

• Hausgruppe max 50m Länge

• Abkürzung PlanZV: o

Geschlossene Bauweise

• Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand

• Lückenlos aneindergereiht

• Abkürzung PlanZV: g

Röm Ziffer = Anzahl der zulässigen Geschosse

• Muss Bestimmungen der Bauordnung…

• und den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen

Er gibt aufschluss über:

• Art der baulichen Nutzung

• Anzahl der Vollgeschosse

• GRZ (Grundflächenzahl)

• GFZ (Geschossflächenzahl)

• max. zulässige Traufhöhe

• max. zulässige Firsthöhe

• Zulässige Haustypen (Einzel- u./o. Doppelhäuser)

• Zulässige Dachformen (Pultdach, Satteldach, Flachdach, Walmdach)

• Organisatorischer Brandschutz

  • Brandschutzordnung

  • Flucht- und Rettungsplan

• Anlagentechnischer Brandschutz

  • Sprinklerung

  • Brandmelder

• Baulicher Brandschutz

  • T30 Türen

100      Grundstück

200      Herrichten & Erschließen

300      Bauwerk – Baukonstruktion

400      Bauwerk – Technische Anlagen

500      Außenanlagen

600      Ausstattung und Kunstwerke

700      Baunebenkosten

800 Finanzierung

Nutzungskosten

100    Kapitalkosten

200 Verwaltungskosten

300 Betriebskosten

400 Instandsetzungskosten