3.7. Mietrecht

• allgemeine Vorschriften: §§ 535–548BGB

• Wohnraum: §§ 549–578 BGB

• sonstige Mietverträge: §§ 578–580a BGB

• Pachtverträge: §§ 581–584b BGB

Ortsübliche Vergleichsmiete

• repräsentativer Querschnitt der Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei Mietverhältnissen, die innerhalb der letzten vier Jahre

Informationsquelle

• Mietspiegel nach § 558c BGB, insbesondere qualifizierte Mietspiegel (die nach anerkannten statistischen Grundsätzen nachvollziehbar erstellt wurden)

• Wucherverbot gemäß § 5 WiStG und § 291 StG

• Mieten, die in Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen

• Mietpreisbremse: Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, dann darf nach § 556d BGB die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen

• Anhebungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig, wenn die Miete mindestens 15 Monate unverändert war und die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % beträgt (Kappungsgrenze) oder

• bei vereinbarten Staffelmieten, wenn die Miete mindestens ein Jahr jeweils unverändert bleibt

• in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Mieterhöhung auf 15 % reduziert

• Grenze der Mietanhebung bei Modernisierung: 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr

• Definition der Betriebkosten in BetriebsKVO

• gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum

• muss deshalb bei Verwendung für andere Mietverhältnisse ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden

• Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen können per Mietvertrag dem Mieter in Verantwortung gegeben werden

  • umfassen Tapezieren bzw. Streichen von Wänden, Decken, Fußböden (Grundreinigung der vom Vermieter verlegten Teppichböden), Heizkörpern, Fenstern, Innentüren und Außentüren von innen

• Kleine Instandhaltungen betreffen das Beheben kleinerer Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen

• im MV muss Höchstbetrag pro Einzelreparatur und pro Jahr (gegenwärtig ca. 75 bis 125 € pro Einzelreparatur bzw. max. 8 % der Jahresmiete)

Wohnen

• Begrenzungen im Sinne des Mieterschutzes (insb. Kündigung, Mieterhöhung, Übernahme Instandhaltungskosten)

Geschäftsräume

• weitgehende Vertragsfreiheit

• Abweichungen von den BGB-Regelungen müssen vertraglich vereinbart werden

• Vermieter optiert zur Umsatzsteuer

• Mieter verwendet Mieträrume ausschließlich für die Erzielung von Umsätzen, die Vorsteuerabzug nicht ausschließen

• lohnt sich, wenn Vermieter z.B. die auf dem Kaufpreis lastende Umsatzsteuer über den Vorsteuerabzug erstattet bekommt

• Vergünstigungen, die der Vermieter dem Mieter in Abweichung von den üblichen Vertragsbedingungen gewährt

• Mietergewinnung in Zeiten eines Flächenüberangebots

• mietfreie Zeiten bei Mietbeginn, Mietminderungen, Mietzuschüsse oder auch Ausbaukostenzuschüsse

• Wertsicherung muss im Mietvertrag vereinbart sein

• bei Wertsicherungsklauseln sind preisrechtlich zulässige Leistungsvorbehalts-,

  Spannungs- und Kostenelementeklauseln sowie Preisklauseln im Sinn des PrKG zu unterscheiden

• Preisklauseln bewirken automatische Anpassung der Miete an einen Index, (z. B. VPI)

• sind vom Preisklauselverbot ausgenommen, wenn

  • sie hinreichend bestimmt sind,

  • keinen Vertragspartner unangemessen benachteiligen,

  • ein in § 3 PrKG genannter Index vereinbart ist und

  • Bindung des Vermieters an den Mietvertrag mindestens zehn Jahre beträgt

• Gegenstand Pachtvertrag können Sachen, aber auch Rechte sein

• zu Pachtgrundstück für gewerbliche Zwecke gehören auch Zubehör und Inventar, die dem Zweck der Ertragserzielung dienen

• Erhaltung des Inventars obliegt dem Pächter

• Gefahr des zufälligen Untergangs trägt der Verpächter