VL01 Repititorium

• PE erstreckt sich auf Neubauten und die Revitalisierung von Bestandsobjekten

• Dauer der Projektentwicklungsphase: idR. 2-4 Jahre abhängig von Standort und Gebäudetyp

• PE wird im Lebenszyklus einer Immobilie mehrfach erforderlich

• PE beeinflusst Phasendauer und -abfolge im Lebenszyklus

Projektentwicklungstätigkeit ist gesetzlich nicht fixiert, rechtliche Marktzugangs-beschränkungen fehlen

Lediglich einzelne Elemente durch Gesetzgeber reguliert wie beispielsweise:

• Vertragsbeziehungen zwischen den Projektbeteiligten (HOAI, VOB, Zivilrecht)

• Genehmigung des Bauvorhabens (Planungs- und Baurecht)

• Zulassung bestimmter Bau- und Vertriebstätigkeiten (z.B. nach Makler- und Bauträgerverordnung)

• Überlassung der Nutzungsrechte an den Flächen (Mietrecht, Kaufvertragsrecht

—> Sehr unterschiedliche Auffassungen über Begriff und Funktion der PE in der Immobilienwirtschaft

“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.” (Diederichs, 1994, S. 44)

Unterscheidung zwischen 3 Ausgangssituationen einer PE

• Standort sucht Idee (und Kapital)

• Projektidee sucht Standort (und Kapital)

• Kapital sucht Standort und Projektidee

Erfolgreiches Projekt benötigt sinnvolle Kombination (Balance) der Faktoren Standort, Nutzung und Kapital bei gleichzeitig gutem Timing

Faktor Zeit:

• Entwicklungszeitraum des Projektes

• Marktzyklus im Teilmarkt des Projektes

• Produktlebenszyklus des Nutzungskonzeptes

Ausgangspunkt: Entwicklung wird als Faktorkombination gesehen und PE als Prozess nicht erfasst wird und Interdisziplinäre Aspekte werden vernachlässigt

Projektentwicklung (im engeren Sinne) wird von vielen noch immer als ein der Planung vorgelagerter und mit Planungsbeginn abgeschlossener Prozess verstanden.Statische Verständnis kann als Ursache vieler Fehlplanungen angesehen werden und resultiert regelmäßig in der Entwicklung nicht-marktgerechter Immobilien

• Immobilien unterliegen heute einem beschleunigten Wandel

• Nutzungsphasen werden kürzer

  • Bspw. Umnutzung, da Büronachfrage zurück geht

• Mieter werden mobiler, wachsen, schrumpfen

• Wirtschaftl. und techn. Lebensdauer von Gebäuden muss neu gedacht werden

—> Balance wird in Zeitablauf gestört und muss durch PE-Prozesse wieder hergestellt werden

Projektentwicklung lässt sich definieren als das interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie. Dazu gehören die Bausteine Akquisition, Nutzungskonzeption, Machbarkeitsanalyse, Baurechtschaffung, Marketing und Vermietung, Projektmanagement sowie die Verwertung der Immobilie.

—> Das dynamische Verständnis der PE stellt die Wertschöpfung über den ges. Lebenszyklus in den Mittelpunkt

PE unterscheidet sich in institutioneller und funktionaler Hinsicht deutlich von anderen Handlungsfeldern der Immobilienökonomie

• Entwickler steuert Entwicklungsprozess, beeinflusst aber den ges. Lebenszyklus der Immobilie

  • Nutzungskonzept steht im Mittelpunkt der Projektentwicklung

• Entwickler als Teammanager

  • Interdisziplinäres Handeln bildet Basis für Projektentwicklung

• Entwickler als Prozessmanager

  • PE ist dynamischer und wiederholender Prozess

• Entwickler als Konfliktlöser und Motivator

  • Gegenläufige Interessen der Prozessbeteiligten beherrschen das Tagesgeschäft

• Entwickler als Vertreter der Nutzerinteressen

  • Ausrichtung auf den Kunden wird häufig der Bauaufgabe geopfert

• Bausteine der PE sind integraler Bestandteil von Managementaufgaben in der Immobilienökonomie

  • AM, Portfolio Management, Facility Management, Immobilieninvestment, Leasing, CREM / PREM

—> PE ist anspruchsvollster und risikoreichster Prozess der Immobilienwirtschaft

• PE-Prozess umfasst sämtliche Tätigkeiten, die erforderlich sind, um Projekt von der Initiierung bis zur Baufertigstellung und Nutzungsübergabe heranzubilden

• Ist eingebunden in Geschäftsmodell und Strategie des Projektentwicklers

Ziel: Erreichung der Nutzungsphase eines Projektes

Standort sucht:

• „Lage, Lage, Lage“ verliert an Bedeutung

• Abwechslung von Analyse und Kreativität

• Entwicklung eines Nutzungskonzeptes

Projektidee sucht:

• Aufbau eines Netzwerkes und einer Wissensbasis

• Nutzwertanalyse der Grundstücksalternativen

Kapital sucht:

• Entscheidungen und Analysen renditegetrieben

• Abwägungen verschiedener Alternativen

• Aber: Keine wirkliche Ausgangssituation, da zu jeder Zeit am Kapitalmarkt gegeben

Statisches Verfahren = „einfache“ Developmentkalkulation

2 Optionen:

Frontdoor Approach —> Typischer Ansatz für: Standort sucht Projektidee (und Kapital)

Backdoor Approach —> Typischer Ansatz für: Projektidee sucht Standort (und Kapital)

• Zeitliche Unterschiede im Auftreten von Rechengrößen werden vernachlässigt

• Verwendet Durchschnittsgrößen

• Rechenelemente: Erlöse und Kosten

Dynamische Verfahren

• Vollständige Finanzierung (Vofi=

• DCf

Ziel: Vertragliche Sicherung der entscheidenden Projektparameter

Voraussetzung für eine erfolgreiche Vertragsabschlüsse

• Einnehmen der Perspektive der Projektpartner:

• Zielfunktionen/Erfolgskriterien der Projektpartner

• Risikoperspektiven/-positionen nachvollziehen und bewerten

• Darstellung der Erfolgs- und Risikofaktoren aus Partnersicht

• Identifikation möglicher Win-Win-Situationen

Zielfunktionen für Projetkentwickler:

• Gewinnung der Vertragspartei für die Perspektive der Entwicklung der Projekts („auf die eigene Seite des Tisches“)

• Abbildung des tatsächlichen (konservativ!!) Projektverlaufs für alle Beteiligten

• Minimierung der Risikopunkte inhaltlich, terminlich, kostenseitig und qualitativ

• Wenn nötig: Back-to-back Verträge (sich gegenseitig bedingende Vereinbarungen zur Reduzierung der Schnittstellen)

Projektmanagement: beinhaltet alle wirtschaftlichen, technischen, rechtlichen, organisatorischen und terminlichen Aufgaben zur zielgerichteten Abwicklung eines Projekts.

Projektleitung: umfasst. i.d.R. den nicht delegierbaren Teil der Auftragsgeberfunktion

Projektsteuerung: neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Auftraggeberfunktionen in techn., wirtschaftl. und rechtl. Hinsicht gem. §31 HOAI

Zentrale Entscheidungskriterien des Bau-Projektmanagements

Bis zu 80% der Gesamtkosten des Projektes fallen erst in der Realisierungsphase an

Umsetzung des Projekts: Erfolgs-/ Misserfolgspotenzial

Immobilienmarketing ist die Analyse, Planung, Organisation, Durchführung und Kontrolle sämtlicher Unternehmensaktivitäten im Hinblick auf die Entwicklung, Preisfindung und Verbreitung von Immobilien […], um Austauschprozesse zur Zufriedenheit individueller und organisationeller Ziele herbeizuführen.

• Produktpolitik

  • umfasst sämtliche Entscheidungen der Beschaffung, Entwicklung und Gestaltung

  • Beispiele: Standortwahl Objektgestaltung, Ausstattung Nutzungsflexibilität Markenpolitik

• Servicepolitik

  • koordinierter Einsatz immaterieller Leistungen, die das Leistungsprogramm abrunden

  • Beispiele: Akquisitionsbezogen: Wirtschaftlichkeitsvergleiche, Umzug Nutzungsbezogen: Empfangsservice, Konferenzräume

• Kommunikationspolitik

  • Gestaltung von Maßnahmen, die die Zielgruppen ansprechen sollen

  • Beispiele: klassische Werbung (Print, Funkmedien, Neue Medien), Event-Marketing (Richtfest), Baustellen-Marketing (Mustereinheit, Marketingsuite)

• Distributionspolitik

  • Definition der Absatzwege am Markt (Verkauf/Vermietung)

  • Beispiele: Eigenvertrieb oder Fremdvertrieb von Immobilien

• Kontrahierungspolitik

  • Definition von Kaufpreisen, Mieten sowie der Bedingungen bei Verkauf/Vermietung

  • Beispiele: Incentives, Zahlungskonditionen (Kaufpreisabschläge, mietfreie Zeiten, Mietgarantien)

• Erreichung des relevanten Marktes

• Prägung eines konsistenten Projektimages

• Erfolgskontrolle des Marketings

• Kein Marketing ist auch keine Lösung

• Wenn nötig: Back-toback Verträge

• Trade-Developer (Projektentwickler ieS.)

  • Projektentwicklung von Initiierung bis Fertigstellung auf eigene Rechnung und eigenes Risiko

  • Verkauf der Immobilie nach Fertigstellung an Endinvestor oder Vermarktung in einer früheren Phase des Projektentwicklungsprozesses an Intermediär

• Investor-Developer (für eigenen Bestand)

  • Verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertigstellung

• Service-Developer (als DL)

  • Erbringung einer Dienstleistung im Sinne der Entwicklung eines Projektkonzeptes bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe mit anschließendem Projektmanagement und ggf. Übernahme von Marketing, Vermietung und Verwertung

  • Auftraggeber sind häufig größere Bestandshalter mit Kapazitäts-engpässen oder Non-professionals/ Eigennutzer

  • Konzeption und Koordination stehen im Mittelpunkt der Beauftragung.

  —> erbringt eine DL im Sinne der Entwicklung eines Projektkonzeptes