Kartenstapel

• Begriff ursprgl. aus Forstwirtschaft (von Hans Carl von Carlowitz)

• jetzige Generation soll ihre Bedürfnisse befriedigen, ohne die Möglichkeiten zukünftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen

• nachhaltige Entwicklung = Prozess, beruhrend auf drei Grundprinzipien:

  • soziale Dimension,

  • ökologische Dimension und

  • ökonomische Dimension

• in Deutschland entfallen ca. 35 % des Endenergieverbrauchs auf den Gebäudesektor

• ca. 30 % der CO²-Emissionen in Deutschland verursachen Gebäude

• nicht erneuerbare Primärenergie, die zur Herstellung und Einbringung der Baustoffe in ein Gebäude notwendig ist

• inkl. Energieaufwand für die Materialiengewinnung, die Herstellung und Verarbeitung von Bauteilen sowie deren Transport

energieeffizienten Gebäude

• Immobilien mit geringem Energieverbrauch und ggf. Einsatz von erneuerbaren Energien

Green Building

• Erweiterung auf weitergehende Umweltaspekte wie z. B. Ressourceneffizienz, Vermeidung negativer Umweltauswirkungen sowie Lebenszyklusbetrachtung

nachhaltiges Gebäude

• Weiterentwicklung der Ökologie um ökonomische und soziale Aspekte

• Nein (Gebäude kann nachhaltigen Kriterien entsprechen, auch wenn es nicht zertifiziert wurde)

• Pariser Klimaschutz-Abkommen (2015)

• Ziel: durchschnittliche globale Erderwärmung deutlich unter 2 °C (möglichst auf 1,5 °C) zu begrenzen

• Dämmung von Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen (GEG § 71):

  (unter Berücksichtigung Wirtschaftlichkeitsgebots sollen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, in nicht beheizten Räumen, gedämmt werden)

• Dämmung der obersten Geschossdecke (GEG, § 47):

  oberste Geschossdecke, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 entspricht, ist so zu dämmen, dass U-Wert von 0,24 W/m²K nicht überschritten wird

• Betriebsverbot von Heizkesseln ab einem Alter von 30 Jahren (GEG, § 72):

  • Heizkessel (mit Flüssig- oder Gasbrennstoff) und nach 01.01.1991 eingebaut, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

    • Ausnahmen: Ölheizkessel in allen EFH /ZFH, die seit 01.02.2002 oder länger selbst bewohnt werden.

    • Bei späteren Eigentümerwechsel: Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren

    • Weitere Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Kleinstanlagen bis 4 kW Nennleistung und Großanlagen über 400 kW

• Novellierung GEGE zum 01.01.2024: Heizungsgesetz

  -       65 % erneuerbare Energie (EE) Verpflichtung für neue Heizungen

  -       Nutzung von Heizkesseln mit fossilen Brennstoffen längstens bis zum 31.12.2044

  -       Ab 01.01.2026 Einbauverbot von neuen Ölheizungen

  o    Neubau:

  §  in Neubaugebieten: Heizungen mit min. 65 % EE

  §  außerhalb von Neubaugebieten: Heizungen mit min. 65 % EE frühestens ab 2026

  o    Bestand:

  §  Heizung funktioniert oder lässt sich reparieren: KEIN Heizungsaustausch vorgeschrieben

  §  Heizung kaputt / keine Reparatur möglich: Übergangslösungen

• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

• Ziel: Umbau der Stromversorgung und Erhöhung des regenerativen Energieanteils bis 2030 auf mind. 80 %

• schafft Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien

• kann für Benchmark mit den Besten am Markt oder im Portfolio befindlichen Immobilien eingesetzt werden

Primärenergie

• ursprüngliche (in der Natur vorkommenden) Energieformen

• bspw. Erdöl, Kohle, Erdgas, Uran, Wasserkraft, Sonnenstrahlung, Windkraft, Erdwärme, Gezeitenenergie und Biomasse.

Sekundärenergie

• = Primärenergie nach Aufbereitung, Raffinerie und Transport

• Verluste in Form von Bergung, Transport, Aufbereitung und Umwandlung

• bspw. Kohlebriketts, Kraftstoffe, Biogase und Erdgas (in aufbereiteter Form), Strom

Endenergie

• Sekundärenergie nach Transport zum Endverbraucher

• erneut Verluste bei Transport

• bspw. Heizöl, Strom

Nutzenergie

• bspw. Wärme, die durch Heizkörper abgegeben wird

Endenergiebedarf

• theoretische Energiemenge, die zur Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung unter normierten Bedingungen rechnerisch notwendig ist

Endenergieverbrauch

• tatsächlich durch die Nutzer verbrauchte Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung

• Energiebedarfsausweis (theoretische Energiebedarf)

  • ausschließlich anhand der Gebäudegröße, der verwendeten Baumaterialien und der Anlagentechnik unter Normbedingungen ermittelt

• Energieverbrauchsausweis

  • Energieverbrauch der Bewohner/ Mieter der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasserbereitung und Bildung eines klima- und ggf. leerstandsbereinigten Durchschnittswertes

• Treibhausgasemissionen

• als äquivalente CO²-Emissionen auf Grundlage der Primärenergie

• Energieeffizienz steigern (Energie einsparen)

• Kosten senken

• notwendiges Know-how auslagern

• Energieliefer-Contracting (Anlagen-Contracting oder Nutzenergie Lieferung)

  (80 % aller Contracting-Arten)

• Energiespar-Contracting (Performance-Contracting oder Einspar Contracting)

• Finanzierungs-Contracting (Anlagenbau-Leasing)

• Betriebsführungs-Contracting (technisches Anlagenmanagement)

• Planung, Finanzierung und Errichtung der Energieerzeugungsanlage

  • alternativ: Übernahme der vorhandenen Energieerzeugungsanlage und Anlagenverantwortung für Vertragsdauer

• Betriebsführung, Anlagenwartung, Instandhaltung

• Einkauf sowie die Bedienung der Einsatzenergie (bspw. Heizöl)

• Verkauf der Nutzenergie (bspw. Wärme)

• Eigentümer der Anlage ist Contractor

• Anlage ist in das Gebäude nur für vorübergehenden Zweck eingebaut (Scheinbestandteil)

• Risiko, dass nach Ablauf des Contracting-Vertrags oder im Falle einer Störung des Vertragsverhältnisses eine neue Wärmeerzeugungsanlage eingebaut werden muss (bei Bewertung beachten)

• gebäudeintegrierte Anlagen

• Freiflächenanlagen

• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) - in Kraft seit 2000

• EEG 2021, in Kraft seit 01.01.2021, aktuellste Fassung

• Solargenerator/-module,

• Montagegestell zur Befestigung der Module am Dach,

• Gleichstromverkabelung zum Wechselrichter,

• Wechselrichter,

• Wechselstromverkabelung zum Einspeisezähler/Netzanschluss

Marktwert

• besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) gem. § 8 (2) ImmoWertV unabhängig von Immobilienart bzw. herangezogenem Ermittlungsverfahren

Beleihungswert

• Berücksichtigung unabhängig von deren rechtlicher Einordnung (Besitz Grundstückseigentümers oder Fremdeigentümers)

• Anlage kann im Vergleich zu ähnlichen Immobilien ohne PV Anlage ggf. wertmäßige vor- und nachteilige Auswirkungen haben

• aktuelle Empfehlung Erträge aus PV-Anlagen bzw. Dachflächenpachten nicht anrechnen, da zeitlich befristet (keine Erhöhung des Beleihungswerts)

• bei Dachflächenverpachtungen mit üblichen Vertragsgestaltungen kann überwiegend eine Wertneutralität unterstellt werden

• bei fremdbetriebenen Photovoltaikanlagen - zugunsten des Anlagenbetreibers meist erstrangig beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abt. II

• Beurteilung und Bewertung in Kombination mit Pachtvertrag (Inhalt, Entgelt, Höchstbetrag 5.000 - 25.000 €)

• DGNB (Ursprung: Deutschland),

• LEED (Ursprung: USA)

• BREEAM (Ursprung: Großbritannien)

sechs Qualitäten

• ökologische Qualität

• ökonomische Qualität

• soziokulturelle und funktionale Qualität

• technische Qualität

• Prozessqualität

• Standortqualität

• Nachhaltigkeit eines Gebäudes wird nachgewiesen und quantifiziert

• Einordnung der Gebäude-Nachhaltigkeit für Marktteilnehmern (z. B. Investoren, Mietern) möglich

• bei Bauprojekten können Planung und Bauausführung unter Nachhhaltigkeitsaspekten optimiert werden.

• wirtschaftliche Vorteile (bspw. höhere Kaufpreise, höhere Mieten, größere Nutzerzufriedenheit) möglich

• Mehrwerte in finanzieller und nichtfinanzieller Hinsicht

• nicht direkt messbar, aber Zuordnung längerfristig über entsprechende Wirkungsketten (z.B. zufriedene und gesunde Mitarbeiter durch verbesserte Raumluftqualität)

• reduzierte Bewirtschaftungskosten (können in Bewertung quantitativ berücksichtigt werden)

• für Neubauten bei DGNB, LEED und BREEAM unbegrenzt gültig (sog. „Stichtagszertifizierung“)

• bei Gebäudebetrieb: BREEAM = 1 Jahr, DGNB = 3 Jahre, LEED = 5 Jahre

• Extremwetterereignisse

• Verlust an Biodiversität

• Nichthandeln in Bezug auf den Klimawandel

• Naturkatastrophen

• menschengemachte Umweltdesaster (Tschernobyl)

• Wasserkrisen

• Lage,

• rechtlichen Gegebenheiten,

• tatsächliche Eigenschaften und

• weitere Grundstücksmerkmale

  • hier explizit die energetischen Eigenschaften (§ 2 Abs. 3, Punkt 10.d)

physische Risiken

• akute und chronische Risiken,

  • physisch: extreme wetterbedingte Ereignissen, die Schäden an der Gebäudesubstanz verursachen.

  • akute Ereignisse: z. B. starke Stürme, die Dächer abdecken oder extreme Niederschlagsmengen, die zu Kellerüberflutungen führen, sommerlichen Hitzewellen, die ggf. zu Nutzungseinschränkungen führen

  • chronische: aus längerfristigen klimatischen Veränderungen (steigende Meeresspiegel, verminderte regionale Wasserverfügbarkeit)

transitorische Risiken

• ergeben sich aus Anforderungen und Auswirkungen für Übergang zu kohlenstoffarmer Wirtschaft und Klimaneutralität bis 2050

• Auswirkungen von politischen oder rechtlichen Maßnahmen, (bspw. Co²-Steuer in D, Vermietungsverbot von Objekten mit einer schlechten Energieeffizienzklasse in NL)

• Änderungen von Marktpräferenzen oder Einführung neuer Technologien

• finanzwirtschaftliche Ansätze, die neben Ökonomie auch Bereiche Ökologie, Soziales und Unternehmensführung (ESG-Kriterien) einbeziehen

• dazu Strukturveränderungen und Transformation von bisher stark auf fossilen Energieträgern basierenden hin zu möglichst treibhausgasneutralen Wirtschaftsweise notwendig

• Erreichung definierter Klima- und weitere Umweltziele und Abschwächung von Klimarisiken

• Umlenkung von Kapitalströmen in nachhaltige Investitionen

• Taxonomie und Standards

  (Taxonomie-Verordnung (2022), die Wirtschaftsaktivitäten klassifiziert und Kriterien für nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten; Einführung EU-Green-Bond-Standard)

• Finanzmarktregulierung

  (Nachhaltigkeit wird in die Anlageberatung einbezogen und in Ratings integriert)

• prudenzielle Regulierung

  (Nachhaltigkeit wird in die aufsichtsrechtlichen Anforderungen einbezogen)

• Offenlegung und Langfristigkeit

  (Ausweitung der Berichterstattungspflicht von Unternehmen auf Nachhaltigkeitsinformationen; nachhaltige Unternehmensführung wird gefordert und kurzfristiges Denken auf den Kapitalmärkten soll abgebaut werden)

• Wirtschaftsaktivität dann nachhaltig, wenn wesentlicher Beitrag zu mindestens einem von sechs Umweltzielen geleistet wird und zugleich den anderen Umweltzielen nicht entgegenläuft. Ziele:

  • Klimaschutz (ab 01.01.2022)

  • Anpassung an den Klimawandel (ab 01.01.2024)

  • nachhaltige Nutzung von Wasserressourcen (ab 01.01.2024)

  • Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft (ab 01.01.2024)

  • Vermeidung von Verschmutzung

  • Schutz von Ökosystemen und Biodiversität

• Mindestanforderungen, z. B. in Bezug auf Soziales und Menschenrechte

Die EU-Taxonomie-Verordnung definiert für folgende Fallgestaltungen Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um taxonomiekonform zu sein:

• Neubau (= Gebäude ab 01.01.2022 = Datum Bauantrag)

• Gebäudesanierung

• Einzelmaßnahmen und Dienstleistungen

• Ankauf und Besitz

Europäische Klimaschutzziele:

1.)   Green Deal 2020

o    Nachhaltigkeitsstrategie: Kern ist das EU-Klimaschutzgesetz mit dem Ziel Klimaneutralität bis 2050 rechtsverbindlich festzuschreiben

o    Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden EPBA wurde im Mai 2024 veröffentlicht: Bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen = Novelle GEG

§  Zentrales Ziel: Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2050

2.)   Ft for 55-Programm

o    Senkung Treibhausgasemissionen > 55 % ggü. 1990

o    Steigerung von Energie aus erneuerbaren Energien

o    Steigerung Energieeffizienz

Nationale Klimaschutzziele:

1.)   Klimaschutzplan 2050 (aus 2016)

2.)   Klimaschutzprogramm 2030 (aus 2019, Verschärfung 2024): Umsetzung Klimaschutzplan 2050

3.)   Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG, aus 2019): Umsetzung Klimaschutzprogramm 2030

o    Ziel: Erfüllung der nationalen Klimaschutzziele sowie Einhaltung europäische Zielvorgaben

§  bis 2030: 65 % weniger CO2 (im Vergleich zu 1990)

·         erreichter Stand per 10/23: 41 %

§  bis 2040: 88 % weniger CO2

§  bis 2045: Klimaneutralität (bisher 2050)

§  bisher wurden einzelne Sektoren betrachtet / jetzt Gesamtbetrachtung

1.)   Gebäudeenergiegesetz (2020, Novellierung 2023 du 2024)

o    Wegfall von ENEG, EnEV, EEWärmeG

o    Enthält Anforderungen an:

§  Energetische Qualität von Gebäuden

§  Erstellung und Verwendung von Energieausweisen

§  Einsatz erneuerbare Energien

o    Novellierung 2023: Reduzierung des Jahres-Primärenergiebedarfs für Neubauten auf 55 % des Referenzgebäudes (= Neubaustandard)

o    Novellierung 2024: Heizungsgesetz

2.)   Heizungsgesetzt (durch Novellierung GEG 2024)

-       Energiebedarf

-       Primärenergiebedarf

-       Heizungsart

-       Transmissionswärmeverlust

-       Energieträger

-       Wohnen Energieeffizienzklasse