VL12! Machbarkeitsanalyse in der Praxis

Marktanalyse

• Quantitativ: Analyse & Prognose von Flächenangebot und Flächennachfrage

• Qualitativ: Analyse & Prognose der Nutzeranforderungen

Standortanalyse

• Analyse des Makro- /Mikrostandortes

• Analyse harter / weicher Standortfaktoren

Wettbewerbsanalyse

• Bestimmung der rel. Marktposition des bestehenden Nutzungskonzeptes (Stärken/Schwächen-Analyse)

SWOT-Analyse(n)

• Bestimmung der Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken (einzelner inhaltl. Bestandteile) der Machbarkeitsanalyse

Analyse des Gesamtmarktes

+ Schneller Überblick über Marktsituation

+ Trends leicht erkennbar

+ Relativ leicht zu erstellen

- Kein differenziertes Marktbild

- Spitzenmieten nicht repräsentativ

- Gereneller Ungenauigkeit

Analyse des Teilmarktes

+ Detaillierte Analyse der Marktsituation

+ Differenzierte Erfassung nach Alters- und Flächenstruktur

+ Konkrete Objektbeurteilung möglich

- Datenerhebungsproblematik

- sehr aufwendig

- Kostspielig

Quantitative Markanalyse

• Gegenüberstellung von Flächenangebot und Flächennachfrage

• Ableitung der voraussichtlichen Dauer der Flächenabsorption (durch Hinweis auf potentielle Vermarktungsdauer des Projektes)

• Korrektur der zugrunde gelegten Marktpreise bei sich abzeichnenden Angebots- oder Nachfrageüberschüssen

Qualitative Marktanalyse

• untermauert die im Rahmen der quantitativen Angebots- und Nachfrageanalyse getroffenen Aussagen mit qualitativen Kriterien

• Typische Fragestellungen:

  • Wie groß sind die nachgefragten Flächen?

  • Wie viel Fläche wird dem einzelnen Mitarbeiter zur Verfügung gestellt?

  • Welche Raumkonzeption wird präferiert?

  • Wie viele Stellplätze werden benötigt?

Makrostandort - Harte Standortfaktoren

• Räumliche Ausdehnung und Struktur

• Bevölkerungsstruktur

• Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung

• Zentralität

Mikrostandort - Harte Standortfaktoren

• Grundbuch-, Steuer und Baurecht

• Nutzungstechnische Charakterisitka

• Natürliche Eigenschaften (Altlasten, Bodenbeschaffenheit, etc.)

• Technische Grundstückserschließung (Wasser, Strom & Gas, Telekommunikation)

• Infrastrukturelle Erschließung (Straßen, Entfernung zu ÖPNV, etc.)

Mikrostandort - Weiche Standortfaktoren

• Standortimage / Image der Lage

• Natürliche Attraktivität (Wohnumfeld, Landschaftliche Attraktivität)

• Wirtschaftliches und politisches Kleinklima (Baulandpoitik, Örtliche Genehmigungspraxis)

• Charakteristika der Grundstückslage

• Einstellung der Öffentlichkeit, der Anwohner und der Politiker gegenüber dem Standort:

• Umnutzungsmöglichkeiten analysieren

  • Potenzielle Umnutzung in Data Center, Logistik oder ähnliche gefragte Assetklassen

  • Aufgrund der großen Grundstücksfläche von 30.000 qm, möglich hier ein Logistikzentrum zu errichten

• Lagevorteile nutzen

  • Druckerei spricht für gute infrastrukturelle Anbindung

  • wiederum wichtiger Faktor für Logistik / Data Center

• Umweltfreundliche Nachnutzung

  • Integration nachhaltiger Technologien und Energielösungen (Solarenergie auf Dachfläche oder Dachbegrünung)

• Grundstücksgröße ermöglicht vielseitige Nutzungsflächen

  • Kollaborative Arbeitsumgebungen

• Wertsteigerung durch Revitalisierung

  • Investition in modernes Design und hochwertige Architektur

• Wichtig: Altlastenuntersuchung durchführen, aufgrund vorheriger Nutzung

  
  

• Konjunkturelastizität von Angebot und Nachfrage erschwert Mietprognosen

  • Die Frage „Wo stehen wir im Zyklus?“ sollte daher immer einbezogen werden

• Prognosen werden aufgrund von „Bauchgefühlen“ außer Acht gelassen.

• Markt- und Standortanalysen können aufgrund ihres Prognosecharakters den Erfolg einer Investition nicht garantieren, sie sind jedoch ein unerlässliches Werkzeug, um eine letztlich unternehmerische Entscheidung durch ein nachvollziehbares und transparentes analytisches Vorgehen zu untermauern und Risiken zu minimieren