Was sind Steuern:
Geldleistung ohne Gegenleistung §3 Abs 1 AO
Grunderwerbsteuer:
ANSCHAFFUNGSKOSTEN!!!
Entfällt auf Erwerbvorgänge gem. § 1 Gr EstG
Steuersatz 3,5 % LANDESSTEUER kann angepasst werden.
Ausnahmen gem. § §GrEstG
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Bemessungsgrundlage: Im Regelfall der sogenannte gemeine Wert oder auch Verkehrswert angesetzt wird.
Abzug von einem Verschohungsabzug bei selbstgenutzten Grundstücken
Einkommenssteuer
In Eigennutzten Wohnungen können Steuerbegünstigungen gem. §10F EstG abgezogen werden (Baudenkmäler). Das heißt 9 % in 7 Jahren und 4 % in 5 Jahren
Bei nicht zum Wohnzwecke genutzten Immobilien gilt § 10g EstG. Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen können in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden.
Erhaltungsaufwand
Vollständig Werbungskosten entweder sofort oder 0 bis 5 Jahre
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG.
wandeln sofort abziehbare Instandsetzungskosten in abschreibbare Herstellungskosten um
Bemessungsgrundlage ist die Abschreibungsgrundlage/ Anschaffungskosten
Demnach sind anschaffungsnahe Herstellungskosten solche, die
1. drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
2. dessen Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen.
Herstellungs- und Anschaffungskosten
Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.
AFA
Nutzungsdauer ca. 40 bis 50 Jahre
Linear 2% Degressiv 2,5 %
Veräußerungsgewinne bei Immobilienverkäufen
Spekulationsfrist 10 Jahre
Beginn Notarieller Kaufvertrag
Gewinn -> Sonstige Einkünfte u. ist zu versteuern
Ausgenommen Gewinn weniger als 600 € oder Selbstgenutzt gem. § 23 Abs 1 ESTG
Bauabzugssteuer
· Höhe: 15 % des Rechnungsbetrags.
· Pflicht: Auftraggeber müssen sie einbehalten und ans Finanzamt abführen.
· Wer muss zahlen?
Selbstständig Tätige (gewerblich oder beruflich) zur Einnahmenerzielung.
Kleinunternehmer/innen.
Vermieter/innen von mehr als zwei Wohnungen.
· Ausnahmen:
Keine Steuer, wenn Baukosten jährlich < 15.000 € (Vermietung) bzw. < 5.000 € (Unternehmen).
Gilt für Rechnungsbetrag inkl. Umsatzsteuer.
Befreiung durch Freistellungsbescheinigung
· Zweck: Verhindern illegaler Beschäftigung im Baugewerbe.
Sicherung der Steueransprüche des Staates.
· Nicht betroffen:
Private Bauherren (z.B. Eigenheim).
Vermieter/innen von höchstens zwei Wohnungen.
Umsatzsteuer
· Umsatzsteuerpflicht: Grunderwerb und -verkauf sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit,
· Option zur Steuerpflicht: Bei der Vermietung von Immobilien kann der Vermieter auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten, wenn der Mieter ein Unternehmen ist und die Immobilie für steuerpflichtige Umsätze verwendet (Gewerbe). § 9 UstG, 10 Jahres Frist Vorsteuerabzug
· Berechtigung: Vorsteuerabzug ist möglich, wenn die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Umsätze genutzt wird.
· Teilweise Nutzung: Bei gemischter Nutzung (privat und geschäftlich) ist der Vorsteuerabzug anteilig.
· Kann anfallen bei Ferien Wohnungen
· Besondere Regelungen:Sonderfälle: Z.B. Bauherrenmodelle, Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.
Grundsteuer
Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien (Realsteuer/Objektsteuer)
Pflicht: Jeder Eigentümer von Grundstücken und Immobilien ist verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen.
Arten der Grundsteuer:
Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke (Wohn- und Geschäftsimmobilien)
Grundsteuer C: Neu unbebaute Grundstücke, die länger als zehn Jahre ungenutzt bleiben.
Neuer Wohnraum soll schneller entstehen
Neues Bewertungssystem Grundsteuer
Die Berechnung erfolgt auf Basis von Flächen (für Wohn- und Geschäftsgebäude) und Bodenrichtwerten statt Einheitswerten. Mehr Transparenz = Mehr Gerechtigkeit
Grundsteuergesetz (GrStG)
Erklärungspflicht/ Zahlung:
· Eigentümer müssen regelmäßig ihre Grundsteuererklärungen beim Finanzamt abgeben.
· Die Grundsteuer wird jährlich im Voraus festgelegt und muss in der Regel in vierteljährlichen Raten gezahlt werden.
Berechnung der Grundsteuer bis Ende 2024:
Formel: Grundsteuer=Einheitswert×Steuermesszahl×Hebesatz
Steuermesszahl: Festgelegter Prozentsatz für Einheitswert (z.B. 0,35% für Grundsteuer B).
Berechnung der Grundsteuer ab 2025:
Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwert (für Grundsteuer B) und Grundstücksfläche.
Formel: Grundsteuer=Grundsteuerwert × Hebesatz
Grundsteuerwert: Wird aus dem Bodenrichtwert und der Fläche ermittelt.
Anpassung: Kommunen können eigene Hebesätze festlegen, die innerhalb eines bestimmten Rahmens variieren können.
Bemessungsgrundlage neue Grundsteuer:
Grundsteuerwert Ermittlung:
Lage, Gemarkung, BJ etc.
Wert wird mit einem Bodenrichtwert u. einer NKM berechnet
Haushaltsnahe Dienstleistungen und Rechtliche Rahmenbedingungen
Tätigkeiten, die gewöhnlich von Haushaltsmitgliedern erledigt werden, aber an Dienstleister ausgelagert werden können.
Reinigung, Gartenpflege, Kinderbetreuung, Pflege von Angehörigen
HDN Steuerliche Absetzbarkeit
Leistung muss im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden.
Rechnung muss vorliegen und Zahlung muss unbar (z.B. Überweisung) erfolgen.
Absetzbare Kosten:
20% der Aufwendungen, maximal 4.000 EUR pro Jahr
Handwerkerleistungen: maximal 1.200 EUR pro Jahr (20% von 6.000 EUR)
Zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
=Einnahmen – Werbungskosten
Was sind Werbungskosten?
Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen
Mindern das zu versteuernde Einkommen
Sofort abzugsfähig
Arten von Werbungskosten (Immobilien)
Zinsen: Bauzinsen, Schuldzinsen, Zinsen Für die Finanzierung der Immobilie
Geldbeschaffungskosten; Beratungs- und Suchkosten, Kosten für Notar und Gericht für die Geldbeschaffung, Disagio, Schutzgebühren,
Abschreibungen (AfA): Linea o. Degresiv oder Ehöhte Afa: Denkml u. Sanierungsgebiet
Reparaturen und Instandhaltung: Laufende Kosten für den Erhalt der Immobilie
Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren
Versicherungskosten: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung
Nebenkosten: Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand:
Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar
Herstellungsaufwand: Aktivierung und Abschreibung erforderlich
Werbungskosten
Laufende Ausgaben zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Zinsen für Immobiliendarlehen
Reparatur- und Instandhaltungskosten
Verwaltungskosten
Versicherungen
Anschaffungskosten
Gesamtkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen.
Bestandteile:
Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer
Erschließungskosten
Kosten für Modernisierungen
Abschreibung:
Über die Nutzungsdauer der Immobilie (Abschreibung für Abnutzung, AfA).
Herstellungskosten
Kosten, die für die Errichtung oder Erweiterung einer Immobilie anfallen.
Beispiele:
Neubau einer Immobilie
Anbau oder Ausbau (z.B. Dachgeschossausbau)
Wesentliche Verbesserung oder Modernisierung, die den Nutzungswert der Immobilie erheblich erhöhen
Abschreibung: Ähnlich wie bei Anschaffungskosten, über die Nutzungsdauer der Immobilie.
Werbungskosten vs. Anschaffungskosten/Herstellungskosten:
Werbungskosten sind laufende Betriebsausgaben.
Anschaffungs- und Herstellungskosten sind einmalige Investitionen und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten:
Erhaltungsaufwand: Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie bewahren oder wiederherstellen (sofort abziehbar als Werbungskosten).
Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder eine Erweiterung darstellen (Abschreibung erforderlich).
Was ist die ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung
Regelung der Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland
Bedeutung: Richtlinie für Sachverständige, Gutachter und Behörden zur standardisierten Bewertung von Immobilien
Wichtige Änderungen in der ImmoWertV 2021
· Größere Bedeutung der WGFZ
· Modellkonformität ausdrücklich geregelt
· Präzise Vorgaben zur Bestimmung der RND
· Feste Ansätze für BW Kosten
· Zur Ermittlung von Herstellungskosten sind Regional Faktoren mög.
Gründe für die Änderungen/ Bedeutung der Änderungen (immowert)
Aktualisierung: Anpassung an moderne Bewertungsmethoden und Marktbedingungen.
Vereinheitlichung: Integration der Wertermittlungsrichtlinien für ein konsistenteres Bewertungsverfahren.
Genauigkeit: Präzisere und marktgerechtere Bewertungen von Immobilien.
Transparenz: Erhöhte Transparenz für Investoren, Eigentümer und Käufer.
Rechtskonformität: Anpassung an rechtliche und wirtschaftliche Veränderungen im Immobilienmarkt.
Einführung von Modellansätzen zur besseren Berücksichtigung von Standortfaktoren.
GFZ (Geschossflächenzahl)
Beschreibt die Dichte der Bebauung auf einem Grundstück. Gibt an wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.
Die Geschossflächenzahl wird wie folgt berechnet:
GFZ= Geschossfläche×Grundstücksfläche
Beispiel: Wenn die GFZ 1,5 beträgt und die Grundstücksfläche 1.000 Quadratmeter ist, dann darf die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse zusammen 1.500 Quadratmeter betragen.
Umrechnungskoeffizienten bei der Immobilienbewertung
Faktoren, die verwendet werden, um die Bewertung von Immobilien zu standardisieren oder zu modifizieren. Sie ermöglichen den Vergleich von Immobilien durch Anpassung an spezifische Merkmale wie Lage, Zustand oder Größe. Beispiele sind der Umrechnungskoeffizient für den Wohnwert oder für besondere Ausstattung.
· Standardisierung: Anpassung von Werten für Vergleichbarkeit.
· Modifikation: Berücksichtigung von Besonderheiten der Immobilie.
· Vergleichbarkeit: Erleichtert den Vergleich zwischen unterschiedlichen Objekten.
€ + UKE= €/m² x m²= €
Grundsatz der Modellkonformität
Es sind dieselben Modelle u. Ansätze zu verwenden. Liegen die Daten nicht vor müssen Modell Ansätze abgeleitet werden
Gesamt- und Restnutzungsdauer
Es gibt feste Modellansätze für GND und RND im Fall von Mod. Oder Instandhaltung. Übergangsfrist 31.12.2024.
Wettbewerbsregeln für Makler in Deutschland
Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG):
Verbot der irreführenden Werbung: Makler dürfen keine falschen oder täuschenden Angaben machen.
Verbot des unlauteren Wettbewerbs: Kein unlauteres Verhalten gegenüber Wettbewerbern, z.B. keine Preisunterbietungen mit dem Ziel, andere Makler aus dem Markt zu drängen.
Gesetzliche Pflicht zur Offenlegung:
Energieausweis: Pflicht zur Bereitstellung des Energieausweises bei Immobilienverkäufen und -vermietungen.
Maklerprovision: Transparente Information über die Höhe der Maklerprovision und wer diese zu zahlen hat.
Berufsordnung für Immobilienmakler:
Objektivität: Makler müssen objektiv und neutral beraten.
Sorgfaltspflicht: Pflicht zur sorgfältigen Prüfung und Darstellung der Immobilienangebote.
Datenschutzgesetze:
DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung): Schutz der personenbezogenen Daten von Kunden und Interessenten.
Zustimmung: Erforderliche Einholung der Zustimmung für die Verarbeitung personenbezogener Daten.
Provisionsanspruch eines Maklers und Besonderheiten
Der Anspruch auf Provision muss im Maklervertrag geregelt sein, der die Höhe der Provision und die Bedingungen für den Anspruch festlegt.
Doppeltätigkeit: Wenn der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer oder Vermieter und Mieter vermittelt (Doppelmakler), muss er dies offenlegen und beide Parteien korrekt informieren.
Fälligkeit: Die Provision ist in der Regel bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags (bei Kaufimmobilien) oder bei Unterzeichnung des Mietvertrags (bei Mietobjekten) fällig.
Bei vorzeitiger Kündigung des Maklervertrages vor Abschluss des Vertrages kann unter Umständen ein Anspruch auf eine anteilige Provision bestehen, wenn der Makler nachweisen kann, dass er maßgeblich zum Zustandekommen des Geschäfts beigetragen hat.
Annuitäten Darlehn berechnen
Darlehensbetrag (K): Die Höhe des aufgenommenen Darlehens.
Zinssatz (p): Der jährliche Zinssatz, angegeben in Dezimalform (z.B. 5% = 0.05).
Laufzeit (n): Die Anzahl der Jahre, über die das Darlehen zurückgezahlt wird.
Annuität (A): Die gleichbleibende jährliche Rate, die gezahlt wird.
Die Restschuld des vorherigen Jahres als Grundlage für die Zinsberechnung des nächsten Jahres dient.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
-Auf Antrag
-Ermäßigung auf einkommensteuer
Haushaltsnahe Beschäftigung prozentuale Begrenzung
Bargeldlos
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