BWL

• ökonomische Prinzip:

  vorgegebenes Ziel mit dem optimalen (geringsten) Einsatz an Mitteln oder aber bei einem bestimmten (begrenzten) Mitteleinsatz ein optimales Ergebnis zu erreichen

• Ertragswirtschaftliches Prinzip (mengenmäßige Definition):

  Maximiere den Ertrag an Gütern mit einem gegebenen Aufwand an Einsatzfaktoren (Maximalprinzip) oder minimiere den Aufwand an Einsatzfaktoren, um einen gegebenen Ertrag an Gütern zu erreichen (Minimalprinzip).

• Finanzwirtschaftliches Prinzip (wertmäßige Definition):

  Maximiere den Erlös aus Gütern bei einem gegebenen Geldaufwand für Einsatzfaktoren (Maximalprinzip) oder minimiere den Geldeinsatz bei einem gegebenen geldmäßigen Erlös (Minimalprinzip).

• Betriebliches Rechnungswesen:

  • System zur mengen- und wertmäßigen Erfassung, Aufbereitung und Darstellung der wirtschaftlichen Situation eines Unternehmens

  • Unterteilung in

    • externes Rechnungswesen (Buchhaltung und Jahresabschluss) und

    • internes Rechnungswesen (insbesondere Kosten- und Leistungsrechnung)

• Investition:

  • Verwendung finanzieller Mittel zum Zwecke der Kapitalanlage bzw. -bindung (hoher Kapitalbedarf und langfristige Kapitalbindung)

  • langfristigen Betrachtung in GuV (Verteilung von Aufwendungen über die Nutzungsdauer des Investitionsguts, z. B. Afa auf Anschaffungskosten)

• Finanzierung:

  • Bereitstellung finanzieller Mittel zur Durchführung einer Investition

  • Finanzmittel von externen Geldgebern (Außenfinanzierung) oder aus Unternehmen selbst (Innenfinanzierung).

  • Investitions- und Finanzierungsentscheidungen untrennbar miteinander verbunden

• Haftung (Risiko der Unternehmensinhaber, EK zu verlieren)

• Steuern (laufende und einmalige Belastungen)

• Kapitalaufbringung (Finanzierung durch Gesellschafter oder Dritte, EK oder FK)

• Leitungsmacht (Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft nach außen durch Gesellschafter oder Dritte)

• Gewinn- und Verlustbeteiligung (Gestaltungsmöglichkeiten, Möglichkeit der Entnahme von Gewinnen)

• Publizitätserfordernisse (Kontroll- und Auskunftsrechte außenstehender Dritter, z. B. durch die Rechnungslegungsvorschriften)

• Nachfolgeregelungen (Übertragung der Gesellschafterstellung)

• Gründungsmodalitäten (Kosten von Rechnungslegung, Kosten für die Willensbildung und Beschlussfassung, insbesondere bei vorge schriebenen Formalien)

• Umwandlungsmöglichkeit in eine andere Rechtsform

• Kapitalgesellschaft = juristische Person (eigene Rechtspersönlichkeit)

  • Haftung mit Gesellschaftsvermögen (Einlagen der Gesellschafter), nicht aber darüber hinaus

• Personengesellschaft

  • mindestens ein Gesellschafter haftet für Schulden der Gesellschaft in vollen Umfang, (auch Vermögen, das nicht in der Gesellschaft gebunden ist)

  • Sonderform: GmbH & Co. KG (GmbH = Komplementärin voll begrenzt auf rechtliche Form der GmbH - Verbindung der Rechtsform der Personengesellschaft mit der Haftungsbegrenzung einer Kapitalgesellschaft)

• Besonders häufig Aktiengesellschaften, die Immobilien in ihrem Vermögen haben

• Grund: Refinanzierungsmöglichkeit (EK-Gewinnung) über Börse und ggf. größere Unabhängigkeit von Fremdkapitalgebern

• Rechtsform für Unternehmen, die in verschiedenen Mitgliedstaaten der EU tätig sind / tätig werden wollen

• erleichtert grenzüberschreitende Kooperation

• alle vereinigten Unternehmensteile in einheitlich rechtlichem Kleid (keine Tochtergesellschaften in verschiedenen Staaten mit unterschiedl. Rechtsform nötig)

• juristische Person mit Formzusatz „SE“

• Sitz kann innerhalb der Mitgliedstaaten ohne vorherige Auflösung grenzüberschreitend verlegen werden

• kann nur durch juristische Personen gegründet werden

• Grundstücks-Sondervermögen, das je nach Fondsgröße auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien verteilt werden muss

• hauptsächlich Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien

• Versuch der Erwirtschaftung von Erträgen durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte

• Vielzahl von Interessenten über die Unternehmenszahlen zu informieren (Gläubigerschutzprinzip)

• Vermögen und die Schulden eines Unternehmens vorsichtig bilanzieren und bewerten (Vorsichtsprinzip)

• Gewinne erst ausweisen, wenn tatsächlich realisiert / Lesitung erbracht (Realisationsprinzip)

• Verluste so früh wie möglich in Buchhaltung und Rechnungslegung zu erfassen (Imparitätsprinzip)

externes (dokumentarische) Rechnungswesen

• engl. Financial Accounting

• Finanzbuchhaltung / Jahresabschluss

• Zweck/Aufgabe: Information aller außerhalb des Unternehmens stehenden interessierten Personen (Kapitalgeber, Gläubiger, Arbeitnehmer, Finanzämter, Gerichte, Öffentlichkeit)

• Datenbasis: tatsächlich verrbuchte Geschäftsvorgänge in Finanzbuchhaltung

interne Rechnungswesen

• Kosten- und Leistungsrechnung (Management Accounting)

• Finanz- und Liquiditätsrechnung

• ggf. Statistik und Planungsrechnungen

• Zweck/ Aufgabe: Informationszusammenstellung für entscheidungs- und kontrollbefugten Personenkreis innerhalb des Unternehmens (Unternehmensleitung), Informationslieferung

• Datenbasis: kalkulatorische Posten insbesondere zur internen Kalkulation von Preisen

Liquidität (= Einzahlungen – Auszahlungen)

• kennzeichnet Zahlungsfähigkeit der Unternehmung (Fähigkeit Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können)

Finanzergebnis oder Geldvermögensänderung (= Einnahmen – Ausgaben)

• Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben

• Summe des Zahlungsmittelbestandes zzgl. aller Forderungen abzgl. aller Verbindlichkeiten

Unternehmenserfolg (= Ertrag – Aufwand)

• gibt an ob Gewinn oder Verlust erwirtschaftet wird

• wird in Finanzbuchhaltung ermittelt (Erfolg resultiert nur teilweise aus betrieblichen Aktivitäten)

Betriebsergebnis (= Leistung – Kosten)

• Differenz zwischen bewerteten Leistungen und den Kosten

• kalkulatorische Ergebnis als zentrale Größe der Kosten- und Leistungsrechnung

• wichtigster Maßstab für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Betriebes

• Prinzip des systematischen Aufbaus der Buchführung in Bezug auf

  • Buchführungssystem,

  • Belegorganisation,

  • Art der Bücher,

  • Kontenrahmen bzw. -plan

• Prinzip der verständlichen Aufzeichnung in Bezug auf

  • Einzelaufzeichnung der Geschäftsvorfälle,

  • zeitgerechte Verbuchung, chronologische Verbuchung,

  • deutsche Sprache, Euro als Währung,

  • Stornobuchungen

• Belegprinzip (Keine Buchung ohne Beleg!)

• Aufbewahrungsfristen. meist zehn Jahre, sonst sechs Jahre (§ 257 HGB)

• Gegenüberstellung von Aufwand und Ertrag

• gibt Aufschluss über Struktur und Umfang der unternehmerischen Tätigkeit und über mögliche Ursachen von Änderungen bestimmter Bilanzposten

• Gewinn / Verlust ergibt sich als Saldo der Erträge und Aufwendungen einer Abrechnungsperiode (meist ein Jahr)

• Austellung in Staffelform

• Ausweis von Zwischensummen (Rohergebnis / Jahresüberschuss) zum schnelleren Überblick über Lage des Unternehmens

• nach § 275 HGB kann entweder Gesamtkostenverfahren oder das Umsatzkostenverfahren (Immobilienwirtschaft nur Gesamtkostenverfahren)

drei Teile:

• Framework (Rahmenkonzept): für Einzelabschlüsse und Konzernabschlüsse

  • Grundsätze aus HGB finden sich in Vorschriften des Framework wieder

  • aber: Unterscheidung hinsichtlich der inhaltlichen Gestaltung und Reichweite der Vorschrift

• Standards

  • regeln einzelne Sachverhalte des Jahresabschluss (Bilanz, GuV, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung und Segmentberichterstattung)

  • umfangreicher als HGB (bspw. Forderungen nach Kapitalflussrechnung bzw. Segmentberichterstattung)

• Interpretations

  • Ergänzung der Standards (mittlerweile über 30)

HGB -> Gesetz, IFRS -> unverbindliche Regelung

• Finanzkraft eines Unternehmens d. h. Zahlungsströmen (Einzahlung/Auszahlungen)

• Beurteilung über die Möglichkeit künftiger finanzieller Überschüsse, Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen, Dividendenzahlungen

• Cashflow zeigt Innenfinanzierungskraft des Unternehmens

• Beurteilung inwieweit künftige Zahlungen für Investitionen oder die Tilgung von Darlehen möglich sind

• Cashflow Rückwärts“-Rechnung:

Eigenkapitalrentabilität

• Verfügung stehender Gewinn in Relation zum eingebrachten Eigenkapital (EK) in % (Quotient aus Output (Gewinn) und Input (Eigenkapital))

• zeigt Prozentsatz, mit dem sich das eingesetzte Eigenkapital in einer Periode verzinst.

• Verzinsung kann den am Markt durch alternative Anlagen erreichbaren Zinssätzen gegenübergestellt werden

• Maximierung stellt wesentliche Zielgröße unternehmerischen Handelns dar

  (da bei unternehmerischem höheres Risiko häufig höhere Zahl als für Rendite festverzinslicher Wertpapiere erwartet)

• Differenz zwischen Eigenkapitalrentabilität und Kapitalmarktzins (für festverzinsliche Wertpapiere) entsprechend Risikoprämie

Fremdkapitalrentabilität

• bringt Höhe der Verzinsung des eingesetzten Fremdkapitals zum Ausdruck

• Fremdkapitalzinsen werden in Beziehung zum eingesetzten Fremdkapital gesetzt

Wirtschaftlichkeit

• Verhältnis zwischen der günstigsten und der tatsächlich erreichten Kostensituation, wenn bestimmter Ertrag mit verschiedenen Kombinationen von Produktionsfaktoren erzielt werden kann:

  • Wirtschaftlichkeit = Istkosten / Sollkosten

• mengenmäßige oder technische Wirtschaftlichkeit oder Produktivität

  • Verhältnis von mengenmäßigem Ertrag (Stück, kg usw.) und mengenmäßigen Einsatz (Arbeitsstunden, Betriebsmittel- und Werkstoffeinheiten)

• (wertmäßigen) Wirtschaftlichkeit

  • Quotienten aus in Geld bewertetem Ertrag und in Geld bewertetem Einsatz

  • Wirtschaftlichkeit = Ertrag / Aufwand

  • (Trotz Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit kann aber Wirtschaftlichkeit der Leistungserstellung gestiegen sein, etwa weil erfolgreiche Rationalisierungsmaßnahmen des Produktionsprozesses vorgenommen worden sind)

– Return on Invested Capital

– Funds from Operations

– EPRA Earnings

– Interest Coverage Ratio

– Net Asset Value

– Verschuldungskoeffizient

– Leerstandsquote

– Weighted Average Lease Term

– Instandhaltungskosten pro qm

– Bewirtschaftungsquote

• Bestimmung der Vorteilhaftigkeit eines Immobilienprojekts/-objekts

• Bestimmung der Vorteilhaftigkeit bei alternativen Immobilienprojekten/-objekten

• Bestimmung des optimalen Investitionszeitpunkts

• Bestimmung des optimalen Veräußerungszeitpunkts einer vorhandenen Immobilie

• Vergleich zwischen Erwerb/Eigenerstellung Immobilie und Immobilien-Leasing

• Bestimmung des optimalen Immobilienportfolios

Bei klassischen Verfahren der Investitionsrechnung wird grundsätzlich an genommen, dass Investitionsrückflüsse im Zweifel zu einem einheitlichen Zins angelegt, Finanzierungsdefizite zu eben diesem Zins beseitigt werden können und dass unter anderem auch keine Unsicherheit über die Ent wicklung dieses Marktzinses besteht. Bei den klassischen Verfahren wird weiter unterschieden in statische Me thoden und dynamische Methoden. Die dynamischen Methoden der In vestitionsrechnung unterscheiden sich von den statischen Methoden hauptsächlich durch die Berücksichtigung der zeitlichen Komponente in der Zahlungsfolge einer Investition. Während die statischen Ansätze ledig lich die absoluten Beträge der betrachteten Zahlungsfolge auf Basis einer repräsentativen Periode oder als Periodendurchschnitt zu Grunde legen, erfassen die dynamischen Methoden zusätzlich die zeitliche Struktur der Zahlungsfolge. Nach Lehner (S. 228) werden unter den Finanzplanungsverfahren der Investitionsrechnung alle auf sogenannten vollständigen Finanzplänen (VOFI) basierenden Methoden zusammengefasst. Bei den Finanzpla nungsverfahren können die Prämissen frei gewählt und im vollständigen Finanzplan transparent, differenziert und realitätsnah abgebildet werden. Weiter schreibt Lehner „Das Konzept vollständiger Finanzpläne unter scheidet sich von den klassischen Methoden hauptsächlich dadurch, dass alle mit der Investition verbundenen Zahlungen explizit in das Kalkül ein gehen. Auf diese Weise wird eine vergleichsweise exakte und transparente Erfassung sämtlicher Zahlungsreihen und der sich ergebenden finanzwirt schaftlichen Konsequenzen ermöglicht.“