Was versteht man unter dem „Cash Flow“?
Skizieren Sie die Grundstruktur des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens.
Unter „Cash Flow“ wird der Saldo sämtlicher direkter Einnahmen und Ausgaben
einer Periode verstanden.
Bei dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren wird der Saldo der künftigen Aufwands- und Ertragszahlungen zum jeweiligen Zeitpunkt in seiner tatsächlichen Höhe diskontiert und zu einem Barwert summiert.
Wie verhalten sich Einnahmen und Ausgaben im Hinblick auf mögliche Steigerungen?
Einnahmesteigerungen treten mit gewisser zeitlicher Verzögerung ein, da
Mietanpassungen stufenweise vertraglich durchgesetzt werden müssen.
Ausgaben steigen dagegen meist kontinuierlich und mit zunehmendem Alter
der Immobilie überproportional zu den Einnahmen.
Erläutern Sie die wesentlichen Unterschiede zwischen Ertragswertverfahren und DCF-Verfahren.
Die Bewertungsverfahren unterscheiden sich hinsichtlich der einfließenden
Parameter.
Beim deutschen Ertragswertverfahren werden aktuelle und
nachhaltig zu erzielende Roherträge sowie Bewirtschaftungskosten herangezogen. Es wird angenommen, dass diese während der Restnutzungsdauer in ihrer Höhe konstant sind.
Beim DCF-Verfahren werden hingegen eine Vielzahl von Prognosegrößen berücksichtigt.
Charakterisieren Sie das DCF-Verfahren hinsichtlich möglicher Vor- und Nachteile bei der Anwendung.
Die wesentlichen Vorteile des DCF-Verfahrens sind die
übersichtliche Darstellung
aller Bewertungsparameter, die Flexibilität zur Behandlung unterschiedlicher
Betrachtungsebenen, die Darstellung unregelmäßiger oder
zyklischer Ein- und Ausgabenverläufe,
die Nähe zum Marktgeschehen,
die Berücksichtigung konjunktureller Trends und Zukunftserwartungen sowie
variierende Diskontierungszinssätze im Zeitablauf.
Die Problematik des Verfahrens liegt in der Bestimmung des Cash-Flows und in der Wahl des Diskontierungszinssatzes. Die Qualität der Bewertung ist von den prognostizierten Ausgangsgrößen abhängig.
Erläutern Sie die prinzipielle Vorgehensweise des Residualwertverfahrens.
Ausgangspunkt ist die bestmögliche, im Rahmen der gesetzlichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten zu realisierende Nutzungskonzeption. Für sie
wird ein fiktiver Wert ermittelt (Vergleichswert oder Ertragswert). Von diesem
werden sämtliche zur Konzeptverwirklichung notwendigen Bau-, Entwicklungs-,
Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie ein angemessener Unternehmergewinn subtrahiert. Das Ergebnis ist das Residuum (Restgröße). Es gibt den Grundstückswert an, der für einen Investor noch wirtschaftlich tragfähig ist.
Beurteilen Sie das Residualwertverfahren.
Ein wesentlicher Schwachpunkt des Residualwertverfahrens liegt darin,
dass geringfügige Ungenauigkeiten bei der Ermittlung des prognostizierten
Ertragswerts oder der Kosten eine überproportionale Auswirkung auf das
Residuum haben. Die Zuverlässigkeit der Wertermittlung kann dadurch
beeinträchtigt werden. Insofern ist ein hohes Maß an Sorgfalt bei der Ermittlung
der marktgerechten Eingangsgrößen, insbesondere des Werts
nach vollendeter Bebauung, der Baukostenermittlung oder Vermietungsund
Vermarktungskosten angebracht.
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