Erläutern Sie den Aufbau des Grundbuchs und das Zustandekommen der Eintragungen.
Das Grundbuch besteht aus
Aufschrift,
Bestandsverzeichnis und
Abteilung I bis III (Eigentümerverzeichnis, Lasten und Beschränkungen, Grundpfandrechte.)
Eintragungen erfolgen auf Antrag und setzen Bewilligung durch alle, deren Vorrangrechte tangiert werden, in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter bzw. notariell beurkundeter Form voraus.
Bezeichnung und Größe werden aus dem Liegenschaftskataster)übernommen
Klären Sie, welche Eintragungen öffentlichen Glauben besitzen.
Öffentlichen Glauben genießen die Eintragungen in den Abteilungen I bis III;
im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen;
Angaben zur Größe, zur Lage oder zur Wirtschaftsart gehören nicht dazu.
Charakterisieren Sie die Eintragungen in der zweiten Abteilung.
In der zweiten Abteilung ist die große Palette
der Dienstbarkeiten,
der Erwerbsrechte,
der Reallasten sowie eine
Beschränkungen der Verfügungsbefugnis
eingetragen.
Sie sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Was versteht man unter einem herrschenden, was unter einem dienenden Grundstück?
Ein herrschendes Grundstück ist eines, zu dessen Gunsten eine Grunddienstbarkeit an einem anderen Grundstück bestellt worden ist. Das herrschende Grundstück kann im Bestandsverzeichnis einen Herrschvermerk aufweisen, der darauf hindeutet, dass zugunsten dieses Grundstücks ein anderes Grundstück belastet ist.
Das mit der Grunddienstbarkeit belastete Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Das dienende Grundstück ist belastet, wobei die Eintragung der Art der Belastung stets in Abteilung II vermerkt ist.
Muss ein Wegerecht im Grundbuch des herrschenden oder des dienenden Grundstücks eingetragen sein? Zu welcher Art von Rechten zählt es und in welcher Abteilung würde man es finden?
Das Wegerecht ist regelmäßig eine Grunddienstbarkeit.
Es erlaubt das Erreichen eines „herrschenden“ Grundstücks über ein „dienendes“, wobei das Wegerecht in Abteilung II des dienenden eingetragen sein muss, während die eventuell dafür vereinbarte Wegerente als Reallast in Abteilung II des herrschenden Grundstücks eingetragen sein kann. Das Wegerecht kann zudem im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eingetragen sein.
Welche Art der Belastung in Abteilung II stellt ein sich möglicherweise auf die Wertermittlung auswirkendes Wohnungsbesetzungsrecht dar?
Ein Wohnungsbesetzungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Charakterisieren Sie das Nießbrauchsrecht und formulieren Sie ein Beispiel dafür. Um welche Art von Rechten handelt es sich dabei und wo findet man es im Grundbuch?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Es schließt – im Gegensatz zu den Dienstbarkeiten – die Inanspruchnahme sämtlicher Nutzungen eines Grundstücks ein. Der Nießbrauch ist nicht vererbbar und nicht übertragbar.
In der Bewertung ergibt sich ein hoher Wertnachteil, da im Allgemeinen für die Dauer des Nießbrauchs alle Erträge ausfallen und die Verfügungsgewalt des Eigentümers sehr stark eingeschränkt ist.
Erklären Sie, wie die Rangfolge der Rechte im Grundbuch festgelegt ist.
Welche öffentlichen Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, stehen im Rang noch vor dem Grundbuch?
Die Rangfolge der Belastungen richtet sich innerhalb einer Abteilung nach der Reihenfolge, zwischen den Abteilungen nach dem Zeitpunkt der Eintragung, soweit nicht anders lautende Erklärungen vorliegen.
Vorrangige Belastungen können sich aufgrund gesetzlicher Grundlagen ergeben (z. B. gesetzliches Vorkaufsrecht). Zu den gesetzlichen Grundlagen gehören unter anderem das BauGB, die Landesbauordnungen, die Bundes- und Landesstraßengesetze.
Weitere Einflüsse bestehen aus öffentlichen Lasten (etwa Grundsteuerschulden, Erschließungsbeiträge).
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