Bodenordnung, Sanierung, Entwicklungsmaßnahmen

Grundlage ist das Baugesetzbuch mit dem allgemeinen Städtebaurecht, 4. Teil (Bodenordnung), sowie das besondere Städtebaurecht.

Träger dieser Maßnahmen ist grundsätzlich die Gemeinde, die jedoch unter definierten Voraussetzungen auch Treuhänder und Privatpersonen einschalten kann.

Die Entwicklungsstufen sind:

Agrarland Man unterscheidet zwischen reinem Agrarland und „besonderem“ Agrar-land, welches sich für außerlandwirtschaftliche Zwecke eignet.

Bauerwartungsland Dieses entsteht, wenn z. B. das Gebiet im Flächennutzungsplan als Wohn-zuwachsfläche dargestellt ist.

Rohbauland Dieses entsteht, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt wurde.

Baureifes Land (BL)

– BL erschließungsbeitragspflichtig:

Die Bodenordnung wurde durchgeführt und es liegen bebaubare Grundstücke vor; die Kosten für Erschließungsanlagen und -flächen sind noch nicht bezahlt.

– BL erschließungsflächenbeitragsfrei:

Bebauungsfähiges Grundstück; die Kosten für den Ausbau der Er-schließungsanlagen sind noch nicht bezahlt.

– BL erschließungsbeitragsfrei:

Bebauungsfähiges Grundstück; die Kosten nach § 127 BauGB sind bezahlt.

Die Umlegung ist als (Zwangs-)Grundstückstauschverfahren aufzufassen. Dieses dient dazu, bebaute und/oder unbebaute Grundstücke in der Weise neu zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.

Das Verfahren der Umlegung wird durch den Umlegungsbeschluss (von der Umlegungsstelle) eingeleitet.

Folgen sind:

– Verfügungs- und Veränderungssperre – Eintragung des Umlegungsvermerks – gesetzliches Vorkaufsrecht

Der Nachweis des alten Bestandes und die Erfassung der Beteiligten erfolgt durch die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis.

Sofern nicht bereits mit der Einleitung der Umlegung ein rechtsverbindli-cher Bebauungsplan existiert, wird parallel zur Umlegung der Bebauungs-plan erstellt.

Der Umlegungsplan tritt durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft.

Bestandteile sind der Umlegungsplan und das Umlegungsverzeichnis. Sie enthalten den Nachweis des Neuzustandes sowie alle anderen Entscheidun-gen.

Den Eigentümern soll, unabhängig vom Verteilungsmaßstab, möglichst ein Grundstück in gleicher oder gleichwertiger Lage zugeteilt werden.

Zwischen dem eingeworfenen und dem zugeteilten Grundstück bestehen in der Umlegung deutliche Wertunterschiede, gegebenenfalls auch Lageunter-schiede.

Das eingeworfene Grundstück geht zunächst unter und entsteht dann als Zuteilungsgrundstück neu.

Die planungsrechtlich zulässige Nutzungsart ändert sich meist (durch den parallel aufgestellten Bebauungsplan).

Die eingeworfenen Flächen sind meist Rohbauland, die Zuteilungsflächen sind dem Zweck der Umlegung entsprechend als Bauland erschließungs-flächenbeitragsfrei definiert.

Wenn dingliche Rechte aufgehoben und nicht neu begründet werden, be-stehen nur noch schuldrechtliche Ansprüche gegenüber dem Eigentümer weiter.

Umlegung und vereinfachte Umlegung unterscheiden sich vor allem darin, dass die vereinfachte Umlegung nur für in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke durchgeführt wird und dass durch sie keine Bereitstellung von Flächen in größerem Umfang möglich ist.

Hierbei ist zu beachten, dass die im Verfahren auszutauschenden oder ein-seitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile nicht selbstständig bebaubar sein dürfen. Eine einseitige Zuteilung muss zudem im öffentlichen Interesse geboten sein. Die vereinfachte Umlegung wird nicht im Grundbuch eingetragen.

Die „besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ der §§ 152 bis 156 BauGB werden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten angewendet und in solchen Sanierungsgebieten (vereinfachtes Verfahren), in denen sie nicht im Rahmen der Sanierungssatzung ausgeschlossen sind (§ 142 Abs. 4 BauGB).

Anfangswert =

Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn die Sa-nierung weder beabsichtigt noch durchgeführt wor-den wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB).

Endwert =

Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung eines förm-lich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (§ 154 Abs. 2 BauGB).

(Beachtung eines im Sanierungsverfahren aufgestell-ten B-Plans)

Ausgleichsbetrag =

Der Wert, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 BauGB);

Endwert – Anfangswert (konjunkturelle Weiterent-wicklung beachten).

Sanierungsunbe-einflusster Grundstückswert =

Grundstückswert, der sich nach dem Zustand des Grundstücks ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung ergeben würde (konjunkturelle Einflüsse sind zu berücksichtigen).

Neuordnungswert =

Grundstückswert nach Abschluss der Sanierungs-maßnahme (und Zahlung des Ausgleichsbetrags).

– Beim Erwerb darf kein höherer Kaufpreis gezahlt werden als der sanie-rungsunbeeinflusste Grundstückswert (§ 153 Abs. 2 BauGB). Dies gilt für Verkäufe von Privat an Privat ebenso wie für Ankäufe durch die öf-fentliche Hand. Üblicherweise wird dies durch ein Marktwertgutachten überprüft.

– Bei der Veräußerung ist das Grundstück allerdings zu einem Markt-wert abzugeben, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neu-ordnung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (Neuordnungs-wert) ergibt, sofern die Ziele der Sanierung für dieses Grundstück be-reits erreicht sind.

Im Entwicklungsrecht gilt (gegenüber dem Sanierungsrecht):

– Die Enteignung ist auch ohne Bebauungsplan zugunsten der Ge-meinde oder eines Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig (§ 169 Abs. 3 BauGB, aber: Besonderheiten im Anpassungs-gebiet).

– Die Gemeinde soll die Grundstücke im städtebaulichen Entwick-lungsbereich erwerben (§ 166 Abs. 3 BauGB).

– Für die Gemeinde besteht eine Veräußerungspflicht für die erworbe-nen Grundstücke nach der Neuordnung, sofern sie nicht für die Er-schließung oder Ähnliches verwendet werden (§ 169 Abs. 5 bis 8 BauGB).

Anpassungsgebiete sind solche Gebiete, die gemäß § 170 BauGB in einem im Zusammenhang bebauten Gebiet für Maßnahmen zur Anpassung an die geplante Entwicklung vorgesehen sind. Das Anpassungsgebiet wird förmlich festgelegt. Das Entwicklungsrecht gilt eingeschränkt.

Anpassungsmaßnahmen können z. B. der Ausbau von Straßen oder von Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen sein, die Erschließungs- oder Ergänzungsfunktionen für den Entwicklungsbereich wahrnehmen sollen.

Hat sich die Gemeinde bzw. der Entwicklungsträger erfolglos um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen be-müht und ist der Eigentümer nicht in der Lage, das Grundstück ent-sprechend der geplanten Nutzung zu entwickeln, so ist die Enteignung (auch ohne Bebauungsplan) zur Aufgabenerfüllung zulässig § 169 Abs. 3 BauGB).

Das besondere Städtebaurecht für Sanierungs- und Entwicklungsmaß-nahmen wurde in den §§ 171 a bis 171 e BauGB ergänzt, um den besonde-ren Anforderungen für Gebiete mit erheblichen städtebaulichen Funk-tionsverlusten Rechnung tragen zu können. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen, vor allem für Wohnen, besteht oder zu erwarten ist. Grundlage für die Anwen-dung der speziellen Rechtsvorschriften ist ein städtebauliches Entwick-lungskonzept. Zur Verwirklichung der Stadtumbaumaßnahmen sollen städtebauliche Verträge im Sinne des § 11 BauGB mit den Eigentümern abgeschlossen werden.

Städtebauliche Maßnahmen zur Sozialen Stadt sind Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von Ortsteilen, die durch soziale Missstän-de benachteiligt sind. Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf kön-nen ebenfalls betroffen sein. Wenn ein Gebiet aufgrund der Zusammen-setzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden und arbeiten-den Menschen erheblich benachteiligt ist, werden solche Maßnahmen angewendet.

Die Gemeinde setzt Gebiete für Maßnahmen des Stadtumbaus und der Sozialen Stadt fest; dies hat zur Folge, dass zur Durchführung der vorgese-henen Maßnahmen mit den Eigentümern der betroffenen Grundstücke städtebauliche Verträge gemäß § 11 BauGB abgeschlossen werden. Zur Sicherung dieser Maßnahmen können durch Satzung Genehmigungsvor-behalte definiert werden.

Durch die Abschöpfung des Planungswertausgleichs ergibt sich eine Dämpfung des Bodenwertes. Bei der Heranziehung von Vergleichspreisen oder Bodenrichtwerten ist darauf zu achten, ob hier ebenfalls ein Pla-nungswertausgleich im vergleichbaren Umfang berücksichtigt wurde.