Italien

·       Maklervertrag in Italien formfrei (kein Schriftvertrag nötig)

·       Provisionsanspruch entsteht durch Kausalität: Makler muss den Vertragsabschluss verursacht haben

·       Häufige Absicherung über Besichtigungsbestätigung (foglio visita)

·       Provision oft von Käufer und Verkäufer zu zahlen

·       Höhe richtet sich nach Marktüblichkeit

Typische Werte:

• ca. 2–4 % pro Partei

• plus Mehrwertsteuer 22% (IVA)

PHASE I: KAUFANGEBOT

—> Annahme des Angebots sofort bindend und die Erstellung des Vorvertrages ist notwendig

• Kaufpreis & Zahlungsmodalitäten

• Fristen (Gültigkeit des Angebots, Termin für den Vorvertrag/Notar)

• Ggf. aufschiebende Bedingungen (z. B. Finanzierung oder positive Due Diligence)

PHASE II: VORVERTRAG

• Preliminare = Vorvertrag (individuell ausgearbeitet)

• In der Praxis ausführlicher als die Proposta, obwohl diese oft schon bindend ist

• Muss schriftlich erfolgen (Art. 1351 c.c.)

• Verpflichtet beide Parteien zum späteren Kaufvertrag beim Notar

PHASE III: NOTARIELLER KAUFVERTRAG

• Der Termin beim Notar besiegelt den Eigentumsübergang.

• Er bildet den Abschluss des Kaufprozesses. Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird das Eigentum zwischen den Parteien übertragen

Seine Tätigkeit umfasst insbesondere:

• Identitätsprüfung der Parteien

• Prüfung der Eigentumskette und Belastungen

• Erstellung des Kaufvertrags

• Beurkundung

• Registrierung und Eintragung

Wichtig ist die klare Abgrenzung:

Der Notar prüft die rechtliche Korrektheit, nicht die wirtschaftliche oder technische Qualität der

Immobilie.

• Katasterunterlagen

• Eigentumsnachweise

• Baurechtliche Genehmigungen

• Energieausweis

• Katasterauszug (visura catastale)

• Historischer Katasterauszug (visura

catastale storica)

• Katastergrundriss (planimetria

catastale)

• Katasterkarte (estratto di mappa)

• Gebäudegesamtplan (elaborato

planimetrico)

• Eigentumsverhältnisse

+ aktueller Eigentümer

+ frühere Eigentümer

(Eintragungsnotiz des Herkunftsvertrags

= nota di trascrizione)

• Eigentumskette

• Rechte an der Immobilie

• Eintragung von Belastungen (nota diiscrizione)

• Anmerkungen (nota di annotazione)

Der Immobilienmakler:

Er ist kein Interessenvertreter einer Partei, sondern eine vermittelnde

Instanz zwischen Käufer und Verkäufer.

Berufszulassung in Italien:

• Ausbildungskurs erforderlich

• Staatliche Prüfung bei der Handelskammer

• Eintragung im REA

• Nachweis Haftpflichtversicherung

Rechtsfolge bei Verstoß:

• Unregistrierter Makler = „mediatore abusivo“

• Kein Anspruch auf Provision

• Baugenehmigungen (titoli edilizi)

• Meldungen für Umbauten (SCIA -segnalazione certificata di inizio attività / CILA – comunicazione inizio lavori asseverata)

• Baurechtliche Heilung (sanatoria)

• Flächennutzungsbescheinigung (CDU –certificato di destinazione urbanistica

• Wohnbarkeitsbescheinigung (certificato di agibilità)

·      Energieausweis

• Grunderwerbsteuer (imposta diregistro)

• Hypothekensteuer (imposta ipotecaria)

• Katastersteuer (imposta catastale)

• Grundsteuer (imposta municipale propria)

• Müllsteuer (tassa sui rifiuti)

• Spekulationssteuer (imposta sulla plusvalenza immobilia)