Charakterisieren Sie den Ausweis von Immobilien in der Bilanz nach den Regelungen der IFRS.
Das System der IFRS differenziert Immobilien in verschiedene Klassen, die jeweils durch eigene Standards geregelt werden. Wesentliches Unterscheidungskriterium ist der Zweck der Immobilien. Im Rahmen der Bewertung wird zwischen der Erstbewertung und der Folgebewertung unterschieden.
Dadurch ergeben sich unterschiedliche Wertansätze für Immobilien.
Welcher Wertmaßstab gilt für Immobilien des Vorratsvermögens nach IAS 2?
Die Erstbewertung des Vorratsvermögens erfolgt zu den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten. Diese werden in IAS 2.11 ff. definiert und entsprechen
im Wesentlichen den AHK gemäß IAS 16 sowie den Regelungen nach
HGB. Bei der Folgebewertung sind die Vorräte mit dem niedrigeren Wert
zu bewerten, der sich aus den AHK und dem Nettoveräußerungswert (Net
Realisable Value, IAS 2.28) ergibt.
Welche Immobilien sind unter IAS 11 auszuweisen?
Der IAS 11 erfasst solche Fertigungsaufträge, die sich über mehrere Perioden
erstrecken. Dazu zählen auch Immobilienprojektentwicklungen über mehrere Jahre.
Eine Immobilie wird teilweise fremdvermietet und teilweise zu eigenen Zwecken genutzt. Unter welcher Rubrik ist die Immobilie nach IFRS einzuordnen?
Der IAS 40 nennt in Nr. 8 als Voraussetzung für einen Ausweis als Renditeimmobilie die Einzelveräußerbarkeit („can be sold separately“). Sofern Teile der Immobilie nicht einzeln verkauft werden können, wird die Bilanzierung unter IAS 40 von dem Verhältnis der Anteile der Renditeimmobile zu den eigengenutzten Gebäudeteilen abhängig gemacht. Der Investment-Property-Teil muss in jedem Fall ein deutlich größeres Gewicht aufweisen als der betrieblich genutzte Teil.
Was ist unter „Revaluation Model“ zu verstehen?
Alternativ zum Cost Model kann nach IAS 16.31 eine Neubewertung (Revaluation) des Immobiliensachanlagevermögens auf den beizulegenden Zeitwert (Fair Value) vorgenommen werden; dabei entspricht der beizulegende Zeitwert für Grundstücke und Gebäude grundsätzlich dem Marktwert (Market Value). Die Anwendung der Neubewertungsmethode (Revaluation Model) zwingt ein Unternehmen zur kontinuierlichen Neubewertung seiner Immobilien und soll dem Kapitalmarkt einen verbesserten Einblick in die Vermögenslage geben.
Wie erfolgt die buchhaltungstechnische Erfassung einer Werterhöhung im Revaluation Model?
Buchhaltungstechnisch wird die Werterhöhung im Revaluation Model auf
dem aktiven Bestandskonto „Grundstück“ durch eine erfolgsneutrale Gegenbuchung auf dem passiven Bestandskonto „Neubewertungsrücklage“ (Revaluation Surplus) erfasst. Dieses ist ein besonderes Eigenkapitalkonto.
Die Neubewertungsrücklage kann unverändert als eigenständiger Posten des Eigenkapitals fortgeführt werden oder anteilig in die Gewinnrücklagen bzw. den Gewinnvortrag (Retained Earnings) eingestellt werden.
Welche Regelungen existieren für die Klassifizierung als Verkaufsimmobilie
nach IFRS 5?
Um eine Immobilie als Verkaufsimmobilie zu klassifizieren, muss der Vermögensgegenstand unmittelbar veräußerbar sein und die Veräußerung muss höchst wahrscheinlich sein. Eine Veräußerung ist dann höchst wahrscheinlich, wenn ein Veräußerungsbeschluss des Managements besteht und eine aktive Vermarktung eingeleitet ist, die einen Verkauf innerhalb eines Jahres erwarten lässt. Die Immobilie muss darüber hinaus zu einem Preis angeboten werden, der in einem angemessenen Verhältnis zum Fair Value steht.
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit ein Leasingkonstrukt als Finance
Leasing eingestuft werden kann?
Ein Finance Leasing liegt immer dann vor, wenn folgende Kriterien erfüllt
sind:
Zum Ende des Leasingverhältnisses wird das Eigentum am Vermögensgegenstand
auf den Leasingnehmer übertragen.
Der Leasingnehmer ist Inhaber einer Kaufoption zu einem Preis, der den
Kauf des Leasinggegenstands am Ende der Laufzeit voraussichtlich als
vorteilhaft erscheinen lässt.
Die Laufzeit des Leasingvertrags nimmt den überwiegenden Teil der
wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein.
Der Leasinggegenstand verfügt über charakteristische Merkmale, die nur
durch den Leasingnehmer genutzt werden können.
Wie können Renditeimmobilien nach IAS 40 bewertet werden?
Bei der Bewertung von Anlageimmobilien nach IAS 40 ist zwischen der Erst- und Folgebewertung zu unterscheiden. Zum Anschaffungszeitpunkt werden Renditeimmobilien mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten erfasst. Diese Vorgehensweise entspricht der Erstbewertung von eigengenutzten Immobilien nach IAS 16. Die Folgebewertung von Renditeimmobilen soll entweder nach dem Fair Value Model zum beizulegenden Zeit-/Marktwert oder auf der Grundlage des Cost Model zu den fortgeführten AHK erfolgen. Das Zeitwertmodell impliziert die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts, sprich Marktwerts. Regelmäßige Wertermittlungen sind daher die Folge. Abweichungen des Zeitwerts von den fortgeführten AHK sind erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung auszuweisen.
Das Cost Model folgt dem Prinzip der fortgeführten AHK und entspricht der Vorgehensweise des IAS 16.
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