Rating

• zukunftsgerichtete Meinungsäußerung über gesamtheitliche Kreditwürdigkeit eines Schuldners

• unter Berücksichtigung der Fähigkeit und des Willens des Schuldners, seine finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit zu erfüllen

• durch Symbole ausgedrückte Meinung über die wirtschaftliche Fähigkeit, rechtliche Bindung oder Bereitschaft eines Schuldners zur vollständigen und fristgerechten Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen

• Bewertung oder Vergleich verschiedener Alternativen

• Maßstab für die Güte einer Alternative ist ihr Nutzen

• in der Nutzenwertanalyse (= Wertigkeit einer Immobilie; einzelne Faktoren werden analysiert) können verschiedene Bewertungskriterien einem mehrdimensionalen Zielsystem mit spezifischen Zielpräferenzen zugeordnet werden

• Suche nach Problemlösung, die durch den Vergleich von Methoden, Abläufen und Strukturen mit Mitbewerbern der so genannten „Best-Practice“ möglichst gleich kommt

Bestandsobjekte

• standardisiertes Verfahren, um nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt darzustellen

Projekte

• standardisiertes Verfahren, um Qualität des Projektes in seinem relevanten Markt unter Berücksichtigung der nachhaltigen Qualität der fiktiv fertig gestellten Immobilie sowie der Entwicklungsrisiken und –chancen darzustellen

Maßstab der Qualität ist mittelfristige Verkäuflichkeit zu einem dann angemessenen Preis zwischen Experten, denen alle Markt- und Objektinformationen zur Verfügung stehen

Bonität des Mieters und des Darlehensnehmers sowie die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredites sind nicht Gegenstand des Markt- und Objektratings

• Kreditanalyse bei der Vergabe von Immobiliendarlehen

• Risikoanalyse von Portfolien im Rahmen von Verbriefungen

• Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen (Rating = liefert eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Immobilie gegenüber vergleichbaren Objekten. So können einzelne Kriterien untersucht werden und daraus Strategien für Investitionen bzw. Desinvestitionen abgeleitet werden)

• Risiko- / Portfolioanalyse und Portfoliosteuerung von Immobilienportfolios (Aufdecken von Klumpenrisiken)

• Eigenkapital-Unterlegung im Internal Ratings Advanced Approach nach Basel II (= IRB Ansatz (Internal Ratings Based Approach) stellt nach Basel II neben dem Standardansatz eine zweite Möglichkeit zur Berechnung der Mindesteigenmittelanforderungen für das Kreditrisiko dar)

• Marktwertermittlung nach IAS/IFRS (= börsennotierte Unternehmen in der EU müssen ihre Jahresabschlüsse nach den Regeln von IAS/IFRS erstellen)

-       Frühzeitige Erkennung und Differenzierung von Risiken

-       Gewährleistung der Vergleichbarkeit von Risikopositionen

-       Ganzheitlicher Ansatz: Markt, Standort, Objekt, Objekt-Cashflow

-       Modularer Aufbau

-       Übersichtliche Darstellung

-       Regelmäßigkeit

-       Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Indikatoren und Kriterien

-       Auswertbarkeit

-       Gewährleistung der Überprüfbarkeit

-       Akzeptanz und Harmonisierung

• Ausgestaltung als Rahmenmodell

• Rating von Bestandsobjekten (Büro, Handel, Lager, Wohnen) und Projekten

• Gliederung der Kriterien in 4 Kriteriengruppen (Markt, Standort, Objekt, Qualität des Objekt-Cash-Flows) + zusätzliche Kriteriengruppe bei Projektrating

• Bewertung der Kriterien auf Skala von 1 („exzellent“) bis 10 („katastrophal“)

• Verknüpfung durch Gewichtungsfaktoren auf Kriterien und Kriteriengruppen

• Berücksichtigung von Alleinstellungsmerkmalen (Korrekturfaktoren/Zweitgewichtung)

• zusätzliche Kriteriengruppe 5 „Entwicklungschancen und –risiken“

• Bewertung der Verkäuflichkeit zum Stichtag

• Durchführung des Objektratings für das fiktive Bestandsobjekt + getrennte Bewertung der Kriteriengruppe 5; Anschließend Kombination beider Ergebnisse zu Gesamtergebnis über Matrix

(Unterscheidung in national und regional)

• Höhere Gewalt (national und regional)

• Soziodemografische Entwicklung (national und regional)

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität (national)

• Politische Bedingungen (national)

• Wirtschaftliches Umfeld und Attraktivität (regional)

• Immobilienmarkt (national und regional)

• Eignung des Mikrostandortes für die Objektart und für die Nutzergruppe

• Qualität der Verkehrsanbindung

• Qualität der Nahversorgung

• Image des Quartiers

• Höhere Gewalt

• Architektur / Bauweise

• Ausstattung

• Baulicher Zustand

• Grundstückssituation

• Umweltverträglichkeit

• Rentabilität der Gebäudekonzeption

• Mieter- / Nutzersituation (Vermietungssituation)

• Miet- und Wertsteigerungspotenzial (tatsächliche Miete zur Markmiete: Steigerungspotenzial?)

• Wiedervermietbarkeit

• Leerstand / Vermietungsstand

• Umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

• Drittverwendungsfähigkeit

• Vermietung und Verkauf

• Planung und Genehmigung

• Herstellung und Kosten

Folgen Altlasten:

• Zeitverzögerung für die Beseitigung

• erhöhte Projektkosten für die Beseitigung

• ggf. Einschränkung der Nutzung, wenn Beseitigung unwirtschaftlich

Projekt:

• Berücksichtigung in Kriteriengruppe 5 „Entwicklungsrisiken und -chancen“

Bestand:

• Kriteriengruppe 3 Objekt: „Umweltverträglichkeit“; im Extremfall Kriteriengruppe 2 „Image des Quartiers“ (falls Altlasten nicht ganz beseitigt werden können oder ein Image-Schaden zurückbleibt)

Gehörten zur Kriteriengruppe 3 „Objekt“:

• Schadstoffen im Gebäude (z.B. Asbest)

• nutzugsrelevante Immissionen (Lärm, Gerüche, etc.)

• energetischen Eigenschaften (Energiepass)

• ökologische Nachhaltigkeit bei der Herstellung und Verwertung des Gebäudes

• Dingliche Eintragungen und Baulasten können mittelfristig die Verkäuflichkeit einer Immobilie beeinflussen und fließen deswegen in das Rating mit ein

• Beispiele:

  • Hochspannungsleitung (Dienstbarkeit Abt. II):

    • Mikrostandort beeinträchtigt (Kriteriengruppe 2 „Standort“)

    • Marktgängigkeit beeinträchtigt (Kriteriengruppe 4 „Qualität des Objekt-Cashflows“)

    • Nutzbarkeit beeinträchtigt (Kriteriengruppe 3 „Objekt“)

  • Wohnungsbesetzungsrecht in Verbindung mit Mietobergrenze / Wohnungsrecht / Nießbrauch / Leibgeding/Altenrecht

    • beeinflusst das Mietsteigerungspotenzial (Kriteriengruppe 4 „Qualität des Objekt-Cashflows“)

  • Sanierungsvermerk

    • Wertsteigerungspotenzial und Wiedervermietbarkeit positiv beeinflusst (Kriteriengruppe 4 „Qualität des Objekt-Cashflows“)

  • Erbbaurecht

    • Höhe des Erbbauzinses beeinflusst die Qualität des Objekt-Cashflows (Kriteriengruppe 4)

    • Beschränkungen aus dem Erbbaurechtsvertrag / Laufzeit des Erbbaurechts beeinflussen z.B. die Marktgängigkeit und evt. Wiedervermietbarkeit sowie Drittverwendungsfähigkeit (Kriteriengruppe 4 „Qualität des Objekt-Cashflows“)

Das Kriterium Höhere Gewalt gehört zur Kriteriengruppe 2 „Standort“

• Unterscheidung in nationale Ebene in Bezug auf OECD-Länder und im Anschluss in Bezug auf Österreich, regionale Ebene in Bezug in Österreich und eigentlicher Standort in Bezug auf Region

• Einschätzung des nationalen Ratings bildet den Ausgangswert für die regionale Rating

  d.h.: Ergebnis nationales Rating = Ausgangswert des regionalen Ratings

  • Österreich = alpine Morphologie = höheres Gefahrenpotential als der Durchschnittswert der OECD-Länder = Note 8 auf nationaler Ebene

  • Note 8 national = Ausgangswert für regionale Ebene

  • Note 8 national ist für Österreich selbst jedoch Note 5

  • Vorarlberg in Bezug auf Österreich Note 8 aufgrund von hochalpinem Charakter

• das regionale Ratingergebnis bildet wiederum den Ausgangswert für das Standortrating in der betreffenden Region

  d.h.: Ergebnis regionales Rating = Ausgangswert für den Standort

• Die regionale Rating-Note 8 für Vorarlberg stellt nun wiederum den Ausgangswert (= Note 5) für alle Objektstandorte der Region dar

• Der Standort Bregenz ist aufgrund der voralpinen Lage bezüglich des Einflusses der „Höheren Gewalt“ deutlich bessergestellt als ein durchschnittlicher Objektstandort in der Region

• Bregenz in Bezug auf die Region Note 2 weil geringere Gefahr der alpinen Morphologie

Die 4 Kriteriengruppen werden unterschiedlich gewichtet:

• Kriteriengruppe 1 „Markt“:                                                                                 20 %

  Markt: Zusätzliche Unterteilung in nationaler und regionaler Markt sowie unterschiedliche Wichtung je nach Immobiliengruppe, z.B. Wohnimmobilien 20 % nationaler Markt und 80 % regionaler Markt

• Kriteriengruppe 2 „Standort“:                                                                           30 %

• Kriteriengruppe 1 „Objekt“:                                                                               20 %

• Kriteriengruppe 4 „Qualität des Cash-Flows“:                                                30 %

Die einzelnen Kriterien der Kriteriengruppen sind wiederrum unterschiedlich gewichtet

Ausnahme Grundgewichtung „Lager/Logistik/Produktion“:

• Kriteriengruppe 1 „Markt“:                                                                                 20 %

• Kriteriengruppe 2 „Standort“:                                                                           40 %

• Kriteriengruppe 1 „Objekt“:                                                                               20 %

• Kriteriengruppe 4 „Qualität des Cash-Flows“:                                                20 %

• der Tendenz, dass Kriterien für die Kaufentscheidung umso wichtiger werden, je deutlicher sie in ihrer Ausprägung vom Mittelwert abweichen, wird mit der Überlagerung der Grundgewichtung durch einen von den Ratingnoten abhängigen Korrekturfaktor Rechnung getragen

• eine Anpassung der Grundgewichtung über Korrekturfaktoren findet nur auf Kriterien-Ebene und nicht noch ein zweites Mal auf Kriteriengruppen-Ebene statt