Facility Management

1. Kenntnisse: Wissen reproduzieren können

2. Verständnis: Wissen erläutern können

3. Anwendung: Wissen anwenden können

4. Analyse: Zusammenhänge analysieren können

„Hallo, Tim, würden Sie mir bitte einen Gefallen tun? Würden Sie bitte ein paar Äpfel für mich kaufen? Meine Frau hat mich gebeten, die mitzubringen.“Tom hat einfach irgendwelche Äpfel gekauft und auch nicht auf den Preis geachtet. Tim hingegen hat:

• Eigeninitsiative gezeigt,

• Informationen beschafft und gesammelt 

• die Situation kritisch hinterfragt und analysiert,

• Experten hinzugezogen  

• (gesprüft, ob das Gesagte auch das gewollte ist - gegebenfalls über den Tellerand hinaus schauen)

So rief Tim als erstes die Frau an und erkundigte sich, wozu sie die Äpfel braucht und sich am Markt von einem Experten beraten lassen. Um die Frage der Kosten zu beantworten, fragte er nach der Menge der Äpfel und der Anzahl der Personen. Als weder die Frau, noch der Experte auf dem Wochenmarkt die Frage beantworten konnten fragte dieser seine Mutter, die ihm die Menge und einen zusätzlichen Tipp mit dem (Zitronensaft gab, damit der Apfelmus nicht braun wird). So kaufte Tim 5kg Boskoop Äpfel, eine Zitrone und brachte eine Quittung mit. 

Reibungslose und effiziente Unterstützung des Kerngeschäftes Dienstleistungen durch:

• Funktionstauglichkeit der Gebäude, Räume, Gebrauchsgegenstände

• Verpflegung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

• Reinigung

• allgemeine Verfügbarkeit moderner Kommunikations- und Informations-technologien

• reibungslose Abfallentsorgung

• ergonomische Gestaltung der Räume und der Arbeitsplätze

besteht in der Koordination der verschiedenen Dienstleistungen im Interesse des Kunden und zu seiner Zufriedenheit

→ ganzheitliche Sichtweise

→ Berücksichtigung der Wechselwirkungen: technischer, ökonomischer und sozialer Art

Facilities (Einrichtungen/Anlagen) sind Bestandteile des immobilen & mobilen Anlagevermögens, die als strategische Ressource in den unternehmerischen Gesamtprozess integriert sind.

Alle Tätigkeiten, die im Rahmen des Managementsystems die Unternehmenspolitik, die Ziele und die Verantwortungen festlegen sowie diese durch Mittel wie Planung, Lenkung, Sicherung und Verbesserung verwirklichen.

• Planung

• Organisation

• Kontrolle

• Aufgabenvergabe

• Steuerung

• Effizienz (Verhältnis definiert Nutzen zum Aufwand) 

• Flexibilität 

• Kontinuität 

• Transparenz 

• Effektivität (Verhältnis von erreichtem Ziel zu definiertem Ziel) 

• Zufriedenheit der Beteiligten

Kaufmännische Leistungen

• Eigentümerbetreuung

• Flächenoptimierung

• Raumbucherstellung/-verwaltung

• Arbeitsplatzorganisation

Technische Leistungen

• Wassertechnik

• Abwassertechnik

• Wärmeversorgungstechnik

• Gastechnik

Infrastrukturelle Leistungen

• Hausmeisterdienste

• Sicherheits- und Ordnungsdienste

• Reinigung• Postservice

• Integration von Menschen, Technologie, Service und Immobilie

• Verwirklichung und Einhaltung einer physikalischen, räumlichen und visuellen Umgebung

• Bereitstellung einer bebauten Umgebung

• Verbesserung von Wert und Leistung

➔ Kernprozess des Kunden verstehen & kernprozessunterstützende Dienstleistungen anbieten

• Management der Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen

• optimierte Bereitstellung unterstützender und administrativer Leistungen

• Verringerung von Sekundärleistungen der wertschöpfenden Mitarbeiter

• Verlagerung der Nebentätigkeiten, die nicht zum Kerngeschäft gehören, in ein strukturiertes ganzheitliches Managementsystem

• Verbesserung der Wertschöpfung an jedem Arbeitsplatz

• Verfügbare jährliche Arbeitszeit berechnen

• Jahreskosten berechnen

• Konkreten Stundensatz berechnen

Netto liegt am Arbeitnehmer & der privaten Ausgabe (Versicherungen, VL) 

Beispiel:

Brutto: 36.000€ (jährliche Plankosten)

Netto: 24.000€ (bleibt nach Abzug)

1.800 h/€ Arbeitszeit bleiben nach Abzug von WE, Feirtage, U-Tage..., unproduktive Zeit, über. 

Stundensatz: 24.000€ / 1.800 h/€ = 13,33 €/h

Von den 100€/h werden abgezogen:

• Personalkosten

• Instandhaltung

• Raumkosten

• SV-Beiträge

• unproduktive Zeiten

• Backoffice

• KFZ-Kosten

• Werbekosten

Berechnung (aus erhobenen Daten) des Preises pro Arbeitsstunde

Beispiel:

Kosten (240.000 €) (aus Tabelle jährliche Plankosten) und Verfügbare Stunden (4284h) (aus Tabelle Stundensatzkalkulation)

240.000 / 4284 = Preis pro Arbeitsstunde 56,02 €/h

Ziel des Unternehmers, mit seiner Arbeit Gewinn zu erzielen:

prozentualer Aufschlag auf die Kosten (z.B. 10% Gewinnaufschlag)

56,02 €/h * 10% = Stundensatz von 61,62 €/h

• Erzielung marktüblicher Preise → Vergleichbarkeit am Markt

• Erzielung/Herstellung eines „optimalen“ Kosten-/Nutzen-Verhältnisses

• Transparenz der Preisgestaltung

• Konzentration auf das Kerngeschäft → Outsourcing

• Auslaufen bestehender Dienstleistungsverträge

• ist man Auftraggeber oder Auftragnehmer?

• Wertgrenzen beachten (werden festgelegt)

• wenn über 200.000€ —> muss eine europaweite Ausschreibung stattfinden

1. Vergabe im Wettbewerb: soll eine kostengünstige Beschaffung sichergestellt werden

2. Gleichbehandlung/ Nichtdikriminierung: Gleichbehandlung der Bieter und Angebote

3. Transparenzgebot: Bekanntmachungspflicht & Dokumentationspflicht

4. Prinzip der Wirtschaftlichkeit: Der Zuschlag soll auf das wirtschaftlichste Angebot erteilt werden, nicht zwingend auf das Günstigste

5. Vergabe an geeignete Unternehmen: Eignung von Unternehmen wird anhand der Kriterien Fachkunde, Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit bestimmt

6. Mittelständische Interessen: Durch die Teilung (Losbildung) größerer Aufträge soll die mittelständische Wirtschaft stärken → Bildung von Fach- und Mengenlosen

1. Ausschreibungsvorbereitung: 

• Vergabeakte erstellen/ anlegen

• Vorbereitung der Vergabeunterlagen (Festlegung des Leistungsgegenstand & -umfangs)

• Auftragswertschätzung

• Festlegung Vergabeart und –verfahren

• Zeitplan erstellen (Vergabeverfahren & Fristen/ Fristen im offenen Verfahren nach 15 VgV)

• Verdingungsunterlagen zusammenstellen

2. Wettbewerbsphase: 

• Veröffentlichung (Bekanntmachung)

• Bereitstellung der Vergabeunterlagen

• Behandlung von Bewerberfragen

3. Angebotsbewertung: 

• Angebotsöffnung (Submission)

• Angebotsbewertung

• Zuschlagsentscheidung

4. Verfahrensabschluss:

• Informationspflichten

• Beabsichtigte Zuschlagserteilung

• Vergabedokumentation

Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören Flächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen.

Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Schlitze, nicht begehbare Schächte und Schornsteine gehören mit zur Konstruktionsgrundfläche.

Summe der nutzbaren Grundflächen - zwischen den aufgehenden Bauteilen - aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dazu gehören auch Flächen von freiliegender Installation, z.B. Öfen, Heizkörper.

Konstruktions-Grundfläche + Netto-Grundfläche (als Summe aus Nutz-, Verkehrs- & Funktionsfläche) = Brutto-Grundfläche.

• Bestimmung der Leistungmensen -> Welche Fläche soll gereinigt werden? (Raumbuch erstellen) 

• Festlegung der geforderten Leistungen/ Qualitäten -> Wie soll/ kann gereinigt werden?( Beschaffenheit der Flächen, Leistungsverzeichnisse/Reinigungsintervalle festlegen)

• Bestimmung der Rahmenbedinungen -> Wer & Wann soll gereint werden? (Personal, Zeitfenster, Geräteeinsatz festlegen)

Klassisches Leistungsverzeichnis (verrichtungsorientiert)

Inputs: Tätigkeiten, Zyklen

Ergebnisorientierte Leistungsbeschreibung

Outputs: Funktionalitäten, zu gewährleistende Ergebnisse

• Einleitung / Auftragsbeschreibung Leistungsverzeichnis 

• Bewertungsmatrix 

• Vertrag 

• Kalkulationsliste -  Raumgruppen und Intervalle, -  Flächenübersicht u. Kalkulation 

• Leistungsbeschreibung 

• Projektmanagement / Zeitplan 

• Aufschlüsselung Stundenverrechnugnssatz (SVS) 

• Besichtigungsnachweis

Es dient dazu, die verschiedenen Phasen im Lebenszyklus von Gebäuden und Einrichtungen zu strukturieren und zu organisieren.

Planung

1. Konzeption

2. Planung

3. Errichtung

Nutzung

1. Vermarktung

2. Beschaffung

3. Betrieb & Nutzung

Verwertung

1. Umbau /Umnutzung – Sanierung/Modernisierung

2. Leerstand

3. Verwertung

Das HOAI Phasen-Modell nach Kahlen bezieht sich auf die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und gliedert neun Phasen, die eine standardisierte Methode sind, um den Ablauf von Planungs- und Bauprojekten zu strukturieren.

Nach §16

1. Grundlagenermittlung: Erfassung der grundlegenden Anforderungen und Rahmenbedingungen des Projekts.

2. Vorplanung: Entwicklung erster konzeptioneller Überlegungen und Entwürfe, um die gestalterischen und funktionalen Anforderungen zu erfüllen.

3. Entwurfsplanung: Weiterentwicklung der Entwürfe und Planung von Materialien, Bautechniken und technischen Lösungen.

4. Genehmigungsplanung: Erstellung der Bauantragsunterlagen zur Einholung der Baugenehmigung.

5. Ausführungsplanung: Detaillierte Ausarbeitung der Planungsunterlagen für die Ausführung des Bauprojekts.

6. Vorbereitung der Vergabe: Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Vorbereitung der Vergabe der Bauleistungen.

7. Mitwirkung bei der Vergabe: Unterstützung des Bauherrn bei der Auswahl der Auftragnehmer und der Vergabe der Bauleistungen.

8. Bauüberwachung: Überwachung der Ausführung der Bauarbeiten, um sicherzustellen, dass sie den Planungsunterlagen und Standards entsprechen.

9. Objektbetreuung und Dokumentation: Unterstützung des Bauherrn bei der Übergabe und Abnahme des Bauwerks sowie Erstellung der erforderlichen Dokumentationen

• Energieplanung

• Entwurfsplanung

• Genehmigungsplanung

• Ausführungsplanung

• Bauausführung

• Bauüberwachung

• Bauabnahme

• Projektsteuerung

Technisches FM

• Dokumentieren

• Energiemanagement

• Kommunikationsmanagement

• Optimieren

Kaufmännisches FM

• Archivierung

• Beschaffungsmanagement

• Flächenmanagement

Infrastrukturelles FM

• Catering

• Gärtnerdienste

• Hausmeisterdienste

• Interne Post

• Modernisierung

• Sanierung

• Umbau

• Außerbetriebnahme

• Materialverwendung

• Altlastensanierung

• Verwertung von Anlagen

• Planungs- und Herstellkosten

  = Gesamtkosten für alle Maßnahmen zur Herstellung des Bauwerkes, einschließlich der Planungs- & Finanzierungskosten. (Grundstück, Erschließung, Baukonstruktion)

• Änderungs- und Beseitigungskosten

  = Können entscheidend für die Standortentscheidung sein. Gehören gem. Verursachungsprinzip nicht zu den Lebenszykluskosten.

• Nutzungskosten

  = regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrende Kosten während der Nutzungsphase. (Kapitalkosten, Verwaltungskosten)

• Modernisierungskosten

  • Beibehaltung der Nutzungsart des Gebäudes (1. Nutzung)

    Revitalisierungskosten

  • Änderung der Nutzungsart des Gebäudes (2. Nutzung)

• Abbruch- und Entsorgungskosten

  = Kosten für alle Maßnahmen für die Beseitigung der baulichen Anlagen sowie für die Entsorgung der anfallenden Baurestmassen

• Ein Bestandteil der Nutzungs- & damit der Lebenszykluskosten eines Gebäudes ist die Gebäudereinigung. An dieser Stelle wird ein Modell zur Berechnung der Gebäudereinigungskosten vorgestellt.

• Ein Bestandteil der Nutzungs- & damit der Lebenszykluskosten eines Gebäudes ist die Gebäudereinigung. An dieser Stelle wird ein Modell zur Berechnung der Gebäudereinigungskosten vorgestellt.

• Deswegen Unterscheidung wichtig → Welche Flächen liegen vor, wie sind diese zu reinigen und wie viel Zeit / Kosten fallen dafür an?

Fallen von Beginn der Planungsphase bis zum Ende der Erstellungsphase stark ab & werden in der Nutzungs- & Abrissphase minimal.

1. Baufolgekosten übersteigen die Baukosten zu einem relativ frühen Zeitpunkt & machen damit, auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet, den deutlichsten Anteil der Gesamtkosten aus.

2. Die Baufolgekosten lassen sich in den Nutzungsphasen nur in einem äußerst geringen Maße beeinflussen. Die größte Beeinflussbarkeit ist in der Planungsphase gegeben.

Späteren Folgekosten werden häufig NICHT.

Fokussiert werden größtenteils die Errichtungskosten.

• am ehesten durch projektsteuernde Maßnahmen, die in der Entwicklungsphase erschlossen werden

• auch die Kosten in der Verwertungsphase werden bereits in der Entwicklungsphase determiniert

innerhalb der Entwicklungsphase sind aufgrund starker Abhängigkeiten stets die Erst- und Folgekosten zu berücksichtigen.

• Flächenmanagement hilft Flächen als Kostenfaktoren zu erkennen, zu beurteilen und zu optimieren

• Es ist strategisches Planungs- und Prognoseinstrument

• Flächenmanagement schafft Datenbasis für:

  • Kostenanalysen

  • Benchmarking

  • CAFM

  • Optimierungsprozesse

Darstellung sämtlicher Flächen eines Gebäudes & Zuordnung der Flächen

• Maximierung der Flächenproduktivität

• Optimale Flächenausnutzung (quantitativ & zeitlich)

• Ermittlung des optimalen Flächenbestandes

• Minimaler Aufwand bei der „Flächenbetreuung“

• Optimierung des Verhältnisses von Nutz-, Verkehrs-, Konstruktionsflächen, schon während der Planungsphase der Immobilie

• Steigerung der Leistungsfähigkeit der gemieteten Flächen

• Nutzen: Fläche ist geeignet um Arbeitsprozesse zu unterstützen

• Aufwand: Kosten der Flächenbereitstellung und Flächenbewirtschaftung

• Anteil von Allgemein- oder selbstgenutzten Flächen auf Mindestmaß zu beschränken

• Anteil vermietbarer Flächen erhöhen

• Erkennen von nicht vermietbarer Fläche und ggfs. Abstoßen dieser

Räume für: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion / Hand- und Maschinenarbeit / Experimente, Lagern / Verteilen / Verkaufen, Bildung / Unterricht / Kultur, Heilen und Pflegen

Sanitärräume, Abstellflächen für Fahrzeuge oder Schutzräume

• Mietfläche = Ein Mieter hat ein exklusives Nutzungsrecht an einer Fläche (hier kann häufig der höchste Mietpreis erzielt werden) oder teilt sich eine Mietfläche mit einem anderen Mieter

• Allgemeinfläche = Nicht vermietbare Fläche (öffentliche Zugänge, Treppenhaus etc.)

• Vermiet- und Vermarktbarkeit: (exklusiv vermietbare, gemeinschaftlich vermietbare, nicht vermietbare Fläche (Allgemeinfläche)?

• Flächenzuschnitt: quadratischer Grundriss = i.d.R hohe Flexibilität der Fläche

• Flächenanordnung: den Himmelsrichtungen, der Umgebungsbebauung & der Lage von Räumen zueinander gewidmet

• Flächenflexibilität: wie flexibel kann ich meine Flächen bei sich ändernden Gegebenheiten nutzen?

Er ist ein Maß für die effektive Ausnutzung der Gesamtfläche eines Gebäudes für den Nutzungszweck.

Außerdem:

• Flächenfaktor Verkehrsfläche zu BGF

• Mietfläche zu BGF

• Arbeitsplatz zu BGF

—> Flächennutzungsgrad gibt Hinweise auf die Flächenwirtschaftlichkeit

Sie gibt an zu welchem Anteil eine Gesamtfläche (NGF) belegt ist. Belegung bedeutet Zuweisung eines exklusiven Nutzungsrechts an einen Nutzer, z.B. im Falle einer Vermietung.

• Flächenanteiliger Belegungsgrad

• Zeitanteiliger Belegungsgrad

• Raumanteiliger Belegungsgrad

GEFMA 195/2 empfiehlt je nach Flächenausstattung abgestuft folgende Wertigkeit der Flächen (in % des Mietpreises)

• Voll ausgestattete HNF: 100%

• Flächen ohne Tageslicht: -20%

• Flächen ohne wohnliche Wandbeläge: -10%

• Flächen ohne Elektroanschlüsse: -10%

• Flächen ohne Telefon-/Datenleitung:-10%

• Flächen ohne wohnliche Bodenbeläge:-10%

• Flächen ohne wohnliche Deckenverkleidungen

• Bildung von Flächenkennwerten

• Benchmarking

• Interne Flächenverrechnung [Flächennutzer werden wie Mieter behandelt, die Fläche kann so mit marktüblichen Nettomietsätzen bewertet werden]

• Angaben über vorhandene Flächen

• Angaben über die Belegung der Flächen

• Vertragsdaten

• Kostenaufstellungen

• Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten: Welche Alternativen gibt es zur bisherigen Flächennutzung?

• Nutzwertanalyse erstellen: Welche Alternative macht Sinn (auch qualitativ)?

• Wirtschaftlichkeitsvergleich: Überprüfung der Alternativen anhand von finanzmathematischen Modellen, wo liegen konkrete Einsparmöglichkeiten?

• Reserveflächen bereithalten: Für eventuelle Engpässe, Zwischenlagerplätze und Ausweichmöglichkeiten

• 50-80% Arbeitszeit für Informationssuche

• Nur 20% der Unternehmensdaten strukturiert

• Funktionell unbegründete Vorgaben zur Raum- und Flächennutzung

• Beeinträchtigung der Nutzungsflexibilität von Büroflächen und Gebäuden

• Unwirtschaftlichkeiten in kommunalen Verwaltungsgebäuden

• Büros teilweise übermöbliert

• Mangelnde Kompetenz der Entscheider bei Ausstattungsfragen

• Abbau hoher Einzelraumanteile und überdimensionaler Büroflächenzuordnungen

• Vermeidung abteilungsbezogener Sekretariate

• Vermeidung dezentraler Räume für Besprechung, Ablage, Kopier-/ Bürotechnik sowie Teeküchen

• Organisation der zentralen Dienste (Empfang) und Sonderfunktionen (Konferenz, Restaurant)

• Umnutzung von Nebennutz- und Verkehrsflächen

Das Optimieren durch Flächen- und Nutzungsinventuren schafft durchschnittliche Ressourcen von ca. 3m² pro Arbeitsplatz.

→ Die Reduktion der Arbeitsfläche je Mitarbeiter erzielt wesentliche Einspareffekte in der Nutzungsphase!

• Geschlossene Räume entlang eines langen Flures

• Für 1-4 Mitarbeiter

• Vorteile: Fensternahe Arbeitsplätze, hohe Vertraulichkeit, konzentriertes Arbeiten

• Nachteile: Mangelnde Kommunikation, eingeschränkte organisatorische Flexibilität und Gestaltungsmöglichkeiten

—> die am häufigsten genutzte Büroform. Bietet die größte Privatsphäre

• Kombination aus fassadenorientierten Einzel- und Mehrpersonenräumen mit offener multifunktionaler Zone dazwischen

• Transparenz durch Glaselemente zwischen Einzelbüros und Kombizone für "optische Tuchfühlung" bei Diskretion

• Jedes Büro mit eigenen, meist zu öffnenden Fenstern

• Vorteile: Privatsphäre mit Kommunikationsmöglichkeiten, Konzentration/Einzelarbeit möglich

• Nachteile: Vorteile nur bei qualitativ hochwertiger Bauausführung gegeben

• Geeignet für 3-10 Mitarbeiter

• Fokus auf Akustik

• Gruppenbüro kann bei kleinen und harmonischen Teams räumliche Privatsphäre bieten

• Vorteile: Fördert Kommunikation in Gruppenarbeiten, gut für Routinearbeiten

• Nachteile: Schwierigkeiten bei konzentrierter Arbeit, Einschränkung vertraulicher Arbeiten, hohe Geräuschbelästigung, begrenzte Regulierung von Licht und Klima

• Büroflächen ohne feste Wände

• Hohe Flächenwirtschaftlichkeit, oft 20-30 Arbeitsplätze

• Fokus auf Akustik wichtig

• Geeignet für kreative Arbeitsprozesse mit vielen Beteiligten

• Vorteile: Hohe Flexibilität bei Belegung, gute Kommunikation

• Nachteile: Kaum Privatsphäre, Geräuschbelästigung, begrenzte Regulierung von Licht und Klima, starke Abstimmung und Harmonie zwischen Mitarbeitern erforderlich

• Eigenverantwortliche Mitarbeiter

• Hohe Mitarbeiterflexibilität

• Repräsentative Offenheit

• Vorteile: Flächeneffizienz, Nutzung allg. Ressourcen

• Nachteile: Eingeschränkte Privatheit, erhöhter technischer Aufwand

• optimale Unterstützung der Arbeitsprozesse

• Berücksichtigung der Arbeitsmittel

• Abwägung flächenwirtschaftlicher Aspekte

• hierarchischer Aufbau und die Kultur des Unternehmens

• der Standort

Ein erhöhter Lärmpegel senkt die Leistungsfähigkeit, dabei gilt: Je anspruchsvoller die Aufgabe desto gravierender die Auswirkungen von Lärmeinwirkung.

• Einbau von schallabsorbierenden Wänden und Decken

• Fokus auf tiefe Frequenzen

• Trittschallschutz durch Teppiche

• Lärmintensive Bereiche abtrennen

• Akustikzonen passend zu Arbeitsteambildern

• Lärmarme Geräte bevorzugen

• tagsüber für ausreichend Tageslicht (und ggfls. sorgen. Zusatzbeleuchtung)

• am Abend die Balance zwischen dem Bedürfnis nach Ruhe (=gedämpftes Licht) und Sicherstellung der Sehleistung

• Blendung und Reflexblendung von Lichtquellen hoher Helligkeit vermeiden.

—> ein gutes Beleuchtungssystem wird durch geeignete Sonnenschutzmaßnahmen ergänzt.

• Mitarbeiter-Wohlbefinden hängt von Arbeitsumgebung ab

• Bewusster Einsatz von RLT-Anlagen kann Wohlbefinden steigern

• Klimaanlagen haben oft schlechten Ruf, aber gezielter Einsatz hilfreich

• Ohne Klimatisierung oft Temperaturen über Idealwert von 20°-22°, manchmal sogar über 26°

• Zunehmende Prozessorientierung: veränderter Kommunikations- und Materialfluss erfordert höhere Ansprüche an die Anordnung der Arbeitsplätze

• Standardbüroarbeitsplätze sind nicht durchgängig besetzt: Wunsch nach optimaler Raumausnutzung steigt

• Gestiegene Ausstattungsstandards: z.B. IT

• Ermöglichen von Kommunikation: (technisch hochwertige Präsentationsräume, funktionsorientierte Besprechungsräume)

• Virtuelle Bürostrukturen: (virtuelle Arbeitsplätze, virtuelle Teams)

• Telearbeit und mobiles Arbeiten: (Erhöht die Mobilität der Arbeitnehmer)

• Flexible Raumstrukturen: (unterschiedlichen Büroformen, für unterschiedliche Arbeitsszenarien)

➢ Raumnutzungen zu optimieren

➢ Büroräume zu „Orten der Begegnung und Kommunikation“ zu machen

➢ Arbeitsplatzkosten zu minimieren und

➢ gleichzeitig Produktivität zu erhöhen.

Für den Nachfrager ergibt sich ein Nutzendefizit bei gleichzeitig steigenden Flächenbewirtschaftungs- und -bereitstellungskosten!

• Raumgröße und Zuschnitt

• Anschlussmöglichkeiten und Installation

• Raumnutzung

—> Müssen sich schnell an neue Raumgegebenheiten anpassen können

Nutzung von externen Versorgungsquellen, d.h. die Inanspruchnahme von außerhalb der Unternehmung verfügbaren Ressourcen und Dienstleistungen.

• Steigerung der Effizienz (Kosteneinsparungen)

• Strategie - Konzentration auf das Kerngeschäft

• Nutzung von externem Know-how (Erweiterung des Leistungsspektrums)

• Flexibilisierung (Erhöhung der Plan- und Steuerbarkeit)

Chancen:

• Konzentration auf das Kerngeschäft

• Erhöhung der Flexibilität

Risiken:

• Abgabe von Kontrollen

• Abhängigkeit vom Dienstleister

Chancen:

• Kostenreduzierung

• Bessere Kostenplanung und -steuerung

Risiken:

• schrittweise steigende Kosten

Chancen:

• Motivationsschub bei Mitarbeiter transfer durch bessere Entwick lungsperspektiven

• Langfristige Arbeitsplatzsicherheit für übergehendes Personal

Risiken:

• Ängste der Mitarbeiter durch Übergang auf fremden Arbeit geber

• Unterschiedliche Unternehmens kulturen

Chancen:

• Hohe Kompetenz des Dienst leisters

• Besseres Leistungs- und Qualitätsniveau

Risiken:

• Verlust von eigenem Know-how oder Know-how Potentials

1. Ausgangslage aufnehmen

2. Problemstellung und Situationsanalyse

3. Outsourcingentscheidung treffen

4. Kontaktaufnahme/ Wahl des DL

5. Vertragsverhandlungen und -gestaltung

6. Implementierung und Kooperation

• quantitativen auch nicht-monetäre Teilziele vergleichen

• Auf diese Weise werden Entscheidungskriterien für den Vergleich zweier Alternativen festgelegt und daraus Handlungsempfehlungen abgeleitet

Kriterien:

• Kosten

• Strategie

• Personal

• Know-How

D. Vorschlag: Basierend auf der Nutzwertanalyse und den durchgeführten Sensitivitätsanalysen zeigt sich, dass die Variante „Abschaffung aller PKW-Parkplätze und Ersatz durch Fahrradständer“ (Variante 3) insgesamt den höchsten Nutzwert aufweist. Diese Variante bietet die besten Ergebnisse hinsichtlich Kosten, Umweltfreundlichkeit und Nachhaltigkeit, obwohl sie möglicherweise die Nutzerzufriedenheit für diejenigen, die auf PKWs angewiesen sind, reduzieren könnte.

• Definition: Prüfen die grundsätzliche Eignung eines Bewerbers.

• Zweck: Sicherstellen, dass Mindestanforderungen erfüllt sind.

• Beispiele: Finanzielle Stabilität, technische Fähigkeiten, Erfahrung.

• Definition: Vergleichen und bewerten die Angebote der qualifizierten Bieter.

• Zweck: Auswahl des besten Angebots.

• Beispiele: Preis, Qualität, Lieferzeit, Service.

Eignungskriterien bestimmen, wer qualifiziert ist.

Bewertungskriterien wählen das beste Angebot unter den Qualifizierten.

• Projektplanung: Zielsetzung und Zeitplan

• Budgetierung

• Kommunikation

• Logistik: Transport und Auf- und Abbau

• Personalplanung

Ziel: mit der NWA eine Entscheidung zu treffen und ein messbares/ skalierstes Ergebniss zu erhalten

Funktion: ist es, Kriterien zu bewerten und zu gewichten - diese legt das UN fest. So werden die Ergebnisse verglichen und das beste ausgwählt.

Weil sie die Empfindlichkeit des Analyseergebnisses gegenüber Veränderungen in den Bewertungskriterien oder deren Gewichtung darstellt.

Wenn das Ergebniss nicht stabil bleibt muss man es erneut betrachten.

SLA: Service-Level-Agreement (Dienstleistungs-Niveau-Vereinbarung)

KPI: Keep Performance Indicator (Kennzahl pro irgendwas)

1. Serviceanforderungen:

   Wartung der 8 Aufzüge im Gebäude gemäß der Ausschreibung

2. Servicebereitstellung:

   Sicherstellung der Funktionalität und Sicherheit gemäß TÜV, regelmäßige Kontrollgänge

3. schwerer Fehler (KPI):

   • fehlende Anwesenheit der Notrufbeauftragten

   • Starke Abweichung der festgelegten Geschwindigkeit

4. Reaktions- und Lösungszeiten:

   • Reaktionszeit: 2h, Lösungszeit: 2 Arbeitstage, Notfall: sofort

5. leichte Fehler: leichte Abweichung der Funktionalität (Barrierefreiheit erhalten)

6. Reaktions- und Lösungszeit:

   • Reaktionszeit: 6h, Lösungszeit: 7 Arbeitstage, Notfall: sofort

Schwerer Fehler: garnicht nutzbar z.B die Verschmutzung des Bodens in der Sporthalle

Leichter Fehler: noch nutzbar z.B ein Grafitti an der Wand der Sporthalle

—> je höher die Hürde für den DL, desto teurer wird es

Input: verrichtungsorientiert (Tätigkeitsorientierung)

Z.B Listen die in den Sanitäranlagen hängen, in denen sich die Reinigungskräfte eintragen = Qualitätsmessinstrument

Output: Ergebnisorientiert ( ein bestimmtes Ergbenis verfolgen)

Der DL reagiert schnell auf Aufträge und die Lösung ist die Wiederherstellung des vorherigen Ergebnisse.

Anreiz-System (i.d.R. Bonus-Malus-System zw. Arbeitnehmer & Auftraggeber)

Malus = wenn messbare Qualitätsstufe nicht eingehalten werden, bekommt das UN einen Abzug vom Preis

Bonus (Wiederausgleichszahlung) = wenn Malus entschuldbar ist oder der Fehler wieder ausgebessert wird, bekommt man die den Abzug wieder zurück

Unternehmenssicht:

• Unternehmenspolitik, Außen- & Innendarstellung, Effizienz

Investorensicht:

• Flexibilität, Nachhaltigkeit, Investitions- & Betriebskosten

Mitarbeitersicht:

• Privatheit, Konzetration, Hierarchie, Attraktivität

Unternehmensstruktur:

• Aufgaben- & Tätigkeitsbereiche, Telearbeit, Arbeitsstruktur

Kommunikationskanal:

• Persönlicher Kontakt, E-Mail, Telefon

Kommunikationsinhalt:

• Text, Daten, Sprache, visuelle/ non-verbale Inhalte

1. Bedarfsanalyse: Ermittlung der Anforderungen & Bedürfnisse der MA (MA-Befragungen)

2. Zieldefinition: Ziele festlegen (Unternehmensziele)

3. Konzeptentwicklung: Entwurfideen entwerfen (Raumplanung, tech. Ausstattung)

4. Planung/ Design: Detaillierst Ausarbeitung des Konzepts (Grundrisse, Materialauswahl)

5. Umsetzung: Bürokozept realisieren (bauliche Maßnahmen)

6. Evaluierung: Funktionalität überprüfen (Feedback)

Früher:

Büroplatz mit Anwesenheitspflicht, feste Arbeitszeiten, Einzelbüros

Heute:

Home Office, Desksharing, Steigerung der Work-Life Integration

Zukünftig:

Keine strikte Platzordnung, Angenehme & wohnliche Atmosphäre, Trend zu Open Space oder Großraumbüros

• Durch selbstständigere Arbeitsgestaltung soll eine Erhöhung der Motivation der Angestellten & deren Produktivität erzielt werden

• Verbesserung der Vereinbarung von Familie & Beruf, z.B. mit Teilzeitpensen

• Bessere Auslastung des öffentlichen Verkehrs & Gebäude durch Home Office & gleitende Arbeitszeiten

• Flexible, wechselnde Nutzung von Arbeitsplätzen durch mehrere MA

• Keine eigenen, fest zugeordnete Arbeitsplätze

• MA sind zur Ausübung ihrer Tätigkeit mit Geräten/ Systemen der mobilen Informations- & Kommunikationstechnik ausgestattet

Beispiel:

Wenn es im Raum zu dunkel wird, muss das Licht eingeschaltet werden damit man etwas erkennt oder wenn es zu hell ist, muss der Raum verdunkelt werden

Behaglichkeit liegt zw.

Raumluftemperatur: ca. 18 - 26 Grad

Relative Luffeuchtigkeit: 31 - 75%

Unbehanglichkeit

Raumluftemperatur: unter 17 und über 28 Grad

Relative Luffeuchtigkeit: über 85 und unter 20%

• Der Service

• Rewards-Services : teuer für Mieter, Mietnutzung nimmt im Verhälnis zum Mietpreis ab

Barrierefreiheit bedeutet, dass Einrichtungen und Lebensbereiche so gestaltet sind, dass Menschen mit Behinderungen sie ohne besondere Schwierigkeiten oder fremde Hilfe nutzen können, auch wenn sie dafür Hilfsmittel benötigen.

• Behindertengleichstellungsgesetz —> alle Menschen sollten an allen alltäglichen Dingen teilnehmen können

• Menschen mit Einschränkungen kann auch Bein gebrochen, schwanger, Übergewicht bedeuten

• kann auch kurzfristig einschränkend sein (z.B ein schwerer Koffer zum transportieren)

Barrierefreiheit gilt für öffentlich zugängliche Gebäude und Außenanlagen. Sie berücksichtigt die Bedürfnisse von Menschen mit Seh-, Hör-, motorischen oder kognitiven Einschränkungen sowie Rollstuhlfahrern, älteren Personen, Kindern und Personen mit Kinderwagen oder Gepäck.

Die Vorschriften gelten für die barrierefreie Planung von Wohnungen und Außenanlagen. Sie berücksichtigen die Bedürfnisse von Rollstuhlfahrern, Menschen mit Seh- oder Hörbehinderungen, motorischen oder kognitiven Einschränkungen, älteren Personen, Kindern und Personen mit Kinderwagen oder Gepäck.

Die Norm umfasst Grundregeln für Verkehrsräume, Information und Orientierung (z.B. Zwei-Sinne-Prinzip), Oberflächen und Mobiliar. Sie berücksichtigt die Bedürfnisse von Menschen mit Seh-, Hör-, motorischen oder kognitiven Einschränkungen, Rollstuhlfahrern, groß- oder kleinwüchsigen Personen, älteren Personen, Kindern und Personen mit Kinderwagen oder Gepäck.

1. KfW Bank: Zinsgünstige Darlehen

1. Pflegekasse: Zuschüsse bis max. 2.557 €

2. Sozialamt: Teilkostenübernahme

3. Sonstige: Arbeitsamt, Versorgungsamt,

• Vertikale:

Höhenunterschiede wie Bordsteinkanten, Stufen, Schwellen, Ein- und Ausstiege in Duschen und Wannen können Schwierigkeiten bereiten. Alternativ können Rampen und Lifte helfen.

• Horizontale:

zu schmale Türen und Flure erschweren den Rollstuhldurchgang erheblich.

• Räumliche:

fehlende Bewegungsflächen wie zu kleine Räume, wenig Platz vor Waschtischen und zu viel Mobiliar können Probleme verursachen.

• Anthropometrische:

Bedienelemente in falscher Höhe, wie zu hohe oder zu tiefe Griffe, zu kleine Klingelplatten und Waschtische in falscher Höhe, können Schwierigkeiten bereiten.

• Ergonomische:

fehlende Haltegriffe an WC und Wanne können Probleme verursachen. Alternativen wie Türdrücker und Handläufe können helfen.

• Sensorische:

unübersichtliche Gestaltung in Wohnungen und ungeeignete Beleuchtung können Schwierigkeiten bereiten.

"Design für Alle (DfA)" ist ein Konzept, das darauf abzielt, Produkte, Dienstleistungen für alle Menschen ohne individuelle Anpassungen oder besondere Hilfe zugänglich zu machen. Es soll Lösungen schaffen, die benutzerfreundlich und attraktiv sind, unabhängig von Alter oder Einschränkungen.

Beispiel: Weinetikett mit Braillebeschriftung oder Salatschleuder einhändig bedienbar

• Gebrauchsfreundlichkeit: Produkte einfach und sicher gestalten.

• Anpassbarkeit: Produkte flexibel entwickeln, damit sie verschiedene Nutzerbedürfnisse erfüllen können.

• Nutzerorientierung: Frühzeitig die Perspektiven der Nutzer in den Entwicklungsprozess einbeziehen.

• Ästhetische Qualität: Attraktive Produkte sind für alle ansprechend.

• Marktorientierung: Produkte breit positionieren, um das gesamte Marktpotenzial auszuschöpfen.

Ziel: Sicherstellung eines barrierefreien Arbeitsumfeldes für Frau Müller und die sehbehinderte Assistenzkraft.

Maßnahmen:

1. Zugang und Gebäudeinfrastruktur

• Barrierefreier Zugang: Installation von Rampen und automatischen Türöffnern.

• Aufzüge: Sicherstellen, dass Aufzüge ausreichend groß sind und über Bedienelemente in geeigneter Höhe verfügen.

• Behindertengerechte Sanitäranlagen: Anpassung der Sanitäranlagen, um Rollstuhlgerechtigkeit zu gewährleisten.

2. Arbeitsplatzgestaltung

• Möblierung: Anpassung der Büroeinrichtung (höhenverstellbare Tische, ausreichend Bewegungsfläche).

• Hilfsmittel: Bereitstellung von ergonomischen Hilfsmitteln, wie spezielle Tastaturen und Mäuse.

3. Technologie und Kommunikation

• Computerausstattung: Installation von Screenreadern und Vergrößerungssoftware für die sehbehinderte Assistenzkraft.

• Telefonanlagen: Ausstattung mit hör- und sehbehindertengerechten Telefonen.

• Dokumentation: Bereitstellung aller wichtigen Dokumente in barrierefreien Formaten (z.B. große Schrift, Braille).

4. Schulung und Sensibilisierung

• Schulung der Mitarbeiter: Durchführung von Sensibilisierungsschulungen für alle Mitarbeiter zur Barrierefreiheit und Inklusion.

• Notfallpläne: Anpassung der Notfall- und Evakuierungspläne für Personen mit Behinderungen.

5. Weitere Maßnahmen

• Beschilderung: Installation von taktilen und kontrastreichen Beschilderungen im Gebäude.

• Assistenzdienste: Bereitstellung von persönlichen Assistenzdiensten, wenn notwendig.

• Leistungsfähigkeit

• Kundenzufriedenheit

• Produkt- oder Dienstleistungsqualität

• Prozessqualität

• Innovationsfähigkeit

Beispiel Barrierefreiheit:

• Barrierefreier Zugang

• Möblierung

• Computerausstattung