VL06 Technische Due Dilligence

• Risikominimierung – Entscheidungsgrundlage für Kauf oder Verkauf von Immobilien

  • Aufdecken Risiken (mögliche „deal-breaker“) ebenso wie das Aufzeigen möglicher Chancen (z.B. noch nicht genutzte Entwicklungspotentiale der Immobilie/Liegenschaft)

  • Kaufpreisverhandlung sichern

  • Baulichen und technischen Zustand festhalten

• Vorbereitung von Sanierungs- Umnutzungs-, Modernisierungsmaßnahmen

  • im Rahmen anstehender Mieterwechsel

  • erforderliche Bestandsentwicklungen

• Potentialanalysen (in Bezug auf Nachhaltigkeit und CO²-Reduzierung)

  • Gesetzliche Neuerungen als Auslöser (z.B. Offenlegungsverordnung, seit 10. März 2021 gültig)

  • Handlungsempfehlungen zur Optimierung der Immobilien im Betrieb

  • Budgetplanungen

• Beurteilung von Projektentwicklungen

  • Aufdecken möglicher Planungs-, Kosten-, Qualitätsrisiken

Ziel: Objektivierung von Chancen und Risiken (hilfreich für beide Seiten!) - Sicherung einer erfolgreichen Transaktion

Mittel: Prüfen des Objekts

• Datenraumprüfung bzw. Dokumentensichtung (Brandschutzkonzept, Wartungsprotokolle etc.),

• In-Augenscheinnahme im Rahmen eines Ortstermins (Prüfung der offensichtlichen Mängel),

• Informationsbeschaffung / Einholen fehlender Unterlagen, sachkundige Erfahrung der Experten,

• Nutzen von Vergleichswerten (benchmarks)

Maßnahmen: Erstellung eines Untersuchungsberichts

• individuell vereinbartes Format z.B. als CapEx-Tabelle, Red-Flag-Report oder vollumfänglicher Bericht (sogenannte bankable report) -> Kein Gutachten (keine Bausachverständigen)

• Überprüfung der Angaben des Verkäufers

• Chancen-Risiko-Analyse -> Was erwartet der Investor?

• Zustandsbewertung des Objekts

• K.O.-Kriterien / Deal-Breaker aufdecken (bau-/umwelttechnischer Art, heute auch in Bezug auf Nachhaltigkeitsaspekte – „stranded asset“)

• Aufdeckung von versteckten Kostenverursachern und Kostenprognose für empfohlene Maßnahmen

• Verhandlungspotenziale aufzeigen à Kaufpreisfestsetzung

• Entscheidungsgrundlage für spätere Investitionen durch verlässliche Aussagen über den technischen Zustand der Immobilie

• Schaffung einer Datengrundlage für „die Zeit danach“…

1. Technische Eckdaten: allgemeine, relevante Objektdaten

2. Lage- und Objektbeschreibung

3. Soll-Ist-Abgleich des Zustandes (Wartung / Instandhaltung)

4. Technische Analyse des Kaufobjektes (div. Detailtiefe...)

5. CapEx - Mängel und Schäden: Auflistung sowie eine Einschätzung der Kosten (Kostenprognose!) für deren Behebung mit Darstellung der erforderlichen Maßnahmen

6. Dokumentenprüfung (incl. Auflistung der Unterlagen)

7. Handlungsempfehlungen: z.B. vertiefende Betrachtung (Brandschutz, Umwelt), mögliche Drittverwendung

8. Fotodokumentation (Bauwerk, wesentliche Mängel

• Was steht der Vermarktung entgegen?

• Wo liegen die Stärken und Schwächen meiner Immobilien

  • z.B. Inwieweit sind Sanierungen, Umnutzungen oder Projektentwicklungen (vor Verkauf) ggfs. noch sinnvoll?

  • Wäre eine Wertschöpfung durch solche Maßnahmen überhaupt erzielbar?

• Welche Kosten kämen auf mich zu, wenn ich die Mängel selbst noch beheben würde?

• Fazit: Welche Strategie wähle ich für den Verkauf? Was wäre der angemessene Verkaufspreis?

->ACHTUNG: Unterschiedliche Blickwinkel für die TDD beim An- bzw. Verkauf!

MERKE „Die technische Due Diligence ist ein Werkzeug des Risikomanagements – die TDD ist aber keine Garantieerklärung

1. Anbahnung

   Objektangebot direkt über Makler -> Prüfung: passt angebotene Objekt ins Portfolio?

2. Vorprüfung

   anhand mitgelieferter Daten / Dokumente (Kalkulationen, Renditebetrachtungen)

3. Entscheidung

   Interne Entscheidung (Weiterverfolgung mit dem Ziel eines LOI* oder Ablehnung)

4. Kaufpreisallokation

   Gebotsabgabe unter Vorbehalt der Due Diligence Ergebnisse und „Board Approval“

5. Teambildung

   Bildung eines interdisziplinären Teams zur Durchführung der gesamten Due Diligence mit Teamleader und Ressortverantwortlichen

6. LOI (ggfs. Datenraum-Zugang)

   Abschluss mit dem Verkäufer eines sogenannten „Letter of Intent“ mit dem Ziel, eine Verhandlungs-Exklusivitätsfrist zu erhalten und somit Kosten zu sichern

7. Start Due Diligence

   Interne Freigabe zur Durchführung einer DD-Prüfung

8. Zieldefinition

   Festlegung der Strategie: Bestandsobjekt, Erwerb und Weiterveräußerung, Erwerb für Dritte (z.B. Fonds)

9. Anforderungen und Umfang

   Festlegung genereller Anforderungen

10. Angebot und Beauftragung

    Dienstleistungsangebot -> Auftragserteilung

11. Prüfungsstart (durch Dienstleister)

    Start der Dokumentenprüfung (meist via Virtual Data-Room) alternativ: Prüfung der Unterlagen vor Ort

12. Bericht (durch Auftragnehmer)

    Technischer Due Diligence Report als Entscheidungsgrundlage für den Investor (wahlweise: einstufig oder zweistufig: Red Flag und danach erst Full Report)

13. Gesamtbericht

    Zusammenfassung aller Einzelreports mit Key-Facts und Empfehlungen

1. Dokumentation: Einsichtnahme in die zur Verfügung stehenden Dokumente in virtuellen oder physischen Datenraum

   • Pläne, Baugenehmigungen, Baubeschreibungen, Wartungsunterlagen, Mietverträge etc.

   • WICHTIG:

     • Vollständiger DR zu Beginn der Einsichtnahme (Nachlieferungen vermeiden) -> Vereinbarung „Redaktionsschuss”

     • Übersichtliche Dokumentation aller Unterlagen

     • Vorlage aller Anlage

     • Q&A- Liste

   • ACHTUNG: unvollständige Dokumentation kann bis zu 20% KP-Abzug verursachen

2. Ortstermin: In-Augenscheinnahme und Begehung des Transaktionsobjektes sowie Befragungen der Objekt- / Facility-Manager und der technischen Leiter

   • Ziel: Untersuchung der Bausubstanz und der Gebäudetechnik nach augenfälligen Mängeln und technischen K.O.-Kriterien wie

     • Nicht behobene Schäden an der Gebäudehülle, die bereits substanzschädigende Folgen zeigen

     • Vorhandensein von Kältebrücken in erheblicher Anzahl, die nicht oder nur sehr aufwändig beseitigt werden können

     • Feuchtigkeit, Grundwasser, Hochwasserbereich von Flussläufen -> wiederkehrender Wassereintrag in Gebäude, Grundwasserverunreinigung

     • Alter (Erreichen der Lebenszeit / üblichen Lebensdauer)

     • Kurz: Einschätzung des Instandhaltungsstaus

3. Bericht: Auswertung der Ergebnisse, Kostenschätzung und Empfehlungen – in den verschiedensten Formaten (tabellarisch, mit Lang- oder Kurztext, reine CapEx-Tabellen…)

Worauf achten wir bei der Begehung?

• Die TDD dient im Wesentlichen der Einschätzung des Instandhaltungsstaus und Instandsetzungsbedarfs

• diese Faktoren fließen unmittelbar in Renditerechnung sowie Bewirtschaftungsstrategie des Investors ein

• Erforderlich neben Mängeln auch die Zeit für des Schadenseintritts zu erfahren, um zukünftig zu erwartende Instandsetzungskosten in Investitionsrechnung berücksichtigen zu können (CapEx kurz-, mittel- und langfristige Horizonte)

• Sofort fällige Kosten = „Instandsetzungsstau“

• Kurz- und mittelfristige Kosten = Instandsetzungsbedarf für weitere Kalkulation

• Wichtiges Kriterium: Welche Kosten können auf den Mieter „umgelegt“ werden? (ggfs. nur 30% der TGA als „Verbesserungen“…)

Inhalt und Aufbau unterscheiden sich üblicherweise nach:

• Art der Beauftragung (Ankaufs- oder Verkaufs-DD)

• Baujahr / Alter des Objektes (Bestandsobjekt oder Neuplanung)

• Assetklasse (z.B. Büro- und Verwaltungsbau, Wohnungsbau, Logistik, etc.)

• Art der Transaktion (Single Asset oder Portfoliotransaktion / Asset oder Share-Deal

• Inhaltsverzeichnis

• Zusammenfassung und Empfehlung

• Einleitung

• Objektkenndaten

• Risikoeinschätzung

• Objektbeschreibung (Städtebau, Gebäude, Außenanlage)

• Zustandsbeschreibung

• Kosteneinschätzung

• Unterlagen

• Fotodokumentation

2. Baukonstruktion

2.1 Tragwerk

• Großflächige Betonabplatzung an den Stützen in der Tiefgarage durch Chlorid Eintrag. Offenliegende Bewehrung, Gefahr der fortschreitenden Instabilität (kurzfristig 200k)

  • Lösung: Reparatur, neue Versiegelung der Parkflächen und Korrektur Entwässerung

• Setzungsrisse im Mauerwerk aufgrund Absackung der Pfahlgründung; großflächige Putzabplatzungen im Innenbereich; Gefahr der fortschreitenden Instabilität (Kurzfristig 150k)

  • Lösung: Detaillierte Untersuchung; hydraulische Anhebung des Fundaments; Reparatur der Oberflächen

2.2 Dachabdichtung

• Mangelhafter Ablauf; Bildung von Wasserlachen (mittelfristig 20k)

  • Lösung: Herstellung eines funktionierenden Gefälles

2.3 Brandschutz

• Beispiel: Geländer um Feuerlöscher gebaut

2.4 Fassade

• Betonabplatzung an Rampen und Stützen; mangelhafte Überdeckung der Bewehrung

  • Lösung: Betonsanierung, Anprallschutz installieren

2.5 Wände

• Abriss (evtl. Setzungsriss) Mauerwerk von Betonringanker

  • Lösung: Sanierung

2.6 Fußboden

• Sauberlauf: ohne Funktion / Gefahr bei Nässe

  • Lösung: Ausbau

• Maroder, durchfeuchteter Fußboden (Decke offen..); konstruktive Folgeschäden zu vermuten

  • Generalsanierung

2.7 Fenster und Türen

2.8 Außenanlagen

2.9 .....

3.0 Technik

• Wasser im Schaltraum (Wartungsstau)

  • Lösung: Umgehende Reparatur der wasserführenden Gewerke

3.1 Klima und Lüftung

• Abluft wird zu großen Teilen umgehend wieder angesaugt – mangelhafte Kühlleistung; Ineffizienz (fehlende Trennung; unmittelbar gegenüberliegende Wand)

  • Trennung An- / Absaugung; Vermeidung einer „Prallwand“ durch Umpositionierung

In TDD Bereich werden die obigen Themen aufgelistet, aufgetretene Mängel beschrieben, notwendige Maßnahmen erläutert und eine Kostenaufstellung der Maßnahme gegeben

Ggf. Beispiele vor Klausur aus Skript durchlesen

• Gebäudeschadstoffe in Baumaterialien

  • z.B. Asbest, PCB, PCP, Linan, PAK, KMF

• Kühlmittel z.B. „R22“ in Klimaanlagen wegen ozonzerstörender Eigenschaften seit Januar 2000 verboten

• Altlasten Baugrund: schädliche Bodenverunreinigungen von denen eine Gefahr für Mensch und Umwelt ausgeht

• Nutzungsbedingte Schadstoffe z.B. Öl, Cyanide, Chemikalien aus der Produktion, …

ACHTUNG: bei Gebäuden aus den 1970er Jahren und bei sanierten Gebäuden und Grundstücken!

„Faustformel“: Gebäude vor 1995 sind „immer“ gefährlich… - ab 1995 eher nicht…

Vor 1920 ohne spätere Umbaumaßnahmen: gering

Zwischen 1920 und 1950: moderat

• teerhaltige Estriche, asbesthaltige Rohrisolierungen sowie Kriegsschlacke möglich

Zwischen 1950 und 1985: hoch

• Neben Verwendung von schwach gebundenen Asbestverbindungen oder PCB-haltigen Materialien, zahlreiche, gesundheitsgefährdende Stoffe möglich

Zwischen 1985 und 2000: moderat

• Größere Mengen von potenziell schadstoffhaltigen Verwendungen zu vermuten (AZ-Verwendungen, KMF in Leichtbauwänden)

Nach 2000: gering

• Jede TDD ist nur so gut, wie das zugrunde liegende Leistungsbild und die bei der Prüfung zur Verfügung gestellten Informationen

• TDDs beschreiben Objekt, Zustand, Mängel und Kosten („CapEx“) und geben Handlungsempfehlungen

• Die TDD ist ein wesentliches Instrument für die Investitionsentscheidung (oder auch bei der Verkaufsvorbereitung) und zeigen objektive Verhandlungspotenziale auf

• Die Kosten für eine TDD fallen bei den gesamten Transaktionskosten nicht ins Gewicht

• Aktuelle Marktentwicklungen wirken sich auch auf den Untersuchungsumfang der TDD aus

• Vor allem: Eine TDD ist keine Garantieerklärung! Die Entscheidung liegt beim Auftraggeber