1. Tätigkeitsbereiche des Immobilienmaklers (3-5 Beispiele)
Vermittlung Kauf/Verkauf/Tausch v. unbebauten & bebauten Grundstücken
Vermittlung Bestandsverträge (Miet-/Pachtverträge -> Wohnungen/Geschäftsräumen/…
Handel mit Immobilien einschließlich Mietkauf
Vermittlung von Beteiligten an Immobilienfonds
Vermittlung von Hypothekarkrediten
2. Tätigkeiten des Immobilienverwalters (3-5 Beispiele)
Verwaltung v. (un-)bebauten Liegenschaften
Tätigkeiten zu deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung & Sanierung
Inkasso v. Geldbeträgen sowie Leistungen von Zahlungen
Beratung in Steuerangelegenheiten für die Haus- und Wohnungseigentümern
Einfache Reparatur- und Ausbesserungsarbeiten durchführen
3. Erläutern Sie die Tätigkeiten des Bauträgers anhand des 5-Säulen-Modells
Bauträger = Bauherr-> Bauherrenfunktion
Drittbindung:
handelt in eigenem Namen, ist aber Dritten verpflichtet, für die er baut
Treuhandelement:
Der Bauträger handelt ähnlich einem Treuhänder
Gesamtverantwortung
Umfassende unteilbare Verantwortung für das Gesamtbauvorhaben
Konzentrationsprinzip
Auf eigenen Wirkungskreis konzentrieren
4. Wie kalkulieren Sie ihr Honorar / wie kann man es vereinbaren?
Frei Vereinbar
Richtet sich nach persönlichen Dienstleistungspalette & getroffenen Vereinbarungen
Je nachdem was der Kunde alles haben mag / wie oft er Leistungen haben mag
5. Zählen Sie die 5 Standesregeln des Immobilienverwalters auf?
Berufsbekenntnis
Kollegiales und standesgemäßes Verhalten
Verschwiegenheitspflicht
Fortbildung, Mitarbeiter
Bei Übergabe der Verwaltung alle Unterlagen vollständig übergeben
6. Wer holt bei der Übergabe der Verwaltung die Unterlagen von wem ab?
Der neue Verwalter holt sie beim alten Verwalter ab
7. Wann ist die Vertragserrichtung durch den Treuhänder zulässig?
Ist zulässig, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter Verträge besteht
8. Höhe der Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung für die Immobilientreuhänder:
Makler: 100.000€
Verwalter 400.000€
Bauträger 1.000.000€
9. Wer tritt als Interessenvertretung für die Immobilientreuhänder auf?
Wirtschaftskammer Österreich
ÖVI – Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft
FMA – Facility Management Austria
Verband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen: Fachgruppe für Immobilien, Fachgruppe Bauwesen
Royal Institution of Chartered Surveyors RICS
10. Aus was besteht der Bevollmächtigungsvertrag und was bedeutet das?
dem Auftrag (verpflichtet im Innenverhältnis)
der Vollmacht (berechtigt im Außenverhältnis)
Einseitige Willenserklärung – kein Vertrag, d.h. keine Annahme notwendig
Berechtigt den Bevollmächtigten für andere tätig zu werden – ohne ihn zu verpflichten
Grundsätzlich formfrei
Endet grundsätzlich jederzeit durch Kündigung ohne Grund und ohne Frist
11. Welche Vollmachtsarten gibt es?
Allgemeine Generalvollmacht
Gattungsvollmacht
Spezialvollmacht
12. Zählen sie 3 Verwalterpflichten auf und beschreiben Sie diese kurz.
Treuepflicht:
Interessen des Geschäftsherrn wahren
Interessenkollisionen vermeiden
Keine Geschenkannahme
Gehorsamspflicht:
Weisungen des Geschäftsherrn sind (solange legal) zu befolgen
Verpflichtet Weisungen einzufordern
Rechnungslegungspflicht:
Abrechnungen vollständig, klar, übersichtlich und detailliert
Möglichkeit zur Belegeinsicht
Rechnungslegungspflicht grundsätzlich nur gegenüber Geschäftsherrn
13. Wie kann man eine Verwaltung organisieren?
Spezialisierung
Mehrere Abteilungen schaffen
Objektorientierung
Einer macht umfassende Arbeiten für seine zugeteilten Liegenschaften
14. Wie läuft eine Verwaltungsübernahme per 1.1.2024 in der Praxis ab?
Vor Verwaltungsbeginn (z.B. im November 2023)
Vorverwaltung kontaktieren und um Übermittlung von:
Aktuelle Zinsliste
Zahlstellenliste
Zustelladresse der Mieter / Wohnungseigentümer
Steuerdaten (insbesondere UID-Nummer)
Vorausschau im Wohnungseigentum
…
Bankkonten eröffnen
Objekt in EDV anlegen
Zahlstellen verständigen
Wohnungseigentümer / Mieter verständigen
Nach dem Verwaltungbeginn ab 1.1.2024
Übernahme restliche Verwaltungsunterlagen (neuer holt vom alten ab)
Unterlagen im Zinshaus / Gewerbebereich
Aktuellste Zinsliste
Mietverträge & Mieterakte
Versicherungspolizzen
Pläne / Baubewilligung / …
Bankgarantien
Hausordnung
….
Unterlagen im Wohnungseigentum (Wie oben plus zusätzlich)
Wohnungseigentumsvertrag
Nutzwertgutachten
Vorausschau
Protokolle der letzten Versammlungen
15. Zählen Sie jeweils 5 tägliche / monatliche / quartalsweise / jährliche Agenden im Verwaltungsjahr auf.
Tägliche
Posteingang
Telefondienst
Besprechungen
Rechnungen prüfen/zahlen/verbuchen
Eigentümerversammlungen
Monatliche
Verbuchung Zinsliste
Wertsicherungen
Befristungsevidenz
Gehaltsverrechnung / Lohnabgabe
Eigentümerabrechnung
Quarteilsweise
Viertelähliche Umsatzsteuervoranmeldung
Est- und KöSt- Vorauszahlungen
Zahlungen in Wien für Müll, Grundsteuer, Wasser/Abwasser
Jährlich
BK + HMZ Abrechnung
Heiz-, Warmwasser- und Kältekostenabrechnung
Rücklagenabrechnung
16. unechte Steuerbefreiung + Beispiele?
-> Keine UST
-> Keine VST
Bank- und Versicherungsumsätze
Ärzte, idR. Vereine
Kleinunternehmer
Grundstücksumsätze
Grundsätzlich Leistungen von WEG’s
Grundsätzlich Vermietung & Verpachtung
17. echte Steuerbefreiung + Beispiele?
-> Trotzdem VST
Ausfuhrlieferungen
Vermietung an Diplomaten (Bestätigung v. BM … U 46)
18. Steuersätze
Vermietung & Verpachtung in Ö ist grundsätzlich unecht steuerbefreit (= 0% UST), ausgenommen:
19. Wann ist Option auf 20% UST möglich?
Mietvertrag vor 1.9.2012 geschlossen und Vermieter / Mieter unverändert sind
Der Vermieter das Gebäude SELBST vor 1.9.2012 errichtet hat
Der Mieter mehr als 95% zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze tätigt
20. Welche Folgen bei Umstellung von steuerpflichtigen auf unecht steuerfreie Umsätze?
Für die Zukunft -> Vorsteuerkürzung
Für die Vergangenheit -> Vorsteuerberichtigung bis gegebenfalls max. 20 Jahre zurück.
21. Zinsliste im Zinshaus Tabelle:
22. Was ist die Umsatzsteuer vom Aufwand im WEG?
Da die Ansparung in die Rücklage umsatzsteuerrechtlich nicht steuerbar ist, ist jede Verausgabung aus der Rücklage der UST vom Aufwand zu unterziehen
23. Mieten inkl. Geschäftslokal wie viel Umsatzsteuer?
Vermietung & Verpachtung ist grundsätzlich unecht steuerbefreit (= 0% UST)
Option auf Steuerpflicht (Normalsteuersatz 20%) möglich
24. Ankreuzen ob Herstellungsaufwand / Instadsetzungsaufwand / Instandsetzungsaufwand
(aufzählen was wo hingehört - Vorallem Ausnaheme etc. …)
25. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Bei Privatvermögen
Unterliegen der Einkommenssteuer (§28)
26. Instandhaltungsaufwand
Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:
laufende Wartungsarbeiten
Reparaturen, auch wenn diese nicht jährlich anfallen
Ausmalen des Stiegenhauses
Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes
Ausbessern des Verputzes
Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (Sturm/Hagelschaden)
weniger als 25%
-> Grundsätzlich sofort absetzbar, aber Möglichkeit auf Antrag auf 15 Jahre verteilen
27. Instandsetzungsaufwand
Austausch von Fenstern & Türen
Austausch von Dachstuhl
Austausch von Stiegen
Austausch von Zwischenwänden & Zwischendecken
Austausch von Heizungsanlagen
mehr als 25%
-> Wohnzweck: auf 15 Jahre verteilen
-> Nicht Wohnzweck: grundsätzlich sofort, auf Antrag auf 15 Jahre verteilen
28. Herstellungsaufwand
Zubau
erstamliger Einbau Lift
Kategorieanhebung
Zum Beispiel durch Einbau eines Badezimmers oder WC
Herstellungsaufwand grundsätzlich: AfA auf Restnutzungsdauer
1/15 Absetzung möglich, wenn:
§ 3-5 MRG Aufwendungen
Denkmalschutz
Förderzusagen
29. Welche Abrechnungen sind im schlichten Eigentum (Zinshaus zu erstellen?
Betriebskostenabrechnung
Abrechnungen der besonderen Aufwendungen (Lift)
Hauptmietzinsabrechnung
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
30. Steuerliche Agenden, die im schlichten Eigentum (Zinshaus) anfallen:
Umsatzsteuervoranmeldungen
Hausgemeinschaftserklärung (ESt & USt)
Steuerbeiblätter
Begleitung von Betriebsprüfungen
31. Welche Abrechnungen sind im Wohnungseigentum grundsätzlich zu erstellen?
Bewirtschaftungskostenabrechnung
32. Welche steuerlichen Agenden fallen im Wohnungseigentum an?
Umsatzsteuervoranmeldung
Umsatzsteuererklärung
33. Pflichten Vermieter bzw. Verkäufer
Die Anzeige hat zu enthalten:
Heizwärmebedarf angeben (HWB)
Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes (fgee)
Bei Verkauf: höchstens 10 Jahre alten Energieausweis vorzulegen
Binnen 14 Tage nach Vertragsabschluss eine vollständige Kopie zu übermitteln
34. Pflichten eines Maklers
35. Wie alt darf der Energieausweis sein?
höchstens 10 Jahre
36. Welche Beilagen braucht ein Mietvertrag (5 Beispiele)
E-Befund
Energieausweis
Lagebeschreibung
Datenschutzerklärung
Inventarliste
Fotodokumentation
37. Welche Arten von Kosten gibt es und beschreiben Sie diese kurz? Wie werden diese Kosten verrechnet?
Energiekosten
Kosten, die der Energieträger zur Umwandlung in Wärme oder Kälte bestimmt sind
Öl
Storm
Gas
Fernwärme
zum Teil nach Nutzfläche zum Teil nach Verbrauch
sonstige Kosten des Betriebes
Kosten für Betreuung
Wartung
Messung der Verbrauchsanteile
nach Nutzfläche
38. Wann gilt das HeizKG?
Für die Aufteilung der Versorgungskosten in Gebäuden mit mind. 4 Nutzungseinheiten,
die durch gemeinsame Versorgungsanlage mit Wärme, WW oder Kälte versorgt werden
und Verbrauchsermittlung muss möglich sein
39. Tabelle
40. Beauftragung Winterdienst
Exakte vertragliche Formulierungen
Markierung und Kennzeichnung der zu betreuenden Flächen und Wege auf entsprechenden Lageplan
Gegebenenfalls Vereinbarungen treffen, wo Streumittel gelagert wird
§ 93 StVO
§ 93 (1) StVO – Säuberung der Gehsteige &- Wege von Schnee & Verunreinigungen zwischen 6:00 und 22:00
§ 93 (2) StVO - Entfernung von Schneewächten oder Eisbildungen von den Dächern
Liegenschaftseigentümer ist zu Warn- und Absicherungsmaßnahmen gegen Dachlawinen dann nicht verpflichtet, wenn er ein Winterdienstunternehmen zur Entfernung von Schneewächten von Dächern „bei Notwendigkeit“ beauftragt hat.
41. Welche Verpflichtung besteht bei der Gas-Innenanlage?
wiederkehrende Überprüfung der Gas-Innenanlagen innerhalb von 15 Jahren vor
Überprüfung umfasst Verteilungsleitungen vor dem Zähler, die Verbrauchsanleitung nach dem Zähler und die Gasgeräte
42. Wasserzähler
Überprüfung d. Verbrauchsgeschehens durch Ablesung des Wasserzählers und Ermittlung des durchschnittlichen Tagesverbrauches
Überprüfung der Dichtheit bei Betriebsdruck durch Sperre aller Entnahmestellen der Verbrauchsanlage verbunden mit der Kontrolle des Wasserzählers
43. Befreiungsobjekte
Einzelwohnnutzfläche von nicht mehr als 130 m2
Mehr als 5 im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen nicht mehr als 150m2
Wohnungen mit behindertengerechter Ausstattung
Wohnbaugeförderte Objekte (Wohnungen, Lokale, Büros)
Antrag muss innerhalb von 6 Monaten nach Bauvollendung eingebracht
Bewilligung kann auf maximal 20 Jahre gewährt werden
Bauvollendung gilt Zeitpunkt, für den Baubehörde Fertigstellungsanzeige
Wenn schon davor Benützung erfolgt: erstmalige Benutzung = Bauvollendung
44. Zeiten
Haustore von 22 Uhr bis 6 Uhr gesperrt sein
Von 7 Uhr bis 21 Uhr offen zu halten
Ausnahmen:
Gebäude, die nur von 1 Familie bewohnt werden
die entsprechende technische Einrichtungen zur Sperre & Öffnung aufweisen
unbewohnte Gebäude müssen dauerhaft gesperrt sein
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